1762期《新新聞》精彩內容

【「從肉商到民眾，自己的豬肉自己救」萊豬叩關，有政府，能幹嘛？】

民怨沸騰中，國民黨拉長戰線地方包圍中央，但執政黨最大的敵人不是在野黨，是未來不想吃到萊豬只能賭運氣，對「自己吃的豬肉要自己救」滿肚子怨氣的人民。「有政府，能幹嘛？」人民的心存懷疑，是蔡政權最大的危機。
　
【「又被蘇貞昌反質詢，國民黨護駕慢半拍」蔣萬安想學馬英九的慢跑政治學】

蔣萬安讓幕僚扮演蘇貞昌演練，卻還是被老江湖蘇貞昌突襲，蔣持續想辦法突破蘇貞昌障礙。另一方面，他也詢問「如何練跑」，有意循前台北市長馬英九的「慢跑政治學」，靠路跑拉近與民眾距離。
　
【美豬案表決留歷史惡名，自動生效有政治風暴 藍下一戰地方包圍中央】

開放萊豬倒數計時，民進黨面臨要透過國會表決立法，或讓行政命令自動生效的兩難。國民黨摩拳擦掌，表決日將號召上千人包圍立法院，接著要將戰場轉移至藍營十五縣市，由地方包圍中央。
　
【康友、美豬、哏圖中央廚房，民眾黨每打必中，財經戰情室助血滴子蔡壁如再現殺氣】

在國會只有五席，民眾黨近期問政常有亮點。除了立委專業分工，幕後其實還有個神祕智囊團。
　
【拜登上任，藍綠都忙著拉關係！馬英九與美方視訊會談 朱江也跟進】

馬英九已與多位前歐巴馬政府官員舉行視訊會議。民主黨前官員憂兩岸局勢惡化，建議兩岸應重啟對話，設法為緊張情勢降溫。
　
【國共平台名存實亡 為選票藍想甩紅包袱】

資深黨務人士承認，經過十月提案、互嗆事件後，國共關係已經回不去了。一位身兼黨職的青壯民代表示，只要能讓年輕人投藍一票，天天罵老共都OK。
　
【拜登下了一手好棋 全球經濟有望復甦】

明年全球經濟走勢，在資金寬鬆、貿易與科技衝突緩和兩大前提下，股市表現將優於債市，而美元恐繼續維持弱勢。
　
【頂樓違法蓋泳池豪宅頭一遭，藝人變身房價殺手？】

近一年來，台北市房價持續上漲，但文心AIT走勢卻相反，難道是被羅志祥的負面新聞與違建所拖累嗎？
　
【明倫社宅變調 政府搶當包租公】

明倫社宅的租金高，讓外界質疑社會住宅究竟照顧誰？這個爭議凸顯台灣社會住宅政策走了十年，在經濟與政治兩大目的上始終混淆不清。
　
【政、法、教、媒全面清洗開始！香港二次回歸啟動大拘捕大整肅】

十二月第一周，中共在香港強力推動「二次回歸」。過去香港民主派多自稱「反共不反華」，如今「反共不反華」卻成中共眼中釘，不再是「愛國者」。

【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

這幾天拍了個影片，講到人口負成長對房價的影響，收到很多回饋，最多重複的意見大概就是講到，台灣很多民代都有房地產，所以政策都偏向地主，比如持有稅，其它國家都沒有之類的....

例如連結這一篇。

我在影片中講到，德國房地產從2010年開始到現在，漲了快 50%，而以過去五年來看，房價漲幅更是超過了台北市....

而這篇文章講到:

"德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。
於是在實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生，使得房屋供給的增加更困難。"

啊，這段的意思不就表示低房產稅負也不見得會影響房價? 那討論台灣房產稅太低的議題是?
文中又提到有實質需求增長，房價才會漲?
那不就是人口因素嗎?

而文中又提到:

"房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。"

但，這又怎麼解釋義大利的房價，可以從2000年漲到2011年? 這段時間，義大利的房產稅制有明顯變化嗎?

好吧，評論就到這邊，誰對，誰錯，不是重點，討論出個方向比較重要。

就我個人的看法，我認為人口、稅制、貨幣，甚至有更多的因素其實都可能會有影響，只是有影響力的區別。就我個人的看法，貨幣與人口會是決定性的關鍵，不然你怎麼解釋台北市過去五年房價是下跌的?
台北市的房地產稅制有大幅改變嗎?

最後，講個政治不正確的。

很多人認為地主民代是萬惡淵藪，只要地主民代在的一天，房價就沒有合理化的可能...

但，大家知道， 20 年前，有一群銀行家民代嗎? 當年開放了一堆新銀行，如今安在?

如果民代真能扭轉經濟的運作，現在銀行業應該都是民代在掌管了吧....

當然，打擊有土地的民代，自然就能讓沒有土地的民代更有機會上位.....

但對我個人來說，
有沒有土地，並不構成你能不能成為一好民代的資格，

有沒有能力，才是。

真要改變台灣的房地產/經濟問題，應該從央行開始。

(房貸利率創歷史新低，你不從央行開始檢討? 當然啦，檢討地主比較簡單，檢討央行困難多了，是吧?)

https://www.facebook.com/…/a.15326267702…/1532624916869373/…

人口與稅制：老化與負成長後的房價

王伯達觀點「人口負成長後，台灣房價怎麼走？」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs

王伯達最近在Youtube上發佈了影片，談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨人口老化與負成長，房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題，我腦海中就不禁浮現一首軍歌：

「莫等待，莫依賴，房價絕不會天上掉下來。莫等待，莫依賴，建商絕不會自己垮台…」

以邏輯上來說，人口代表實質上的居住需求，但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。因此不能單單注意需求，必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期的消費品，其價格又受到其他總體因素（如稅制，貨幣甚至政治信心）所影響。因此光靠人口負成長就想要房價自己從天上掉下來，倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一天。

先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國，因為新移民遷入扭轉了人口下降的趨勢，使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地，根據他的說法，希臘義大利兩國「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣，也沒有辦法支持房價上漲」。

聽起來很合理，但若把視野放寬到整個歐元區，故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是：房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。

沒錯，德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生，使得房屋供給的增加更困難。

參考文章一：土地轉型：德國的民宅用地不多了（http://tinyurl.com/yyngp9mh）

事實上，德國雖然有大量移民湧入，但其總人口的增長幅度，卻只屬於歐元區國家的中段區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度，幾乎是德國的四倍，卻沒有發生和德國一樣的問題。根據OECD的統計資料顯示，在人口增長約兩百萬人的情形下，法國扣除物價因素後的實質房價，從2010至2017不增反減。

就算是被王伯達認定為人口老化的義大利，從2010年以後迄今也增加了140萬人，人口增幅甚至是德國的2.7倍，房價卻義無反顧地一路下跌。

參考文章二：義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋（http://tinyurl.com/y3b2nylk）

相反地，人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家，包括拉脫維亞，立陶宛與愛沙尼亞，「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣」，照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的特點：房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例，甚至只有德國的1/3到1/4。而拉脫維亞的房產稅負與德國接近，在七年間縱使少了1/12的人口（在台灣就相當於六都之一的台南市民全數不見），扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。

為了更能解釋房產稅的影響，我把歐元區17國家在2010-2017當中，人口增長的幅度與實質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自OECD Data。其中房產稅負高低，我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」加以對分，前8個國家為高，後9個國家為低。選擇歐元區（而非以歐盟或OECD）為範圍，自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國，但OECD沒有他們的相關統計故捨棄。

幾個簡單觀察如下：

第一：同樣的人口增長（或減少）幅度，高房產稅負的國家，其實質房價增幅會少於房產稅負低的國家。所以，正如一般人知道的，高房產稅負確實可以壓低房價。

第二：高房產稅負的國家，人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示：如果我們不區分稅負高低，人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說，就是人口對房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分，就很清楚地看出：足夠高的房產稅能讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因素影響而暴漲。

所以不要以為人口負成長，就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死，靠人打仗要失敗；我們不能再作夢，我們不能再發呆。自己的國家自己救，自己的房價自己拆….