200820業務力加乘時間的複利效果＠文/陳泰源

【前言】

除了固定月薪的工作與創業之外，第三種類型就是「業務」。以直銷來說，成員（上線）會拿「鑽石級」的收入證明告訴你只要拉人加入並組織團隊（下線），未來便有源源不絕的被動收入；保險也是，學長姊會舉公司資深老鳥為例，傳達只要辛苦一陣子，累積許多客戶加上續保的佣金以及團隊（下線）帶來業績量時，你將達到財務自由。

房仲雖然也是業務型工作，但往往被批評成交後就歸零，下次什麼時候才有收入不知道，一間房子總價高可能1年都未必能成交1間。但真是如此嗎？

【萬事起頭難】

記得我剛入門時什麼都不懂，學長也不願意教（畢竟同事間也存在競爭關係），每天就像無頭蒼蠅般地摸索。

然而，人生地不熟的我只能先從掃街、畫地圖起步，把每一棟大樓的社區名、屋齡、戶數、樓層、坪型及正確地址等基本資料包含附近有什麼明顯的地標都給記下來，沿路拜訪每一棟社區的管理員並偶爾送杯飲料順便閒聊博感情，看看管理員是否願意透露什麼有用的資訊。

手上沒有買家只能努力開發，物件不論是蘋果還是芭樂，通通接進來，最常做的就是上591網站設定「屋主刊登」條件去電懇請委託，再不然就是比對同行刊登的物件，查詢正確住址、調謄本再寄開發信並期待屋主回訊，如果戶籍地址不遠，我一定會騎車親自登門拜訪（撲空、吃閉門羹是家常便飯）。找到願意委託的屋主後，簽完委託→拍照→帶回公司做資料→上廣告，等待客戶來電詢問，或是值班時，期待來店客出現讓我累積客戶名單。

從業第1年，我收入才約莫8萬塊錢，換算下來平均月收入不到7000元，這是最難熬的階段。縱使各方面感受得到在「累積」當中卻苦無成果，只能安慰自己好事多磨繼續咬牙苦撐。這也是為什麼每當有人要我教他時，我都會說：等你有半年沒收入依舊能堅強活著的心理準備後再來找我，不然就先去有保障底薪的直營體系學習吧！

【勤能補拙】

從業第2年起，我一邊學習、一邊調整做業方式，漸漸地對每一棟大樓越來越熟悉，客源也隨之增加，開始懂得聆聽客戶要表達的意思到底是什麼，也越來越能掌握客戶的需求。只是，我始終倚賴協助，每當有準買（誠意買家）出現時，說服買家下斡旋以及收斡旋之後、簽約前的這段關鍵期間，我總是需要店長的協助，無法單靠自己能力結案。

這段期間，我每天睡醒就工作、月休頂多1～2天、沒有休閒娛樂，包含農曆過年期間休息3天後（除夕至初二），工作狂的我就忍不住跑去上班，幾乎每天最後一個下班的都是我，忙到到晚上十一、二點打烊是常態，把吃苦當吃補這樣的狀態，我維持了至少6年。

在從業第2～6年期間，我年收入平均起來換算月收入至少10萬元起跳。

【漸入佳境】

從業第7年起，小小的大直地區發生地產質變，市府開始嚴格掃蕩違規住宅，只要土地使用分區為商業區或娛樂區的房子，若不將房屋稅率改為「非住宅」將進行開罰甚至斷水電。居民群起抗爭，買家不敢買，僅剩住宅區可賣，無奈量體不夠、僧多粥少。適逢阿嬤過世，服喪期間起心動念思換公司，因緣際會來到大安區的「美商ERA易而安不動產」。

由於公司「開放、跨區」的文化與「在地精耕」的傳統店頭截然不同，逐漸地，我經營的區域已不僅限於大直，甚至遠及新竹都有我成交的足跡。更替自己感到驕傲的是，我變得不再需要他人協助，已可獨立完美結案；另外，我現在平均每個禮拜就會至少有1個主動委託的案子可接，案源多到我現在必須得用「我只接專任約」的說法來擋掉一堆一般委託，如今的我，已經可以從過去「有案子就接」變成「挑案子」了。

從業第8～9年也是在ERA的第1～2年期間，我始終保持「成交案件量/頻率」第一名的成績，不同的是，我開始把下班時間從原本的晚上十一、二點縮短至九～十點，而且只要隔天上午沒有拜訪客戶或帶看行程，我都不按鬧鐘睡到自然醒。

這時的年收入，平均換算每個月依舊維持至少10萬元以上。

【十年磨一劍】

年過35歲後身體開始出狀況（胃食道逆流），體力也明顯感受下降；於此同時，無債一身輕、高額儲蓄險已繳清、買房自備款也存到。突然覺得人生不該只有業績，還有健康、夢想以及其他人生規劃。

於是，在糧草充足的前提下，我起心動念下了一個重大的決定：整年度只用心服務專任委託我的客戶（不主動開發物件），並下筆執行出第二本書的計畫。（我想把過去這十年來，我是如何從負債變身有殼族的心路歷程寫下來。）我大膽拿一整年的時間做實驗，看看是否能單靠「老客戶回流」與「口碑轉介紹」賺到足夠的生活費，而省下來的大半時間，就是找回健康與築夢。

今年，我的生活作息出現明顯的改變：白天照常工作、晚上則是看書（規定自己每個月要看1本書）、看學習成長類型的youtuber影片以及寫作，一週原則上爬兩次山。

【結語】

我在非常輕鬆的狀態下「截至8月為止累積的收入」除以「1年12個月」換算下來單月已有6萬元的水平，加上我早已養成低度消費的生活習慣，月開銷扣掉6萬元還綽綽有餘。我知道，從此以後我不再辛苦也能一邊養活自己並繼續累積財富。

事實證明，房仲業務只要用心經營，絕對也能隨著時間的累積產生複利效果。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200820.html

【第4、5次臨時會│總決算與審核報告審查】
　
開始下大雨了！大家颱風天平安，也請大家要注意住家附近排水與安全！

今天這是我第一次參與審查總決算，看到決算書密密麻麻的數字很緊張，後來，收到《監察院審計部基隆市審計室總決算暨附屬單位決算及綜計表審核報告》。審計部門針對市府總預算執行、施政計畫實施的考核與綜合成果等提出約兩百多頁超級詳細、完整報告和查核，並就預算、決算與各種數據資料提出很多預算相關案件與各部門施政上不足建議，一針見血，很值得參考，也很值得市府戮力檢討改善。（小百科：依據審計法規定，審計機關之職權包括監督預算執行、審核財務收支、審定決算、考核財務效能、稽察財務上之違失、核定財務責任等。）
　
整本報告很厚，最近普渡行程太多只能逼自己熬夜把他看完。看到這麼多重要的意見真的覺得很開心，一定要把握機會和市府好好討論。以下是今天我和團隊在厚厚一本審核報告裡精挑細選和市府討論的議題。（請見👇👇後）
　
非常可惜的是，在我討論到審計室針對民政處「精神倫理建設方案」（精神倫理建設方案是什麼？懶人包：https://tinyurl.com/y57thb8o）提出非常精闢的法規與制度改進的檢討時，因為白鹿颱風的關係，聯席審查會主席裁示市府各單位必須趕緊準備防颱措施，要民政處以書面回覆，盡快進入決算一讀，當下我也尊重主席的決定，並按照議事規則第七十一條，發表還有不同意見，聲明保留我在決算案二讀時發言的機會。二讀的討論也會和大家分享，請大家一起來收看！
　
之後我們也會持續和大家分享市府預算執行、施政計畫與綜合成果等的審核結果與相關討論，我們一起來關心基隆市府預算執行與施政計畫的適正性、合規性與效能是否充足。讓我們的每一分稅金用在刀口，也建立更好、更公開透明、更能納入民主意見的制度。
　
👇👇
　
　
📚頁數及引用內容請參考總決算審核報告：https://tinyurl.com/yyolvmao
　
一、全市負債：唯一的營業事業單位公車處虧損
審核報告第甲-21指出「公共債務未償餘額及債務比率率率已逐年年降降低，財政狀狀況漸有改善，惟債務負擔仍重，允宜賡續加強債務管理理及財政改革，以健全財政」其中「1年以上未償債務餘額實際數78億2500萬。（除了退休金外）基隆市公共汽車管理處短期借款契約連帶保證責任金額11億8800萬元，市庫負擔仍重，債務管理能力仍待強化，允宜本財政自我負責精神，持續研謀各項財政改革措施，以健全財政結構。」
　
前幾天在報告事項，議會花了很多時間希望可以就成本、營運方針（社福補助是否該「無上限」、虧損路線如何調整、支援市府運輸服務是否有得到相應的利潤回饋等等）與票價結構基礎的問題來做檢視，討論公車處的虧損原因和如何改善，但在報告事項會中，市府與公車處一直不斷說營運方針調整是檢討人事問題，並提到不會調票價（因為調票價太敏感）與不走民營化外，並沒有具體的結論或明確的規劃，更沒有時間討論到虧損之外，這筆已經存在的龐大負債要如何償還。
　
於是我引用決算審核報告，再次請市府針對「債務管理強化、秉持財政自我負責精神研擬財政改革措施」的債務償還規劃，以及針對該報告第乙-37頁中所允諾的「滾動檢討營運改善及成本控管」的「具體做法」進行說明。
　
我們得到的答案仍是修理廠委外、人事精簡、司機遇缺不補，不能調整票價，以及DRTS在經濟考量上不是路線整併或偏遠路線的考量。針對實際的每公里成本如何計算（審計室有建議可以上下車刷卡來取得數據）和報表等資料，我們還是沒有得到更多的說明，也沒有更多開源節流的有效方針。
　
但我和關心公車司機勞動權益與公車處虧損議題的王醒之議員還是會努力監督，公共交通服務的基礎在於人，一定要保障公車司機的勞動權益，並持續針對公車處的虧損問題提出建議，對症下藥，才不致使公車虧損擠壓其他市政支出與計畫。
　
二、慶富弊案後，調和街轉運站與停車場效能問題
審計部因黃國昌委員於質詢時要求，進行調查，並於今年四月提出《審計部臺灣省基隆市審計室與交通建設審計處查核基隆市調和街轉運站執行情形報告》，審計室針對原本經營海科館的慶陽因弊案倒閉後，調和街轉運站和停車場提出問題和檢討。海科館停車場原先是要配合海科館遊客使用需求，但平日時段幾乎是閒置情事，卻未按興辦事業計畫所擬配套措施確實辦理，以及早因應研謀因應方案，以提升停車場使用效益。而海科館參觀人次未如預期，呈現逐年下降趨勢，未來勢將影響調和街轉運站的接駁需求，基隆市府也未及時檢討調和街轉運站新建計畫相關設施功能及興建期程。市府交旅處說明，停車場與調和街轉運站的確有效能不足之問題，未來會整合八斗子與和平島、正濱漁港等觀光景點，籌劃觀光廊帶增加遊客，並增設觀光接駁車，將調和街轉運站轉型為觀光小客車攔截處，降低外來車輛對八斗子地區造成之壅塞問題。

💻立法委員黃國昌質詢調和街轉運站 https://tinyurl.com/yym38aqv
😕淘空5億看不到1根柱子、請馬吳面對海科館爛帳 https://tinyurl.com/y2lw8jjx
　
三、空間利用：閒置空間調查、法規支持與公開資訊
審核報告第甲-21中指出「截至2018年底止，基隆市閒置土地284筆、面積6萬餘平方公尺，房屋9筆、面積774.48平方公尺，及閒置宿舍251戶。」
　
我們不斷在討論公有閒置空間的再利用，不管是青年創業、藝文團體進駐空間（我也提過很多次的劇團排練空間跟辦公空間）、展覽展演空間等，城市空間的再利用與活化是青年族群與市民創意與創新大展身手之地，也能促進青年與文化工作者交流，從空間紮根藝術文化發展、青年創意等，讓青年為城市注入活水。
　
以台北市為例，台北市建置了一個「臺北市市有閒置空間整合查詢平台」，這是由青年事務委員會發起、台北市府以召開會議討論兼實作的方式，邀請府內包含青委會、財政局、都發局、地政局、資訊局等單位，以及府外的民間參與者及專長資料處理、網站建立的g0v共同討論。而北市財政局認為除了公有土地資料揭露以外，希望透過該平台讓民間可以提案，提出對於市有閒置空間可以怎麼利用，所以後來也開放讓民眾提案。
　
在產權或是法規限制上，台北市財政局針對法規進行了修正、鬆綁市有資產的使用，並大力協助平台的建制。回頭過來看基隆，雖然主管空間再利用的都發處透過社規師、宿舍空間活化等等專案，協助媒合各種資源創造空間利用，但我也建議都發處，若要有效促進閒置空間提供給市民、藝術文化工作者、青年進行「創意」再利用，必須要有足夠調查與資訊公開平台，並針對土地使用分區、使用執照等等的土地、建築法規提供法律協助，才能真正在空間活化與創意利用上，給市民、文化工作者與青年一個創意萌發的友善空間。
　
四、行走權利：打造全年齡友善城市
審核報告第乙-21～22頁中提到，2016市府做過的高齡友善城市滿意度調查中，民眾對於無障礙公共空間的不滿意度達36.5%，其中「騎樓整平」是民眾行走最不滿意的事項。市府不斷強調公車處擔負的社會福利及友善長者的責任，但打造一座高齡友善的城市絕對不止搭乘公共運輸可以免費這一點，日常的行走經驗：騎樓平不平會不會摔倒、過馬路的綠燈秒數夠不夠會不會被轉彎車撞到等，都是一座城市對不同年齡和身體樣態的市民是否友善的重要指標。
　
審核報告中建議，市府應該導入參與式預算、民眾參與，試辦騎樓整平提案。並研擬騎樓整平中長期的執行計畫。我請市府說明相關規劃的期程，以及檢討整體人本環境政策的進度、具體檢討內容及未來規劃。市府回應會在後續示範道路計畫規劃時納入騎樓整平作業，而相關作業也一定會納入民眾參與。我們期待也同時會監督未來示範道路的施作，但目前看起來針對導入參與式預算模式及更積極的民眾參與的規劃，市府還需要多多加強。
　
四、停車供需調查及機車退出騎樓／人行道
首先，我希望交旅處可以提供給議會去年以930萬元決標的「基隆市停車場整體規劃及可行性評估」目前辦理進度及內容。參考審計室的審核報告，截至今年4月底，本市的「機車退出騎樓政策」尚未全面推行，也缺乏明確地推動期程與範圍，這影響了剛剛提到的這份「停車場整體規劃可行性評估」的基礎數據，更可能影響調查結果。
　
審計報告中也建議，應參考台北市和新北市推動機車退出騎樓政策。我自己在上個月就拜會了北市府停管處中負責該項政策執行的同仁，台北市從1999年開始施行機車退出騎樓、人行道計畫，每年以達成24km路段為目標，並配合配套措施和對民眾宣傳。每年在設定某路段為本年專案路段後，市府會搭配當地機車格規劃的改善（提供該處機車量60%的停車格），並加強宣傳，讓民眾感受到人行空間完整對城市生活的好處。
　
🚗拜會北市府停管處討論機車退出人行道：https://tinyurl.com/y3k6dxd2
💻台北市機車退出人行道計畫與流程：https://tinyurl.com/y4zfweu8
　
對此，市府表示其實基隆一直有在做，且李綱處長過去在台北是服務的時候就是負責政策的，處長提到台北市能做到的前提是有大眾捷運系統，基隆在前提上不太一樣，但未來會配合相關的系統建制來進行政策。機車退出人行道／騎樓最重要及困難的工作，即是進行詳實的供需調查，並規劃出足夠且合法的停車空間，我們非常期待擁有相關經驗的交旅處，未來對於供需調查、停車空間規劃及整體機車退出騎樓及人行道的政策執行及成效。
　
五、玩得安全：兒童遊戲場設施檢驗
按照衛福部在2017年1月25日修正「兒童遊戲場設施安全管理理規範」，規定兒童遊戲場設施設置者，在該設施開放使用前，需檢具相關報告。而在規範修正前已經設置的兒童遊戲場設施，應在3年內檢具兒童遊戲場基本資料、投保含附設兒童遊戲場的公共意外責任險證明文件、兒童遊戲設施自主檢查表及設施合格檢驗報告，向該管兒童遊戲場主管機關完成備查手續。
　
審核報告中指出，基隆隆市各學校遊戲設施應於2020年1月25日前，經認證機構檢驗合格並報請教育處備查。但一直到2018年底止，只有基隆隆市長興國民小學、堵南國民小學等2所學校辦理設施檢驗，而幼兒園部分，則均尚未辦理檢測。
　
教育處回應，已經編列了52萬元的預算來處理，若有檢驗不合格的遊具設施會輔導拆除，需要修繕的部分也有編列部分經費協助修繕，目標是在今年年底讓所有學校的遊戲場都進行檢測完畢。
　
六、精神倫理建設方案：通盤檢討＋績效衡量指標評估機制或考核辦法建立
在此，我直接引用審核報告第乙-43頁的文字：
依《基隆市各區公所推動精精神神倫理建設方案》（下稱精神倫理方案）第 7 點規定略以，補助里辦公處、各公立機關學校及民間團體所需經費，於區公所年度預算業務費、獎補助費項下支應。 基隆市7個區公所按轄區議員人數，以每人每年年40萬元編列精神倫理建設方案預算，本年年度計編列預算1,240萬元。
　
經查各區公所依精神倫理建設方案辦理補助情形：
(1)依「基隆市政府補助人民團體經費審核作業規定」第4點規定略以，不予補助有關聯誼、旅旅遊、餐會及基層建設等相關支出，惟依「精神倫理方案」第8點規定略以，補助款以支應車資、住宿費、保險費、餐費、誤餐費及與活動相關之雜支等項目為限。這兩項規定同為政府補助人民團體辦理理活動，惟未能劃一補助事項之標準及範圍，有待通盤檢討精神倫理方案執行內容之妥適性。
(2)各區公所未建立立補(捐)助案件績效衡量指標之評估機制或考核辦法，致未能知悉人民團體運用補助款後之效益，能否達到精神倫理方案所訂發揚基隆隆特有傳統文化目標等情事，經函請基隆隆市政府督促檢討改進。
　
針對審計單位的意見，基隆市政府回應：
(1)將邀集各區公所開會研議檢討精神倫理方案執行內容。
(2)有關補助作業之績效衡量量指標評核機制，將另案召集各區公所開會研議。
　
我請民政處說明該筆經費預算編列的方式是否有檢討的必要，以及「通盤檢討精神倫理方案執行內容之妥適性」的進度，並說明相關會議的召開進度、結論及建立「補助案件績效衡量指標評估機制或考核辦法」的工作時程規劃及目前進度，並提供前述邀集各區公所開會的會議記錄。很可惜今天無法在議場中直接跟民政處討論，這個我從第一次臨時會時就提案建議的議題，除了期待民政處給予我們詳實的書面資料外，也希望在二讀時利用我今天聲明保留發言權力的時間，直接與民政處來討論！
　
✨精神倫理建設方案是什麼？懶人包：https://tinyurl.com/y57thb8o

【劉北元老師．最新判決分析】

簡單來說，這個案子是納稅義務人欠繳稅款，稅捐機關依照稅捐稽徵法第24條第1項規定：「納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利； ……」禁止納稅義務人處份或移轉名下多筆不動產產權。

納稅義務人主張，依照市價計算，他名下的每一筆不動產的價值，都比欠繳的稅款金額高，查扣任何一筆都足以保全稅款債權，沒必要查扣那麼多筆不動產。

最高行政法院認同這樣的看法，納稅義務人欠繳罰鍰等，稅捐稽徵機關亦得依上述規定辦理禁止處分登記。
惟禁止處分之旨在保全稅捐，應符合比例原則。

當須衡量稅捐保全時不動產價值，是否與被上訴人所欠稅捐數額相當，及所採取之多種限制手段中應選擇侵害最小之手段，以符合相當性及必要性。

若納稅義務人每筆不動產之價值，均遠超過其欠繳之應納稅額及罰鍰，而又不能分割處理時，稅捐稽徵機關如認為有保全之必要，自應選擇較為接近應納稅額及罰鍰，且較有保全稅捐價值之不動產為禁止處分，不應為超額保全。

至於如何證明市價？

財政部103年11月7日令釋：「一、納稅義務人以土地、已辦妥建物所有權登記之房屋提供繳稅擔保或為稅捐保全標的時，土地按公告土地現值加2成、房屋按稅捐稽徵機關核計之房屋現值加2成估價。

但納稅義務人主動提示下列足供認定該土地、房屋時價資料及證明文件，經稅捐稽徵機關查明屬實者，得予核實認定：

報章雜誌所載市場格。
直轄市、縣（市）同業間帳載房地之加權平均售價。
不動產估價師之估價資料。
銀行貸款評定之房屋及土地款價格。
大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格。其他公允客觀之不動產時價資料。
時價資料同時有數種者，得以其平均數為時價。」

最高行政法院認為，內政部不動產交易實價查詢服務網所公開之不動產買賣交易資訊，就是公允客觀的資料。

（判決內容部分引用自法源法律網）

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