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1992年開始，全台灣各地的房地產，從多頭行情逐漸轉為空頭行情，當時台中市最早出現跌勢，緊接著是台北縣，直到1995年第三季，輪到高雄市下跌，台北市1997年第四季才開始驟跌

1994年第四季到2003年第二季，台北市房價指數跌幅約25%
1995年第二季到2003年第四季，高雄市房價指數跌幅超過50%，等於指數腰斬
1992年第四季到2003年第二季，台中市房價指數跌幅約45%，還沒到腰斬程度
1993年第三季到2003年第二季，全台房價指數跌幅30%，上述縣市都是以2010年縣市未合併前為統計劃分

接著來看當年的歷史利率變化，上面信義房屋房價指數的時間軸，對應下面利率時間軸，大約在紅色框框的範圍，可以看到1990年到2003年，當時的利率持續在下降，一年期利率從約9%下降到2%，圖中可以看到降息趨勢長達十多年，但房價也是一路跌，直到2002年利率才止跌，房價也止跌反漲

但是1990年以前，台灣房地產價格則是非常火熱，當時利率遠高於2000年以後的水平，甚至1986~1989年還在升息，但房地產趨勢始終火熱，由此可見，利率並非決定房價漲跌趨勢的主因，高利率或升息趨勢，房價未必就下跌或處於低檔，降息或低利率，房價也未必上漲或處於高檔

市場資金是非常嗜血和敏銳的，決定房地產上漲速度的關鍵在於整個總體經濟環境，1980~1990年代，台灣股市當時從1000點以下，直奔12000點，當時台灣百業興盛，房地產火熱程度甚至不及股市，許多行業的經營或投資報酬率都可以高於房地產，房地產並非是唯一的游離資金集散地，但2008年以後，台灣唯一最明顯有穩定利潤的產業就剩房地產業，於是市場熱錢通通集中到房地產，就算是2010~2011年，台幣利率調高了，也難以撼動房地產的漲勢，因為資金無處疏導，只剩房地產這條路，地產持有成本低，可以穩定收租，又有房價升值的可能收益，於是在低報酬率的景氣環境中，房地產成為吸金熱門產業

從歷史經驗中，可以觀察到，利率高低絕非影響房地產趨勢的主因，人口結構、利率、通貨膨脹、整體產業營運環境，都會有影響，人口結構是整條熱錢水管的上游開關，可以控制資金的匯集流量，利率和通貨膨脹可以改變水管粗細，形成景氣循環變化速度，整體產業營運環境可以引導資金往哪個方向流動，如果除了房地產業以外，該環境還有其他有明顯營運利潤的產業，那麼該產業就能適當分擔流進房地產的熱錢，如果只靠提升利率，把水管掐得更緊，但水管依然只有房地產業可以流通，只要水流不停止，房地產業依然會持續上漲，只是上漲速度變慢，但可以想像，把水管掐緊，其他產業可以分到的水流也會減少，台灣的根本問題不在於水太多，而是分配不均，有些產業吸引到大量資金，有些產業卻資金嚴重不足，適當的把資金疏散到其他產業，均衡發展，才是理想作法

台銀歷史利率
http://rate.bot.com.tw/Pages/TWN001/TWN001.aspx

部分歷史房價趨勢圖節錄自以下文件
http://nccuir.lib.nccu.edu.tw/bitstream/140.119/29059/1

191024非凡 五大銀行新增房貸利率 降至1.615%歷史新低
影片網址→https://youtu.be/v0yH19qCoaw

房市逐漸回溫，房貸利率1.615%創新低，買房好還是租房好的議題再度引起熱議，民眾看法兩極。

記者/周恬吏、喬大龍 採訪報導……↓

根據央行發布的9月五大銀行新承做放款，台銀、合庫銀、土銀、華銀以及一銀，新承做房貸金額457.02億元，房貸利率降至1.615%創下歷史新低，先前的歷史低點是在2010年5月的1.616%。

房仲業者/陳泰源 表示：「台灣人其實很愛存錢、存死錢啦！所以你現在可以看到為什麼各大銀行都不斷去降這個房貸的利率，是為了要鼓勵大家不要去存錢，然後把錢拿出來做投資。」

買房好還是租房好？打算定居與否，租金成本、租金房貸比與個人負債比是專家建議的指標。

以租金房貸比為例，如果月租金小於房貸利息，代表租金房貸比小於五成，這時可以考慮租房，但若是月租金大於房貸利息，表示租金房貸比大於五成這時你等於已經幫房東付了全額利息，甚至有可能幫房東付到部分本金，這時租房，就不如直接買房。

房仲業者/陳泰源 表示：「房市其實差不多已經到了一個築底盤整的一個階段了，那所以對於很多剛性自住、自用的，或者是中長期置產的投資收租等等的這些投資客而言，他們會覺得這個時候進場買房地產其實是相對一個比較安全的時機點。」

建商也統計今年購屋主力30~50歲，就佔了65%，房市回溫也讓不少人認為租不如買或許比較划算。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191024-1615.html

確保銀行安全財務健全性 財政部誤飲鴆止渴!

資本適足率是銀行自有資本淨額除以風險性資產總額而得的比率，其反映銀行能以自有資本承擔損失的程度，比率越低則能夠承受的越低。

目前台灣銀行和土地銀行因為業務持續擴展，風險性資產總額逐年增加，而其資本額卻不會跟著增長，目前財政部並無預算增資，台灣銀行打算用之前借給美國學校的一塊土地作價增資，土地銀行則是打算以累積盈餘不繳庫增資，但這遠遠不夠，按照以往的做法，土地銀行會以無到期日之次順位債完成，但此利率甚至高達3.5%，嚴重影響盈餘，我希望土地銀行和財政部能仔細考慮如何處理這件事，不要飲鴆止渴！

最後，台銀人壽目前持續虧損，除匯損外最大的虧損是過去高利率保單，這是歷史的因素，需要時間經過或處理，但我希望財政部和台銀體系也應想出辦法處理，讓人民的資產能夠產生盈餘。