【萬華區原中興國小南側用地興建公共住宅計畫案及大同區北區轉運站都市計畫變更案 獲市都委會審議通過】

今(2016/03/18)日召開都市計畫委員會第683次會議，審議兩案【萬華區原中興國小南側用地興建公共住宅計畫案】及【大同區北區轉運站都市計畫變更案】，獲大會通過。其中委員引用日本大阪難波公園（Namba Parks）及名古屋綠洲21（Oasis 21）案例，期許台北市公共建築，以垂直綠化形塑立體花園概念，提供更多開放綠地空間及人行系統串聯。此外，北區轉運站亦期望能建設成【智慧綠能轉運中心】，以為智慧台北之交通轉運站的典範。

第一案：【原中興國小南側用地興建公共住宅計畫案】(萬華區福星段)由【文教區】變更為【住宅區】，其面積3,951平方公尺，土地均為市有。市府於民國93年整併中興國小與東側福星國小，並於民國96年將校地北側提供作為萬華市民運動中心，校地南側則施作簡易綠美化使用迄今。鑒於該基地鄰近捷運北門站及捷運西門站，大眾運輸交通十分便捷，周邊目前計有31處更新案正進行中，經綜合公共住宅政策、西門町附近地區產業發展及協助推動都市更新中繼住宅等需要，提案變更。

本案自102年8月26日公告公開展覽以來，歷經2次專案小組、2次委員會議討論，其間市府都市發展局也至當地召開2次說明會，仍有民意代表及附近居民到場表達反對於此興建公共住宅，希望維持現有綠化空間。市府都發局特別說明，本計畫區現為文教區，並非公園用地，但未來興建公宅，將老樹留置於基地內，並整合北側萬華市民運動中心現有之開放空間，整體留設出更完整的公共開放空間提供周邊居民使用。建物低層部將作為商業、青創空間、以及社會福利(托幼托老)使用。

在討論過程，委員會提示，台北市公共住宅應視為【公共設施】之一種，【公共住宅】只租不售，實有別於過去出售之國宅，並不是｢鄰避設施｣，並為了此區逐漸老化人口結構，引入更多年輕族群與活力的機會，宜是｢迎臂設施｣。遂考量周邊居民對公園綠地開放空間之需要，委員會除通過本計畫案外，並有三點決議要求：
1、要求將建蔽率由50﹪降低為40%以下，且基地之綠化處理，其建築平面及立體垂直綠化率應達80%以上，並提供社區居民公共開放使用。
2、基地法定停車位數由不得超過80﹪減設為50%，並應增加自行車停車空間等公共設施空間使用。以為落實TOD的理念，並減少地下開挖率、增加透水率、建築配置應避開老樹以確保老樹的存活。
3、建築物三層樓以下應提供作為區民活動中心、托幼托老、地區商業以及青創空間等公共設施空間使用。併考量預留平台，待未來洛陽停車場改建，能將人行空間連接至洛陽停車場，且往西連通跨越堤防延伸到堤外河濱公園，提高民眾親近河濱公園的可及性。

第二案：【北區轉運站都市計畫變更案】，為【機關用地】變更為【轉運站用地】，面積為10,264平方公尺，土地為國有及市有，位於大同區捷運圓山站以北，目前為臺北市勞動局就業服務處、勞檢處等單位使用，預計今年度即將搬離現址。鑒於本案基地鄰近國道一號臺北交流道及捷運圓山站(4分鐘以內)區位條件，能有效紓解現有【台北火車站週邊】國道客運運量飽和的狀況，並吸納現有【圓山轉運站】國道客運路線，減少大客車進出高(快)速公路前後在市區道路繞行之距離。

市府交通局說明，台北市長程客運之轉運以【多核心發展】，除台北轉運站及市府轉運站、南港轉運站、動物園轉運站外，今提【北區轉運站】(吸納現圓山轉運站)以建蔽率70%，法定容積率400%，規劃地面1至4層樓為轉運站、5至6樓為商場、7樓以上則配合周邊地區歷史文化觀光資源，引進青年、平價旅館使用，期望活絡周邊商業活動發展。此外，轉運站客運聯繫至交流道之車行動線規劃、轉運站體使用規劃，以及轉運站往南連繫至圓山捷運站之行人動線規劃，以基地退縮留設車道及人行步道方式，交通分流、有秩序、不產生交織之規劃原則，使其交通服務水準維持不變。

經民意代表及附近居民與學校家長會代表到場表達關切，因基地周邊現為市民休閒、藝術、文化之場地，周邊多為住宅及學校，擔憂轉運站的設置帶來更多的交通量，影響行人及學生上下學交通安全，因此反對於此設置轉運站。委員們經過充分的討論，審議結果原則通過，惟期望本轉運站要更積極成就為智慧綠能轉運站之新典範。因此須再提會報告：
1、請市府就智慧綠能建築之使用內容與配比、建築基本樣態等提出說明。
2、提出整個地區之人行空橋連通系統規劃，包括往西連通至庫倫街、敦煌路，往南連接明倫公宅、營建署公辦更新案基地至圓山捷運站，透過分期分區完成，讓本地區周邊人行、學童以及轉運站使用者有更好的立體分層之步行空間。
3、至於本轉運站之開發方式，委員會尊重市府行政考量，惟BOT確實有計畫自償的要求，本計畫是否能考量採公辦民營方式，在使用上納入更多托幼托老等公共性使用，也提供市府後續規劃的參考。

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(有關最近容積率移轉的討論，本人撰文於新出刊的「Money錢」雜誌個人專欄，第66期，第103頁，供參考指教。)
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容積是公共財應回饋給居民
--總量管制與價值估算是關鍵

日前營建署丟出設立「容積銀行」（負責增額容積的保管與出售）、並且採取總量管制的政策風向球，立意雖好，重點是如何做才能符合公平正義。

現行容積制度有許多不公不義的現象，譬如建商興建住宅時，只要提出開放空間或奬勵停車位的規畫，政府將給予容積奬勵，建商得以增加建築坪數，但後來很多大樓興建完成，1樓的開放空間及地下室的停車位並未開放外人使用，很不合理。

也有一些建商低價購買公共設施保留地，再將容積移轉至其他高房價建案，譬如到大同區買道路用地，再移轉至房價更高的精華區，以致在市中心可看到高聳、突兀的建築物，破壞天際線不說，不同區域的容積價差，統統被建商賺走，更為不合理！

此外，去年鬧得沸沸揚揚的〈都市更新法〉，更凌駕〈都市計畫法〉。就以「台北好好看」的容積奬勵為例，只要建商將空地變成綠地，原基地就能多取得10%容積率，於是市中心出現很多「假公園」，建商達到目的後，假公園又變回建地，興建出更高的大廈，吸引更多人潮，原住戶的居住品質下降，這樣合理嗎？

從這些案例可發現，政府把奬勵容積當成白吃的午餐。因為政府財政困窘，無法擴大財源，「放寬容積的移轉、限制與獎勵」就成為解決方案。「容積」很無形，看不到、摸不著，卻是有價的，像鈔票一樣。如果政府沒有錢，就永無止境的印鈔票，後果就是引發通貨膨脹，全民都要付出代價。

若不做容積總量管制，社會與百姓就要承受日益下降的生活品質與居住環境。因為當政府提供更高容積，帶進了居住人口及人潮，衍生出污染、噪音、擁擠、居住安全與日照權等等問題，一旦超過城市該有的容積負荷，將付出更高的社會成本。

對於政府做容積總量管制，要予以肯定，且目前傾向採取競標機制，也符合供需原則。但政府應改變「容積是白吃的午餐」觀念，也要先了解每個區域的容積價值，如此才能扮演好容積銀行的角色。還有，因提高容積造成的負面外部性問題，如交通紊亂、人潮增加、生活品質下降等，該如何估算並回饋與補貼當地居民，才是重要關鍵。

容積銀行與總量管制政策出現，引發業者抱怨政府關門打狗，且預期未來容積取得更困難，甚至將把成本轉嫁至房價，房價將易漲難跌。這樣的說法並不正確，容積是否帶動房價須由供需決定，政府在建立容積銀行的同時，除了管理獎勵外，也要一併考量容積價值估算與回饋社會的機制，畢竟容積是公共財，不能只是肥了建商，卻讓政府與百姓共同承擔容積增加的苦果。

http://tw.news.yahoo.com/養容積等增值-3年賺1倍-213000513--finance.ht…