炸雞跟豬肉串是許多人公認來🇹🇭泰國吃過最難忘美食之一，其實個人覺得豬頸肉也是一道銷魂必吃的美食，凱倫泰泰今天要介紹位於曼谷市區的豬頸肉粿條店，用炭火和新鮮食材煮出來的好滋味，許多在地人和藝人的最愛，沒有遊客的造訪，能吃出最在地的美味!😋

這一間知名粿條店叫做 ก๋วยเตี๋ยวเตาถ่านออนเซ็น Guay Tiew Tao Tann✅，泰泰就直譯為溫泉蛋炭火粿條，他的本店位於曼谷郊區(Rama 2)，是在地人才會知道這間躲在巷弄內的美食，為了讓更多人也能嚐到他們用心的料理，不久之前才在曼谷市區展店，這樣也方便如果以後各位對這裡有興趣的人也可以過去前往品嚐!

溫泉炭火粿條會如此的好吃，也讓凱倫泰泰成為主顧就是因為他們家的湯頭還有用料都非常實在又新鮮💯，從店名就知道他們家是用炭火下去慢熬他們的大骨湯底，用炭火又比普通瓦斯能帶出另一種迷人的香氣，再搭配他們家的招牌豬頸肉，和外加一顆溫泉蛋🥚，口味獨特又迷人!

這家粿條店號稱不放任何味精(這在泰國是很少見，畢竟他們味精吃很重😅)，而店裡用的食材都是精心挑選過的，他們的招牌豬頸肉可以說每一塊都肥瘦均勻，咬起來除了多汁和Q彈之外，他們獨門醃料也使的豬肉香氣十足，不論是單吃沾辣醬，或是搭在粿條裡面都絕對是亮點之一😍。

他們的大骨湯底也是每天熬汁少五小時的精華，他們店裡堅持食材都自行包辦，從備料到可以開店，整個過程要花上他們九小時才能營業，在店裡享用餐點可以吃得出他們的用心。

除了粿條之外，其中一個必點的絕對是他們的嘎拋豬頸肉歐姆蛋蓋飯，身為嘎拋控，這可是凱倫泰泰每次去必點的的餐點之一，嘎拋碎肉加上豬頸肉一起炒，在搭配上那個熟度剛好的歐姆蛋，實在太銷魂的美味😍😍，愛吃嘎拋(打拋)的絕對不要錯過!

🟪🟪推薦餐點🟪🟪

溫泉蛋炭火粿條共有三種基本湯頭(➡️清湯，➡️酸辣，➡️釀豆腐)，每一個都是熬許久的大骨湯底，而酸辣的部分就有分濃郁(有加椰奶)，跟清湯酸辣，釀豆腐則有正常版的還有加酸辣的口味，各有特色，看個人喜好，凱倫泰泰個人喜歡吃濃郁酸辣還有清湯口味，當然，上面所提到的嘎拋豬頸肉歐姆飯也是大推的一道!

🟪🟪關於菜單/如何點餐🟪🟪

菜單目前有提供泰英文，凱倫泰泰依照慣例幫各位翻譯成中文，方便各位點餐，想要知道如何點餐跟菜單內容，請參考圖片!

🟪🟪各分店營業時間/位址🟪🟪

👉本店 Rama 2(曼谷郊區，交通較不方便，但是如果有包車前往華欣或水上市場可以參考經過): https://goo.gl/maps/Ycdbw7W1qmzqwT9r9
營業時間為早上10.00-16.00 (禮拜一公休)。

👉第二市區分店 Rama 4 (凱倫泰泰較常去的): https://g.page/tiewtaotann?share
營業時間為每天早上10.30-19.30。

👉第三市區分店 Ari (最新近期才開的分店，泰泰尚未去過): https://goo.gl/maps/watvd8fRckjkBK9w8
營業時間尚未更新 (但是應該跟第二分店差不多)

❣️❣️溫馨提醒:

🔹有辣度的餐點，凱倫泰泰在菜單上面都有標記，都可以調整辣度，點餐時記得跟店員說(圖片裡有附上保命卡，歡迎使用)。

🔹以上三間分店，只有Ari那間比較靠近捷運站，步行走的到(但是因為太新，泰泰尚未去過)

🔹結帳後都還會加7%的增值稅 VAT上去總額。

🟪🟪
尚未追蹤凱倫泰泰的IG快去追蹤起來!
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🟪🟪
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#財政委員會考察高雄
#財政收支劃分法

【公開透明、財政紀律、絕不債留子孫】
這是民眾黨一直以來所堅持的從政理念，也是我選擇到財政委員會的原因，在國會的殿堂內堅持為民眾的荷包把關，認真扮演監督的角色，有任何不對的地方，一定會有我蔡壁如。

今天財政委員會召委安排考察高雄的狀況(中央政府對高雄統籌分配款一般與計畫型補助實施概況與檢討)，是民眾黨最關心的優先法案，明天立法院院會我也將質詢蘇貞昌院長，整體財政收支劃分法的問題。

《財政收支劃分法》從1999年到現在，超過二十年遲遲未通過修法，當這部涉及中央與地方財政的關鍵法律沒有與時俱進，長期下來的制度扭曲，不但讓各縣市地方政府的財政問題日漸嚴重，也產生許多副作用。

這幾天 #囤房稅 議題，這是小英的政見，我覺得很奇怪，財政部長怎麼不出來推動，反而是內政部次長花敬群來舌戰反對呢，我也要拜託召委下會期來排審囤房稅和實價登錄2.0，好好談清楚。跟居住正義有關的稅制問題，因爲地方的財政來源主要都是地價稅與土地增值稅，地方政府用力做土地開發，帶頭炒地皮，產生不當土地徵收和國土計劃的大問題。錯誤誘因的制度扭曲，鼓勵地方政府想辦法炒地皮，開發工業區與商業用地、住宅用地，來增加收入。

#檢討誘因進行稅制改革，地方政府才會從炒土地的泡沫經濟，轉向務實的拚經濟。

一、營業稅應該要下放地方，所得稅也應該讓地方分享，這樣才有拚實業經濟的正確誘因。現在統籌分配款中，營業稅只有40%是給地方的。這會導致地方對於招商、創造就業機會、營造好的商業環境的積極度打折扣。地方政府努力營造商業環境和產業政策，創造出來的稅收大部分被中央拿走，他會覺得去爭取統籌分配款與中央補助款更重要。

二、中央集權又集錢，立法院就花許多時間做虛工，監督中央政府對地方的補助款。最誇張的就是，前瞻基礎建設、大南方計畫，這兩個各八千億元的特別預算，很多其實是中央亂撒錢補助地方本來公務預算就該做的事，既不前瞻也不特別，中央政府審查本來應該是地方政府的計畫來給錢，國會監督搞不清楚狀況的中央部會，不合理、不透明，又沒效率。

三、過去某些地方縣市會亂花錢，也是跟稅制扭曲有關：

1.現行中央設算分配各直轄市中央統籌分配稅款，有一項「財政能力」的負向指標，亦即財政能力愈強，可獲配的統籌分配稅款就相對減少。所以對某些直轄市來説，他的負債狀況雖然嚴重，但是由於可以多分到統籌分配款，所以他不一定會想積極的誘因去改善，不脫貧反而才可以一直要更多錢。

2. 我們現行的財政劃分制度中的財源，分爲統籌分配款與一般補助，但是一般補助的分配方式相對沒有那麽透明。另外又有6%的特殊統籌分配款存在，這兩部分對中央來説操作空間都比較大。所以縣市政府並不會害怕負債，尤其是人多的縣市，因爲他們如果財政有問題，就是用選票來跟中央要錢。

討論財政問題，要從從制度的角度、更高的層次來討論。朝野都有共識、中央和地方都認為《財政收支劃分法》應該要修，才能改善地方財政。在蔡英文總統的《十年政綱》中有提到「劃分中央地方權責與財政資源」。蘇貞昌院長明天的施政報告，財政及金融的第一點就是「精進中央對地方補助制度，調劑地方財政盈虛」。

我們不能嘴巴上一直說要修，卻拖延二十幾年遲遲不修，《財政收支劃分法》財政部修正的方向是什麼？政院版最快何時會送到立法院？

我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

ACTION!

繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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