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正確而關鍵性的一步！.....電力數據大解放！民眾未來可以決定電力大數據給誰用!（10/08/2020 ITHome）

臺灣開放電力數據發展邁開重要一步，台電正式推出AMI智慧電表用電查詢服務，讓民眾能以App查看家中每15分鐘用電資訊，這些數據未來還能帶來嶄新的居家能源管理服務，當智慧電表裝設率達3百萬戶時，還能蒐集電力數據衍生新興應用，有機會帶動產業新變革，更將成為台電發展電力大數據應用的關鍵

文/余至浩

走進臺北市忠孝東路6段某棟台灣電力公司（以下稱台電）老宿舍改建的單身出租公寓，即使人才到了門口，不用進房舍，房客從第三方App就能看到現在房間用電情形，不用查看電表，就能知道自己房間用了多少度電，甚至精細到每分鐘用電記錄都一清二楚。

從這些用電資訊，住戶馬上就有看到即時的試算電費金額，不用等兩個月一次的電費帳單才知道，還能設定電費上限，超過立刻發送提醒，這支電力App還能遠端控制冷氣、升降窗簾，來管理每天用電支出。甚至屋頂太陽能板的發電資訊都能整合到單一App中，不只發電，以後連儲電都合一。

不只住戶能精打細算用電，房舍的物管業者，也能從單一後臺隨時監控公寓裡每月、甚至每天整體用電分布情況，來妥善做好能源管理。這些用電數據，可以視覺化圖表來呈現，除了方便管理者觀看不同時段用電變化，還能放大查看每層樓的用電細節和進行各樓層用電趨勢比較，甚至哪一戶今天用了多少電，馬上就能知道。

這是台電今年最新展開的智慧能源管理試驗計畫。

像這種居家能源管理服務模式，以往，只有在少數高級住宅或新建大樓、公宅，才看得到，但台電現在能夠以更低成本，更易於部署方式加以實現，這也意謂著，能夠更容易複製到一般家庭住家，甚至連老舊公寓也都能裝。全臺已有20萬戶就能用到，未來會達到3百萬戶家庭用戶，因為這些家戶都換上了台電最新的智慧電表。

嶄新的居家能源管理服務模式

以台電出租公寓為例，這座由4個連棟組成的集合型社區住宅，目前約60戶房客入住，單是主棟一整棟四層樓房舍，就安裝有4個智慧電表，每個電表對應一層5戶的用電資訊，4棟都採相同配置，除了安裝智慧電表外，在這間出租公寓還裝設了許多顆智慧能源閘道器裝置Cube，主要安裝在住戶房間，部分也有配置在智慧電表旁，來提供家庭能源管理服務，目前4棟樓一共布了36個Cube，都與智慧電表相連。

每具智慧電表蒐集到該層樓用電資訊以後，便會透過如WI-SUN無線通訊技術或電力線網路（PLC），將這些用電資料傳送到Cube裝置上，接著，再將這些數據上傳雲端來做視覺化用電呈現，還可以Cube搭配房間裡插卡式電力儲值裝置，來提供每位房客查看自己房間的用電。

不只取得並整合電表電力數據，在這間公寓的屋頂，還鋪設了多片太陽能板自發自用，光是4棟加起來的數量，總共可提供33kWh發電容量，可為整棟公寓分擔至少三分之一的整體用電，而且同樣可透過物聯網閘道器控制其產電，甚至之後還會搭配儲能櫃與太陽能板協同供電，還可運用大數據分析做最佳化的調控，協助用戶調節電費的支出，以後有多出來的電，還可以回存台電。

近年來以一款智慧能源閘道器裝置Cube在日本打響名號的聯齊科技創辦人兼執行長顏哲淵就表示，現在日本更進一步作法是，將智慧電表結合儲能與能源管理做運用。例如根據不同時段電價，以用戶端的家庭能源管理系統（HEMS）控制如屋頂型太陽能板或蓄電池等儲能設備充放電，幫助住戶來調節電費的支出，以避免按較高電價支付電費。

甚至，因為這些電力數據衍生的新興服務，在日本更掀起新變革，包括老人照護、物流配送服務等。

新版電力App可查看一天前用電歷史資訊，提供每15分鐘更新頻率

臺灣雖然還沒走到這一步，但即使家中沒有HEMS系統，現在也能透過台電電力App來掌握自身用電。

為了蒐集民眾用電數據，台電近年來積極布建智慧電表，從一開始只有20萬戶換裝新電表，到今年年底前就會超過100萬戶，預計4年後更要達到3百萬戶，總用電82%的目標。

未來目標要可查一小時前用電歷史

台電8月新版電力App上線時，也有提供智慧電表用戶一個用電資訊查詢服務，雖然還無法像第三方App可提供即時用電資訊，但已經可以做到前一天、顆粒度每15分鐘的用電歷史資訊的查詢，甚至今年底要能提前到可以查6小時前的用電歷史，未來更大目標是要做到前一小時用電歷史資訊的查詢，但台電沒有說，何時有辦法可以提供即時用電的查詢。

用電查詢服務，對於一般民眾並不是甚麼新鮮事。民眾過去收到台電繳費帳單時，就能看到最近一期的用電度數與電費金額，甚至台電也有提供網頁或App可供用戶查詢家戶用電。

但是，台電這次推出能用App查詢用電歷史資訊的意義格外不同，可從以往每兩月查看帳單，現在改為透過手機App，就能看見前一日家中用電情況，讓每一位住戶可以迅速掌握自身用電情況。

這些用電記錄也會製作成圖表的形式，從這個用電分析圖表上，用戶可以很容易查看不同離峰、尖峰時段的用電分析資訊，還可以每小時為單位的用電度數，來進行不同時段用電量比較，甚至是可以與鄰近同區域用戶進行用電比較，來檢示自身用電有無異常，或是也能參考其他住戶或商家用電變化，用戶在據此來調整自己的用電習慣，來達到節能、省錢的目的。

台電的計畫，是分階段來開放，初期先開放20萬家戶查詢前一日用電，今明兩年會再逐步擴大到百萬民生用戶，目標4年內至少全臺300萬戶都能用。

開放民眾查詢更即時用電記錄，是台電走向電力數據解放的第一步，接下來，台電更規畫以後將把這用電資訊，尤其是智慧電表提供更詳細的用電資訊，提供民眾自主運用，並會透過政府MyData數位服務個人化平臺釋出。此舉，不僅將會加速臺灣在智慧電表發展的腳步，這些電力數據之後也將帶來更多電力衍伸新興服務。

台電智慧電表應用下一步，將結合家庭能源管理服務

為了配合將來的家庭能源管理應用趨勢，台電下一步，更要從電表端深入到家庭端，台電還因此在同一個智慧電表內設計了同時可支援Route A與Route B兩種無線通訊介面模組，前者負責將電表資料透過通訊網路轉送回電力公司，以記錄用戶用電數據及做為後續計費結帳，後者則是可透過連結HEMS系統，控制家中的智慧家電，協助用戶做最佳化的能源效率管理。

舉例來說，未來電表收到用電資訊後，便會將這些數據透過Route B模組傳給家中HEMS系統，接著，再由該系統依據當下用電情況，進而操控家裡的家電，以做適當用電調整或離尖峰時段的用電配置等措施。這些用電資訊，用戶從手機App或居家顯示螢幕也能看到，甚至因為HEMS系統是透過Route B模組向台電智慧電表取得即時用電資訊，因此才能做到能讓用戶在第三方App上，看到一分鐘前的用電歷史訊息。

不過，台電目前只在每具智慧電表裡，先安裝了可回傳用電資訊到電力公司的Route A通訊模組，至於連接家庭應用的Route B模組還未裝。

台電配電處副處長黃銘宏就表示，智慧電表的Route B模組，主要是提供給對用電管理需求較大的電力用戶，如便利超商等小型工商用戶，未來可自行搭配適合HEMS系統方案做安裝。

他也表示，台電之後將會把該模組介面規範開放給能源管理系統廠商，民眾或商家能直接經由台電認證的業者，來協助其裝設該模組在智慧電表裡，並搭配其HEMS系統，就可來進一步做更詳細的能源管理規畫。

像這樣的家庭能源管理新模式，台電3年前也開始在臺北、臺南，高雄的公共住宅、公有宿舍合計1千戶做為其示範場域，來推廣住宅智慧用電與能源自主的理念。台電之後也會將此應用模式複製到更大型案場，並以智慧電表搭配能源管理機制，來展開更多智慧化能源應用及其服務場域試驗。

台電於8月下旬推出電力App更新時，首度增加AMI用電資訊查詢功能，這個功能結合了通訊傳輸功能的智慧電表，讓安裝該電表的低壓或一般用戶，現在也能夠隨時查看前一日個人用電資訊，甚至可顯示每15分鐘用電。不需要等到兩個月後收到帳單才知用多少電。這些用電記錄也會製作成圖表的形式，從這個用電分析圖表上，用戶可以很容易查看不同離峰、尖峰時段的用電分析資訊，還可以每小時為單位的用電度數，來進行不同時段用電量比較，甚至是可以與鄰近同區域用戶進行用電比較，來檢示自身用電有無異常，或是也能參考其他住戶或商家，來調整自己的用電行為，有效達到節電。

為了配合將來的家庭能源管理應用趨勢，台電還因此規畫在同一個智慧電表內設計了同時可支援Route A與Route B兩種無線通訊介面模組，前者負責將電表資料透過通訊網路轉送回電力公司，以記錄用戶用電數據及做為後續計費結帳；後者則是可透過連結家庭能源管理系統（HEMS），控制家中的智慧家電，來協助對用電管理需求較大的電力用戶，如便利商店等，做最佳化的能源效率管理。

不只開放用電查詢，台電未來也將把家庭用電資料放上MyData由民眾自主運用

其實這些從智慧電表取得民眾在家的用電資訊，也都是一種個人化資料，過去被視為敏感的家庭用戶電力使用資料，台電未來也規畫釋出，提供民眾自主運用。

台電業務處副處長許一女就親口透露：「台電有規畫以後要讓民眾也能將個人用電資料打包來做自主運用，尤其是智慧電表提供的更詳細用電資訊」，希望能夠做到，不論是在網頁或手機上申請，民眾以後只要按一個鈕，確認身分以後，就能獲取他們的用電資料。

如此一來，現今全臺1,400萬用電戶數，未來取得電力資料自主權後，民眾在家每天，甚至每15分鐘的用電資訊，都可以經由個人化資料交換平臺下載，不只可以個人使用，資料擁有者也能將這些家中電力使用數據，授權給需要資料的第三方服務提供者下載，做為商業應用。這些服務提供者，包括了家庭能源管理系統業者、太陽能或儲能設備商，甚至是軟體開發人員，之後只要經民眾同意後，就能取得這些詳細用電資料，來開發相關應用或新功能。

比臺灣更早開放的美國，多年前就已透過綠色按鈕（Green Button）的機制，讓民間能夠取得個人用電使用數據，除了運用在協助家庭或商家找出更好的方法管理電力消費，藉此來節省金錢或是資源，也能透過大量數據分析，提供企業能源管理的決策。

這些民眾用電數據，甚至也進而帶動各產業的發展，如智慧家庭、智慧醫療、智慧城市、智慧運輸等。

對此，聯齊科技創辦人兼執行長顏哲淵也給予肯定，但他也強調，要完成這件事有許多前提，包括須落實個資保護、確保資料使用權利義務等，他直言，這些都不是技術問題，而是在於法令。這也是為何連很早就推行電力數據服務創新的日本至今都未實現的原因。

儘管，這項個人資料服務，得等到智慧電表布建達一定規模，台電才會逐步來推行，但許一女也預告，未來將會利用政府MyData個人化資料交換平臺來釋出。

目前MyData平臺已開放31項政府機關資料集，包括戶役政、地政、健保、交通、能源、教育等民眾個人化資料，但其中屬於國營事業，只有台灣自來水公司，且僅提供下載使用者過戶證明資料，未含家戶用水資料。若是台電跟進，也將成為國營事業在MyData開放的第二家。

完整內容請見：
https://www.ithome.com.tw/news/140288

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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
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「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com