地政士考試心得：

一年一度的地政士考試終於結束了！
考完的心情只有爽，現在就只能等待兩個月後的放榜了！
（103/6/7-8考試，103/8/6放榜）

雖然還沒放榜，但還是把這次的考試的心得，分享給未來想報考的人。

1. 原來考地政士的人這麼多？
99~102年報名人數，每年6000人以上，到考約3500人，
猜測+考場實地觀察，這些報考人的組成分為以下幾類：
　1. 地政系、不動產相關科系學生
　2. 地政業務相關人士（代書助理）
　3. 房仲業（為了年底經紀人考試練手感）
　4. 律師（現在律師不好混來跟代書搶生意）
　5. 跟鄉民進來看熱鬧的
我想，會有這麼多人來報名，跟房地產的多頭，
還有補習班的廣告效果有關：

『月入可高達20萬元 - 地政士免費資料索取』：
財政部99年公佈的「執行業務者收入標準」認定，如果一件案子裡，
有超過一筆土地、一棟房屋的話，收費是一筆、一棟來收，
每多一筆土地或一棟房屋，就可以多收25%，最多加到200%！
（還不算車馬費）。因此人脈愈大，案子就愈大，收入也愈多。
根據聯合新聞網報導，地政士的出路很廣，若到事務所上班，
北部月薪3萬元起跳，中南部2.2萬到2.5萬元；一旦累積足夠經驗與人脈，
就可自己開業，按件計酬，一個案子可收費到1.2萬元，
月入10~20萬元不是問題。【詳細薪資待遇】

這樣的話術跟棒球隊招生，標題寫著：
『打棒球可以進美國大聯盟，若累積足夠實力跟經驗，
跟王建民一樣年薪5百萬美金不是問題』，有什麼差別？
到了台北考場我真是嚇一跳，各大補習班一直在發傳單，
全國、三民、大東海．．．還有很多沒聽過的，
我果然是進京趕考的鄉巴佬，還以為全國只有來勝一家補地政士的。
考完最後一節還有工讀生拿傳單『憑准考證報名104年地政士，考場價！』
真想乎他巴掌，誰想要再補一年阿！
但你接著看，還蠻多人需要這優惠的嘛！


2. 錄取率這麼低喔？：
地政士的錄取率在5～7％左右，僅有101年佛心來的都出考古題9.8％，
雖然5％還是高於許多國家高考、特考，
但這樣的錄取率跟考上後的報酬率是否值得，我是有點懷疑。

有多難考？請看下表：102年主要國家證照考試錄取率
類似的不動產經紀人有10～16％，好吧！經紀人有選擇題，錄取率高是應該的。
唉～記帳士13％、技師16％、會計師17％、營養師13％、
律師33％（就算第一試+第二試是33％的33％也還有10％阿）
那你說說看地政士5～7％是怎麼回事阿？只略高於司法官的錄取率！

地政士各年度錄取率
年度 報考 到考 　及格人數 錄取標準 總及格率
-------------------------------------------------------
102 6,067 3,627 　 195 　 60 　　 5.38%
101 6,101 3,258 　320 　 60 　　 9.82%
100 6,498 3,420 　221 　 60 　　 6.46%
99 6,401 3,356 　231 　 60 　　 6.88%
98 4,975 2,741 　 176 　 60 　　 6.42%
97 4,363 2,328 　 121 　 60 　　5.20%

102年主要考試錄取率
考試科目 報考 到考 及格人數 到考率(%) 及格率(%)
------------------------------------------------------------
不動產估價師 740 392 31 　　 52.97 　 7.91
不動產經紀人 10798 5803 944 　 53.74 　 16.27
地政士 　　　　 6607 3627 195 　54.9 　　5.38
記帳士 　　　　 10532 7231 956 　 68.66 　 13.22
建築師 　　　　4197 2855 173 　 68.02 　 6.06
土木工程技師 3480 1804 289 　51.84 　 16.02
大地工程技師 382 231 37 　60.47 　16.02
都市計畫技師 346 194 33 　56.07 　 17.01
結構工程技師 511 283 46 　 55.38 　 16.25
測量技師 141 78 13 　 55.32 　 16.67
司法官第二試 2129 1986 84 　 93.28 　 4.23
律師第一試 10200 8595 2841 　84.26 　33.05
律師第二試 2799 2684 892 　95.89 　33.23
會計師 　　　　 8376 2855 495 　 34.09 　17.34
營養師 　　　　 1122 838 112 　 74.69 　13.37
醫事檢驗師 1376 1174 124 　85.32 　10.56
醫師(一) 972 909 244 　93.52 　26.84
醫師(二) 318 310 235 　97.48 　75.81
藥師 　　　　 1939 1709 872 　 88.14 　51.02
護理師 　　　　 9709 8478 462 　 87.32 　　5.45

我只能安慰自己，給一個合理的理由：
地政士報考資格只要高中畢業，上述的這些『師』字輩的可是需要專科、大學以上，
有畢業證書或修特定的學分才能報考，原則上已經篩選了一批人。
能考上『師、官』都是菁英中的菁英。
而地政士就是誰都可以考，努力這一次就可以翻身！！（存疑）。


3. 有需要這麼難考嗎？：
地政士的考試課目有：
一、國文(作文60%、測驗40%)，僅佔全部分數10％
二、專業科目，佔全部分數90％
　　1.民法概要與信託法概要：
　　　　民法總則、債編、信託法
　　　　民法物權編
　　　　民法親屬、繼承編
　　2.土地法規：
　　　　土地法及其施行法
　　　　平均地權條例及其施行細則
　　　　土地徵收條例及其施行細則
　　　　地政士法及其施行細則
　　3.土地登記實務：
　　　　土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
　　　　地籍測量實施規則中第三編土地複丈
　　　　地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
　　　　土地測量之申辦與作業程序
　　4.土地稅法規：
　　　　土地稅法及其施行細則
　　　　遺產及贈與稅法及其施行細則
　　　　契稅條例與房屋稅條例
　　　　稅捐稽徵法及其施行細則
　　　　工程受益費徵收條例
　　　　特種貨物及勞務稅條例暨其施行細則（不動產部分）

嗯！只有五科，嚴格來說國文不算只有四科，糟就糟在只有四科。
這代表著你沒有一科可以失手。如果考六科掛了一科還有五科可以幫忙分攤，
四科掛了一科，那其他三科要有超高水準的表現才拉的起來。
舉例：
考六科，有一科失常考20分，其他五科平均只要68，就能拉到平均60。
考四科，有一科失常考20分，其他三科平均要73，才能拉到平均60。

好，再來我們論及格分數平均要60分，地政士的考試多是申論題，一科考四題。
計算題很少，土地稅一年看會不會出一題，
申論題就是沒有標準答案這回事，你寫的跟老師的參考解答一樣，
那老師可能給你20~22分，除非你寫的觸類旁通、寫的感人肺腑，
寫到閱卷老師心坎裡了，才有可能滿分25分。
也就是你都抓到了題目，都寫的完整，那分數大概也在80分～90分遊走。
ㄜ，那萬一四題有一題考的比較偏，那科大略就是50~60分了。
有板友會問，那就厲害到整本都會！以無招勝有招，
那你真是小看了出題老師的智慧！套句今年考完PTT板友的推文，
fboyfboy：『土登、真的博大精深欸……都快整本背完了還是沒中…』
而以近年的考題，考一題偏頗的是正常，我舉例說明：

100年土地登記實務，第一題：
土地登記申請之當事人，除登記權利人與義務人外，尚有與登記有關之第三人，
試問其意義與相關之情形為何？請依規定說明之。（25分）
這題真的不是正常人在考場裡可以想的出來的，他屬於綜合題，
不屬於任何法條，你必須對民法、土地法、土地登記規則都有一定的實力，
才能在考場裡打通任督二脈把它寫出來。
這對不動產相關科系的學生就比較有利，畢竟經過四年的學習，
基本法的素養（內功）一定是比半路出家的優秀。

96年土地法規第二題：
試依平均地權條例及土地徵收條例之規定，說明需用土地人申請區段徵收，
應檢具哪些書圖？上述書圖應載明哪些事項？
嗯！應該具備的書圖是區段徵收計劃書、徵收土地圖冊、土地使用計劃圖，
你知道我知道毒眼龍也知道，這是一般考生都念的到的重點。
應載明哪些事項，靠盃.... 你知道有幾項嗎？洋洋灑灑26項....
答案在土地徵收條例施行細則第三十六條，
準備地政士考試可以把正常法條看完就阿彌陀佛了！施行細節捏！
平常在實務上你翻法典也未必會注意到第一條。
如果出的是免親自到場15項、單獨申請26項，那ok阿！
起碼這是大題目，在最重要的章節『土地登記的一般程序』
實務上也蠻常遇到。

考徵收計劃書裡面要有什麼，擺明是在整～考～生～


4. 結論
考試當天，教室內應到人數40，實到人數20人，到考率50％蠻符合國家考試的常態。
我突然想到了5％的錄取率，這代表整間教室裡面只有一個人會考上。

(╯-_-)╯ ~╩╩ 翻桌！

地政士真不是個容易的考試，嗯！應該說投資報酬率不高。
過去在從事仲介主管的時候，老是看到業務對代書不耐煩、大小聲，
現在我真心的覺得，業務應該要多給代書一點尊重阿！
畢竟他們是從殺戮戰場走出來的那5％倖存者。

盡人事、聽天命。
雖然有這麼多的抱怨，還是希望能夠金榜題名。
考前每天14小時的衝刺，考完當天執筆的手指還有點抽筋，
這是生命中奮戰的一個過程，無論8/6的結果是不是盡如我意，
都分享準備考試的心得，希望對未來的考生有幫助。

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不動產經紀人考試心得分享：http://tinyurl.com/pzu6ufl
地政士考試心得分享：http://tinyurl.com/q3zx5aj



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