【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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200820業務力加乘時間的複利效果＠文/陳泰源

【前言】

除了固定月薪的工作與創業之外，第三種類型就是「業務」。以直銷來說，成員（上線）會拿「鑽石級」的收入證明告訴你只要拉人加入並組織團隊（下線），未來便有源源不絕的被動收入；保險也是，學長姊會舉公司資深老鳥為例，傳達只要辛苦一陣子，累積許多客戶加上續保的佣金以及團隊（下線）帶來業績量時，你將達到財務自由。

房仲雖然也是業務型工作，但往往被批評成交後就歸零，下次什麼時候才有收入不知道，一間房子總價高可能1年都未必能成交1間。但真是如此嗎？

【萬事起頭難】

記得我剛入門時什麼都不懂，學長也不願意教（畢竟同事間也存在競爭關係），每天就像無頭蒼蠅般地摸索。

然而，人生地不熟的我只能先從掃街、畫地圖起步，把每一棟大樓的社區名、屋齡、戶數、樓層、坪型及正確地址等基本資料包含附近有什麼明顯的地標都給記下來，沿路拜訪每一棟社區的管理員並偶爾送杯飲料順便閒聊博感情，看看管理員是否願意透露什麼有用的資訊。

手上沒有買家只能努力開發，物件不論是蘋果還是芭樂，通通接進來，最常做的就是上591網站設定「屋主刊登」條件去電懇請委託，再不然就是比對同行刊登的物件，查詢正確住址、調謄本再寄開發信並期待屋主回訊，如果戶籍地址不遠，我一定會騎車親自登門拜訪（撲空、吃閉門羹是家常便飯）。找到願意委託的屋主後，簽完委託→拍照→帶回公司做資料→上廣告，等待客戶來電詢問，或是值班時，期待來店客出現讓我累積客戶名單。

從業第1年，我收入才約莫8萬塊錢，換算下來平均月收入不到7000元，這是最難熬的階段。縱使各方面感受得到在「累積」當中卻苦無成果，只能安慰自己好事多磨繼續咬牙苦撐。這也是為什麼每當有人要我教他時，我都會說：等你有半年沒收入依舊能堅強活著的心理準備後再來找我，不然就先去有保障底薪的直營體系學習吧！

【勤能補拙】

從業第2年起，我一邊學習、一邊調整做業方式，漸漸地對每一棟大樓越來越熟悉，客源也隨之增加，開始懂得聆聽客戶要表達的意思到底是什麼，也越來越能掌握客戶的需求。只是，我始終倚賴協助，每當有準買（誠意買家）出現時，說服買家下斡旋以及收斡旋之後、簽約前的這段關鍵期間，我總是需要店長的協助，無法單靠自己能力結案。

這段期間，我每天睡醒就工作、月休頂多1～2天、沒有休閒娛樂，包含農曆過年期間休息3天後（除夕至初二），工作狂的我就忍不住跑去上班，幾乎每天最後一個下班的都是我，忙到到晚上十一、二點打烊是常態，把吃苦當吃補這樣的狀態，我維持了至少6年。

在從業第2～6年期間，我年收入平均起來換算月收入至少10萬元起跳。

【漸入佳境】

從業第7年起，小小的大直地區發生地產質變，市府開始嚴格掃蕩違規住宅，只要土地使用分區為商業區或娛樂區的房子，若不將房屋稅率改為「非住宅」將進行開罰甚至斷水電。居民群起抗爭，買家不敢買，僅剩住宅區可賣，無奈量體不夠、僧多粥少。適逢阿嬤過世，服喪期間起心動念思換公司，因緣際會來到大安區的「美商ERA易而安不動產」。

由於公司「開放、跨區」的文化與「在地精耕」的傳統店頭截然不同，逐漸地，我經營的區域已不僅限於大直，甚至遠及新竹都有我成交的足跡。更替自己感到驕傲的是，我變得不再需要他人協助，已可獨立完美結案；另外，我現在平均每個禮拜就會至少有1個主動委託的案子可接，案源多到我現在必須得用「我只接專任約」的說法來擋掉一堆一般委託，如今的我，已經可以從過去「有案子就接」變成「挑案子」了。

從業第8～9年也是在ERA的第1～2年期間，我始終保持「成交案件量/頻率」第一名的成績，不同的是，我開始把下班時間從原本的晚上十一、二點縮短至九～十點，而且只要隔天上午沒有拜訪客戶或帶看行程，我都不按鬧鐘睡到自然醒。

這時的年收入，平均換算每個月依舊維持至少10萬元以上。

【十年磨一劍】

年過35歲後身體開始出狀況（胃食道逆流），體力也明顯感受下降；於此同時，無債一身輕、高額儲蓄險已繳清、買房自備款也存到。突然覺得人生不該只有業績，還有健康、夢想以及其他人生規劃。

於是，在糧草充足的前提下，我起心動念下了一個重大的決定：整年度只用心服務專任委託我的客戶（不主動開發物件），並下筆執行出第二本書的計畫。（我想把過去這十年來，我是如何從負債變身有殼族的心路歷程寫下來。）我大膽拿一整年的時間做實驗，看看是否能單靠「老客戶回流」與「口碑轉介紹」賺到足夠的生活費，而省下來的大半時間，就是找回健康與築夢。

今年，我的生活作息出現明顯的改變：白天照常工作、晚上則是看書（規定自己每個月要看1本書）、看學習成長類型的youtuber影片以及寫作，一週原則上爬兩次山。

【結語】

我在非常輕鬆的狀態下「截至8月為止累積的收入」除以「1年12個月」換算下來單月已有6萬元的水平，加上我早已養成低度消費的生活習慣，月開銷扣掉6萬元還綽綽有餘。我知道，從此以後我不再辛苦也能一邊養活自己並繼續累積財富。

事實證明，房仲業務只要用心經營，絕對也能隨著時間的累積產生複利效果。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200820.html

#吃德國Tartine麵包
#淺談裸麥,
#德文名詞Quellstück_Brühstück_Kochstück解釋與作法.
#德國前500名麵包店薩克森邦的Bäckerei_Schwarze
#講法律的德國生活.
#良民證
#發文: http://foodchainunme.blogspot.com/2020/08/tartine-quellstuck-bruhstuck-kochstuck.html
又是全文轉貼. 因為有名詞解釋!
德國有個品酒與美食的雜誌叫 Falstaff . 最近在讀者投票上選出一些在各邦聯中最受民眾歡迎的麵包店. https://www.falstaff.de/nd/das-sind-deutschlands-beliebteste-baeckereien-2020/ 其實這個排名在我的感覺上算是知名度及能見度的結合. 雖然麵包好是一定的. 不過名氣與在當地的能見度一定得很高! 尤其是這樣會開著車去不同地方販賣的方式. 例如有個邦的第一名叫Die Brotpuristen 的酸種麵包店. 它在IG 上經營的有聲有色( 德國年輕人比較常用IG) 連雜誌電視都有採訪. 這就是一種行銷. 所以粉絲群中知道怎麼上網投票的人數影響當然也有差! 是每個邦來做分區排名的.

其中在薩克森邦這裡有個超過40%投票數的麵包店叫 Bäckerei Schwarze. 我很好奇. 所以google 了一下. 發現原來是萊比錫傳統市場的長駐麵包車之一. 於是昨天傍晚趁收攤前去買了一個麵包回家吃.

主圖麵包上的黑黑點是德國人最常用的香料 Kümmel葛縷子. 千萬不要跟孜然Cumin 搞混. 孜然的德文叫 Kreuzkümmel ( Kumin) 同屬於繖型科植物的兩個香料同樣都有著很重的香氣. 但香氣截然不同! 在外觀上, 孜然比葛縷子短一點. 香料就是這樣. 如果你沒吃過就無法真的去形容. 例如肉桂和八角. 就是你吃過去記住這個味道. 但要你形容.... 是很難說明的!
台灣可能比較認識孜然. 因為很多中東料理在處理牛羊肉上都會用到它.
但葛縷子比較不同. 它常用在豬牛肉的調味上. 尤其是這裡最常買到的牛羊混合絞肉. 或是德國人會拿來生吃的豬絞肉Mett
Kümmel葛縷子通常使用在需要很油的食物中. 因為它可以消脹氣幫助消化例如高油的香腸或肉類. 所以. 這類的麵包通常放在上面的抹醬也有可能是一層香料豬油鵝油或是肝醬. 當然. 你也可以拿來配肉湯吃. 沒有人在單獨吃的!!! 因為你也應該不會在吃飯時間單獨吃米飯一樣. 至少也會澆個有味道的湯. 如果你在飯裡面撒上單純的香料.例如辣椒粉. 也應該沒有很多人喜歡單獨吃辣椒粉跟米飯( 不是不能吃是不好吃! ) 至少你也會來個豬油加醬油拌飯再撒辣椒粉一樣! 很多人到這裡來吃不慣這裡的一些全穀麵包及裸麥麵包是因為他們不懂搭配的食物. 如果你吃麵包的習慣只停留在可以單獨拿來啃一啃. 那只能說你沒看到德國為了搭配麵包好幾個櫃子在賣的香腸熟肉或抹醬甚至是不同種類的起司.
在我看來那只是小部份. 很多我們的重口味食物其實跟德國的麵包蠻搭的. 例如北京烤鴨pizza 就是一種跟中式餐點跟麵包結合的例子. 三杯也是可以的!
Tartine bread 的意思就是切片上面可以放一些料理的麵包. 所以就是一種大麵包. 德國的Tartine 就是長這樣沒有大大的洞. 而且通常都切得很薄. . 非常厚實的麵包體. 所以不能切厚. 這種麵包的飽足感是在30分鐘過後. 不是和吃飯喝湯一樣.
這樣的Tartine麵包幾乎都是一公斤以上的. 也都需要烤焙1小時以上. 所以溫度不會動不動就到250攝氏度以上.
而且你看它外皮晶晶亮亮. 那是在烤完出爐後迅速噴水降溫並且刷上一層熟澱粉水的原因.
這樣也可以保濕並且把香氣包更緊.
這個麵包含有70%的裸麥. 另外還有加入可以保濕的馬鈴薯塊( 不是新鮮馬鈴薯. 是把馬鈴薯烘乾定型後再泡水膨脹加入的做法. 跟加入蘿蔔絲或是泡水種子的原理都是一樣的. 這在德國的食譜上會叫Quellstück
Quellstück是把原型食材經過泡水處理再放入麵包內的一團泡水食材總稱. 不能說是一個步驟. 因為它是一個名詞. 就像我們的湯種. 不是一個動作. 是一個名詞一樣. 通常都會泡個至少一晚. 我沒有很大的研究. 因為有些食材例如奇亞子就不需要這麼泡一晚. 但它同樣算是Quellstück.
不過德國的全穀麵包真的很多樣化. 所以大部分需要泡很久的是有帶糠的磨成粗粒的穀物.
因為提到湯種. 所以也要談到Brühstück 及Kochstück
因為google translate 應該對這幾個字不太了解....也沒很多台灣人像我一樣有機會在德國並且對麵包製作這麼有興趣
Brühstück 是用滾水去燙食材的方式. 通常也是要讓食材帶水. 例如德國人會用舊麵包以熱水泡來加入麵糰中. 它會有原有麵包的香氣也會保濕. 我們的湯種其實有兩種做法. 一種是滾水燙.
另一種是粉溶4~5倍水煮到糊化.
這種要開爐煮的就叫做 Kochstück
以上這些食材的前處理都是為了增加麵香與保濕並且容易把麵糰混合均勻的一些前置作業.
我非常喜歡看很多德國食譜的這些前處理作業.
跟他們嚴謹的生活有很大的關聯.
因為買了這個裸麥麵包. 也要談一下裸麥. 我的部落格第一篇文就是講裸麥. 當初是到處收集資訊並且慢慢把我的一些生活連結上的裸麥麵包做結合.
德國人吃裸麥麵包感覺天經地義. 因為這裡冬天非常寒冷. 這種農作物非常耐操.
但很多人應該不知道的是. 裸麥的營養成分其實相較起一般麥子還要豐富. 而且它是和杜蘭小麥一樣都是屬於低GI 的穀類. 也就是在血糖上的表現是比較平穩不會像吃了白麵包那樣容易快速上升的.
還有一個很重要的" 冷知識"?
德國雖然是裸麥生產第一大國而且裸麥在德國的種植歷史上已經超過1200年.
但近60年來被很多不同穀物給分食了土地種植面積( 例如到處都可以買的斯佩爾特粉) 因為大家都喜歡白麵粉. 所以潮流影響的情況下. 就會轉耕作不同的穀類.
裸麥本身的麥稈及麥穗都比小麥長. 所以要採收上並沒有小麥容易. 而且價格上也一直都不高. 裸麥是一種爹娘不愛但可以自立自強的穀類. 也因此. 相較於其他的穀類. 它比較不需要使用農藥. 丹麥在農藥規定上做了嚴苛的限制後. 裸麥的種植面積頓時比原先多了 3又1/2 的面積就可以證明!
當然在基改上...這種穀類也比較少.
這是在德國雜誌Brot 的02\2020 上的一篇年度最佳麵包上對於裸麥全穀麵包的發聲!
不只德國人. 全球對於精緻小麥做成的食物都是有渴求慾望! 看到下圖最右邊的麵包了嗎?

那條很像棍子的麵包就叫做Herrenbrot. . 這是在第九世紀時就有的一種麵包. 當時是非常以男性為主導的世界( 現在也是啦~ 不過有進步了!). Herren 就是對男生的尊稱. 也就是我們" 先生" . 甚至當時也可以說是與平民百姓有所分別的那些皇親貴族男士的稱呼. 為什麼? 因為它是用高貴的小麥不含麩皮做成的. 這個麵包也是法棍的前身. 其實法棍的歷史真的不久.... 那是奧地利人帶到法國去發揚光大的麵包. 整個德語世界在很久以前就這樣吃棍子了.
隨著時代的變遷. 全穀粉雖然還不是主流. 但它的高纖及高營養素是不容忽視的. 當然我也聽過有人去找非主流醫生被建議不要吃全穀麵包的事情. 在我的知識中. 全穀唯一要考量的是農藥殘留. 也就是說吃裸麥的全穀會比吃一般小麥的全穀來得安全. 很多人喜歡買" 新鮮" 麥子回家自己磨. 農藥殘留很多都必須經過時間才能轉淡. 這也是一個需要考量的問題.
香氣很重要. 吃得安全也很重要!

~~~~~~~~~~~~~ 以下是關於我們在這裡生活的紀錄~~~~~~~~~~~~~~

小孩的暑假還在進行式. 但是我兒子這周得去學校當課輔老師. 我曾經提過我兒女的學校是比一般德國中學學習還要多且深的學校. 是要口試要筆試通過才能入學的公立學校. 也因此. 當學校有學生跟不上時. 學校是不會放棄這些學生的! 這就是我化學很厲害的兒子被老師邀請去學校當課輔老師的原因.
因為是公立的學校. 當然校方會給課輔老師錢. 一般來說這樣的課輔要跟政府申請錢. 不是讓家長或校方自己找資源付費.
所以~ 我十七歲的兒子必須交出一份文件@@


這不是正式文件而是線上申請繳費證明.
這個單字是我第一次學到 Führungszeugniss 也就是我們的良民證!
試想~ 你有哪個工作申請事先需要申請良民證的???👀👀👀😅😅😅 這種工作就需要! 德國人的嚴謹與講求法律及個人操守又在這裡一覽無遺.
我只記得老爺因為要跟我結婚及在台灣辦簽證需要良民證給台灣外事局.
德國人只是請個課輔老師需要在校學生給良民證真的讓我開眼界了!
結果這張價值13歐的良民證可以讓我兒子教5天. 每次1小時. 一周薪水125歐.
為什麼上網申請呢?
因為本來是可以自由去地方政府機關辦理就可以. 結果疫情的關係. 大家都要預約. 不能再隨時去排隊. 所以線上申請就變成一種更快速的變通方式.

你申請過良民證嗎?
我兒子17歲就被要求提出證明了.
你說, 在德國不奉公守法會不會有好的飯碗捧呢?

另外. 我上一篇的麵包上德國麵包社團的版面了.
本來真的對於酸種麵包寫實作文意興闌珊. 因為這種精緻的斯佩爾特粉應該只有歐洲某些國家才買得到. 但這裡的每間超市都有賣. 其他地方例如美國應該都只比較容易買到全穀粉. 而全穀粉的作法當然不能跟精緻麵粉一樣成果也不一樣. 但因為上版面我也答應要把我的割線方式仔細錄製出來. 所以要想想怎麼做....

政治大學化南新村位於北市文山區新光路一段65巷1至93號，興建於1960年代，曾住過多名政大教授，保留初期政大復校的教育文化記憶；建築群分為甲、乙兩區，住宅為二層樓加強紅色磚造雙拼建築，建物內部空間精簡，反映1960年代經建條件，而區間留設小公園，形成極富特色的鄰里景況。

不過，由於政大學院空間不足，校方擬在化南新村興建法學院大樓，當地居民反對，向文化局提報文資，訴求全區保留，文資委員也多次前往會勘
聚落建築群修復及再利用辦法


中華民國106年7月27日文化部文授資局綜字第10630079121號令訂定
第一條本辦法依文化資產保存法第二十五條第二項規定訂定之。

第二條聚落建築群之修復及再利用，應基於文化資產價值優先保存之原則，並保存主要紋理、原有建築式樣、風格與外在形貌或重要之開放空間、環境與景觀。

第三條聚落建築群修復及再利用，應符合其聚落建築群保存及再發展計畫之規範，優先保存聚落建築群原有生活形態與無形文化。

第四條聚落建築群修復及再利用，包括下列標的：

一、聚落建築群之建築、構造物。

二、聚落建築群整體空間紋理。

三、聚落建築群保存再利用之必要公用設備、公共設施。

第五條聚落建築群修復及再利用，其辦理事項如下：

一、修復或再利用計畫。

二、規劃設計。

三、施工。

四、監造。

五、工作紀錄。

六、其他相關事項。

第六條前條第一款修復或再利用計畫，應包括下列事項：

一、依據保存及再發展計畫之保存強度分區、分級設定，擬定修復或再利用範圍及內容。

二、現況調查，包括擬修復或再利用範圍內建築物群之環境、景觀、結構、構造與設備、損壞狀況及其他相關事項之調查。

三、文化資產價值與再利用適宜性之評估，原有建築形式工法之調查。

四、景觀維護方針、修復或再利用原則、方法之研擬。

五、必要之現況測繪或圖說。

六、修復或再利用所涉建築、土地、消防與其他相關法令之檢討及建議。

七、依古蹟歷史建築紀念建築及聚落建築群建築管理土地使用消防安全處理辦法第四條所定因應計畫研擬之建議。

八、修景、環境設施整建整備、防災系統設施之設置建議。

九、修復或再利用實施期程及經費概估。

辦理修復或再利用計畫，應置執行主持人一人，並應具開業建築師、相關執業技師或經依法審定之相關系、所助理教授以上資格。

第七條第五條第二款規劃設計，應依前條修復或再利用計畫為之；其內容應包括下列事項：

一、必要調查之資料整理分析。

二、規劃及設計方案之研擬。

三、現況之測繪、圖說繪製及必要差異分析。

四、必要景觀與設施保存之設計。

五、必要之結構安全檢測及補強設計。

六、施工說明書之製作。

七、工程預算之編列。

八、依區域計畫法、都市計畫法、國家公園法、建築法、消防法及其他相關法規適用之檢討。

九、依前條第一項第七款之建議研提之因應計畫。

辦理規劃設計，應置執行主持人一人，並具開業建築師或相關執業技師資格。

前項所定之開業建築師或相關技師，其參與執業之範圍，應依建築法、建築師法及技師法之規定辦理。

第八條第五條第三款施工，應包括下列事項：

一、原有構件、文物種類及數量之統計。

二、各項現況之清理、清點、核對及設計書圖與現況不符事項之記載。

三、依修復原則及設計書圖執行各項保存、修復及仿作等工作。

四、有關施工之傳統匠師或專業技術人員、重要分包廠商與設備商資格文件及名冊之備置。

五、修復構件之量測及彙整。

六、原用材料之保存、修復或更新及品質之管理。

七、原有文物、重要風貌、設備保護措施之執行。

八、施工中因重大之發現所為對業主之通報。

九、依古蹟歷史建築紀念建築及聚落建築群建築管理土地使用消防安全處理辦法第六條第二項規定，將竣工書圖及因應計畫送土地使用、建築及消防主管機關建檔。

施工廠商於第五條第三款施工中，應置工地負責人，並依其他法令或契約規定置相關人員。

第九條聚落建築群修復及再利用之施工工地負責人，應具備下列資格之一：

一、具一年以上古蹟、歷史建築、紀念建築或聚落建築群修復或再利用相關工程經驗。

二、參加中央主管機關自行或委託其他機關（構）、學校或團體辦理之古蹟修復工程工地負責人訓練，並取得結業證書。

前項修復或再利用工程經費達新臺幣五千萬元以上者，並應領有營造業法所定工地主任執業證。

工地負責人於施工期間，應確實到場執行業務。

第十條聚落建築群修復或再利用工程內容中，其保存強度分級高者，原有建築與景觀形貌，應由具備傳統匠師資格者施作。

第十一條第五條第四款監造，應包括下列事項：

一、施工廠商辦理之原有構件及文物種類、數量統計之監督。

二、清理、清點、核對各項現況之督導，並查對設計書圖與現況不符事項及其後續之建議。

三、傳統匠師或專業技術人員、重要分包廠商及設備廠商相關資格文件之查對。

四、對施工廠商執行修復構件量測成果之校驗。

五、施工廠商辦理原用材料保存、修復或更新與品質管理工作之督導及查驗。

六、施工廠商執行原有文物保護措施之監督。

七、施工廠商依修復原則及設計書圖，執行各項保存、修復及仿作等工作之監督。

八、施工廠商現況施工中重大發現提報之查對及建議處理。

九、施工廠商依第八條第九款規定，辦理竣工書圖與因應計畫建檔之協助及督導。

第十二條第五條第五款工作紀錄，應包括下列事項：

一、修復或再利用範圍之建築物群之環境、景觀、構造與設備、損壞狀況施工前後修復狀況之紀錄。

二、參與施工人員與匠師施工過程、技術、流派紀錄及其資格文件。

三、採用科技工法之實驗、施工過程及檢測報告紀錄。

四、修復工程歷次會議紀錄、重要公文書、工程日誌、工程決算、驗收紀錄及其他必要文件之收列。

五、修復成果綜合檢討與建議。

第十三條聚落建築群修復或再利用工程之進行，應受主管機關之指導監督。

前項指導監督，主管機關得邀集機關、專家或學者召開工程諮詢或審查會議。

前項諮詢或審查會議，得為規劃設計之審查、協助審查廠商書件、指導修復工程進行、審查各項計畫書圖及其他必要之諮詢。

第十四條因應聚落建築群之特殊性或非屬聚落建築群整體性之修復或再利用者，經主管機關審查核定後，其修復及再利用得依實際情形簡化，不受第五條至第十二條規定之限制。

第十五條本辦法自發布日施行。

本集主題：「柬埔寨：吳哥‧暹粒‧金邊‧西哈努克」新書介紹
　　
專訪作者： 王偉安​
　　
內容簡介：
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141031大直買屋 力行新城 仁愛社區
影片網址→http://youtu.be/e3z96DzcbuM

建案名稱─力行新城-仁愛社區；建設公司─太平洋建設
使用分區─住3；主要用途─住家用；種類─軍宅
格局─3房/2廳/2衛
售價─2880萬；單價─57.2萬/坪
房屋權狀─50.33坪
主建物─26.03坪……↓

附屬建物─4.41坪
公設─19.89坪/40%(含車位)
基地面積─1663.75坪；土地持分─10.15坪
座向─坐東北朝西南
邊間─否；採光─2面
管理費─房+車1040元/月
所在樓層─5樓；總樓層─地上9樓/地下2層
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─方塊磚
總戶數─156戶；單層戶數─2戶；電梯─1部
管理員─停車場守衛亭，全天候；瓦斯─天然
建物完工日期─87年/5月/25日；屋齡─16.5年

車位說明
公設車位，坡道平面，B1-A23號

生活機能
學區─大直國小、北安國中
公園─社區公園
市場─頂好、大直市場
商圈─北安、實踐商圈
交通─捷運大直站

特色說明
離塵不離城、2採光！
大直低總價三房產品，鳥語花香、樹景圍繞！

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陳泰源─0986-289-679；證號─(99)148643；
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

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