191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

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父親節前夕,突然想到那個小孩~

<消失的爸爸>

A律師接到法扶pass過來案件時,
心裡第一個念頭是："這對小夫妻在搞什麼飛機？"

<很久很久以前>

南部有一對年輕愛玩的小夫妻,年紀輕輕就生了四個小孩,
生了也不管,都丟給媽媽（阿罵）養,
因為愛玩,覺得媽媽管東管西很煩,
幾年前還蹺家,消失了一兩年,
蹺家期間沒有收入,偏偏做愛又中了,生了一個小朋友,
養不起,也缺錢,
剛好有一對不孕的夫妻,
家境優渥什麼都有,就是生不出小孩！
小夫妻就把小孩抱給這對夫妻撫養,順便換點錢～
小夫妻後來回到南部老家繼續生活,彷彿什麼事情都沒發生過！

<五年後～>

故事,本來這樣就說完了～
不過人生就是充滿意外,
在某一次機會下,阿罵知道了外面的那個小孩的存在,
小夫妻："媽,我們已經四個小孩了,負擔很重...."
"我不管！""我的孫子不能流落在外！"
阿罵這樣說～
因為是低收入戶,法扶便指派A律師幫他們打這場官司～

<法院>

從法律上來看,這是一個簡單的案件,
因為沒有辦理收養程序,
小男孩口中的爸爸媽媽,在法律上,其實是路人！
小男孩的親生父母（小夫妻）要求不孕夫妻返還孩子,
法律上完全站得住腳,
法官開一庭就可以判了,判決也很好寫～

這個案件開了一年～
法官花了一年的時間,希望雙方談談看,為了小孩～
其實小夫妻並不是那麼想找回那個小男孩,
阿罵也知道自己可以提供的環境不夠好,
特別是看到小男孩出現時,穿得光鮮亮麗,
阿罵心裡也知道不孕夫妻把小孩照顧得很好,很疼他,
他的孫子,沒有被糟蹋虐待～
"也許,也許繼續讓他們照顧,也不錯！"阿罵心裡這樣想～
不孕夫妻的律師（一位年輕的B律師）搞砸了這一切！

<調解>

阿罵想要進調解室參加調解,
A律師也希望阿罵一起進來,
因為明眼人都看得出來,阿罵才是關鍵人物！
這個官司要停？還是打到底？要不要和解？
小夫妻都看阿罵的臉色～
只有B律師看不出來～
B律師："我不同意讓阿罵進來！"
原本見面三分情,頓時僵到冰點,調解也不了了之～

<開庭>

法官："雙方有何陳述？"
A律師："我們是小孩的親生父母,
對方與小孩沒有任何法律關係,
我們請求交付小孩是有理由的,其餘如書狀所載～"
不孕夫妻坐在對面,太太一直罵,先生不斷流淚～
B律師："對方窮得要死,才會請法扶律師,
根本沒有資格照顧這個孩子！"
B律師頓了頓："你看跟他們來的小朋友,
小孩的兄弟姊妹,全身髒髒的,
可以證明他們沒辦法給小孩好的生活！
他們根本養不起這個孩子！"

A律師轉頭看了一下,
原本頭低低的阿罵突然抬起頭來,臉色很難看~
開完庭,
阿罵說："律師,我們是窮人沒錯,
但是養這個小孩,只是多一個碗而已,
我們還負擔得起,
請務必幫我們爭取！"
毫無轉寰餘地～
但是A律師還是想努力看看,主動打給B律師,
希望他開庭時不要那樣挑釁,
看看雙方可不可以朝和解方向處理,
不孕夫妻可以合法收養這個孩子,
小孩除了已經熟悉的父母之外,
也多了一個原生家庭可以親近,也是一件好事～
B律師冷冷的拒絕了："你們又不一定會贏～"
（A律師心裡的吶喊：你的自信從何而來？
那一個法條說路人跟親生父母爭小孩會贏的？）

<判決>

判決下來了,簡單明瞭～
"不孕父母必須歸還小孩！"

<警局>

雙方約定在警局門口交付小孩,
小孩被爸爸載過來,
爸爸說："這裡有黃色小鴨可以看！"
爸爸說："你要在這裡跟阿姨住幾天,爸爸過幾天再來接你！"
爸爸說："為了怕你無聊,我把全部的玩具都幫你帶來了！"
爸爸說："請你一定要記住,爸爸媽媽很愛你！"
阿罵跟小夫妻等在警局門口,想說些什麼,又說不出來～
其實不孕夫妻照顧這個孩子五年多,也付出了很多心力,
他們心裡明白,也感激,
小孩,終於要回來了~

哥哥姊姊很高興,多了一個弟弟！
他們不知道大人皺著眉頭在煩惱什麼,官司打贏了,不是嗎？
小孩一下車就被他的哥哥姊姊圍繞著,嬉鬧著,有點搞糊塗了,
這些哥哥姊姊從哪來的？怎麼對我這麼熱情？
爸爸跟阿罵說：
"這三箱是他的衣物,那兩箱是他的玩具,
特別是樂高系列,他很愛玩的～"
爸爸拿出一個紅包塞在阿罵手裡,
厚厚的一疊,裡面應該不少錢,
爸爸："這點意思收下來,小孩要用什麼,就買給他,
算是我們的一點心意～"

阿罵把紅包推回去：
"不用這樣,我們很謝謝你們這幾年來照顧這孩子！"
爸爸轉頭看了一下孩子,說："我走了,請好好照顧他！"
小夫妻："要不要跟孩子道別？"
爸爸搖搖頭："我沒辦法跟他說再見～"

後來,
聽說小孩每天晚上都在哭泣,他一直在等爸爸回來接他～

<消失的爸爸>

A律師接到法扶pass過來案件時,

心裡第一個念頭是："這對小夫妻在搞什麼飛機？"



<很久很久以前～>

南部有一對年輕愛玩的小夫妻,年紀輕輕就生了四個小孩,

生了也不管,都丟給媽媽（阿罵）養,

因為愛玩,覺得媽媽管東管西很煩,幾年前還蹺家,消失了一兩年,

蹺家期間沒有收入,偏偏做愛又中了,生了一個小朋友,

養不起,也缺錢,

剛好有一對不孕的夫妻,家境優渥什麼都有,就是生不出小孩！

小夫妻就把小孩抱給這對夫妻撫養,順便換點錢～

小夫妻後來回到南部老家繼續生活,彷彿什麼事情都沒發生過！



<五年後～>

故事,本來這樣就說完了～



不過人生就是充滿意外,

在某一次機會下,阿罵知道了外面的那個小孩的存在,

小夫妻："媽,我們已經四個小孩了,負擔很重...."

"我不管！""我的孫子不能流落在外！"

阿罵這樣說～

因為是低收入戶,法扶便指派A律師幫他們打這場官司～



<法院>

從法律上來看,這是一個簡單的案件,

因為沒有辦理收養程序,

小男孩口中的爸爸媽媽,在法律上,其實是路人！

小男孩的親生父母（小夫妻）要求不孕夫妻返還孩子,

法律上完全站得住腳,

法官開一庭就可以判了,判決也很好寫～


這個案件開了一年～

法官花了一年的時間,希望雙方談談看,為了小孩～

其實小夫妻並不是那麼想找回那個小男孩,

阿罵也知道自己可以提供的環境不夠好,

特別是看到小男孩出現時,穿得光鮮亮麗,

阿罵心裡也知道不孕夫妻把小孩照顧得很好,很疼他,

他的孫子,沒有被糟蹋虐待～

"也許,也許繼續讓他們照顧,也不錯！"阿罵心裡這樣想～

不孕夫妻的律師（一位年輕的B律師）搞砸了這一切！

<調解>

阿罵想要進調解室參加調解,

A律師也希望阿罵一起進來,

因為明眼人都看得出來,阿罵才是關鍵人物！

這個官司要停？還是打到底？要不要和解？

小夫妻都看阿罵的臉色～

只有B律師看不出來～

B律師："我不同意讓阿罵進來！"

原本見面三分情,頓時僵到冰點,調解也不了了之～

<開庭>

法官："雙方有何陳述？"

A律師："我們是小孩的親生父母,

對方與小孩沒有任何法律關係,

我們請求交付小孩是有理由的,其餘如書狀所載～"

不孕夫妻坐在對面,太太一直罵,先生不斷流淚～

B律師："對方窮得要死,才會請法扶律師,

根本沒有資格照顧這個孩子！"

B律師頓了頓："你看跟他們來的小朋友,

小孩的兄弟姊妹,全身髒髒的,

可以證明他們沒辦法給小孩好的生活！

他們根本養不起這個孩子！"

A律師轉頭看了一下,

原本頭低低的阿罵突然抬起頭來,臉色很難看~

開完庭,

阿罵說："律師,我們是窮人沒錯,

但是養這個小孩,只是多一個碗而已,

我們還負擔得起,

請務必幫我們爭取！"

毫無轉寰餘地～

但是A律師還是想努力看看,主動打給B律師,

希望他開庭時不要那樣挑釁,看看雙方可不可以朝和解方向處理,

不孕夫妻可以合法收養這個孩子,

小孩除了已經熟悉的父母之外,

也多了一個原生家庭可以親近,也是一件好事～

B律師冷冷的拒絕了："你們又不一定會贏～"

（A律師心裡的吶喊：你的自信從何而來？

那一個法條說路人跟親生父母爭小孩會贏的？）

判決下來了,簡單明瞭～

"不孕父母必須歸還小孩！"

<警局>

雙方約定在警局門口交付小孩,

小孩被爸爸載過來,

爸爸說："這裡有黃色小鴨可以看！"

爸爸說："你要在這裡跟阿姨住幾天,爸爸過幾天再來接你！"

爸爸說："為了怕你無聊,我把全部的玩具都幫你帶來了！"

爸爸說："請你一定要記住,爸爸媽媽很愛你！"

阿罵跟小夫妻等在警局門口,想說些什麼,又說不出來～

其實不孕夫妻照顧這個孩子五年多,也付出了很多心力,

他們心裡明白,也感激,

小孩,終於要回來了~

哥哥姊姊很高興,多了一個弟弟！

他們不知道大人皺著眉頭在煩惱什麼,官司打贏了,不是嗎？

小孩一下車就被他的哥哥姊姊圍繞著,嬉鬧著,有點搞糊塗了,

這些哥哥姊姊從哪來的？怎麼對我這麼熱情？

爸爸跟阿罵說：

"這三箱是他的衣物,那兩箱是他的玩具,

特別是樂高系列,他很愛玩的～"

爸爸拿出一個紅包塞在阿罵手裡,

厚厚的一疊,裡面應該不少錢,

爸爸："這點意思收下來,小孩要用什麼,就買給他,

算是我們的一點心意～"

阿罵把紅包推回去：

"不用這樣,我們很謝謝你們這幾年來照顧這孩子！"

爸爸轉頭看了一下孩子,說："我走了,請好好照顧他！"

小夫妻："要不要跟孩子道別？"

爸爸搖搖頭："我沒辦法跟他說再見～"

後來,

聽說小孩每天晚上都在哭泣,他一直在等爸爸回來接他～