【高雄社宅進度到哪裡？上：住都中心篇】
圖：國家住宅及都市更新中心

去年11月，高雄宣布將與中央共同推動8800戶社會住宅計畫，照顧弱勢、青年及企業員工，今年起已經陸續完成招標等作業。其中有13處、計6000餘戶，由內政部指示國家住都中心興辦，分別位於岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等人口密集行政區。目前住都中心網頁已列出9案，其中6案已經完成招標，1案招標中，到2025年後就會陸續完成，這些案子包含：

■楠梓區清豐安居（土庫路、清豐五路口），規劃地上9層1412戶社宅，1~3房，

■左營區福山安居（華夏路、博愛四路、重忠路街廓部分），規劃地上9層201戶社宅，1~3房

■仁武區仁武安居（仁武運動公園對面），規劃地上10層293戶社宅，1~3房
-招標中

■鳳山區鳳翔安居（鳳翔一街、鳳翔街街廓），規劃地上12~14層440戶社宅，1~3房
-三民營造股份有限公司、成宜企業股份有限公司、恩典聯合建築師事務所得標，2026完工

■三民區明仁好室（民族一路與民族一路50巷口，近河堤國小），規劃地上15層139戶社宅，1~3房
-永大正營造股份有限公司、林建宇建築師事務所得標，2025完工 #鄰近河堤國小有學區優勢，基地就在聯上草雲旁邊（實價登錄平均每坪約25萬），是傳統搶手地段。

■三民區美都安居（德利街、德旺街口，中都公園附近），規劃地上15層325戶社宅，1~3房
-新亞建設開發股份有限公司、張瑪龍陳玉霖聯合建築師事務所得標，2025完工
#為高雄在地知名事務所MAYU設計，在這幾個社宅建案中較有設計感。位於中都重劃區，離濕地公園不遠，附近新建案正快速冒出，為相當不錯的地段～

■鳳山區鳳松安居（前鳳松路，後北盛街），規劃地上10層411戶社宅，1~3房
-德昌營造股份有限公司得標，2025完工

■鳳山區鳳誠安居（鳳誠路、北忠街口），規劃地上10層320戶社宅，1~3房
-德昌營造股份有限公司得標，2025完工（和上案一起招標）

■左營區崇實安居（介壽路、先豐路口），規劃地上14層856戶社宅，1~3房
-建國工程股份有限公司、華興聯合建築師事務所、林建宇建築師事務所得標，2025完工

以上就有大約4000戶社宅，應該都會在今年完成招標。這些案子幾乎都設置托嬰中心、日照中心等社福設施服務，並包含店鋪機能，不過在規劃、外觀上大多中規中矩。

至於市府自建的社宅，土地平均來說比住都中心的更精華，有些緊鄰捷運站，更有亞洲新灣區的指標案例，我們下次會再另外介紹～

一個大專院校的殞落，就是一個商圈的凋零。如果你非得等到像淡江或輔大，才會突然覺得有感，那你十年內就會看到，連這種大型學校，也會減班減系，整個租賃市場，現在是溫水煮青蛙，以後就是迅猛龍在草叢裡吃人，咻的幾聲，人就不見了。

武漢肺炎以前，讓你沒感覺的是外籍的招生，各大小好壞學校，紛紛塞滿外籍來的，只要被抓包過是假學生，那個學校必倒無疑，你就該閃。至於沒被抓到的真學生，這一年商圈一定很有感，因為他們大幅減少來台了。

商圈有感就是房東有感，荷包空空只是不敢說，前一次有媒體報導淡江空房問題，就惹得不少職業房東抗議，深怕壞了他們的獲利，以及脫手的價格。

下週一就來錄一集節目，講少子化哪裡會跌價。

沒有影響的地方，大概只剩下雙北市，因為人集中的太多了，少子化是會讓都市有了一點喘息。至於其他縣市，都是會有影響，你以為台中市就沒影響？台中那麼大，重劃區又那麼多，人根本就塞不滿。人咧？

縱使喜新厭舊的住，舊的沒人買，空著也是凋零。台中市府現在只忙著賣地，才無暇照顧舊的跟空的跟年輕的。新北市府連社會住宅都懶得蓋，包租公市長真是執行力公私一致。台北市蓋了很多但還在驕傲，你該愧對當年的承諾。至於中央，跳票了還振振有詞，一群人臉皮厚的真噁。

210324蘋果【炒房好賺】大直小套房2個月賺78萬 扣稅45%完勝可憐上班族
連結1→https://tw.appledaily.com/property/20210324/WRFKIP6ZCJATPJUSDNMB3B3DSE/

連結2→https://tw.appledaily.com/property/20210325/7C5ND3NIXRC43NGUIUJ7MMOTAM/

政府加重房地合一稅閉鎖期，意在抑制投資客短期炒作，此類案例確實屢見不鮮。《蘋果新聞網》發現，去年10月有民眾購入台北大直小套房，並在央行祭出信貸管制後的12月底加價78萬元賣掉，2個月內短進短出，估若仲介費、代書費等成本，及1年內轉售要課的房地合一稅45%，依然賺了28~36萬元。專家表示，都會區小宅因低總價好入手，容易淪為投資客炒作標的，不過新制若上路，接手買盤會減少，短期增幅有限，投資客忙半天只賺到一點零頭，就比較不會炒房。

（林佩萱／連線報導）

這間被炒作的社區位於台北市中山區大直重劃區的「力麒麗麒」，近劍南捷運站、愛買、家樂福、美麗華影城，屋齡10年，共115戶，多以12~15坪小套房為主，另有兩戶打通的戶型。

根據實價登錄揭露，去年10月底有民眾購入11樓13.6坪套房，總價1160萬元、單價85.2萬元，已高於《樂居網》顯示的社區平均行情單價80.9萬元；但在12月底央行祭出信貸管制之後，竟以總價1238萬元、單價91萬元售出，短短2個月每坪加6萬元、總共加價78萬元，扣掉仲介費以1~2%計算約12~25萬元，再扣掉代書費用約1萬元，還要再扣房地合一稅1年內轉手課稅45%的稅金，屋主依然獲利28~36萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，13坪小套房1坪悄悄漲6萬元，總價也僅多出78萬元，從總價來看漲幅不明顯，買方若沒細查實登，很難有太大的感覺。而且台北市的租金和房價居高不下，都會區流行小宅，低總價好入手，小宅租金投報率高，可以收租養房貸，以林森北路套房為例，每月租金2萬元，投報率約2.3%，比房貸利息高，十分划算，因此很容易被炒房的投資客盯上。

屋比房屋總監陳傑鳴指出，投資客之所以不怕重稅，主要是房地合一稅是先扣除買屋成本、交易時支付的仲介費、代書費、搬運費、清潔費等等，有賺才會課稅，只要房地產能漲，有一定獲利，想炒的還是會投資。

天時地利不動產總經理張欣民指出，該個案確實有炒作嫌疑，「但是接手的人心態上也很有問題，沒有房地產行情的概念」。現在政府打炒房，未來短進短出的情況可能會減少，因為短期增值幅度有限，加上在2年內出售都將課徵45%稅金，2~5年出售課稅35%、還有仲介費要支出，投資客忙了半天卻只賺到一點零頭，就不會再以房地產為炒作標的。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210324278-45.html

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150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg

感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會，也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影，分別從不同的角度來分析房市，聽觀眾朋友給的建議是，一連串的資訊，可能會一時吸收不了，如果可以加一點生動的比喻之類的，比較易懂~或者幽默一點。

嗯，我會改進的，......↓

問：泰源買賣房屋經驗這麼多，有沒有遇過客戶本來不想買，後來卻想買了？

答：我曾經遇到過一個客戶，多年來一直想買房，後來覺得房價一直漲就越想買，但是又看著一直漲，然後政府也開始陸續打房，就又開始擔心房價是否下跌，會買在高點被套住？於是中間一度想說用租的。

後來看著看著，覺得房價還是沒有下跌，覺得在租&買之間好猶豫掙扎，剛好因為很相信神明/土地公，乾脆請神明幫忙決定，用博杯的方式，因為博到聖杯，於是決定還是用買的。


問：分享高鐵特區那個地方機能比較便利，或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。

答：資料來源─竹北高鐵直營店；電話─03-5505878；地址─新竹縣竹北市文興路一段68號

【一、概述】新竹縣政府有分1~3期，而高鐵特區(俗稱第四期)，高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的，算是類台北信義計畫區、類新北新板特區，而這裡的房子八九成都是新房子，屋齡10年應該就算是最老的。

新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市：3年前，入籍戶口才9萬人，今年入戶籍的已經突破15萬人，三年成長超過五成，再加上流動人口大約25萬人，這是一個非驚人的數字。

【二、綠覆蓋率高】竹北以前叫「六家」，早期很多農地，光是這個特區現有的就有21座公園。其中，高鐵的正前方，就有一個萬坪公園，名稱叫「中央公園」，步行約5分鐘。

【三-商圈題材】商辦大樓：「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地，決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。

複合式超大型購物商場：距離高鐵新竹站，步行不到1分鐘，僅隔一條20米的馬路就到，暐順營造&交通部合作，目前正在興建中。

【四、4大園區】創造就業機會，有人口紅利，產生對於購買房地產的剛性需求，才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。

1.湖口工業園區，位於高鐵的北邊，車程走中山高，大約10~15分鐘。2.新竹科學園區，位於高鐵的南邊，車程約20分鐘。3.台元科技園區，就在竹北市，車程10分鐘內。4.生醫園區，就在高鐵的後方，車程大約2~3分鐘，主要針對生物科技進行研發，包含台大醫院也有進駐。

【四、房價資訊】店面：50萬上下公寓：13~14萬套房：20~23萬屋齡10~20年：13~18萬屋齡10年內：23~28萬


問：談談重陽重劃區的環境或優勢，是否可能回檔？回檔的幅度？大概多少能搶進？

答：資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長電話─02-28579888；店址─新北市三重區集賢路85號

【一-概述】1.三重重陽重劃區，屋齡平均8年以內，沒有舊房子。

2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶，重陽橋過了就到，所以比較多台北市的移居人口。

【二-生活機能】公園：清水公園，也是萬坪公園，政府花了一億多元修整，非常漂亮。

購物：家樂福，就在三重區五華街上。

交通：距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站，走路10分鐘內到。另外，從重陽橋，直接走中山高；或者是環河北路三段直達新北環快，都很方便。

【三-房價資訊】1.除了97年金融風暴跌過一次，到現在都沒什麼跌，五年前算起，起漲點落在30萬/坪左右，現在平均40~50之間，河景第一排高樓層60萬以上。

2.大樓3~4房型為主，套房產品極少，沒有透天，沒有公寓。

3.總價約落在1800萬上下是主流，以三重區來講算是高總價的地方，不僅屋齡新，住戶平均素質也高、也因為高總價的關係，投資客比例比較少，自住置產型的族群居多，也因為重劃區發展約8年了，所以入住率近9成，空屋率不高。

4.現在政府打房，房價確實處於凍漲的狀態，從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現，大約都落在行情價的正負5%震盪，如果是自住，建議這時可以進場好好看屋，畢竟物件釋出也比較多，然後大膽出價。

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