上次買房影片上線之後
收到好多大家得祝福
真的很感謝大家！
也有陸續收到一些也準備要買房的朋友問我們
是如何議價跟談價格的
今天的影片就跟大家分享
我們在買房的過程當中
遇到哪些房仲話術
或許可以幫助到正要買房的你們

#買房 #議價 #殺價 #談價錢 #多少錢 #買房子 #房仲 #代銷 #銷售 #業務 #話術 #建商

【秘密客看房市 | 房子又完銷！真是這樣嗎？】

現在要買房實在不容易！台北市房價真的好貴，最近聽說某台北市建案位在巷弄內，一坪成交價格130萬，尚未公開高樓層早就搶購一空，還有向來被外界視為北市最便宜的區域北投，預售案竟出現每坪70萬的驚人價格，重點是，建案還賣的嚇嚇叫，每次都不經感嘆難道是自己能力太差，還是台灣有錢人太多？

這樣的M型化人生，簡直是電影《寄生上流》裡的現實場景，窮人只能租爛房，拼了命在夾縫中生存，有錢人則是住豪宅、開名車，還有傭人打掃料理三餐，兩種截然不同的命運，簡直形成了強烈對比。

「台北隱性低調的有錢人，真的多到爆炸。」隨便一個菜籃族的購屋實力，常常令人感到不可思議，騎著腳踏車，或開著破舊報廢的老車，當他走進案場的那一刻，銷售小姐幾乎不太想主動介紹(覺得浪費時間)，但想都沒想到，穿著破舊白T的阿伯，竟然是今日案場裡的Top One客戶，當下二話不錯、談好價錢，一口氣購買了三戶，買的還是最貴、條件最好的高樓層戶別，一間自己住、一間留給孩子、另一間以後打算出租，或者等房價增值再轉手獲利，原來有錢人越有錢是這樣來的！

台北市房價真的貴的嚇人，房價進入百萬俱樂部比比皆是，想當天龍人跟中樂透一樣難，那目光轉向新北市如何？

新店、永和新案每坪6字頭，嫌貴？還是有人搶著買，台灣人愛買房子，首要條件不要離開自己的從小成長的Home Town，就像小時候在永和生活，長大還是想住在這，光是區內累積的龐大剛性買盤，就能快速把建案Clean(完銷)，就算一坪房價貴10-20%，還是有人願意出手買房，怎麼樣都要繼續當永和人，習慣了這個生活圈，相對付出的代價肯定不小。

來與大家分享秘密客最近去某個北市案場，小坪數空間簡直發揮得淋漓盡致，權狀22坪做2房，扣掉公設比34%，室內大概剩下15坪，重點來了，15坪容得下兩間臥房，還有一個彈性空間可以做＋1房，最厲害的就是規劃「兩套衛浴」，淋浴間乾濕分離做好做滿，空間到底是怎麼畫出來的？實在令人感到Amazing。

如此蝸居空間，卻能展現魔術般的功能？像秘密客的家，七年前買的是標準兩房，房屋權狀大約32坪，客餐廳面寬有5米，當然兩間臥房空間也很充裕，在景氣好的時候，建商在設計產品時，以人適合居住的尺度去規劃。

在景氣不好的時候，建商為了拉低總價，將小宅做到最擠最滿，現在的32坪，做到3房不稀奇，硬是規劃出一個＋1房，也是蠻常見的，近期房地產總是存在著不可思議的現象，坪數、格局規劃早已打破市場極限，要如何創造市場熱銷個案？建商各憑本事，接下來小宅又會如何走向？再進一步觀察吧！

#地產秘密客 #房市怪象

▸《地產秘密客》官網：http://decohome1986.pixnet.net
▸《地產秘密客》建案搶先報社團：https://reurl.cc/j7vMnD
▸《地產秘密客》Youtube頻道：https://reurl.cc/AqagzE
▸《地產秘密客》官方LINE@買屋諮詢：https://lin.ee/9rdepZN
▸《地產秘密客》IG： www.instagram.com/decocoffeehome

【瑞士生活】買房大不易 Part V – 買房資格/銀行貸款

這一篇分享的內容應該是最多人想要知道的吧！關於在瑞士購屋資格以及怎麼跟建商與銀行交涉的過程。

#聯絡建商或仲介
一旦下了決定以買房取代租屋的生活之後，首先需要從各大網站上查資料，瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如：Homegate, Immo Scout24…)，看到有興趣的房子之後，依照網站的聯繫方式聯絡建商或仲介看房，然後跟建商了解一下價錢（有時候售價會標示在網路上）以及購屋資格。如果可以的話，順便在聊天時看看建商的為人，之後才去與銀行討論貸款事宜。如果資金雄厚不用跟銀行貸款的買主，那當然可以直接跟建商預訂，然後購買！

#購屋資格
講到購屋資格之前先大概介紹一下瑞士的居留證，簡單的說，可以分成三種：分別為永久居留的C證（不需要逐年更新）、長期居留的B證（針對買房來說又分為歐盟B或非歐盟B，需逐年由公司協助更新），還有短期居留的L證（不能買房），當然還有其他幾種較為複雜的就不在這邊做討論了，上述這三種是最常見的，也是外國人居住在瑞士最常拿到的三種居留證。

而基本上要在瑞士置產，一定要有瑞士居留證才能買房，一般來說除了政府鼓勵投資的特定區域之外，是不開放外國有錢人來瑞士購屋置產的！而有瑞士居留證的購屋資格，每個州也有不同的規定。以我們來說，我們住在Aargau州，想在這邊買房，必須擁有B證或C證才可以。而持有B證的人也僅限購買一間房自住，不能夠轉租或投資用，否則有被政府控告詐欺的風險，但擁有C證的人，就完全不受以上限制，可以自住，也可以買來當作投資用。

由於每個州的法規不盡相同，如果有購屋的意圖，最好還是直接聯繫該州負責機構，以瞭解最新資訊。

Aargau州關於買房資格的統整: https://www.ag.ch/media/kanton_aargau/dvi/dokumente_5/arp_1/grundbuch_1/1001_erwerb_von_wohngrundstuecken.pdf

#銀行貸款
這個應該是最繁瑣，但也是可以學到最多東西的部分。在確定要購買後，通常會連繫當地銀行諮詢貸款的可能（連繫當地的銀行較為簡單，因為當地銀行或分行對於該建案會比較熟悉，銀行也會有和建商交涉的經驗，在審核建案的過程中會快速許多），在來銀行會針對你想要購買的房子做 Statistical market value 的分析（包含房屋新舊與大小、交通方便性、居住環境、夏季冬季日照程度等等），以估計的房屋市值和實際售價做比較，當然估計的市值比實際售價高越多越好囉！可是如果銀行估出來的市值比賣方的價格低，那這代表說銀行認為這間房子不值得賣那麼貴，所以銀行最高可提供的貸款也不會超過他們估出來的市價，這時候買主就得跟賣方議價要求對方降價 （因為有銀行證明賣的價格太高），或是由買主自行吸收差額！假設如果差額是十萬瑞郎 （台幣三百多萬），這對一般人來說應該都是個很大的負擔！然後接下來就是一連串的 Financial advice，也就是銀行要看你是否具備購屋的能力，以及能不能在金融條件惡劣的情況下還繳得起貸款等等，以下分為三大步驟：

1/是否能現金支付20%的頭期款；

2/是否負擔的起貸款，根據自己選擇的貸款方式 （這很難用三言兩語解釋的，所以保留到下篇介紹），計算出每年須繳的金額，這個不能超過總收入的1/3；

3/在金融條件惡劣的情況下還能否繳得起貸款，銀行會設定一個非常高的利率，然後計算出以這個利率為基準，每年所需繳的金額是多少，這也不能超過總收入的1/3，很多想買房的人，都是在第三步無法通過審查。

舉例來說，如果要購買大約100萬瑞郎左右 (台幣3000萬左右)，銀行會用5%的利息去計算，再加上其他支出，算出來的年度總成本(Total cost per year)可能會到瑞郎6至7萬，那乘以3之後，如果年收入不到瑞郎20萬的家庭，是無法買這間100萬瑞郎的房子的！

這也是我們為什麼在上一篇提到，不是瑞士人不喜歡買房，而是如果只有一份收入的家庭，根本無法通過銀行買房貸款的門檻。以僅有一份收入的家庭來說，能購買的房子可能就不會是適合一個家庭的大小，或不是自己喜歡的區域，而在這個情形之下就只能選擇一直租房了！ 但是如果有收入的一方收入非常高，當然另當別論，不過以一般中產階級來說，一年的年薪要到20萬瑞郎，也是很難達到的！而瑞士的產假福利系統和其他歐洲國家相比，並不是這麼的完善，雖說在產假期間是無法惡性辭退員工（但產假後可以），但僅有的不到四個月的產假和高昂的托兒費用，使的許多家庭最後選擇了僅由一人工作來負擔全家經濟的方式。而非瑞士人或歐盟人的我們，如果想擁有更多的家庭生活時光，但為了持續的和外界的連結，也不可能輕易的放棄現在具備的工作機會和能力，更何況非歐盟居民的工作簽是一年一簽呢！如果拿不到工作簽，或是選擇把一家風險放在一個人身上，一旦失去簽證，一切就真的免談了吧！

所以一個家庭在瑞士買房，通常是介於30到40歲之間，在雙方有工作有收入的情況下，通過了所有的門檻，然後買了房，而有了孩子之後，可能一人辭掉工作或是轉成一週上班兩三天，對於已經買了房後，離職就對貸款沒有什麼影響了。要通過以上銀行的貸款門檻，另一個選擇是一間房子掛了很多人的名字，例如像是父母等等，銀行都是用總收入在評估，以上面的那個例子，所有人的收入加起來如果有到20萬，那就可以買得起那一百萬的房子，不過應該很少人選用這種方式，被請來掛名的人實際上卻沒有在使用房子也是非常怪的。

以目前的條件來看，買房比較好呢？ 還是租房比較好？還有瑞士的貸款系統如何運作？ 這個非常的有趣，像是在瑞士跟銀行貸款買房其實是不用還本金的！這跟世界其他的國家非常不一樣吧！這些留到下一篇詳細的介紹！

#下一篇我們會簡單分享一些利息計算和租金比較的例子
#還會分享一些市面上的新屋售價給大家參考

#歡迎分享

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