【龔成問答信箱】（Q21681-Q21700）

Q21681：

老師，上完你整個課程，雖然我仍有d唔明，但我想信每天一點一滴去溫習你既notes，我會一步一步進步

我最感恩就係，依加個市上上落落，我都可以放心。因為你教識我，只要持有優質股，不用驚短暫股價既波動

1) 其實之前教既市賬率，市盈率，現金流，折現率...要計數既部份，係咪知下就得喇？

最重要係學會第6，7課既企業評估表，對嗎？

2) 你功課590話每股盈利增長係負數，即是代表什麼？

3) 老師，恕我能力偏弱，我唔識你評估表某些指標的意思，即是搵咩資料：

-生意與盈利保障程度高
-管理層理性
-總負債÷股東權益<100%
-負債的增長不過快

4) 老師，除了590外，還做了669，1211，發覺自己做多了一點，開始知d數據去邊度搵，熟習了一點。

但係指標好多都唔識做，唔能夠理性去分析，只主觀地表示 ✅或❎，甚至唔識做

5) 老師，想問下英磅走勢，你有何意見？

6) 老師，你課堂的第7堂內容非常豐富，如果分2堂講會好d

想問功課

7) 行業市盈率，照網站所示的寫下答案，還是搵返相近市值的股票公司作比較

如六福網站show 行業市盈率是35.47。

而其中 1856依波路 的PE 是710。另外，5間市值最大的股票（周大福，六福，周生生，冠城，力世紀），

當中係無盈利的，即無shows PE，係咪只計頭3間的PE? 還是照抄網頁的數字？

龔成老師︰

1) 唔係，其實這幾個是一些較主要的分析方法。除左用企業評估表中，去判定一間企業長線質素外。

我地都需要詐透過這些方法，去幫助我地計算合理值出來。因此，你係要比時間去了解的。但現金流折現法，會係較為複雜。初學者，可以先掌握其他幾個先。

2) 這個負數，係代表每股盈利由2019年去到2020年，出現66.4%的倒退。

3) 生意與盈利保障程度高︰好似一些公用股，市民基本上經濟好與壞，都要持續消費，故保障性會視為高。(六福0590︰算係一般)

管理層理性︰這個你可以睇佢市場策略，和多年年報。例如公司已經負債累累，市道又不好，還盲發展，可視為不理性。

又或者佢數年前，有些大計。但最終無疾而終，甚至朝令夕改，當經常有咁架情況，就算是不理性。(六福0590︰開店速度理性)

總負債÷股東權益<100%︰主要睇長線償債能力，你可以係BOC網站，財務比率個頁，就可以找到。我地一般要求，少於100%為之好(第7堂SLIDE45)。

但你留意翻，近年由於國際財報標準更改左。一些有較多租舖的業務，例如零售，好似六福這這類企業，我地會將個指標，調升為<150$%都接受。(六福0590︰34%)

負債的增長不過快︰你可以用過去多年數據作比較，如果負債增長較快，而負債相關的指標又明顯變差的話，你就要留意。(六福0590︰負債不多)

4) 這些係需要經驗去慢慢磨鍊出來，你預分析頭幾間，都係會有咁架情況。當你唔明，就睇翻NOTE，自己要多溫書，推論，之後真的都唔明就INBOX問我。

開頭係會較困難，但當你累積到一定經驗，你就會知道面對不同企業時，分析應該係點做。

5) 我對英磅無研究，比唔到實質意見你。但建議你除非有實際用途，否則唔好似貨幣，作為增值渠道。

在投資的角度，外匯不是最好的投資項目，因為說到尾，這些都只是一些貨幣，即是「政府借據」，貨幣中期會以週期的模式運作，但長期來說，都是貶值收場，因為貨幣只有「交易價值」，並無真正的財富價值。

而我地進行財富增值時，應該集中將資金投放在真正的資產，如物業、車位、優質股等。

6)要研究下。

7) 行業市盈率，我建議你找同業，最好係產品、質素、規模都相近的公司。你現時分析六福(0590)，你可以用周生生（0116）、謝瑞麟（0417）、周大福（1929）作參考。

依波路(1856)無論業務內容和規模，都不適合用作參考。加上過去幾年都虧損，令市盈率數據較異常，故不要將佢加入考慮之列。

你用水牛網，找到這幾間企業過去10年市盈率的4個中位數。再用這4間企業市盈率的上下限，去取出平均值，就是行業市盈率。

(即係4間企業的4個中位數，"最細"和"最大"的數字分別加起，再除以4，就是行業市盈率之上下限)

行業市盈率約為︰10 - 14倍

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Q21682：

你好，請問對退稅年金有咩評價？始終感覺上好似長時間鎖住舊錢 係唔係比較適合上左年紀而又無咩免稅額既人？

龔成老師︰

年金產品，主要係提供穏定現金流﹐較適合退休人士。

因為較年青人士，應先做好財富增值，這類產品就不太適合。

但同時，你都要睇翻佢節稅能力，同你將同一筆錢，去投資所得回報作比較。

因為投資回報始終有不確定性，而節稅金額和收取年金，係保證。若2者回報係接近，退稅年金就可以考慮。

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Q21683：

老師 你好，我手上現有1316 $13.7 有兩手, 1137 $16有1手 及圓通6123 $6.2有2手 請問可以繼續坐嗎?

龔成老師︰

持有一隻股票與否，唔好單單係睇中短期架帳面賺蝕，應從佢本質著手。就算而一刻帳面出現虧損，只要佢長線質素無變，照長線持有就可以。

你以上3隻股票，都係有質素，若你係年青至中年人士，係適合你長線持有。

耐世特（1316）本質中等，之前業績有點弱，但又唔算好差。你持貨唔算多，只係2手，照持有就可以。但因為質素始終不強，你預佢增長力之會係一般，不建議加。

香港電視（1137）業務有前景，但你要留意，佢有兩點都存有風險的。

第一，佢都會依靠人的因素，王維基成為了公司最值錢的資產，佢的想法好多，有生意頭腦。

第二，這企業現時搞網購，有增長力的，但同時存有一定的未知數。疫情過後的增長力會否減慢？故此股可投資，但不建議大注。

圓通速遞（6123）本身係一家以香港作為總部的國際貨運代理服務供應商，業務已擴展至多個國家，並在亞洲、荷蘭及北美設立了幾十個辦事處。

佢主要經營以下四項業務：空運及海運貨運代理服務、總銷售代理、配套及合約物流服務。

早前阿里巴巴（9988）入股增持，令股價大上大落，這的確會令企業有更多發展，前景正面，不過，估值方面已難。

因為這刻根本無法計算佢，之能賺多少錢，企業發展情況如果，只可以話好多不確定性，但股價就反映大部分利好因素。

因此，這股雖然有發展，但同樣股價上是有風險，相信之後的股價仍會波動。你現時只投資小注，係無問題，但要明白風險因素。

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Q21684：

Hello Sir, 我上年喺股市最旺盛嘅時間下入市, 本金80萬, 今年2月由賺20萬到今日我已經蝕咗本金30萬.

升唔識食糊, 倒跌至一個位係我覺得不能承受要止血我唯有放。而家我倉位得返50萬⋯⋯

9618 $330
1810 $25
992 $10
2269 $108
388 $515
1833 $135

請問以上股票係咪都係好股？我唔等呢筆錢用, 我其實可以長期持有, 但係長線持有係咪都要止蝕?

我知你比亞迪由$80跌落去你都冇放棄過...但係我冇這份信心

Sir, 我應唔應該放一些新經濟股轉買舊經濟股？例如1299, 5..etc

先謝謝你的解答

龔成老師︰

你同好多散戶一樣，都犯左個錯誤，就係覺得「買入價」﹐係一個神聖的指標。

記住，不要用自己的買入價作為何時沽出的指標，也不要以回本後沽貨作為策略，同時，更加不要抱著「賺了多少就沽貨」這心態去投資。

沽出是基於這股已偏貴，又或沒有前景，質素有問題，而絕非由買入價決定。

相反，若你分析該企業的係有前景，就算中短期股價波動，令你有賬面虧損，我地都唔應該沽。

你以上持股，都係有質素。但有個問題是，你太集中係潛力股類(除了聯想0992，其餘都係潛力股)。

佢雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。

若你係較年青，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。但若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。

未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。

平穏增長股：盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、港鐵（0066）、友邦(1299)、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）、長建(1038)

匯控(0005)只係收息股，無乜增長力，如果你係較年長或者好保守，都可以加入佢。

現貨要否沽出部份，去換碼至平穏增長股，要睇翻你組合大小。如果金額較多，你可以沽出部份換碼。

但若金額較細，可能每隻只有1,2手，咁你照持有就可以，用新資金去令組合慢慢回復平衡，就可以了。

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Q21685：

龔成老師你好，本人女性今年32歲, 穩定月入6萬3. 戶口僅保持10萬儲蓄應付不時之需.

以往旅遊購物月月清, 最近終想通生活目標, 學習緊斷捨離多儲錢增值自己

經朋友介紹認識你, 希望學習投資重新出發

背景:
資產:3年前8成按購入5M新樓
固定支出28k(供樓,家用,租金,保險)
日常支出希望維持7k

長遠目標:
希望可以5年內換樓

現在目標:
想學習穩定增加資本, 等待時機買dream house (10M)

本人BB班, 過往無投資經驗或概念, 完全唔識股票; 希望得到老師指點初部方向, 建立action plan 一步一步增加財富, 謝謝你。

龔成老師︰

首先，你要改變以往不好的理財習慣，你試下每日記低自己每項支出，再睇翻有無邊D係無必要，盡量空出多一點資金，去做投資增值。

你現時有明確目標，就係細屋換大屋。由於你已有一間物業，我地現在要做的，就是透過優質股，去幫你累積一筆資金，達成你換大屋目標。

你可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。此期間，你最好是努力提高投資知識，才慢慢增加翻潛力股比例。

餘下現金就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

到5年後，你可以慢慢套現股票，去實行換屋大計。

但緊記，我地財富組合，唔好偏重係個別資產類別，要平衡，樓和股票都要有。因此你換樓時，唔好股票盡沽，要留有一定數量，可以用來持續增值，才算理想。

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Q21686：

老師好，我而家最主要係糾結好唔好買樓，如果買嘅話幾時買，買咩價位嘅單位好。

今年30歲，月入9萬，和父母住。每月支出1萬至2萬。

現金儲蓄 210萬左右，強積金27萬

投資方面︰

大部分2800，有82萬左右

最近加多咗啲水桶一，加埋大概50萬左右（不過好似有啲心急咗應該分細注啲注入）

2800 - 平均價 23.2, 29000股
3188 - 平均價 60.1, 1000股
1810 - 平均價 24.9, 5200 股
1177 - 平均價 8.31 , 13000 股

788 - 平均價 1.12 , 80000 股
0027 - 平均價 65.2, 1000股
388 - 平均價 451, 100 股

遲啲諗住加埋美股 台積電。

而家亦都開始做緊月供：銀河，港交所，小米，中生 每隻5000蚊

買樓方面，唔急住自住，可能都係當投資+- 收租

自己一兩年後亦都有機會想搬出嚟租屋住或者住返買咗嘅appartment， 不過我就係度諗，買樓咁麻煩又要交差餉管理費，可能仲要比錢裝修。

到底對我嚟講呢個係唔係一個合適嘅投資呢? 如果係嘅話我咁嘅情況應該買咩類型嘅單位好呢? 定係留返啲錢遲啲買股票好?

龔成老師︰

我地投資，除左要選擇一些適合自己的優質資產外，組合的平衡性，同樣都係好重要。

若你無實際需要，我建議你先同家人同住，節省更多資金用作投資。若你無自住急切性，可先從投資角度去考慮，現時股市值博率相對樓市較高，加上你己有一間appartment，我地應先從股市這裡入手。

以你30歲計，投資應以增長為主。你現時持有股票，和月供計劃，大致上係可以。

但月供上，有少少偏重係潛力股(1810, 0388, 1177)，風險會稍高。未來可以加入一些好似盈富(2800)的平穏增長股，令組合更平衡。

另外，我建議你每月儲蓄最好可以做到，係收入一半，即係$45000。其中$25000作月供(加多一隻$5000平穏增長股)，$20000儲起。

平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

現時大市只在合理區，現金和股票，最好各一半。你現有資金可以用多少少入市(美股、台積電、港股都可以。)。餘下的資金，就等大跌市才動用。

至於物業，現時香港樓市係合理區頂部，投資價值未算好高。但若你此期間，發現一些有質素，又平宜的旬盤，你都可以考慮用現有資金入貨，之後放租。

因為，我地長線財富組合，唔可以偏晒係股票類，都要加入物業類，令組合更平衡健康。

但由於現時物業值博率不高，你可以集中股票先。而買邊類物業，我會建議初階投資者，先從住宅開始。

若資金較少，可以先入手較細單位(但最好都有300呎以上)，但必需要有質素和投資價值。你可以睇我本<5年買樓4步曲>，會對物業投資，有較完整解釋。

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Q21687：

龔老師你好，我30歲，剛在美股損失了很多，差不多70%身家！現持有︰

941*47蚊入
6618*160入
939*6蚊入

現打算月供2800 和6818

現金只餘下數萬元！

你覺得可以嗎？還有機會番身嗎

龔成老師︰

係而個時候，你唔好先諗翻身問題。你要先想清楚，美股出現重大損失的原因。

美股雖然近期係較波動，但不至於7成上落，所以你投資技巧和方法，一定係出左核心性的問題。

記住，我地買入一隻股票，就等同買入一間企業，一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等，才去考慮否投資。

當我地確認係值優質股後，我地會用平貴定入貨策略，並長線持有。而唔係做短炒，去賺差價。

更加唔好用衍生工具，或者槓桿，因為好難玩，個風險會好高。

你現時持有股票，都係質素。但中移動(0941)和建行(0939)只係收息股，增長力唔會太高，以你30歲計，有點保守，建議不要再加注。

至於月供方面，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

你所選盈富(2800)係可以，但中國光大銀行（6818）都係收息股，唔係咁適合。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。

潛力股可選安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

到你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成。

餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。

最重要係，你要努力學習正確投資知識。只要你能運用正確投資知識和技巧，長線回報一定會唔錯。

而一刻你可以先做月供，但你再加大投資前，要先了解過往失利原因所在，才好再投入更多資金入市。

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Q21688：

龔sir你好，我是一個新手，想試吓買少少投票賺少少外快。我聽別人介紹買＂美團＂但不知從何入手，求指引

龔成老師︰

首先，你要清晰一個好重要的投資概念。我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。

所以，我地投資一定係長線(3-5年，甚至更長)，而唔係短期炒賣，去賺差價。

美團點評（3690）有潛力的，過往一直虧損，到近一年，開始有正現金流，這是一個實質的利好因素，因為之前一直在燒銀紙，現時初步見到成效，不過，估值的方法好虛無，因為現時的市盈率仍過百倍。

如果有利好消息，佢可以上好多，但如果估值修正，股價可太跌。

只可以話，潛力是有的，現價唔算平，之前明顯貴，之後回翻好少少，大約合理區頂，不過，一定不能大注。小小注，是較好的做法。

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Q21689：

龔成老師，你好，最近在facebook發現到你的專頁， 發現你回答讀者問題 提供的意見務實而有用， 非常欣賞 。希望你也可為我提供一些意見

本人32歲，未婚，與家人同住，沒有租樓壓力

月入22000, 擁有積蓄70萬。

一路以來都沒有意識到投資嘅重要，只係識儲錢擺銀行。 直至最近意識到錢擺銀行,遠追不到通脹。

直至上月開始學投資，由於好多嘢都唔識 同唔了解，所以暫時都係偏向保守 型投資。

1.)我放咗三十萬在銀行做咗個守約儲蓄保險計劃,年期8年

8年後可拎到38萬x，平均年利率3.6厘

請問老師你認為呢類型產品做得過嗎?定還是 只年期長回報少?

2.) 想放十萬 在股票市場,暫時手持:

中國移動一手
香港電訊一手
盈富基金一手
中國銀行3988一手
二南方納指500股
(啱啱投資就遇著跌市😅)

請問以上嘅組合可以嗎 或有冇更好的建議可供參考?

3.) 另外想投資15萬 到保險公司購買基金或 月供 盈富基金/voo

請問老師你會比較推薦哪一樣?

我希望呢15萬嘅投資係比作一個中長線嘅儲蓄

非常感激， 期待你回覆

龔成老師︰

1) 這類保險產品，係穏陣，但增長力好弱。持有太多，會拖慢左你財富增長力度。

你若真係想保守點，持有係可以，但金額上要作出平衡。

2) 當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時32歲去計，應以增值為主。中國移動(0941)、香港電訊(6823)、中行(3988)主要係收息，增長力唔高，不宜持有太多。現貨可持有，就不要再加注。

二南方納指(7266)係追蹤納指表現，納指升1%，佢會升2%。但相反，當納指回調，你架損失會係雙倍。這類槓桿ETF，我唔建你用，風險太高。

若你想投資納指，可以投資美股Invesco QQQ Trust(QQQ) ，是追蹤納斯達克100指數，會較適合你。

將來時間，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

3) 3者都可以，但由於基金一般都有一定收費，長線拖低你回報。除非你肯定佢長線回報，會明顯優於大市，否則你投資盈富(2800)或VOO，會較為理想。

但留意，現時大市只係合理區，未到好平。資金一定唔可以盡用，而且係要分注咁，慢慢入貨。餘下資金，就等大跌市，才出手入平貨。

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Q21690：

Hello龔sir，我睇咗你本“股票勝經”，都成日睇你Facebook page嘅video同解答網友投資問題，穫益良多，多謝你！

我呢排都買咗少少“安碩恒生科技”3067嚟長線投資。想請教吓，你點睇“華夏恒生生科”3069，同3067相唔相似？係唔係長線投資嘅好選擇呢？

龔成老師︰

華夏恒生生科（3069）主要係追蹤恒生香港上市生物科技指數之表現，係一隻不錯的ETF，值得長線投資。

指數包含51隻成份股，當中有「藥品」、「⽣物技術」等公司。較為人熟識的，有藥明生物（2269）、京東健康（6618）、中生（1177）等等。

隨著人口老化和人均收入增加，對優質醫藥的需求只會有增無減。此股都有質素，可作長線投資。但你預佢會較波動，最好用月供模式儲貨，並長線。

但留意，華夏恒生生科（3069）和安碩恒生科技(3067)都係潛力股類，風險會較高。

假設你算係年青，佔5成左右好了。若你投資經驗較一般，比重就要再下調少少。如果你係接近退休之年，這類股票風險太高，就不太適合你了。

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Q21691：

龔成老師，我有個問題請教一下，我是澳門的，我打算一年半後結婚，現在和家人一起住，結婚後大機會和老婆家人住，

我比較偏向買鋪位，但可能要結婚後才夠錢，我是否應該在結婚前先用了青年首次置業先買個唐樓，到之後再用唐樓換鋪位？

結婚費用我工作一年半是完全足夠的，買唐樓首期現在是足夠，但鋪位就不足夠。

龔成老師︰

你都可以用這個方法，以資產追資產模式，去先買唐樓，再增值後轉買舖位。

至於澳門的青年首次置業計劃，其實我唔太清楚具體情況，細節位未必好清楚。

但首先，你要睇翻這唐樓是否有質素和投資價值，唔好純粹因為個價你可以承擔，就盲目出手，最緊要睇佢升值潛力和租金回報率，是否合理。

同時間，你要考慮你用左這個首置機會，你將來要自置自住居所時，就不能享受高成數優惠。

另外，投資舖位，對投資物業技巧要求較高。若你這方面經驗唔係太多，你就可能要提升這方面知識，才出手會較好。

若不買唐樓，你都可以考慮用優質股，去為置業資金增值，都係一個可行方法。

至於結婚資金，你就不要用來投資。因為只有1年半時間，用來投資增值，風險會太高，最多只宜作定期存款。

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Q21692：

龔成老師您好，今日想主要問問好多人心目中既股王 騰訊 (700HK)。

我有睇過有人問過700而龔成老師覺得依家係係合理區頂部。騰訊現時PE為29到，以historical 10年PE average 35到，我用個PE range 24.5-52.1黎睇，

依家已經俾過往既十年黎講相當較平而股價區會由500-1050所以覺得580已經相對比較便宜，所以想問問龔成老師咩睇法?

同埋龔成老師每次都基本上會叫人留有現金，係大跌市既市時候買入優質既股票。騰訊由高位770跌到依家580差唔多已經跌左25%。

想問下依家係唔係到龔成老師成日講既大跌市，而呢個係買入良機長線持有?

同時都想問下之前都係百度220蚊，姐係由高位跌左差唔多4成個陣買入打算長線持有。

因為百度仲下跌緊到依家差唔多175蚊，上次220蚊買入又合乎龔成老師” 大跌市”的睇法嗎?

謝謝回覆!

龔成老師︰

騰訊（0700）本身已經好大好大隻，要再高速增長並不容易，雖然手遊的長遠發展仍會不錯。

但要帶動這股倍升，相信並不容易。所以，我地唔可以完全參考過往數據，要因應現有情況，作出合理調節。

當你運用過往的市盈率作估值時，要留意翻環境與企業的情況有無改變，當一間企業有較高增長時，市場會比佢一個較高的市盈率，而騰訊5-10年前，仍處於好高增長狀態，到了今天，是中高增長狀態，估值當然會有調整。

此股相信依然有唔錯增長力，但唔會去到以前咁高。而價算係合理區頂，如果你去到平，你預跌多3-4成，才算平宜﹐故現時未稱得上係明顯買入良機。

百度（9888）有質素，有獨特性，長遠發展不差。

佢係全球最大的中文搜索引擎「百度」的營運商，係內地用家搜尋資訊主要對口，用戶規模突破10億，百度App日活潑用戶超過2億，多個指標都處中國第一。

百度在規模和質素上，一定係有。

但我地唔好單純用比較現價和上次高位距離，因為早前科網股被熱炒，不少相關股票，都因而被大幅推高。

我地應用翻企業本身價值，去衡量佢現時價格水平，是否合理。

佢雖然已跌到$18X，但唔算係平，只是合理區頂至略貴水平。但長線有增長力，若無貨，現價小注投資係可以。

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Q21693：

龔成老師，一直睇開你嘅理財資訊，本人34歲，持有現金50萬左右，偏向增長組合。因為最近股市比較波動，所以想問吓老師意見。現持有以下股票：

1810 200×23
6618 350×130
700 600×100
883 6000×9.3
1928 1200×32.9

請問咁嘅組合係唔係有啲雜亂無章？想再增持1810同700，亦想加入823、981同2382，但未知合理價位同時好似業務有重疊。多謝老師嘅時間

龔成老師︰

你組合唔算好亂，整體上都有質素，係合你長線持有。

中國海洋石油（0883），質素都算有，但不是最高質類別，佢對油價較為敏感，所以，如果長遠油價向上，佢都會增值的。

雖然佢都有一定的規模及質素，但卻不是最高質素的企業，這是由於佢地的產品自主力較弱。

石油是商品，當中沒有差異性，佢地要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態，沒有價格自主的能力，這令佢地的獨特性有限。

這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業，不宜持有太多。建議你沽少少，換至其他優質股。

中芯國際（0981）、舜宇光學科技（2382）、騰訊（0700）現價算係合理區頂部，小米(1810)則是合理區頂至略貴，領展(0823)算合理區中上部。

這些股票，若你無貨，而價可以首注。但有貨者，建議再等佢有明顯回調，才出手。

小米(1810)、舜宇光學科技（2382）和中芯國際（0981），行業性質上有重疊，加埋不要高於組合3成。

另外，你持股和目標股票，不少都係潛力股，佢雖然有增長潛力，同時風險都較高，不宜持有過多。

以你34歲計，潛力股可佔約5成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至3成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。

未來時間，你就要加大翻平穏增長股部份，令組合更平衡。

現時大市在合理區，你50萬現金，可以用多10-20萬，以分注形式入市。餘下現金，我地就等大跌市機會，才出手掃平貨。

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Q21694：

龔成老師你好，我最近經常睇你fb專頁同書本，裡面學到唔少，宜家想付諸實行！

我宜家22.5歲，工作左兩年半，現時人工26k，每年大概會加1.5k，開支方面: 每月家用10k, 儲蓄保險每月供款2.5k （為期五年，已供了兩年）,

還有每月日常消費大概3k，剩下用作儲蓄/投資，我目標係二十五歲時有一個穩建成長及帶來現金流的投資組合，

而帶來嘅現金流則可用作再投資、儲蓄或支付日常開支, 例如每月交通費。

我本身對股票幾有興趣，炒左股一年半，雖然會自己研究下圖表、聽下財經節目，但係暫時都係輸錢，加上工作關係唔可以經常睇實個市，而且有時心理壓力都大，

因為有時啲股票好波動，可能幾日已經輸一兩成，所以我想改變下我現有嘅投資方法，以下係我嘅方案：

1. 自行睇位分注吸納科技ETF 3067, 剛在16.5入了第一注，每跌10%加注

2. 月供股票，每月供款金額約$10000
從以下每個板塊挑選一至兩隻月供，每隻供款金額約$1000-2000

- 穩定增長+收息為主 （第二個水桶）
消費板塊：1044 上月已開始供, 想加914可以嗎？
內房板塊 ： 813 or 2007 （二選一）
金融板塊：需要包含嗎？如需要，心儀2628 or 659

- 高增長 （第一個水桶）
生物醫藥板塊 ：1833 + (醫藥ETF?)
可再生能源、環保板塊: 未有特別心水（916？6865？ 586？可以嗎？）
物管板塊: 823 or 3319 or 1821 (三選一至二）
科技板塊：981，1810，2382，9988，9618 （五選二至三）

每隻股嘅供款金額應該會一樣（e.g大概每隻$1000）但係有些板塊會供多於一隻（例如科技、消費、醫療，因為我較睇好這些板塊或者裡頭潛力股較多）

所以7個板塊投資嘅金額唔會係平均14%（100÷7），反而有啲佔比會重啲，有啲則輕啲

想問這個投資方案可以嗎？

還有我現持有以下股票，打算將部分分批賣掉，套現出來的現金打算儲下來留在跌市時分注吸納或用在月供

6186 2000股 買入價 24
2318 1000股 買入價 50
6865 1000股 買入價 34.5
285 500股 買入價 43.85
7226 1000股 買入價 9.96

189 2000股 買入價 7.5
6601 1500股 買入價 9.2
6049 200股 買入價 69
6110 1000股 買入價 12.6

2333 500股 買入價 23
3319 250股 買入價 35.2
9888 50股 買入價210

想請教下你，謝謝

龔成老師︰

你過去的投資方法和理念，都唔係咁正確。

我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。

所以，我地投資一定係長線，而唔係短期炒賣，去賺差價。因此，我地唔會係用睇圖表，這類技術分析方法，更加唔需要成日睇住個市。

另外，當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時22.5歲去計，是財富增值的黃金時期。

你重點唔係要現金流去再投資，而係直接集中係一些較有增長力股票，去累積一筆財富。

"保險"只係理財中防守部份，買足夠保障就可以，增值可以留比優質資產(如優質股、物業等)去做。買太多，只會拖慢你財富增長力。

現時，你自行睇位分注吸納安碩恒生科技(3067) ，這方法可以。

月供策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。現時大市只在合理水平，除了月供外，每月都要留有一定資金，等大跌市才掃貨。

選股上，你上述板塊都可以。但內房負債較較高，不宜持有太多。而且一些不確定性較高的股票，都唔建議用來月供。

以下是一些較有質素的月供組合，你可以從中參考。

你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。

潛力股可選安碩恒生科技(3067)、比亞迪(1211)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

至於持股方面，如果有質素，我建議你長線持有。若你想留一些資金，捕捉大跌市機會，可以新資金來做。

怛留意，ＸＬ二南方恒科（7226）產品之投資目標為追踪恒生科技指數每日表現兩倍（２ｘ）的投資業績。

雖然我長遠認為，恆生科技指數正面，但中短期可以較波動，由於這基金有槓杆，就會令價格更加波動，其實有風險。

我會較建議投資無槓杆的恆生科指ETF（3067），始終較好。

東岳集團（0189）、滔搏（6110）質素中等，唔建議持有太多。

朝雲集團(6601)不確定較高，不宜持有太多。若現時只佔你組合一小部份，可以持有。

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Q21695：

老師，我這次的置業目標，計畫的使用的方法會較為特別，我想和你分享一下。

我即將39歲，月入＄29000, 已婚，有1小孩（即將6歲）。

我有1個物業（屯門兆康苑，已補地價），管理費＄700, 做按揭時是自住的，現時已出租（月租＄10500），按揭利率為H+1.23%, 2019年轉按了，轉按時銀行估價540萬，我借了6成，供款期為30年。此物業我在2010年買入，當時樓價115萬，做7成H按揭，一直收租至2015年結婚後自住。

我太太即將36歲，月入＄36000, 2019年購入屯門新樓御半山自住，樓價666萬，做6成按揭，按揭利率為H+1.23%, 30年供款，管理費＄1900.

現在我打算購置第3個物業作投資（名義上是我外父自住用途）。

我外父和外母現聯名持有1個私樓物業（深井碧堤半島）作自住（已完成供款），並持有1個該屋苑的私家車位（已完成供款）。

他們本身是舊制已退休的公務員，有長俸，外父（即將61歲）的長俸較多，有＄30000, 我跟他們談過我的想法，但要他們將現聯名持有的物業改為獨名持有（外母持有），然後當我看中物業時，我外父便可用首置名義（投資）入市

若他能通過壓測的話便可做到9成按揭（樓價800萬或以下），30年供款，供樓戶口要用他名下的，直至按揭總額還款至低於6成方可改為我名義的戶口供樓，當然，所有相關費用，包括供樓會由我承擔。又假設我外父的長俸過不到壓測，也可加我做擔保人，但便只能做8成揭揭。

這樣，我便能合法地做到我想做的。這個物業會由我打理一切，雖然名義上不是我的，但我太太是獨女，就算當我外父、外母百年歸老後，物業仍會被視為遺產留給我太太。

這第3個的物業（嘉輝花園）我會出租，實行以租養樓。

龔sir, 對於我的計畫，不知你會有何評價。

而我和我太太預計會60歲退休

龔成老師：

方向不是不可，但有幾點要講翻。

第一，你地（我以整個大家庭作單位），將會持有4個物業（連同你外父外母聯名那物業的計），在整個財富配置中，其實出現了集中風險。因為我地投資，其中「平衡」都是好重要的，加上香港物業增長力最高的年代過往，我預期往後10年、20年，將會是平穩增長年代。

因此，如果從財富配置的角度，投資其他項目的回報，以及對整體財富的平衡度，將會是最好的。

第二，當涉及的人物愈多，就愈容易出現問題，始終大家都會有不同意見，每個人都是獨立個體，因此，如果日後有甚麼問題出現，會對你地的關係有所影響。

第三，壓力測試，我都唔能夠講得好清楚，佢是否能過關，你最好問清楚先好進行。

第四，買樓有一個好關鍵因素，就是「供得起」原則，如果樓市及租金下跌，你地的防守力如何，如果有一段時期租不出，你地的資金是否頂得住？

至於大方向，其實可以，但你地要明白上述的風險，大家都有共識後，先可以進行。

至於嘉輝花園，可以的，有質素。

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Q21696：

老師。其實968呢隻股似唔似資源股，價格比市場影響。因為記得上堂老師不太建議投資呢啲股。

龔成老師：

有少少影響，因此在價格自主能力方面，未能去到好強。不過，我地要睇翻佢本身有無技術，如果擁有技術的話，其實佢能否以較低成本生產到產品。

同時，能生產到較高質的產品，這就會產生了產品價格的差異性，反映企業有質素。就能跳出課堂所課，無法加價的問題。

因此，你在分析時，要小心分析佢的技術，是否行得較前，以及往後的技術發展如何，這是決定企業有無質素的關鍵位。

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Q21697：

老師，多謝你回覆。其實我由細接觸好多活動都揾唔到自己真正興趣，直到大學期間睇左富爸爸本書改寫左我人生同觀念，就瘋狂睇其他理財投資書，開始決定長遠目標和寫成功日記，我可以樂此不疲連續睇書，就諗呢個係未我興趣但又害怕(當時中係由窮人思維變緊富人思維中)。

直到網上遇到你，你完完全全教我地點樣實行，開始接觸股票，睇你著作，呢個時侯我已經好肯定咁揾到自己興趣(想成為專業投資家)同人生價值，生活習慣，思維幾年內睇到自己變化好大，亦同身邊人分享理財重要性同推薦你網站。

見到佢地有改變 自己好滿足同開心。我想激動分享既係你地好偉大！啟蒙左我，來來回回咁多年我終於揾到自己目標，好開心！

我亦知自己揾唔到全職一時既低落，調整心態，唔會花時間諗(曬時間)，自己能力范圍亦會幫助其他人，相信你同其他作家都希望會見到呢個乘的效應！好啦！

知道阿SIR貴人時忙，我知我多野講，但太激動所以想同你分享，感謝你同其他作家，感恩遇到你地！

龔成老師：

其實你自己都好明白方向，只是一些短期問題。

你知唔知，決定一個人是否成功，不是睇佢順境，是睇佢逆境，如果一個人要對逆境，都能夠保持正確方向行，做出一些對自己長遠利好的決定，這類人成功，只是遲早的問題。

加油啦！

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Q21698：

呀sir 我現家重整左股票組合

9988@242 2手
285@47 3手
1810@26 5手
1211@178 1手

我草緊錢準備跌市加倉，但如果到時資金有限，我加倉次序應該點排好，比亞迪其實好想加先，因為得一手，唔該晒呀sir幫我解答

龔成老師：

你所持有的，都是有質素的股票，可以長線投資，無問題，最緊要唔好太著重短期股價上落。

另外，你出現了集中風險情況，同一系的公司，不能太多。

同埋，你整個組合都是潛力股，你應該加入平穩增長股，去平衡整個組合。

所以，你加倉時，應該加入其他。如果想加入上述的股，要跌更明顯下跌才出手。

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Q21699：

你好龔SIR，小弟剛睇完《股票勝經》，而家睇緊《50優質潛力股》，暫時只買了幾隻你比較常推薦的潛力股(2800, 0823, 0012, 1928, 3319, 3918)每隻目前都係入唔1-2手

部份都有輕微升幅，部份好似因為之前美國提及是否加息而出現跌市，所以有下跌，想請教一下點解只係討論美國加息與否，都會對股市咁大影響，小弟只了解過對樓宇按揭利息有影響，如果美國真係加息，是否會做成大跌市？

另外想問一隻股票，虎都(2399)早前見阿里巴巴同虎都旗下公司合作，這隻股票是否有潛力？但見最近股價一直大跌，這股值得投資嗎？

希望龔SIR可以提供意見，謝謝

龔成老師：

你上述持有的股票，都有質素的。

可能你會見到股價之前升，之後跌翻，但其實唔需要太過理會。

至於投資市場，一向是以一個「預期」的模式運作，即是說，不是發生了才反映，而是預期之後點發生。

美國加息，理論上會對樓價有影響，會下跌，因為供樓的成本增加左，但要睇到時加多少，如果加幅不大，根本無乜特別影響。

加上香港樓的供應不足，需求大，因此樓價下跌根本有限。

至於虎都（2399），擔心佢炒作多過實際，唔好比一D表面因素影響，要睇企業的實際發展。暫時唔太建議投資，風險高。

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Q21700：

龔sir, 你好，想請教一下我有2百萬想放入股市買入一些收息股來做被動收入，請問有什麼股票現在可買入/介紹？

而我會分開十期，每月買入二十萬元股票，這個方法好嗎，還是分開五期，每期四十萬較好？

我現年46歲，打銀行工，有供緊樓。想將這些被動收入補償供樓利息的支出和增值。

下列是而家月供股票

$2000 - 66 （平均價 42.77）
$4000 - 2800 （平均價 26.12）
$2000 - 1928 （平均價 32.59）

我仲想問吓，呢$2,000,000嘅投資應該買入幾多隻股票呢，五隻會唔會太多？我大概希望有 5% - 7% 嘅收入。謝謝

龔成老師：

你46歲，可投資平穩增長股，加收息股，你不用100%投資收息股，因為你這年齡仍有財富增長力。

我會建議你分10期，每次20萬，分12-18個月進行，慢慢分注投資，能將買入價平均，你可以投資5-10隻股票。

你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，只能小注）。

現時月供的，可以保持，長期進行就得。

要留意，你不能用盡所有現金，要同時留有部分資金，等機會投資。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【龔成問答信箱】（Q18401-Q18420）

Q18401：

成哥早晨！剛剛想起一個有關印銀紙與估值的問題。近排新經濟、醫藥股升幅驚人，估值上點都係貴。

但各國今年也行量化寬鬆，印了無數咁多銀紙，所以在資產、以及優質股的估價上，平、貴價區是否要大幅上升？

如08年後，資產價格急速上升。

所以照此邏輯，舉比亞迪為例，之前$40樓下平，量寬後不看業績，也應該是$80樓下平？唔知你點睇呢？

但如果量寬同估值有關，怎樣調升這個百分比？
知道成哥你很忙，不急的，有空才覆吧，謝謝

龔成老師︰

你的想法方向正確，在全球印銀紙下，貨幣將會出現貶值。所以，這些企業收入，有機會因為咁而上升。

所以《財務自由行》都有講這概念，現金只會永遠貶值，資產則是永遠升值。

當盈利反映出這個升幅時，我地的確有機會要上調這個企業估值。

但你要明白，我地係估值時，都係要偏重翻係企業本質、長線的行業發展、財務方面狀況等等，來到做決定。如果佢的資產、盈利、生意額等，有實質上升，即是佢受印銀紙或經濟因素，帶動佢價值向上，我地就會調高。

簡單來講，印銀紙會令現金貶值，這是一定的，所以，企業在業務上的各種數字，理論上是向上的，但我地投資者，就要具體見到佢地的財務數據，有實質地上升，才能確定這企業價值向上。因為每間企業價值改變的程度不同。

暫時，穩陣計，比亞迪（1211）$80以下合理，但遲d出業績，就有可能提高，可能$100。這股有潛力，但由於現時市場放入太多「期望」因素，因此，我暫時唔敢調高估值太多，但我自己的貨暫時都未賣，因為這刻就算貴，只要將來價值提高，就慢慢變為合理。

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Q18402：

Hi sir，想問下吉利vs大行報告問題
上完堂番黎玩大行報告好迷失LOL
用你進階班比你網搵到既報告呢

1/2020-9月8. 東吴証券 佢無比目標價我，但有行業平均預測PE(2020)，我用佢企業預測EPS(2020)乘係咪就有目標價? (我直乘就23.9hkd)

2/但近期黎計其實得一份用PE估值，另一份2020-7月就用DCF.佢話目標價21.3hkd

[Q1:唔同角度無得比較咁點算好? 評估完其實d data都reasonable，但感覺好虛]

然後今日花旗提高佢目標到40蚊。首先我搵唔到個full report,中英都search左。然後佢花旗提高係因為新產品增加銷量，呢d係年報都講哂(之前睇左)，所以大陸大行報告都take into account左呢d effect啦。

[Q2:花旗目標價同大陸d差咁遠，但我又睇唔到佢assumption, 咁我信唔信好?]

thxthx!

龔成老師：

其實你最緊要睇翻報告的「預期數據」，是否合理，如果合理的話，推算出來的估值就有參考價值。

而你用佢比你預測EPS，乘上行業平均預測PE，可以得出一價參考價，但如果你記得我地在基礎班都講過，當我地運用行業市盈率時，其實要作出調整，因應翻企業的質素、增長力，去調整，先元可以計得出估值。

另外，DCF的敏感度好高，因此計出來的數，有時都未必能盡信，參考可以。

至於花旗報告，我地要找到佢建基D乜，去做預測，先有答案，否則不能盡信。

另外，估值差無絕對的答案，當水有主觀的成份，同時，我地並不是計到23.7還是23.8，而是大約知道$20-$25是合理（大約是），因為企業價值，只是一個概念，並無絕對答案。

所以，我地盡量以不同的角度，不同的方法，去盡力計得立體。

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Q18403：

龔sir，近排買左你既書
最主要都係學習分析股票
另外想問一下MPF
今年30歲

因為mpf一直都買開北美嗰邊嘅投資，近呢半年都增長左九萬蚊，咁嚟緊美國大選嗰邊，都聽到唔少嘅消息

因為大部份人都話10月至出年一月，通常都會跌，需要去轉做其他嘅投資組合嗎？

咁如果真係轉其他投資組合，你有建議嗎？

龔成老師：

由於強積金是超長期的投資，我地只要好簡單咁人生階段、風險承受能力去配置就得。例如年紀較輕就進取，中年就平衡分配，年長就保留，咁就得。

因此，如果你現時30歲，仍可以進取的，可以將較多資金，投資在較為進取的類別，少少在平衡組合，咁已經得。同埋，強積金唔需要經常轉來轉去的。

我由初踏出社會開始，都是100%恆指的。

所以，你唔需要因為中短期因素而賣出，你持有就得，美國無問題的。

另外，無人能估到幾市大市會跌，唔好信。

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Q18404：

老師你好，認識你及跟隨你投資學習已有一年半，想同你分享下呢段時間嘅成果

當時大學剛畢業沒有投資概念，閱讀你著作及短片後稍作投資，一直持續月供優質股現回報超過15%。加上參考了你的意見和綜合自己的分析購入了持續增長的企業，在2年間累積到700k財富，感謝你無私分享和教導！

距離目標3年內累積到一百萬不遠，到時希望投資物業或為家人添置自住物業。

現有幾個問題想請教：
1)屋企之前落錯車十年來租樓住，只用儲蓄做定期，家人希望明年以我名義入市，你認為可行嗎？（本人24歲女，freelance平均月入35k）

2)0941同1316分別用$67同$6左右買入5手坐艇到依家，應該等股價回升再放？

3)每次睇好某啲新興股都猶豫冇落手，好似小米同平安好醫生都升左3-4倍。

如物色到好企業應用咩心態或咩情況下入市？
另外1833要入係咪等股價回落$100樓下先入較好？

龔成老師：

你的投資成績理想！相信你都有努力過的，之後保持知識進步與花時間研究投資。

1）可以，但不一定是明年，可以是後年，你可以按你地的財富情況去決定，記住，「供得起」是大前題。

相信香港樓市，中短期可能下跌（但不會大跌），因為經濟弱，長遠會平穩向上，因為始終有需求。

2）中移動（0941）只是收息股，增長力不強，如果你想組合有較強增長力，就等佢反彈時轉其他。

耐世特（1316）本質中等，近年的業績有點弱，但又唔算好差。我相信佢中短期仍會面對不利的經營環境，見佢生意並無增長，盈利都是。

相信要過一段時間，先會慢慢進入正常少少的時期，要耐心少少先等到佢好轉，如果想組合增長力提高，就可以現時部分賣出，轉其他。

3）潛力股有時估值難，股價變化大，但我地可以用分注的方法，就可以減少股價風險因素。平安好醫生（1833）$100以下較好。

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Q18405：

老師，我跟丈夫43歲，兩人月薪 $6.6萬，每月開支約$3.6萬，1/3為兩初中兒子的開支。由於之前開支較大，買股票賺少少就獲利

好多時都唔知賺左去邊，增值好慢。但因不用供樓，所以一直不太擔心，但踏入中年想好好打算。因為我曾月供$2000基金10年，$24萬現值$36萬，所以非常認同老師的平均成本法。現想請教老師：

現有一間已供滿的3房套房居屋，市值綠表價$750-$800萬。

現金約$120萬。
股票現值約$32萬，包括：

友邦1800股，長實500股，港鐵1500。（全都賺緊）
另月供新地、電能各$3000，新地已供一年半，電能幾個月。另曾月供工行及中國銀行，現已停咗，現分別市值3.3萬及1萬到。

基金：宏利富達增長基金$36萬，因基金公司改變策略唔比我再月供，2018年底停左。

保險：供款佔夫婦各自約5-6% (已計在開支預算內)，各自保障額約150萬。

強積金現值：丈夫有110萬，太太50萬。

問題：想利用未來10年將資產增值，即使不退休也不用計住計住。現時應如何投資及配置資產呢？

1) 居屋：因為實用率高，自住沒問題，好闊落。但就不能加按或租出。所以常想換樓或多購一物業收租。

2) 投資股票：現時股票只佔很少(市價$32萬)，有$120萬現金，見現時港股跌咗，想慢慢月供股票，想問新地、電能各月供$3000，要不要換馬。

另可再用$6000（每隻$3000）買盈富、領展、恒生、中銀，邊隻好呢？港交所曾有400股，但在$300元時獲利左用作裝修，有點可惜，不過都無法。

都想買啲潛力股，我的年紀係咪唔好太多？

因為我同先生MPF都是買盈富，所以投資股票之前就沒有配置盈富。

3）在宏利的基金加保留戶口（買康健基金及恆指基金$45萬）因已停供，現放在入面感覺好難增值。但現公司mpf 供款在另一家，表現一般，所以又唔想轉走之前的錢。

由於丈夫用兩子免稅額，如沒稅務優惠，我就要交稅，想問應否係宏利每年放$6萬供TVC基金，每年度減$6萬免稅額。

4）保險有打算加大純人壽，唔知好唔好？（虛擬保險：保額$100萬每月供款約$100）

唔好意思，講到好長，非常感謝你的意見。

龔成老師：

你可以這刻，先集中股票的增長，中短期唔好加物業，到長遠，如果已儲到一定的資金，以及股票有增長，到時先考慮收租樓。

1）由於居屋的實用性高，解決了你自住的問題，因此，你唔好換樓，保持持有居屋。

如果日後有足夠資金，就買多一層私樓收租。

2）你43歲，財富仍有增值力，當然不能太進取，但你都不用太保守。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

你可做月供股票，或自行分注投資，每月$10000。

你可以考慮盈富（2800）$4000。

另外再加3隻（每隻$2000）：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：南方恒生科技ETF（3033）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

如果你不懂股，就集中供盈富$5000。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

3）如果長遠增長力較弱，就轉其他。你可以比較翻這基金，過往5年、10年，與整體投資市場的回報，比較下。

4）保險好個人化的，最重要是「適當」、「足夠」，不用太多，你應為安心、足夠的數目就得。

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Q18406：

龔SIR , 你好 , 我係9月份既學生 , 首先要多謝你的課堂 , 獲益良多 , 最後一堂本來想問你一個一直睇你的書的問題 , 但課堂後太多同學搵你 , 唯有係呢到請教你~

一開始睇了你儲一百萬的過程 , 亦明白有了第一個一百萬就好易有好多個一百萬 , 但好想知呀SIR 之後的投資分配 , 因為見呀SIR 你的入市不頻密 , 咁如何於短期內搵到之後的財富???又或可參照呀SIR 邊本書的重點~謝謝~

龔成老師：

我的策略是買入並持有。

而我地的財富，你可以簡單地用「現時的股票市價」去計算，當然我地唔好只睇短期股價，而是長期。即是當股價長期向上時，我地的身家都會上升，並唔需要賣出而得到「確認的現金」。

當我找到潛力股，例如當年的六福（0590）、中人壽（2628）、港鐵（0066）等都比到我倍計回報，這些我地持有了數年先賣出，當中已帶動財富明顯向上

你可以睇《80後2百萬富翁》，有詳細講我由零去到$200萬的經歷。

記得運用課堂技巧，多睇年報，多用「企業評估表」。

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Q18407：

688,和其他内房3333, 1918跌得很低，但1109 企得很穩。688 跌破了我的止蝕位22.5, 應否繼續持有？

我打算沽清再月供或分段入。

業績未見不理想，只是没有驚喜。

龔成老師：

最重要是睇翻企業的質素，去決定持有與否，唔好只睇賺蝕數，無意思。

其實上述幾隻股票，都不是無質素的。

中國海外發展（0688）、華潤置地（1109），風險度會低少少。

而中國恒大（3333）融創中國（1918）及，負債太高，風險不少，這類股不能持有太多。

你要睇翻自己的組合，想如何進行長遠配置，以及這類行業佔你組合的比例，以及佢地的質素與風險度，去決定持股比例，唔好只睇短期股價與自己的賺蝕數。

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Q18408：

多謝老師你介紹小米比我啊~

當時我疫情前買左2018長期係低位
於是聽你介紹之後我買左隻1810係6月中，12蚊買而家已經升左一倍並且放左一半啦~

我會繼續持有，如果跌番去合理區我會重新加注。

我希望到3 4年小米升到5 60米時，我可以大大聲同大家講我12蚊買左

我記得我大學老師都教我地，話係700身上賺錢既人好多，但係賺到最後既人真係冇幾多個

所以佢都教我地長線持有股票，而佢而家已經係財務自由可以做自己想做既野而唔為錢生活。多謝曬~~~

龔成老師：

你的大學老師講得好，我之前做銀行同證券行都見到這個情況，好多人買到優質股，賺到錢，騰訊（0700）、港交所（0388）好多好多，但一般散戶就是太心急，升少少就賣賣。

我見到好多客，原本可以賺到過百萬，但就係心急賺唔到。

你已經掌握左方向，之後只要保持進行就得！

加油！

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Q18409：

你好龔sir, 先講下手上的貨：

瑞聲$53,有2手
移卡$50.8有2手
舜宇$136.6有2手
3033 $7.79 有3手

想請教下投資期間的心態：眼見手上的股票上升了一個高位無放，慢慢跌回低位，甚至低過買入價，自己會抱怨點解唔賣去獲利，或者把所得的利錢去買其他有潛力的股票上。

這現象在過去2個月不斷出現左3至四次。次次都唔開心一輪。

但想返龔sir你的說話，投資係長遠的，亦係公司的價值，我都知這些係有潛質，但好似見到有魚上釣又拋回落海咁，唔知點調節呢？謝謝你的閱讀。

龔成老師：

這種心理是投資者經常會經歷的，你要平常心面對，最好的方法就是「少D睇股價」。

另外，如果你經常有「馬後砲」的想法，你要小心，因為好多散戶都有這情況，$10買升到$15，跌翻去$11。就會覺得自己「有本事在之前$15」，會後悔自己唔在$15賣，但根本無人會知到高位，以為自己能這樣做到買賣，是好天真的想法。

如果你要進步，就唔好同其他散戶一樣，以為自己做到。投資好需要你的理性，心理因素愈少愈好。

以為自己做到與真的做到是兩回事。

我會建議你唔少D睇股價，如果真的想捕捉當中機會，就用「升一倍，放一半」。

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Q18410：

龔sir你好，follow你個page兩個月，學咗好多嘢，亦都有買你嘅書，宜家睇緊《財務自由行》，好想去到被動收入養活自己嘅境界。因此我開始思考擺脱「僱員」身份。我41歲，係公務員（最死板嘅僱員），月入6萬，太太零售業，月入平均約有2萬，有1小朋友。資產/財產如下：

- 物業1: 7.3M，剩3.5M按揭
- 物業2: 樓花，5.6M，九成按揭，2021年年中收樓，收租用。（頭兩年減去供樓成本有正現金流）
- 股票: 約40萬，50%為2800，20%為66及823，其餘1928，1211，1810。亦有778，386，2388，幾年前買入，佔少於10%，不會再增加。
- 現金約80萬
- 儲蓄保險40萬

我知道手上物業較多，之後應集中股票，現時正儲現金等入市，目標是增持1211，1928，1810及入手388。現時月供2800（$4000），66及823（各$2000），另外儲現金$4000左右。

1. 如果想有每月5萬被動收入，用5%回報計算，我要有1200萬。想問以目前所擁有嘅物與投資方向，我有可能10年達到財務自由嗎？

2. 如果不能，我的投資方向是不是應該集中增持高潛力嘅優質股以加快速度？

3. 買物業2因為被發展商的優惠吸引（頭兩年不用還利息），之後轉按銀行，租金應該夠利息及雜費支出，0現金流。

如樓價升，打算出售套現（估計有80萬以上），並轉另一回報更高的資產（高於物業預期回報率7%）；否則便繼續持有以租養樓（但每月儲蓄/供股力會減少）。這樣做正確嗎？

4. 如果以我現時情況計算總資料負債比率應為：3.5M+5.04M / （7.2M +5.6M+0.4M+0.8M+0.4M = 接近60%，對不對？根據《財務自由行》P.74，以41歲來説是安全的。

5. 我現在是以月現金流5萬為財務自由目標，但隨著通脹，若干年後有可能5萬元不足以維持生活，財務自由豈不是失效？

若未來5年後我有望升級，每月人工比現階級多近2萬，但從現在起必須投放更多更多時間包括每天超時工作，及承受更大更多的壓力等。

雖然工資更多，但偏離盡早財務自由（其實現時工作都已在影響我學習財務智識）。撇開工作成就/使命感，我相信投放更多時間在學習財務智識上比放在事業上更令我快達到財務自由，龔sir你同意嗎？

謝謝龔sir

龔成老師：

1）你現時的財富，太集中在物業類別，這會有風險。建議你在之後的配置裡，加強翻股票類的投資。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你這刻先集中「增值」先，我相信10年財務自由，都有可能的。

2）當然，你要投資較有增長力的股票，「潛力股」+「平穩增長股」是方向。

而置富（0778）、中石化（0386）較為收息的股，則不太適合。

3）由於買賣物業的成本較高，除非樓市到了好貴的水平，否則，你長線持有物業，作財富組合一部分，是可以的。之後你就要集中在「股票」方面的增值。

4）以你的年齡來說，仍是可以接受的。

5）所以，$5萬是基本數目，如可以的話，到時應該要再增加。

我相信你應該投放更多時間在「打工以外」，例如做生意、學投資，花時間研究股票等。

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Q18411：

成Sir 你好， 多謝你一路以來用心解答問題， 我都學到好多野

我今年28歲單身 ， 人工每月$30000, 每個月會用$7000 元放入月供股票， 分別是

2800@$3000
0027@$2000
0006@$2000
月供股票現時儲咗大約$125000

另外每個月$6000元會放入定期， 年利率約3 %， 定期現儲共有約$140000， 現可隨時拎錢，停供或減少供款。

每月大約$3000 供保險， 扣除其他費用有$11000其餘會儲起來等待投資時機及備用。

另外我有以下股份
5 手 9988@$178
5 手2128@$10.2
4 手 1928 @$30.65
2 手 241@$19.86
5 手 3319@$39.9
以上5 隻股票現總值約$385000
扣除股票， 現有流動資金約$500000（連埋定期）， 無其他資產

1） 我現在的月供股票中， 以我現時情況我需要更改投資組合嗎， 另外0006 很像沒什麼升值力， 我需要停供嗎？

2）我另外持有的5 隻股票中， 質素前景如何呢？可持有嗎？ 而9988 同241 都係阿里系， 這個比例會太高風險嗎？

3）我現時月供股票連同其他股票佔我的總資產約50%， 比例有冇需要增加減少。 餘下的$500000可以如何再投資

4）我一年保險費佔我人工1/12, 這個比例算唔算合理
唔該！

龔成老師：

1）你的年齡，應該進取少少，你可以轉一隻，改為較有增長力的股票。

可考慮：華夏恆生科技ETF（3088）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177）。

2）都不差，但阿里健康（0241）風險度較高，唔建議持有太多。

業務上，有好大的潛力，不過，本質波動，股價上落大，消息多，市場炒作多，這類股風險都不少。最大問題是無人能正確估值，市場現時只是估估下，推將唔到佢將來的價值。

這類股只建議小注持有，唔好加注，原有貨，如果你本身目標是長線，繼續持有無問題，但你預佢股價上落大。

3）現時的大市平貴，你預持有3-5成現金是可以的。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手。

4）無絕對的，每個人不同。你比例可以的。

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Q18412：

龔Sir你好，本人現年40歲，工作環境不太穩定，想買新的ETF 3032,3033作儲蓄請問你有什麼睇法，投資價值如何？

現時開始很多人談論「新經濟股」，想問問如長期持有，要是投資你會選擇新的ETF還是盈富基金？

另外現在月股2800同27，但睇到27股價越來越高，是否仍建議月供？扣除開支，假設每月供款7000，有什麼建議可以給我？

期待並先謝謝你的回覆。

龔成老師：

我地投資，最重要是建立一個長期的投資組合。以你的年齡，可以有7成投資平穩增長股，如盈富（2800）、而另外3成就投資潛力股。

由於潛力股不少近期都升左好多，這刻並不是最好的投資時機，建議你以月供模式，慢慢分注入。如果你未有選股能力，投ETF是最好，你可以月供華夏恒生科技（3088）。長期月供就得。

至於盈富（2800）與銀娛（0027），兩隻仍可長期月供，唔需要太理會中短期。

盈富$3000，銀娛$2000，3088供$2000已可。如果日後有資金，就先增加盈富。

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Q18413：

你好呀龔成老師，我最近都好想好好做下理財同埋希望可以喺五年內買到樓。

所以都想研究下點樣可以增加我同我男朋友嘅資產，我同男朋友今年都25歲，我收入有15000而男朋友收入有16000

男朋友有儲蓄20萬但佢都準備讀書學費都要十萬，因為佢比較慳所以每月都可以儲1萬蚊。而我因為之前太大洗所以目前都冇積蓄但每月扣除必要開支後可以儲3000蚊。

我希望我哋都可以plan 下自己嘅資產，男朋友唔想打理所以話直接交俾我。

我暫時計劃我哋每月用8000蚊投資，6000蚊作月供股票2000蚊如果我買份5年嘅儲蓄保險IRR約5.6%你覺得如何？

定係比起儲蓄保險都係月供股票比較好呢？

如果係嘅話我暫時都係會買3000蚊盈富其他都未有諗法⋯⋯希望你可以俾啲意見，謝謝你。

龔成老師：

如果佢$20萬中，有$10萬是有用，餘下的$10萬又不算夕不如當作備用，除非大跌市，否則就唔會動用。

你利用月供及儲蓄保險可以的。儲蓄保險可以視為你財富防守性的部分，但就唔需要多，因此$2000可以。

至於月供方面，最簡單的做法是月供ETF，你可以供盈富（2800）$4000，華夏恒生科技（3088）$2000。

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Q18414：

本人34歲，現有股票價值大約$300k,現金$100k,本身月入$30k 開支如下供樓$12k,家用同日常開支$8k,淨$10k 想未來開始月供股票

我本身早2年半前已立定5年要蓄到100萬架目標，一直都有蓄錢，之前間唔中都有買下股票但都輸多嬴少，即到今年3月冇意中在fb 發現你架專頁

開始對你講架股票理財方法覺得好好，現在一直都學習中，還買了你的書優質潛力股同80後百萬富翁，希望在增加對股票知識，同埋我手持現在股票需要重新整合嗎？在此多謝你解答。

我手頭現在股票如下
788:買入價1.48~16000股
175:15.4~2000
823:59.9~500
270:11.96~2000
1211:36.6~1000
14:28~1500

未來想月供
2800:$3000
66:$2000

龔成老師：

你現時手上的持有，都是有質素的股票，你可以保持持有，長線投資。

不過，潛力股的比例就唔算多，只有比亞迪（1211）一隻。你之後可以加強翻潛力股的比例。

不過，由於你現時現金比例唔算多，因此唔需要急，可以儲下現金，等機會先。

至於現時月供，都是優質，無問題，但可以考慮加入少少潛力股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18415：

老師，你好，追咗你page一段時間，依家終於立下決心儲錢

之前因為唔識理財亂洗錢，本身過幾年結婚但唔夠錢…
但唔係好識處理。

我依家廿六歲，月入18000，
家用：2500
供樓：3500，同屋企人夾錢係內地買，但最快都要2024年先賣得，都供咗3年
卡數：5530
依家每月可以儲到2500-3500

月供緊阿里巴巴同中電 各1000
有啲流動資金，諗緊好冇買一手領展定月供好
同埋諗緊方法可以點增加收入…本身有多一份part time

希望你有時間覆啦
謝謝

龔成老師：

第一，試下減少卡數，減少不必要的消費。

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

第二，可以找一些高時薪的兼職，增加你的收入。

第三，你現時的年齡，可以進取少少，中電（0002）只是收息股，你可以轉盈富（2800）或一些潛力股，視乎你的風險度。

你這刻儲多少現金先，等現金有一定的數量，就可以開始一手手買股票，又或再加多其他的月供。

如果你現時有一定的現金，就可以開始月供領展（0823）。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18416：

龔成老師：你好，我今年36歲，每月扣除開支及保險供款，有hk$13k -15k 可作儲蓄或投資，我手上約有hk$100萬流動現金，持有的股票只有多年前以較高位買入的

941 - 3手， 約$80買入
0303- 3 手 $110 買入

如果想用2年將hk$100 萬滾存至hk$200萬是否有可能？ 應該選擇哪些股票作為一個投資組合？ 謝謝

龔成老師：

現時持有的股票，增長力都不強，要上翻去差不易，你只能視佢為收息股。

如果想整體組合有更好的增長力，就轉其他較有潛力的股票。

另外，要兩年將$20萬滾存為$200萬，十分難，因為就算巴菲特，一年回報只是20%。

你要集中投資高風險股，你虧損的風險會好高，因此不建議。

如果你想有突破，可以考慮做生意，這都是一個方向。

當然，你研究投資都可，但要付出好多，要每星期研究企業，尋找市場忽視的潛力股，然後大舉投資，但這都會有一定的風險。

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Q18417：

你好龔成老師,留意左你一段時間,發覺你真係一個好有心既老師,教既野又實用。

講講我背景先,我係一個26歲出黎社會工作左一段時間既年輕人,月入$17,000-$20,000 ,自己有5萬儲蓄(層樓已經花左自己好多儲蓄)

每月開支$2400供樓& $4000 同另一半夾份供樓,$5000儲蓄投資,其餘既都係生活費雜費。

自疫情期間多出既時間,自學玩股票同窩輪,發覺窩輪本小可以利大,唔知係好彩定點,又成日比我賺到波幅差價,但聽你講解建議最好買D有平均增長既股票長楂,所以我好矛盾

係咪應該唔好玩今多輪呢? 定應該一半正股一半炒輪賺快錢呢? 我依家set左個目標比自己,每年都要有12萬儲蓄,平均每月想儲$1萬, 請問我投資方向應該邊方面著重多D先可以將財富滾大?

龔成老師：

我20年前，都是短炒者，炒輪、炒孖展，玩左幾年，輸足幾年，之後長線投資，就開始不斷賺錢。

我好後悔當時浪費左幾年去學這炒輪，我當時不斷睇書、上堂學短炒，但最後都是輸，好後悔，只怪我當時無知。

之後做銀行同證券行，見大部分輸錢的客，就是短炒的一群！玩衍生工具的！

這是我10年見到的情況，這是行內的秘密，根本大家都知佢地一定輸，但業界一定唔會講！

另外，如果你分析全球真正賺錢的投資者、經金經理，佢地都無人短炒，都是長線投資的，巴菲特更講明反對短炒。

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Q18418：

老師你好，想問一下，你接唔接受補習

我今年17歲我由細到宜家都冇咩賺錢相關知識，有聽媽咪講下。我自己大概知道，有分主動同被動收入。即係努力賺錢，儲錢然後投資。但係何謂投資?同埋點樣投資?所以如果可以，可唔可以搵你視訊上堂?

我真係對呢方面好有興趣，加上自己以後想比我出咗嚟嘅家姐犀利

因為我真係一無所知，想睇書學都唔知點開始

龔成老師：

我暫時只有【投資倍升股課程】及【倍升股進階課程】。

兩個都是股票班，只是「基礎」與「進階」，你可以報相關課程，而我除這兩個課堂外，無作其他付費教授。

「基礎班」適合初階投資者，你可以報。

或者你可以首先從書本學習，書本在三聯、商務、誠品都有得賣。由於部分書在一些書店已斷，所以若你見唔到，問下職員就得（又或向職員訂都可以）。

以下是我的12本書：

《80後百萬富翁》（第8版）
《80後2百萬富翁》（第4版）
《80後3百萬富翁》（第2版）
《財務自由行》（第6版）
《大富翁致富藍圖》（第4版）
《50優質潛力股》（第3版）
《50穩健收息股》（第3版）
《50值博倍升股》（第1版）
《股票勝經》（第3版）
《選股勝經》（第2版）
《年報勝經》（第2版）
《5年買樓4部曲》（第1版）

你入門可首先睇：

《80後百萬富翁》
《股票勝經》
《財務自由行》

之後再睇其他。

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Q18419：

你好，龔sir，我每個月月入20000左右，每個月供3000蚊2800，2000蚊1177，請問正確嗎？還可以怎樣改善理財策略？多謝

龔成老師：

可以。

你上述所供的都是有質素的股，你保持長期進行就得，如果日後有較多資金，應該先加大盈富（2800）的金額，之後就再入其他的股去進行月供。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18420：

你好 龔成老師
有1000股 823 領展 均價93

點部署好 一直都想溝貨
唔知點算好

龔成老師：

這股有質素的，現價合理，你可以加注。

最重要是，你加注後，這股佔你股票組合的比例不會過多，同時，你仍有現金剩，等你可以在之後，如果出現大跌市，有資金買入股票。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

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今天11/14各大媒體均大幅報導央行總裁楊金龍昨天找6銀行喝咖啡，促嚴管房貸風險。

央行提出四大重點要求：1、銀行辦理購屋貸款，尤其對投資戶，更應落實授信五Ｃ、五Ｐ原則，嚴審貸款條件，並慎防投資客假借他人名義申貸，避免銀行資金流入非實質需求。

2、對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等房貸案件，宜加強風險控管，並向借款人充分揭露貸款負擔等資訊，以及提醒其注意財務規畫。

3、辦理建築貸款應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規，並強化貸後管理。

4、目前市場餘屋仍多，不利整體房市健全發展及資源配置，辦理餘屋貸款應強化風險控管，落實資金用途查核及貸後管理等。

前二項針對防止人頭帳戶及房貸戶授信風險擴大；後二項則是針對建築業者的相關融資。透過央行的積極部署示警，逐步盤點緊縮，相信對當前房市過熱及投資炒作有相當遏止作用！央行要求各銀行強化不動產授信風險控管，應予肯定與支持！

然而央行此舉，能否就能避免房市價量預期上漲以及購屋者恐慌及焦慮的壓力，仍待後續觀察！因此，12月央行理監事會是否進一步採取選擇性信用管制措施？特別針對第三屋以上非自住者的貸款成數、貸款利率、貸款期限、寛限期給予更淸楚明確的嚴格限制，更值得關注！

至於政府及業者擔心當前新冠肺炎疫情方興未艾，政府各部會多管齊下的房市健全方案是否會造成總體經濟復甦延緩衰退？從過去學界的長期研究成果，清楚顯示房地產業並非火車頭，反而透過政府各部會健全房市政策，讓房市降溫，房市資源轉向其他產業及股市，經濟發展才能全面正常復甦！不但可以增加就業機會，提升大多數人民所得；同時也可以減緩大多數人的購屋壓力，也才能提高人民的消費購買能力，產生經濟的正向循環！

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