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在 定型化契約範本效力產品中有2篇Facebook貼文,粉絲數超過1,751的網紅陳泰源-專任約房仲的斜槓人生,也在其Facebook貼文中提到, 190802租屋違約金最多只能扣1個月的法與情@文/陳泰源&游璿樺 【前言】 新聞早就報導過無數次,現在最新的內政部版本之住宅租賃定型化契約裡頭的條文已明定,違約金最多只能扣1個月。多數租屋族覺得是個保障,可避免惡房東藉故亂扣押金,可多數房東則認為這樣規定並不公平,究竟為何?......↓ 【...
定型化契約範本效力 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
190802租屋違約金最多只能扣1個月的法與情@文/陳泰源&游璿樺
【前言】
新聞早就報導過無數次,現在最新的內政部版本之住宅租賃定型化契約裡頭的條文已明定,違約金最多只能扣1個月。多數租屋族覺得是個保障,可避免惡房東藉故亂扣押金,可多數房東則認為這樣規定並不公平,究竟為何?......↓
【案例】
最近處理某租案,租金、租期等各方面條件皆已談妥,當雙方準備要簽約時,房客有意見了,因為他發現租約裡面有一條「不合規定」的條文。租約裡提到:倘若房東擬提前收回房屋或房客擬提前退租時,關於違約金罰則的訂定為→「簽約1年,未住滿半年違約金2個月;住滿半年但未滿1年違約金1個月。」
站在租客的立場:內政部版本裡已明定違約金最高不得超過1個月;換句話說,私契如果跟內政部版互相牴觸時則視同無效。將來萬一真的發生未住滿半年就要退租,租客硬是要求房東只能扣1個月違約金,房東也沒轍。
站在房東的立場:房客主動跟我簽1年合約,就代表未來預期能收到12個月份的租金,而且我也是因為1年租約的關係,才給房仲半個月的服務費,這些都是成本。
若房客連半年都沒住滿,豈不代表無形中損失超過6個月租金可收?加上退租後要重新整理屋況、空屋時的招租閒置期等等,違約金只扣2個月,很合理吧?不然,以後每位租客都騙房東說一次要簽3年、5年的,用假長約來騙降租,這樣對嗎?
房東認為,縱使違約金2個月的約定注定無效,但有寫上去、且雙方畫押,總是相對心安,多少也能警惕雙方重視契約承諾,而且2個月押金本來就在房東那邊,租客違約在先,房東硬是扣2個月違約金,諒房客也未必會為了那「多扣的1個月」曠日廢時跑訴訟或調解吧?
總之,這個案例最終的結果是,雙方互有堅持,最終破局。
【租屋,你該這樣做】
假使你是租客,通常我會建議你不要執著違約金額(超級不合理條文除外),反正,萬一真的發生了,按照內政部規定,最多就是只能1個月不是嗎?再者,如果你硬是糾結在這個點,只會讓房東懷疑你根本從一開始就打算短租,反而造成彼此的不信任。
另外,新聞報導雖然都只強調「違約金最多只能扣1個月」,但其實刻意忽略另外一項資訊,內政部版本的租約裡其實也有另外1個選項,也就是:雙方可選擇「不提前解除租約」。換言之,假使租客簽1年但只租半年就要退租,仍得付足剩餘半年的租金!若從這個角度來反觀「簽1年未住滿年違約金2個月」,哪個比較硬?
【給房東的話】
筆者認為「簽1年但未住滿半年,違約金扣2個月」這條私契裡的規定,撇開法理不談,在情理上是說得過去的。
而且,根據過往的租屋糾紛,其實,惡房客的比例是遠高於惡房東的,無奈被「張淑晶事件」新聞放大,才導致內政部在研擬定型化契約時朝向「中間偏一點租客」的方向擬定,畢竟房東是有產階級、收益的一方,租客則是相對經濟弱勢,關於這點,只能請房東平常心接受吧!
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【租賃契約原為私法自治的範疇】
過往,租賃契約屬於私法自治的範疇,大多由房東、房客自行約定,或就近購買文具店內的簡易版租賃契約,就這樣草草地簽訂了。一旦發生租賃糾紛,就只能回頭看當初簽訂的租賃契約條文。但當初簽訂的租賃契約是否公正、合理?當下處理方式租賃雙方是否均可接受?莫衷一是。
其中最常見的就是提前終止違約金過高的問題,接觸過的案例常有高達1個月至數個月租金之違約金,令人咋舌。
【租賃契約走向定型化契約而有法律效力】
內政部於民國105年6月23日公告(106年1月1日生效)「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及其契約書範本,為求減少租賃糾紛,以定型化契約方式,改善租約中常見的不平等條款,提高房東、房客對租約內容了解,及其違約效果的可預見性。
其中房屋租賃定型化契約應記載事項第十二條為「提前終止租約」之規定,明定租賃雙方可自行約定是否得提前終止租約,若一方未為先行通知他方而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
基此,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」賦予租賃契約條文具有法律效力,而不再只是私人約定。倘租賃雙方一時不察,有不平等條款之約定,或該約定條款違反應記載及不得記載事項,其效果皆會因違反法律強制規定而無效。
【租賃契約之公平性】
租賃雙方常因彼此立場、認知不同而產生租賃糾紛,協調解決上往往都不太容易,「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」公告施行後,筆者對該法令保持正面的態度,或許有一些偏向保障房客權益的部分,但起碼有一套共同的標準,明確的法令保障,對於降低租賃糾紛有很大效果。
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定型化契約範本效力 在 壹週刊寶庫 Facebook 的最佳解答
每次有消費爭議,專家就會叫我們以定型化契約規範為主,但你知道其實所謂的「定型化契約範本」其實沒有法律約束力.....
>>真正具有法律效力的部份是....
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