171214美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/27號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《幾樓以上的房子要有2座逃生梯？》

2003年8月31日，蘆洲大囍市社區發生火災，在煙囪效應導致火勢迅速蔓延，而住戶們來不及逃生，造成多人死亡。

於是，中華民國內政部營建署在2005年修正《建築技術規則》，規範八層以上住宅建築須設置兩座安全梯，加強設置逃生與消防設施，同時，地方政府也開始在狹小巷弄劃設紅線，以利消防通道暢行。補充說明的是，十五樓以上的大樓，一樓要設置防災中心，十六樓以上或者建物高度超過50米以上，要規畫特別安全梯，而且升降梯載重人數則要達到17人。

至於法規修改後，因為多了逃生梯、排煙室、消防箱、通風管等等，這些全部都納入公設，造成日後房子高公設比現象，尤其是小基地的房子，公設比更高，導致近年來不斷有人呼籲房價計算改走實坪制，以防建商虛灌坪數。

《業務進度》

A已開始和當初帶她進來的學長，一起拜訪客戶、一起守現場發傳單，雖然目前去591撥打電話找屋主都被拒絕，但已開始主動作業了，持續摸索中，期待下次能分享多一些跟業務有關的實質內容。

【學員B】

《什麼是定金？什麼是履約保證？》

B最近在跟客戶聊天時，客戶主動提到關於定金與履約保證，因為B資歷尚淺不懂，於是自己主動去做了解。

定金：斡旋金可以反悔，定金不能，假設付斡旋金10萬元，一旦屋主簽字同意出售後即刻轉為定金，若買家事後反悔不買，10萬元則要被屋主沒收，反之亦然。

履約保證：就是保障買賣雙方的交易安全，避免「買家把錢都付給了屋主，卻沒過戶，屋主就先把錢花掉。」或「已經過戶了，可是賣方卻沒有拿到全部的價款。」

因此，設立履約保證專戶，可以大幅降低交易風險，錢的部分，賣方是看得到用不到，而權狀也會交由代書保管，保障雙方，至於履保費用，通常是總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

《陪同帶看之觀察心得》

最近只要學長姐有帶看的行程，B都會陪同，並且從旁觀察。

案例1─
明明客戶事先預約看屋，並非臨時約看，接案人卻穿著過於休閒的服裝來接待，客戶到的時候，接案人在客戶面前將菸蒂往水溝處丟棄，也因為有抽菸習慣，近距離接觸時也明顯感受到煙味口氣，而且現場也沒有為買家準備紙本資料。

雖然接案人有自信是好事，但B卻也查覺到客戶觀感不佳。

案例2─
某間房子，屋主希望親自介紹，B察覺到屋主蠻懂得避重就輕，挑喜歡的講，不會像一般房仲只會說「這裡是房間、那裡是廚房、這是馬桶」。

而且屋主還會提到自己當初規劃房子的想法、設計理念，說話語調不浮誇，B覺得屋主介紹自己房子的方式很棒！想學起來。以後跟客戶介紹房子時，可以多談談空間運用、設計理念等想法，不要老是拘泥於坪數、價格、以及那個是廁所、這是床等爛介紹方式。

【學員C】

《都更，是中性題材》

非常巧合的是，B跟C在本周分享的心得，案例不同，心得卻不謀而合。

B在某次陪同帶看中，得知買家是「自用型」的，偏偏接案人不知道，以為是「投資客」，因此告訴買家「這間房子要都更了，後面大樓都已經拆了，將來房子蓋好，房子會變得很漂亮！現在買正是時候！」

結果被買方說：「這樣，我們萬一用不到2年就要都更，那，還買來幹嘛？」

至於C，近期守現場某物件，屋齡也3X年接近40年，剛好有路過買家詢問，C主動提及此物件有都更效益，是個不錯的投資標的。結果一樣發現原來客戶是自住、自用需求，聽到「都更有望」反而不考慮了。

結論：許多資訊，無所謂好壞，其實是中性的，房仲在進行推銷時，應該要先搞懂買家的需求、屬性到底是什麼？才能做出正確判斷，對的應答才能提高成交率。

【學員D】

不知道為什麼？竟然完全沒有問題？

既沒成交，也不開發，似乎也篤定我絕對不會生氣？所以也沒準備分享內容？D只說自己已經有被安排交付其他任務與工作，所以這次會議單純就是來聆聽。......我想，可能D是兼差性質的關係，只好不勉強。

【我】

1.「時間就是金錢」，大家可曾認真用心去體會這句話？很多人很認真，每天忙到很晚下班，但成績普通，到底是為什麼？建議每個人都可以翻開自己的行事曆，檢視自己每日行程，哪些是有效的，是會為自己帶來業績的？哪些則是屬於雜事？

呼籲在場的每位學員，都能將自己每日行程po到飛鷹計畫的line群組裡，以供大家檢視。

2.會議結束前，我試圖要求大家，從現在開始，無論多忙，一定要勉強自己做到「一周一開發」，結果，大家明顯感覺得出來有些抗拒。因此，我決定以身作則，從現在開始，我會強迫自己做到「一周一開發」。

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