《生活中的小常識──關於漏水》
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跟大家分享一下關於居家漏水的小知識。首先，如果你住的地方屋齡在25年以下，發生機率是很低的，除非建商有問題、或是你是自地自建為了成本考量。但像在台北市裡，許多屋齡都在30年以上，尤其是出租的房子通常屋齡都不低，是有一定的可能會有漏水的問題，要多多注意。...
《生活中的小常識──關於漏水》
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跟大家分享一下關於居家漏水的小知識。首先，如果你住的地方屋齡在25年以下，發生機率是很低的，除非建商有問題、或是你是自地自建為了成本考量。但像在台北市裡，許多屋齡都在30年以上，尤其是出租的房子通常屋齡都不低，是有一定的可能會有漏水的問題，要多多注意。 ⠀⠀⠀⠀
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漏水有分很多種，但是都很麻煩，處理工程也都不小。我們家自己的水電工程師Casper都說他寧願處理電也不想處理水😂原因是因為電有點像函數，它的結果是可以預期、容易歸因。但水不是，除了靠經驗，還有很多時候會有意料之外的狀況。
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那為什麼會產生漏水呢？在台灣，絕大多數的成因都是地震造成的，一年一年震下去造成水管出問題、磚塊水泥防水層有裂縫孔隙，然後水再透過水管、孔隙、或者雨水透過建築物外面滲進來，腐蝕了牆壁、壁癌與發霉造成東西剝落，甚至漏到別人家。
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可以從自己住的地方做些基本檢查──
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☝ 可能有用水的地方的周遭可能會有漏水情形。例如房間隔壁就是浴室，導致房間有壁癌。 ⠀⠀⠀⠀
✌ 可能有埋水管的地方，水管漏水。陽台熱水器的水管很容易有這個問題，導致陽台有壁癌。 ⠀⠀⠀⠀
🤟 建築物外牆有縫隙導致滲水，所以牆壁、天花板下雨時總是濕濕的造成壁癌。
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但有時候問題不是出在於你，而是鄰居或大樓公共管線，麻煩就大了。如果鄰居負責任還好說，如果不負責任，即使走法律途徑也要拖很久，然後房子裡某一部分就經常是濕的、嚴重時甚至會有一灘水在那裏。
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可以透過上面的成因發現，漏水都不好處理，因為水很容易到處跑，所以工程上的選擇有兩種方式──重拉水管俗稱走明管，與擋住可能造成漏水的地方（打針、重塗防水層等等都是類似做法），這就需要靠師傅做現場判斷了。
如果你是租屋族，要特別注意，有些屋主因為懶得處理漏水造成的壁癌，會用板材把牆壁擋住欲蓋彌彰，要小心喔！
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在台灣這麼潮濕的環境中，防水是照顧房子很大的一個工作，同時也是房東對房客的責任。期待大家都找到負責任的好房東！
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圖為我們上禮拜去場勘的房子，
是不是很誇張😲
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天花板發霉原因 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文
【國際滑「鐵」盧】港鐵海外投資連番觸礁實錄 #永續港鐵霸權 #7月專研
港鐵公佈2021年中期業績，當中除了顯示一如以往的發展地產業務龐大紅利外，海外投資業務的財政狀況亦十分值得關注，正反映出港鐵投資核心逐漸傾向海外，愈來愈偏移以香港為本位的發展實況。
港鐵自2009年開始運用多年來從香港所得的巨利，向海外市場拓展進軍。然而，檢視十多年來財務報告，可發現回饋香港的「盈利」卻只有蠅頭小利，這間自稱「國際級鐵路公司」在本地已經建立霸權壟斷，但極少提及海外投資策略原來連番觸礁? 一直引而自豪的鐵路加物業模式究竟是一套「完美方程式」，還是一場「國際滑鐵盧」？
▌海外投資「窮忙」
港鐵由2009年起，先後在澳洲、英國、瑞典、中國等地發展及營運多項鐵路項目，由2010至2020年十年間，大型海外鐵路項目數量由2個變成12個。而最新2021中期業績公佈顯示，港鐵將於2021年12月接管瑞典Mä lartå g的營運服務，顯示未來將會開拓更多海外業務。翻查近年港鐵年報：
—2020年海外業務總收入：214億
—2020年海外投資盈利：4.76億 (利潤率只有約2.2%)
港鐵於2020年海外業務總收入超過本地票務收入成為港鐵最大收入來源。然而，當扣除開支成本後，海外投資盈利非常微薄，雖然相對香港業務過去兩年虧損為佳，但仍可明顯見到港鐵一直在「窮忙」。如果從應佔利潤分析，剔除包括物業業務的票務的收入的內地及澳門業務，海外業務營業額佔絕對大多數，達195.92億元，但應佔利潤只有5,700萬，利潤率僅有0.3%。
可見走出國門的港鐵，利潤確實非常可憐，當中依靠墨爾本鐵路項目佔收入最多。而不少項目每年大多只賺幾千萬。而英國西南鐵路項目(South Western Railway)更「損手爛腳」，在2019年要港鐵額外撥備港元4.3億【註一】，連港鐵自己在當年年報亦表示英國及瑞典鐵路表現欠佳。
在「窮忙」財政數字背後，反映的是港鐵不斷「輸出」香港人才、技術及資源的實況。近十年港鐵年報顯示【註二】：
—員工薪酬總額中海外業務開支
2015年：50億
2020年：92.6億
—海外員工人數
2015年：8,157個
2020年：16,921個
—海外業務資產
2010年：87.79億
2020年：332.35億
除了海外員工已佔現時港鐵全部員工近49%外，根據立法會就港鐵公司鐵路業務質詢，顯示港鐵公司於2016年會調動近80名專職支援香港以外鐵路業務的員工，而到2020年已經上升近200名，當中更會調動本地管理及技術員工至不同鐵路城市「輸出」技術，明顯見到港鐵有發展比重愈來愈偏向海外的傾向。
然而，港鐵海外業務亦由於當地的工程延誤、當地基建配套持有人以及疫情影響，而遇到不少阻礙；瑞典斯德哥爾摩的通勤鐵路（Stockholm commuter rail）於18年因當地基建配套問題，就準時度與顧客滿意度承擔重大罰款【註三】；各地項目亦曾出現大大小小的罷工。(已更正此段落關於港鐵海外營動的內容)
隨著港鐵海外投資數字日益飆升，特區政府往往解釋指，港鐵會為海內外的投資額定下風險管理指標。然而，問題在於，明明政府作為最大股東的港鐵，港鐵利用本地業務的盈利去不斷投資這些「冇肉食」的海外項目，也不善用解決本地鐵路營動時所帶來的各種超支延誤加價等民生問題，這是否合乎港鐵以香港為本的定位？當本港業務是由香港市民、公帑補貼與政策傾斜支撐而成，此舉是否有違公共基建「取之於民，用之於民」的本意呢？亦是現時市民對港鐵海外財政運用原則的一大質疑。
▌完美方程式的「觸礁」
「完美方程式」鐵路加物業發展模式一直是港鐵引以為傲的投資策略，2017年時任港鐵主席馬時亨多次接受訪問稱，港鐵本地鐡路「開一條蝕一條」，需積極拓展海外市場，將「鐵路加物業」的完美方程式推銷至海外，「聲稱」會將盈利回饋香港【註四】，嘗試合理化港鐵近年積極開辦海外新鐵路的原因。
2017年港鐵大肆宣傳港鐵鐵路加物業模式進軍海外，連享負盛名的麥健時公司(McKinsey & Company)亦要為其在官網上放上一篇 ”Hong Kong’s successful self-financing formula” 來歌頌【註五】。而其中最受矚目正是港鐵聯合其他外國發展商入圍參與競投成為倫敦尤斯頓車站重建發展項目(項目地盤面積約22公頃)。然而，翻查現時倫敦尤斯頓車站(Euston railway station)重建的項目進度，原來項目早於2019年由澳洲聯實集團(Lendlease Group)中標【註六】，怪不得港鐵沒有公佈後續消息。
港鐵雖一直嘗試向各政府推銷其「賺錢大計」，卻處處碰壁。除了英國外，港鐵的地產方程式在瑞典亦面臨同樣的挑戰。2017年港鐵同時入圍的瑞典斯德哥爾摩城市Upplands Vasby 其中一個市郊鐵路車站附近的重建項目。當時瑞典日報(Svenska Dagbladet)有報章標題亦提及當地專家表示非常喜歡其規劃理念，但時任斯德哥爾摩市議員則表示當地不需中國國有的商鋪，並表明沒興趣向港鐵出售土地【註七】。而時至今日，港鐵仍未見有公佈項目的最新進展消息。另一篇瑞典日報的報導標題亦有提及瑞典國防委員會主席Pål Jonson 希望在外國公司在營運鐵路前要先進行安全審查【註八】。瑞典政府是否會將項目交予港鐵，或需要因應當地的政經考量。可見，所謂「完美方程式」其實不一定通行於國際，當遇上複雜的地緣政治時，就更加寸步難行。
▌未竟北上之路
港鐵國際間推銷「完美方程式」處處碰壁，而中國市場則成為其中一個重要依靠。根據最新2021年港鐵中期業績公佈，港鐵今年3月在中國杭州取得杭州西站南側的建設用地使用權。除此之外，現時亦在北京、深圳及天津擁有地鐵周邊物業的經營權，算是港鐵多年靠攏中國市場的「成果」。
港鐵多年中國投資多個鐵路項目，足跡遍及深圳丶北京丶杭州，某些項目更在兩鐡合併前已經簽署協議。然而，單單中國就概括多達5個城市的鐡路項目，包括北京（4號線、大興線、14號線、16號線、17號線）、深圳（4號線及北延線）、杭州（1號線及下沙延伸段、5號線）、澳門（輕軌氹仔線），各大城市業務總和只佔2020年總海外業務收入約8.5%，佔收入比例則只有約4%。同時，港鐵亦擔任「廉價勞工」不斷輸出技術、人手及資金，換取地方政府的合作機會。早於2017年港鐵在杭州籌備建港鐵學院，輸出鐵路人才返大陸或到一帶一路。此外，北上為配合大灣區發展，港鐵更在2018年順德區陳村站毗鄰綜合物業發展項目【註九】，負責「冇肉食」的顧問技術支援。
即使成功取得上蓋鐵路項目，港鐵在中國要面對的問題仍然很多，發展進程似乎也不太順利。如深圳龍勝站上蓋物業項目「天頌」，作為首個港鐵獨資開發的地產項目，港鐵亦包攬發展商的角色。這有別於叫特區政府送地、交由發展商開發，坐定定等收錢的慣常「二房東」模式。然而，天頌由興建到售銷卻引發一系列工程問題，例如停車場未開放已經出現發霉和積水，住宅內的客廳更是天花板高低不平，地板存在不同空鼓等等【註十】，而有報道亦指天頌地產項目的售樓疑涉貪污問題，港鐵三高層遭解僱【註十一】。至於天津的項目，根據去年年報指出，指由於建造地庫時需進行額外鐵路安全保障工程，北運河站商場發展項目的完工日期已延至2024年，距2017年獲得項目至今已蹉跎7年【註十二】。可見，港鐵北上之路仍非一帆風順，尤其面對現時內房國鐵競爭、中港土地制度差異等挑戰。
可見，相比起港鐵在香港營運上受到政府送上蓋可以保持壟斷霸權，到海外就「見光死」。即使港鐵不斷在海外投入大量技術、資金及人力資源，但每年的利潤仍然少得可鄰。而箇中原因相信跟港鐵海外「鐵路加物業」模式失效息息相關。當港鐵在海外失去政府送上蓋物業發展權的政策庇護，「完美方程式」的鍊金術就會失效，更顯所謂「國際級典範」的港鐵發展模式少有人提及脆弱的一面。
參考資料：
【註一】HK01：港鐵就英國業務 撥備4.3億元 https://bit.ly/2VVPocm
【註二】港鐵2011年至2020年財務統計數字：https://bit.ly/2Uc9sX8
【註三】港鐵2018年年報：https://bit.ly/3jVfKn7
【註四】明報﹕港市場飽和 新線「開一條蝕一條」 港鐵「走出去」 海外盈利回饋本港
https://bit.ly/3CJOfoR
【註五】Ｍckinsey＆Company：The ‘Rail plus Property’ model: Hong Kong’s successful self-financing formula. https://mck.co/3yJB3y2
【註六】 Lendlease Wins $7bn London Euston Project (26 February, 2018). https://bit.ly/3CIPncs
【註七】瑞典日報(18 Augest, 2018). Stockholm behöver inte statliga kinesiska butiker” https://www.svd.se/stockholm-behover-inte-statliga-kinesiska-butiker/om/mtr
【註八】瑞典日報(Svenska Dagbladet) (20 February, 2020). T-banedriften: ”Vi måste vara ytterst försiktiga” https://www.svd.se/t-banedriften-vi-maste-vara-ytterst-forsiktiga
【註九】港鐵2018年年報：https://bit.ly/3jVfKn7
【註十】【曝光】港鐵天頌交樓遭遇“質量門”，“港式服務”哪去了？https://www.gushiciku.cn/dc_hk/101065990
【註十一】立場新聞：傳港鐵一負責內地事務高層捲貪污調查 被即時解僱 https://bit.ly/37CdOdp
【註十二】港鐵2020年年報：https://bit.ly/3jOws7s
港鐵霸權專研系列全部成果一覽：https://liber-research.com/features/07_2021/
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天花板發霉原因 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最讚貼文
最近好濕！你看過你家房子外牆嗎？外牆黑成這樣，你的肺是不是也黑成這樣？健康否？
最近台北很潮濕，又悶又濕，除濕機開了也等於沒開，如果你家北部是朝東朝北，南部是朝南，或前有河、後有山，或是因為地形緣故經常有風吹入，迎風面的窗可以關上，降低濕氣入房入體，要不然辣椒吃一點，發發汗，排一點濕。
看屋得看外牆，新房子就要多看隔壁舊房子的外牆，不是看乾不乾淨，如果已有黑霉，代表你的肺也很容易發霉，或是容易過敏氣喘皮膚病，必要時該找廠商清一清外牆，家裡的黴菌點比如天花板的內側、木造隔間內部等，都要去除。
我懷疑高濕度也是肺癌的原因，不少高濕地區的第一死亡病因，都是氣管、支氣管及肺癌，請留意這個問題，別花錢住在很潮濕的地方，不管是山區還是濕地旁(對，高雄就有個濕地旁的重劃區)，地點都不是很好。
天花板發霉原因 在 彭凱莉 媽的職場543 Facebook 的精選貼文
每次有朋友來家裡，見到面第一句話除了打招呼，就是誇讚阿木家裡維持得好乾淨😊
因為我用 https://pse.is/SN69B ，法拉夏的黑皂液和馬賽皂維持家裡清潔💪
很多朋友都問我，是不是都很賣力使命的刷和整理
尤其是那些使用上有點歷史性的原木桌椅、家具、地板，還有殘留水漬就會看起來很髒的不銹鋼廚面、石英地板等⋯
我總會笑笑地回應她們，這就是法拉夏厲害的地方
因為它們產品擁有✅拋光✅保養✅去油✅清潔的功效‼️所以讓常常打掃擦拭家裡一切的我們其實是更省力的~
身為法拉夏愛好者的我，可以很有自信的和大家分享
他們出產的產品擁有三大優點：
🙆🏻♀️百分百自然成份製成
🙆🏻♀️大人小孩都能安心使用
🙆🏻♀️清潔力強但不傷身
這對家裡有老人、小孩、寵物的家庭是清潔用品第一首選，即便用在地板擦拭、洗餐具、洗蔬果等，都不用怕會間接傷害身體！
以橄攔油為基底 的 ＃綠色經典馬賽皂，雖然沒有像外面其他產品那樣華麗包裝的外型與顏色，但不添加化學劑、防腐劑、染料與人工香精的它，能夠用於清洗牆壁、天花板、嬰兒車、兒童用品、鞋類等⋯
阿木我還會把它切成皂絲，用溫熱水融成水後，噴在孩子的安全座椅、推車、以及耐水性的包包等作表面清潔，不僅可以除臭味還能預防表面發霉😎
多用途家用清潔的＃法拉夏黑皂液，就是我們家乾淨到發光的最佳功臣👍
在一公升的溫熱水裡，加入一匙的黑皂液搖晃溶解，就可以噴在任何可以用水清潔的物品表面！當然，剛剛提到的不銹鋼廚面、石英地板，就是用這款寶貝來維持閃亮亮的喔😊
(凱莉嬤都用一大水桶加兩匙黑皂液拖地，不需要額外再用清水拖過，因為它完全不黏膩，甚至可以防止螞蟻橫行的狀況✌️😁)
不過是不是用輕省的方式來面對，這才是最重要的~
所以擁有什麼都可以噴、可以擦、可以洗的清潔用品真的很重要！這也是為何阿木不斷推薦 ＃法拉夏 ＃黑皂液 ＃馬賽皂的原因！(一次到位真的很方便)
看到這也不用多說了吧~一起拜下去就對了 https://pse.is/SN69B
大家就會知道阿木在講的驚人成效是什麼~🤪🤪