一個大專院校的殞落，就是一個商圈的凋零。如果你非得等到像淡江或輔大，才會突然覺得有感，那你十年內就會看到，連這種大型學校，也會減班減系，整個租賃市場，現在是溫水煮青蛙，以後就是迅猛龍在草叢裡吃人，咻的幾聲，人就不見了。

武漢肺炎以前，讓你沒感覺的是外籍的招生，各大小好壞學校，紛紛塞滿外籍來的，只要被抓包過是假學生，那個學校必倒無疑，你就該閃。至於沒被抓到的真學生，這一年商圈一定很有感，因為他們大幅減少來台了。

商圈有感就是房東有感，荷包空空只是不敢說，前一次有媒體報導淡江空房問題，就惹得不少職業房東抗議，深怕壞了他們的獲利，以及脫手的價格。

下週一就來錄一集節目，講少子化哪裡會跌價。

沒有影響的地方，大概只剩下雙北市，因為人集中的太多了，少子化是會讓都市有了一點喘息。至於其他縣市，都是會有影響，你以為台中市就沒影響？台中那麼大，重劃區又那麼多，人根本就塞不滿。人咧？

縱使喜新厭舊的住，舊的沒人買，空著也是凋零。台中市府現在只忙著賣地，才無暇照顧舊的跟空的跟年輕的。新北市府連社會住宅都懶得蓋，包租公市長真是執行力公私一致。台北市蓋了很多但還在驕傲，你該愧對當年的承諾。至於中央，跳票了還振振有詞，一群人臉皮厚的真噁。

210311蘋果 預售屋拋售潮爆削價競爭 台南投客搶下車求賣30間
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行政院今（11日）將討論《所得稅法》部分條文修正草案，將短期持有定義，延長為2年、45％，台南房仲透露，自去年下半年，已有大戶投資客驚覺政府將使出殺手鐧，早早倒貨7間預售屋；過年後，另有房仲接受逾5位客戶委託轉掉近30間預售屋，還放棄每間大賺百萬的想法，只求小賺10、20萬就出場。

記者/林佩萱 台南報導……↓

房仲透露，這些拋售建案的共通點，是戶數多、低總價，入手很容易，投資客也多，因市場同類型物件多，甚至出削價競爭的狀況。

去年台南房市大好，房價漲很兇，台南房仲向《蘋果新聞網》透露，往常仲介會有一批「投資客口袋名單」，這些投資客會到處看新建案，找尋轉單等投資機會，還會找房仲討論，「每天電話一直來」，但自從央房打炒房之後，投資客詢問熱度冷卻。

其實，政府並非無預警出手，台灣房屋台南東門特許加盟店店長蔡裕荏指出，去年下半年，台南房市過熱，早有機警的投資客大戶嗅到政府打炒房先機，出清手上7戶預售屋，每間都小賺，最高賺了40萬就脫手，果然12月央行打炒房，這位大戶投資客不敢再進場了，怕後續還有政策因素會受到衝擊，包括實登2.0要拼7月上路，將納管預售屋、禁轉紅單等。

蔡裕荏坦言，台南房價在去年一度飆高，現在面臨盤整期，「倒貨潮的跡象已經浮現。」他說，這2週接到7間預售屋希望盡快轉掉，個別區域如安南區、南區等不是很熱鬧的區，可能之後會有賣壓出現。

個別建案如九份子重劃區的首購宅，有4戶投資客要急售，蔡裕荏透露，「原本600萬入手，想賣800萬，大賺200萬的念頭已經打消，只求小賺不賠」；還有北區低總價宅出現「削價競爭」，有人700多萬購入，想賣800萬以上，價格卻上不去，「因為市場釋出的物件多半只有700多萬。」

不具名房仲指出，這些拋售建案的共通點，就是戶數多達300戶以上、甚至上千戶，總價在600萬~700萬，屬於低基期，入手很容易，「相較之下，投資客也多。」

住商不動產台南五王加盟店店長李家民表示，去年台南許多新建案話題度高，客戶想看房還要預約、抽號碼牌，但現在有陸續冷掉的情況。

李家民坦言，「這跟央行打炒房有關」，加上政府祭出禁止紅單交易，現在比較少聽到投資客買紅單來轉售，「但是已經買了就會比較急」，目前接受5位以上客戶委託，至少30件預售屋，想在成屋之前賣掉，這情況較罕見，倒貨比去年還多。

投資客急售的原因，李家民分析，應是擔心賣壓太大，必須在成屋之前賣掉，若等到交屋之後有權狀，短時間賣掉就要面臨房地合一稅的問題，第一年要被課稅45%，現在將延長至2年，「賣不掉就要被套牢2年」，資金不夠充裕的小投客當然會害怕，因此就有客戶降價1~2成要轉賣。

對此，美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，台南房價漲太兇，短期內能再炒的議題有限，而且投資客會希望壓低時間成本，在短期內獲利了結，如果差一年僅少轉10~20萬，不如早點賣掉套利，這是投資客或投機客較常見的套利模式。

陳泰源指出，其實市面上也有投資客是一次買很多間預售屋，若名下貸款超過3間房，購買第4間房就會影響到貸款成數，這也會促使投資客盡快拋售。

至於消費者是否有機會撿便宜？上揚國際實業股份有限公司協理梁獻文表示，戶數多的大型社區、即將成屋的社區，都可能面臨投資客斷頭或無法順利核貸的情況，可能會有拋售行為，也是自住客進場撿便宜的好機會。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210311-30.html

【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。