#您的專屬專家已上線

好像沒跟大家聊過為什麼我們會成立「地產秘密客」這個粉絲團。我們知道房地產對很多人來說，是個有一點枯燥、有一點複雜的領域，跑房地產這十幾年來，身邊常常很多親朋好友，會找我們諮詢相關問題，我們也很樂意分享經驗，和得到的訊息。

久而久之，也收到愈來愈多來自幫朋友、朋友的朋友發問的問題，後來我們就決定乾脆來開個粉絲團，可以跟對房地產有興趣的大家一起分享資訊，教學相長，就這樣「地產秘密客」粉絲團成立了。

這幾年下來，我們的「秘友」愈來愈多，也有很多可愛的粉絲會跟我們分享購屋遇到的問題，或是發生的趣事。其實，只要有時間，所有的訊息我們都會一一回覆，只不過我們只有兩個人，可能沒辦法很即時，或是只能在收工後的三更半夜回覆，也請大家多見諒。

最近我們就收到兩位粉絲詢問的疑難雜症，因為這兩個狀況滿特別的，跟大家分享一下。

#社區的殘障車位可以買嗎
殘障車位又大位置又方便，一般人可以買嗎？住宅社區約定專用的無障礙車位買賣並沒有身分限制，不過「使用」卻必須要有身心障礙證明。一般代銷在銷售無障礙車位的時候，為了避免後續爭端，通常會請買方出示本人或家屬的證明，停車的時候也必須把識別證放在擋風玻璃明顯處以便查驗。

以上是明面上規定，實際上如果是在自家社區「約定專用」的無障礙的車位，就算沒身心障礙證明，公家機關也無法以違停開罰，因此是一塊灰色地帶，不過如果未來遇到管委會或是社區鄰居找麻煩，還是會很困擾，可以的話還是把無障礙車位留給有需要的人比較好。

#建商要求改合約調整房地比
有一位買預售屋的粉絲私訊我們說，建商要求他回去更改合約，想要調整買賣合約中的地價跟房屋價錢的比例，但總價不變，他想知道對買方會不會有什麼影響？

這題很專業，我做完功課後還有再call out代書朋友確認。其實地價跟房價的比例也就是「房地比」，每個建案的房地比都不太一樣，沒有標準比例。從購屋客的角度來說，主要可以從持有和交易這兩個角度來分析，持有稅主要有房屋稅和土地稅兩種，房屋稅是看評定現值，而土地稅是看土地公告現值，和合約上的價格沒有直接關聯。交易的部分，房地合一2.0看的是買賣價差，和持有年限，因此這部分也不會有影響。我推斷建商修改房地比應該是建商跟政府之間稅務的考量，對購屋客來說應該是沒什麼影響。

#有問題歡迎提問 能力所及我們都會盡量幫忙 #祝大家房事順心圓滿☺️

【台北市「地王」出爐 它蟬聯八連霸！】

根據地政局統計，110年地價作業調查期間（108年9月2日至109年9月1日）經濟景氣維持穩定成長，金融市場持續貨幣寬鬆，在資金充沛及長期低利率環境下，市場信心及交易量能漸增。

經統計全市不動產買賣登記案量27,392件，較去年同期25,737件增加1,655件，增幅達6.43%，連續 3年正成長。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/388216.html

延伸閱讀>>
港資來台置產 房價回檔空間有限
https://ctee.com.tw/news/real-estate/387595.html

「KH撐HK」 邁連台詞都懶得換

中華民國109年12月4日，2020-1204，週五
飛碟晚餐陳揮文時間

第一段：
一，歡迎叩應 共機擾台對兩岸之利弊
二，逢中必反？ 蔡未來三年定調了？
三，薛瑞福「給下任美國總統備忘錄」
四，薛：美台軍演 潛艦訪台 美軍輪調
五，薛：台灣無法獨力擊退大陸攻擊
六，美智庫公關 每年收台經費知多少
七，「KH撐HK」 邁連台詞都懶得換
八，陸委會祭援港三方案 中看不中用
九，彭博50全球風雲人物 蔡總統入榜
十，外國媒體例行公事 大內宣啟動？

第二段：
一，傅崐萁愛將顏新章喬事 監院彈劾
二，消防局長秘書長副縣長 傅提拔顏
三，度假村買賣 竟在花蓮縣政府交易
四，榮亮公司轉手 「當天」海撈1億
五，徐榛蔚創辦榮亮 提款密碼徐生日
六，監院彈劾沒用 顏續任花蓮副縣長
七，花蓮王？ 縣府員工幫榮亮跑銀行
八，林永頌律師出馬辯護 傅無罪定讞
九，買記者 花蓮副秘書長謝公秉起訴
十，喬土地賄媒體？ 傅歸隊國民黨？

第三段：
每日一句2020-1204
拜登：將要求民眾戴口罩100天

狗吠火車2020-1204-284-5黎智英遭押
欺詐？ 港法官裁黎智英押5個月
與國安法無涉 押黎違反比例原則
涉己新聞擺一旁 蘋果日報聲援黎

裝潢開工拜拜
細節眉角非常多
這次讓35雙妃帶你逐一了解！

#裝潢開工
#拜拜
#農曆七月
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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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00:00 開頭
01:41 土地登記自己名下，竟被長輩隨意出售!?
03:12 新房鄰居是凶宅，陽台隔壁直接見乾屍!?
08:18 簽約價錢談不攏，遭房仲鎖電梯卡八樓!!
10:55 鎖電梯還不夠!! 仲介勾結買家洗違約金!!
19:29 仲介急當日簽約，未告知擅自刪除審閱期!?
23:41 現金足夠的情況下，還需要貸款嗎?
24:37 少子化高齡化社會來講，對於未來房市有什麼看法?
24:49 總結
27:02 下集預告

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