【@marketfocus.hk 】【狙擊內房】房產業再成內地狙擊目標板塊全面瀉 據報內房買地金額不得超年度銷售額40% . 內地近期加緊整頓房地產行業，成為新的狙擊目標，其中，內地媒體周一（7月26日）報道，內地監管部門規管內房企業買地金額，不得超過年度銷售額40%。 . 內地媒體周一引述知情人士透露指，據報被納入「三道紅線」試點的數十家重點房地產企業，已被監管部門要求，其買地金額不得超過年度銷售額的40%。報道稱，當中的比例不但包括內房企業在公開市場取得土地的支出，亦包括通過併購獲得土地的支出。據了解，今年6月底，人民銀行等監管部門已經出手，把「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報，但據知情人士透露，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性，一旦商票數據日後被納入重難「三道紅線」指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。據了解，2020年8月內地監管部門為控制房地産企業有息負債規模，對重點房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資産負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1倍，而且試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標 . 此外，住建部及發改委等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，列出房地產開發、買賣、租賃及物業服務4方面的整治重點，強調持續加大懲處力度，包括對逾期不能償還債務、大規模延期交樓及負面輿情較多等重大經營風險企業實施重點監管，目標用3年左右時間，達致樓市秩序明顯好轉。文件指出，要持續開展整治規範房地產市場秩序工作，其中房地產開發的整治重點，涵蓋開發企業違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未依照房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等明顯質量問題；未跟完整居住社區建設標準建設配套設施。房屋買賣方面，整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告、虛假房源訊息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取「經營貸」、「消費貸」等非個人住房貸款用於置業；協助置業者非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、「茶水費」等費用變相加價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；綑綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實訊息，擾亂市場秩序。至於整治住房租賃問題，內容覆蓋未提交開業報告便開展經營；未按規定如實完整報送相關租賃訊息；剋扣租金押金；採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；未按規定辦理租金監管等。對於物業服務，要整治未按照物業服務合同約定內容及標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關訊息。 . 廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，對樓市進行市場整治和巡查，過去一直都有，比如2019年住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，此次從源頭上規範房地產市場秩序，整治是八部門聯手，而且是從上到下的監管，力度大、範圍廣、覆蓋全，並在多部門聯合下推進。 . 業內人士表示，由於早年中國恒大（3333）出現「每月有地買」的情況，最終當遇到經濟情況稍有差池時，便出現資金鏈斷層問題，最後更需要中央出手解困，而有關措施正時未雨綢繆，以防止有關情況惡化，以及杜絕同類事件再次發生，但這也限制了內房企業的盈利能力，以及憂慮調控措施陸續有來。 . 一眾內房股周一全面下跌，其中，合景泰富 （01813） 收市跌8.7%，曾創52周新低；近期受負面消息困擾的恒大 （03333） 再跌7.5%；時代中國 （01233） 跌近6.9%；萬科 （02202）及綠成中國 （03900）跌近7.1%。 . 另一方面，物管股周一也全線重挫，住建部等8部門上周發布有關整頓房地產行業聲明，當中提及針對物管行業整改一些不良行業及習慣。摩根士丹利周一把物管行業評級由「吸引」下調至「與市場同步」，認為行業短線缺乏催化劑，而內房去槓桿及流動性問題繼續影響投資者情緒。 . 大摩指出，中央繼續要求內房股去槓桿，部分內房發展商出現流動性問題，投資者憂慮發展商的財政狀況，而持續的去槓桿將會影響發展商買地能力及增長前景，間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力，預期2021至2023年物管行業來自母公司的在管總建築面積增長27%至30%，而母公司的合約銷售總建築面積則升5%，認為如果是合約銷售增幅由5%降至0%，將會令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點，影響雖不大，但會對行業情緒構成負面影響。 . 一眾物管股周一全面下跌，當中世茂服務 （00873） 收市瀉近兩成、金科服務 （09666）瀉18% 、碧桂園服務 （06098）跌近17% 、合景悠活 （03913）跌近16% 、華潤萬象生活 （01209）及融創服務 （01516）挫14% 、越秀服務（06626）跌逾13% 、時代鄰里 （09928） 跌11%。 . Text by Business Focus Editorial . #BF環球視野 . @marketfocus.hk 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management

立即Follow @businessfocus.io 【防疫抗疫基金】平均8名代理爭奪一宗買賣，地產代理促政府補助與零售業看齊 . 新冠肺炎蔓延令本港經濟受到嚴重打擊，地產代理業界是其中一個重災區，業界指，有不少從業員近期近乎零收入，但政府多次抗疫紓困措施之中，均缺乏對地產代理行業的支援。就此，「地產代理業界聯席會議」強烈建議政府於第三輪防疫抗疫基金之中，將地產代理業界的資助與其他零售行業看齊，要求每間分行獲得8萬元補貼。 . 地產代理業界聯席會議召集人何潔芝表示，在限聚令之下，業界生意跌入低谷，不少從業員的承受能力已到了臨界點，在疫情之下，不少業主已拒絕準買家睇樓，僅餘的少量買家也因為限聚令而取消了睇樓活動，令業界在絕境中進一步雪上加霜。她又指，地產代理公司除了要負擔員工薪金開支之外，更要負擔比其他行業昂貴得多的租金，因此，期望爭取政府在第三輪防疫抗疫基金中，對地產代理業界的支援可以與其他零售行業看齊，每間分行獲得8萬元資助。 . 根據祥益地產綜合土地註冊處數字顯示，過去大半年對比2019年上半年，物業成交下跌了約1.5萬宗或35%，其中包括商舖的非住宅成交下跌了約4,000宗或45%，相對全港3.9萬名持牌人，以及6,900個分行牌照數字計算，最差的一個月最少10人爭奪一宗買賣，以月計，平均最少8人才錄一宗買賣，平均一間分行也沒有一宗，顯示代理業正進入冰河時期。 . 地產代理業界聯席會議由地產代理人員協會、地產代理（從業員）總公會、香港地產代理商總會、香港房地產代理業聯會、香港地產代理專業協會、地產代理管理協會、 香港專業地產顧問商會及香港新界地產代理商聯會組成。 . Text by BusinessFocus Editorial . #BF社會熱話 · #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company #expert #防疫抗疫基金

縣府建設處昨日下午於環保局會議室，辦理「金門特色產業園區」工程發包前說明會，森堡與團隊人員昨前往與會，並在會中提出多項意見與看法，希望藉由雙向的溝通與檢討，能落實規劃該園區的目標，讓在地的特色產業，能夠有一個穩健的基地，讓金門的特色產業的體質能因這項政策而獲得提升，藉以邁向更大的市場。 然而，對於一項發包在即的工程，說明內容仍存有不少問題，讓人不得不對於該基地未來的發展感到憂心，森堡與團隊人員針對這場說明內容提出以下幾點問題，可惜的是會中建設處與承包調查規劃設計之廠商，並未能針對我們的問題之核心提出回應： 一、產業園區在於工程發包前選擇在環保局舉辦說明會，邀請的除了在地工商業者（零售服務業幾無）之外，辦理地點過於偏遠、一般民眾不易參與，說明會參加對象過於單一化，能否收廣集民意之效令人存疑。 二、在招商資格中，僅需在金門有合法登記之公司行號即可，完全沒有對於真正在地經營的本地業者提供必要的保障，如果台資或陸資公司在金門設立公司與工廠（空殼公司），排擠了本地認真經營的小資本業者，那麼政府這項良善的政策，就成了引進外資戕害本地業者的兇手！森堡團隊強烈建議建設處應該要設定相關的保護法令，以維護在地業者的權益，例如在金設置10年以上商家，並無不良記錄且已繳納相關稅額規費者，擁有優先的租用權。 三、按縣府的簡報說明，特色產業園區的設定主要在解決非法工廠、協助地區業者取得合法用地進行生產事業登記，但會中廠商簡報指出曾訪談地區70餘家業者，但簡報中呈現的的坵塊基地設計卻只有21塊，未來恐出現僧多粥少的問題。 四、依據簡報說明的坵塊基地，最小面積為200坪，最大面積為2470坪（約為8151平方公尺），試問按照建築成本計算，地區有多少具雄厚財力的業者可以進駐？若進駐後是否會產生「大者恆大」的排擠問題？ 五、產業園區未來如果設立，廠商進駐後合法建廠開工，那其他在園區外的非法業者縣府要並行取締嗎？如果不取締，那產業園區豈不就是「獎勵非法、懲罰合法」，那叫合法進駐的業者情何以堪？ 六、說明會中廠商亦無呈報有幾家廠商願意進駐？已有多少業者簽訂相關的書面契約？屆時如出現蚊子園區的問題，誰該負責任？（審計部資料：產業園區曾先後辦理3 次園區土地開發面積及廠商進駐需求量調查，惟第3 次調查結果之廠商需求存有顯著差異，覈實評估確認廠商進駐意願。） 七、按經濟部規定，產業園區應需俱備相關土地租賃辦法，並送請議會審議後通過，一個發包在即的工程，但目前仍未看見相關辦法出爐，屆時是否又急就章送審？ 八、廠商簡報以「生產、生活、生態」為主題，但太陽能板的規定設置僅5%，比例過低，金門推動「低碳島」政策多年，這樣的比例完全不符園區規劃，宜予以大幅提高，或全面提倡廠區綠建築或綠屋頂，若廠商願意可予以減免一定比例之租金。 九、廠商未就產業園未來如設置完成後，相同產業可能產業的同業競爭、排擠效應、削價比拚，甚至對於在地小型之零售批發業產生之負面影響進行評估，規劃廠商簡報呈現是否過於樂觀？ 十、該基地因高差過大，需大幅開挖土石方以減緩園區內街廓高度差異，致大量增加外運剩餘土石方致須重提環境影響差異分析報告，基地內有三百多公尺的地下坑道、數十年的植栽林木，並有二棟八十年間蓋的大型營舍至今屋況仍算良好，森堡建議基地應該配合地型地貌進行施作，保持植栽與在地特色。 ########## 一個等待二十幾年的產業園區，對金門發展至關重大，縣府團隊編列了那麼多的預算做調查與規劃，然做出來的成果報告，卻在在顯示不符金門在地所需，仿若城鎮之心的翻版，森堡的問題很多，就算被當狗吠火車，我們還是會繼續吠好吠滿，直到有更多人一起來重視與關心所有鄉親的公共政策。 #不要每次都說我們先做再來依鄉親的意見修改 #花那麼多預算的調查與規劃到底意義何在