「每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率，以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地，這類的土地容積率高，每坪土地可以蓋更多建坪，建商可銷售面積大，才機會吸引建商參與都更。」

民族社區都更工作站開張服務 綠園道彩繪再造站東新門戶

民族社區都市更新工作站今天正式揭牌啟用，在安康里孫啟哲里長及安寧里郭海定里長的見證下，今後每逢週三、週六，將由專人進駐，為民眾提供2~3小時的諮詢服務，除講解都更規定與經驗分享外，各棟只要有15人署名申請，即可召開說明會，由專人解說如何籌組更新會，不僅為社區居民解答疑惑，也能讓住戶充分理解都更程序，進而提高居民自主更新的意願，相信也是三民區關心都更議題的議員們最為樂見的「起頭」！感謝康裕成議員、黃香菽議員、鄭孟洳議員、何權峰議員撥冗出席，黃柏霖議員、曾俊傑議員、童燕珍議員及林于凱議員亦請服務處同仁代表參與，以及李昆澤立委服務處代表與社團法人高雄市建築學會方奕傑副理事長到場關心。

位於高雄市九如一路和民族路口的民族社區，興建於民國65年，屋齡已達43年，全區有23棟、1987戶，約計5000餘位居民，隨著鐵路地下化已告尾聲，寬敞恢弘的綠園道已為民族社區闢建出美麗的綠帶空間，加以緊鄰台鐵民族站及未來捷運黃線Y11站的優異交通區位，我深信，此刻已是民族社區都市更新元年的黃金期，不容蹉跎，然而，民族社區的重建，絕對是項大工程，對此，市府團隊已經做好充分準備，民族社區都市更新工作站的營運，即是邁開了一大步。我相信民族社區的都市更新能夠順利推動第1案，高雄市的都市更新沒有理由做不到；在長達15.37公里的鐵路園道能夠先完成民族社區都更案，園道沿線的老舊社區也能做得到!

民族社區當年以一宗基地、一筆使照方式辦理興建，以致於無法分照建築，必須整宗基地一併檢討建蔽率與容積率，並取得全部所有權人同意，方能成就，整合難度高；我已責成都發局與工務局評估，援引市府 109 年 1 月 15 日公告發布「高雄市政府工務局領有使用執照建築基地部分土地申請建築原則」推展後續工作，未來也將透過都市計畫手段解決重建問題。

我主張將民族社區區分為16個更新單元，經過與管委會及里長的多次協商，也獲肯定與支持，區分後的任一更新單元，只要取得區內住戶共識，即可單獨進行；鑑於我任職台北市政府，推動都市更新工作的最大難處即是：所有權人的意見整合，市府提出的「民族社區都更『五八八』」，第一步驟是各區50%的所有權人同意後成立更新會，其次，經80％所有權人同意，向中央申請補助辦理更新事業，最後是透過都更會研擬討論整合事業及權利變換計畫，達80％所有權人同意，即可提報市府大會審議；若於事業及權利變換計畫報核時，取得100％所有權人同意且無爭議，即由市府都發局啟動「都更168專案」專案列管，報核後6個月內核發都市更新核定函，8個月內核發建築執照。

透過「民族社區都更『五八八』」，及「都更168專案」雙管齊下的行政簡化程序，加速民族社區的重建再生，讓民族社區能跟得上這座城市新生蛻變的腳步，打造為站東新門戶，正如民族社區外牆上的彩繪藝術，已經成為綠園道的新風景，引來不少休閒遊憩民眾的注目禮。

市府團隊以「策展」的設計理念，號召在地藝術家及園道沿線建物屋主們的響應，於沿線規劃27個主題畫作，預計在年底前陸續完成，橫跨左營至鳳山區等5行政區的綠園道，將整座城市將轉化為美術館，而延伸長達15.37公里的綠園道，即是居民、遊客行進間，可動態瀏覽觀看的藝術長廊。

妝點於民族社區外牆的彩繪，以「翻轉國宅」為創作理念，分別以「透過鯨魚翻身，突顯翻轉國宅之意，亦有保育海洋生態之意」及「利用多變色塊進行簡易彩繪，翻轉國宅老舊斑駁外觀」展現為2幀畫作，我在三民區公所人員的解說下徜徉其間，也遇到不少駐足欣賞的市民朋友們，或散步，或慢跑，或拍照紀錄，用最適合自己的步調，享受停留於綠園道的時光，相信這份閒適、愉悅，會是鄰近居民的生活日常，也歡迎各地的朋友，一起來體驗高雄的城市魅力。

感謝所有參與彩妝行動的14位藝術家及繪圖工作人員的辛勞，也期待後續鼓山區、苓雅區、鳳山區能逐步換上不一樣的城市面貌，高雄的改變，不只在基礎建設的踏實積累，我們還需要更多深刻、鮮活的體驗與感動，豐厚這座城市的人文底蘊，滿足我們對於城市生活的美好想像。

＃神父的鹽
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環南市場的隱藏傳播鏈還是沒斷．
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環南市場第三次篩檢，有３位陽性，其中１位為舊案．
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值得一提的是，這第三次篩檢並非全面篩檢，而只是針對熱區的「精準篩檢」，七月一日篩檢２７８６人，４１個確診，隔了一個禮拜篩檢２４３３人有３個，今天篩檢１６７５個，還有３位，１例舊案．
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篩檢的人數減少，數字卻沒有降低，雖沒有增加，但也無法清零，這代表著環南市場的隱藏傳播鏈，並沒有切斷，除此之外，熱區以外沒篩到的攤商，可能還有黑數．
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「環南市場自治會會長林勝東透露，該獸肉區攤商是夫妻兩經營，先生ＰＣＲ篩檢後為陽性，平時負責外送貨品，一天只會來２次，比較少和其他消費者或攤商接觸；另一名則是攤商家眷．」
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暫且不說自治會長所述是否為真，他的話和柯文哲一樣，有著測不準原理，還有極度樂觀的想像，今天凌晨，他還打包票有信心清零，甚至提出荒謬的見解，開始假設攤商沒事，要防範的反而是消費者，甚至還說這是最後一次大規模篩檢．
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「林勝東說這次應該是最後一次大規模篩檢了，目前場地與攤商都已經很乾淨，而且從業人員都打過疫苗，接下來要防範的就是來採買的消費者．他們會跟市府討論日後消費者是否也需要持陰性證明入場？」
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結果馬上被打臉．
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如果如他所言，確診攤商一天只來兩次市場，卻因此確診的話，那就表示環南市場的傳播鏈傳染情形依舊嚴重；而夫妻經營攤位，先生就算負責外送，妻子還在攤位上，若兩人同住，實在很難斷定妻子沒事，反而有可能在潛伏期當中；而自治會長或許想暗示，環南沒事，他們只來兩次，或者「病毒都是外面傳來的」，但先生四處送貨這點，就代表他們可能也把病毒也一起傳播出去，這更危險；同樣的，另一位如果是攤商家屬確診，那攤商也有可能只是在潛伏期當中而已，絕對不能稱，攤商都沒事．
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在大規模篩檢的前一天，即有攤商反映，
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「北市府昨清晨口頭通知，要環南市場的攤商周四不用再去篩檢，雖然昨天又有新增環南市場一起２戶、１２人的家戶感染，但北市府打算僅採取九宮格篩檢，也就是說只針對確診攤販周遭九宮格的攤販人員做ＰＣＲ篩檢，但全市場的周四大規模普篩則取消，並稱這是『精準篩檢』．」
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「攤商不滿表示，北市府與其忙著發明新名詞，應該要將原本說好的第３次全員普篩做好，也很擔憂北市府因為沒有好好篩檢、匡列，再度造成環南市場的疫情再起，也感嘆表示，隨著中央派駐的指揮官王必勝一走，原本執行好好的大規模篩檢就沒了．」
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北市府回應，「針對熱區篩檢符合公衛專業」，
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「台北市政府發言人陳智菡說，北農、環南大型批發市場，６月２１日起陸續為１.８萬名市場從業人員接種，以疫苗須兩週發揮效力來推算，從業人員已陸續產生抗體，北市政策原是一面打疫苗、一面篩檢，當接種普及達到部分群體免疫，篩檢就只需針對熱區，此策略符合公衛專業；防疫在不同階段應有不同做法，該爆料攤商恐怕對實際狀況不甚理解，說法也有很多錯誤之處．」
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他們還說到了關鍵之處，
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「近１週來，攤商篩檢都只有１、２例零星個案，北農疫情早在聯合前進指揮所成立前即已控制，片面不實之臆測只是製造恐慌．」
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恩，好的，又是「零星個案」．
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我們可以從北市發言人的說詞，看出，他們仍然停留在「在辦公室吹冷氣、看數據」的階段，北市府「一邊打疫苗、一邊篩檢」，是全然錯誤的防疫策略，當初，造成了「不等篩檢結果」就去打疫苗的情形，甚至有人沒有篩檢就施打疫苗，而施打疫苗的過程又造成大規模群聚，這使得結果出現了打完疫苗，被通知確診的情形，「一邊打疫苗、一邊篩檢」，造成的就是打疫苗的過程發生感染，如果是在當時感染，那麼，等於當時的疫苗並沒有發生作用，現在又有可能被篩出來有症狀．
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「以疫苗須兩週發揮效力來推算，從業人員已陸續產生抗體」，所以「當接種普及達到部分群體免疫，篩檢就只需針對熱區」，這又是把疫苗當萬靈丹的嚴重錯誤迷思，小學生算術般的直覺思考，環南市場打疫苗，只打一劑，保護力是有限的，兩周後產生保護力，因此這個保護力可以達成群體免疫，環南市場就不會有人確診，這完全是過度推演．一劑疫苗只能產生些許保護力，預防重症的情境為主，但打了疫苗以後，仍然可能會被傳染，更不代表可以省略原本的全面篩檢，假定其他人都沒事，只要篩熱區就好．
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打了疫苗，你仍然要進行防疫基本功，如果你只打一劑，那就跟穿了內褲沒兩樣，而１４天後產生的保護力，是現在才開始發生，這過程並不能保證沒有感染和潛伏的可能，這就像穿著一條內褲，１４天後才有保護雞雞的效果，現在剛過１４天，才剛產生一些可憐的效果，你就假定過往的這些剛穿上內褲的日子，都是安全的日子，連衣服都不用穿了，可以四處去裸奔了．
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更遑論，把精簡當成「精準」．
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柯文哲稱，「今天篩檢１６７５個，會再看效果怎麼樣，而且先前打了疫苗，理論上現在應該要發揮效果，就看今天最後結果如何？」
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結果就是這樣，３人陽性，１例舊案．
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好響的耳光．
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疫苗，是在未被感染的人身上，產生抗體，阻絕病毒，但是仍有機率性，是有保護力而不是完全不會染疫，若在施打過程中被感染，或者已經感染者的身上施打，是無法當下消滅病毒或治療疾病的，更遑論遏止傳播．
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北市府的說法，對實際狀況不了解，延續「邊打邊篩」的策略，完全不符合公衛專業．
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更嚴重的錯誤，就是「假定零星個案」的「差不多防疫主義」，這一點，神父先前已經指出，這樣的思維，就是造成環南市場破口的原因．
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環南市場經歷了這段「差不多防疫」，荼毒已深，６月１２日，自治會長說「環南市場有一千多名攤商，僅篩２７０人後就撤離，僅說要去熱區篩檢」，一開始規劃６梯次篩檢，最後卻只剩３梯，沒快篩完就撤走，要沒篩的人自己去篩，又說快篩團隊要去打疫苗，６月２３日，爆出２２名確診，又說是零星個案，許淑華議員說「２８００名攤商只篩７９０人佔２８％是不夠的！剩下７２％可能早有潛在確診者，放任不管就是放任疫情爆炸！」，這個，快篩一半，沒篩完，確診當作零星個案，就是「差不多防疫」的藍本．
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現在，篩了三次，第三次還是精簡篩的，又篩出了人，又說是零星個案，儼然又要假定環南沒事了．
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如果一個地方篩了三次，卻不斷篩出確診者，那麼，就代表有事而非沒事，更應該以警戒的態度來看待這件事，無論是陰性者在擺攤過程中染疫，還是潛伏期當中陰性轉陽性，都代表著事情沒有完全被解決，隱藏的傳播鏈還存在，環南市場仍然處在風險當中，更要進行疫調和匡列，並繼續全面篩檢，每一次都不能打折，直到這個地方確定沒有感染疑慮為止．
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至於自治會長提的什麼「消費者需持陰性證明才可入場」，實在荒謬，與其提這種意見，不如直接休市比較快，你要婆婆媽媽們買菜還要去做篩檢，那就是叫他們不要去買罷了；然後你連攤商的篩檢都做得不徹底，２７００人的篩檢都沒辦法做好做滿，你要求更廣大的消費者群每個人都要自行篩檢，這還是捨本逐末，自己掃地掃不乾淨，反而要求全世界的人身上不准有細菌，這就是柯文哲典型的「務虛」思維，王必勝口中的「本位主義」，應該做的你不去做，不應該去做的你要求別人必須做，只是把責任往外推卸而已．
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另外，神父必須批評一下中央，聯合指揮中心關太早了，中央更不應該妄想「台北市自己能做得很好」，這也是一種本位主義，今天就是台北市沒有這個能力，所以才需要中央介入，基本上，台北市政府是不可信任的，到現在還在迷信「邊打邊篩」、「疫苗無敵論」、「有打疫苗不可能有事」、「假定都是零星個案」這些「差不多防疫主義」，把防疫重責大任下放給他們，完全是小孩開大車．
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應比照苗栗晶圓廠、屏東變種病毒事件，等到完全清零了，確定沒事，請再離開，否則也是「做一半就跑掉」．
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我知道，中央再協助台北市的過程，面臨相當龐大的阻力，就是北市府屢屢的政治操作和不合作和抵抗的態度，這是環南市場和其他地方不同的特殊因子－我們存在著一群沒有專業只會搞政治的人，在掌握台北市民的生死，但也因為如此，中央仍然還是必須以萬華以及台北市民的福祉為重，台北市一直無法清零，全台灣都受害．
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我知道中央有許多委屈，面臨地方的對抗態度，和無謂的心理防禦機制，極度的自我中心，讓許多正常的防疫模式和專業態度無法施展，北市府的政治大於防疫，環南市場自治會長嗆林事件就是個例子，該自治會長居然在防疫記者會上，為了柯市府不能被批評，指著立委大罵，然後對著一干部會首長和全台總指揮官噴口水，事後甚至還接受一干媒體訪問，口罩沒戴好，露出鼻子受訪，稱林是在「捧中央覽」，神父必須說，以防疫的角度來看，這完全是一種無知而且危險的行為，那就是一個口罩沒戴好，有感染疑慮的人，在疫區不自覺的進行飛沫傳播，還有旁邊不明所以，不斷叫囂自治會長一脈的群眾，他們完全沒有自己可能遭受感染的自覺．
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而更諷刺的是，台北市長指控這是中央「設局」，台北市副市長發臉書稱是還原過程「想看戲的人應該很失望！」，這些，全都是將他們個人對於他人的猜忌和不理性的妄想，加諸在防疫工作上，本來就已經是防疫失敗，造成了染疫結果，怎麼會想像自己「沒有失敗」然後別人希望來「看起來失敗」？本來就是爛戲一場，大家都看在眼裡，哪來的「設局看好戲」之說？這些不實指控都不用證據的嗎？這群政客疑神疑鬼，懷疑別人都要對自己不利，而不是自己防疫的無能還有對於專業的蔑視與無知，造成萬華攤商和台北人的無謂犧牲，拿他們性命和身家安全開玩笑，他們不是你個人卸責日記裡的句點，也不會是你拿來披在身上保護自己政治利益的屍體的皮，老話一句，把這些發臉書和政治操作的時間用來防疫，萬華的疫情不會是如此．
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上週，第二次篩檢，環南自治會幹事確診，自治會長被列自主管理，不知他現在隔離滿了沒？實在令人捏一把冷汗，更凸顯了他當初行為的錯誤，而且，風險最大的，恐怕是台北市長柯文哲，因為他搶他的麥克風，是如此接近口罩，然後嗆完人又拿去用，本身的位置，又站著離自治會長最接近，不是戴了口罩，就能完全遮蔽飛沫從空隙流出．
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我知道中央面對這些跟防疫無關，根本多餘而且具有風險的事，是多麼的無奈，但神父仍必須說，越到最後的防疫階段，越是艱困而且必須關注的，因為人們往往心態在此時鬆懈，認為「已經沒事了」，接著就開始放任、不積極、省略、不作為．
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而偏偏，每一個大規模群聚，都是從一兩例開始的，病毒的傳染力就是這麼強，如果當初北農能早點篩檢，而不是隱匿，環南市場不是篩一半跑掉，而是好好篩完全部的人，萬華茶室不是只關三天，疫調不確實，那麼，今天，或許疫情不會到如此的地步．
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擴散，然後控制，控制中的收尾，那其實就是等於擴散的一開始，這時候更加不能放鬆，更加必須嚴謹的對待，這時的加大篩檢範圍，加強匡列管制，是ＣＰ值最高的，是最有效的，最省成本的，因為你只要好好做完篩檢，好好的看管剩下的案例，確保到零為止，完全就能省去大規模感染所造成的醫療資源消耗，只要多做一點，就等於未來的百分之百．
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另外，此次也反映了攤商家屬被感染的問題，攤商回去住處，可能傳染給家人，亦可能造成社區傳播，特別是萬華的房子是相當密集窄小的，而且有許多老社區，社區之間的房子，不同戶之間基本上就像是同一棟旅館的隔壁房間一樣，要做好感控十分困難，所以攤商確診，只匡列家屬居家隔離是不夠的，家屬可能滿１４天就當作沒事解隔離，最好的方式，就是儘管確診家屬當下被驗出為陰性，隔離期滿之後，再做一次篩檢，比較安全，對於整體防治社區感染來說，也較為保險．以環南市場為例，第一次檢驗為陰性，第二次變陽性，這個潛伏期和不確定性是存在的，又以環南市場相關的家戶傳染為例，「一對母女經常在環南市場補貨，兩人７月１日ＰＣＲ篩檢確診，還有兩個兒子、一個媳婦及一名外傭７月２日接受ＰＣＲ採檢時是陰性，但之後有不舒服的症狀，再度採檢全部確診，且Ｃｔ值都非常低．」
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「黃珊珊表示，而這攤商家族也傳染給妯娌，因為該攤商與大哥的太太，兩家人感情很好，常常會去找大嫂聊天，造成大嫂同住家人也因為這樣家戶感染，大嫂家一個兒子、一個媳婦及三個孫子都確診，兩家庭加起來是１２人確診．」
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從文中來看，第二次ＰＣＲ檢驗是發現的時機，被採檢陰性的人，等到有症狀的時候再採檢，相隔５日或７日，陰性仍會轉陽，如果沒症狀或忍者不通報，即有可能解隔以後，繼續傳播，因此，神父認為環南相關個案，被匡列的家屬，應在解除隔離後，篩檢第二次，確保沒事，杜絕社區傳播的可能．
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我不確定這有沒有做，但以神父對面來說，他們家屬一開始是陰性，現在即將解隔離，目前我沒有得到他們要再去篩檢的資訊．
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神父建議，中央繼續接管環南市場，誠如環南攤商所反映的，一切的歷史正在重演，北市府說是零星個案，自治會長保證平安，然後篩檢又開始不確實了，這完全就是「暴風雨前的節奏」．
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那位基層攤商說「中央派駐的指揮官王必勝一走，原本執行好好的大規模篩檢就沒了」，這是有道理，我講白了，王必勝就算什麼事也沒幹，坐在那一整天，都有使民眾心安，督促北市府做完防疫工作而不鬆懈的功能，就像一個小屁孩需要一個嚴格的監護人一樣．
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懇請指揮中心，陪萬華和台北市走完防疫最後一哩路，我們已經有如此無能的市長，也因此，台北市更需要強力的後援．
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柯文哲的差勁與王必勝的善良，台北市民都看在眼裡，台北市民的眼睛是雪亮的，請指揮中心不用擔心，放手去做，台北市民都會做你們的後盾，ＢＲＯＴＨＥＲ．
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【市政總質詢 PART 1】

➤ 為機場捷運A10站(住一)請命

要比，比更好，勿失信於民

相較於台北市261.5萬人口，每年外移流出兩三萬人口，桃園市226.2萬人，每年遷移入住兩三萬人口，預估五六年內追上台北。公共建設水平、生活品質提升，有待大家一起努力。

針對機捷A10(住一)建蔽/容積率的改變，從50:120調整為50:0。機場捷運A10山鼻站周邊土地開發計畫案已於107年公告實施，不應再將部分第一種住宅區容積率為零，讓無法蓋屋窘境成真。

對此，春來籲請市府尊重承諾，不論是農甲建或一般農地，期盼透過整合協調，達成共好，勿失信於民。

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➤ 桃園未來的發展G12.G13.G13A站之產專區區段開發規劃

針對機捷產業專區642公頃土地使用規劃，8公頃公園土地規劃，(如紐約中央公園)春來表示支持。而產業專區(一)規劃傾向輕汙染工業工廠及其必要附屬設施使用。產業專區(二)則傾向生技、高科技、文教藝文、工商服務及展覽、購物中心、機場相關服務業等使用。產業專區均位在人口稠密地帶。

對此，春來籲請市府重新思考產業專區(一)比照產業專區(二)規劃，未雨綢繆，勿將輕汙染留在人口稠密。並將蘆興南路打通銜接長榮路，區塊擴大連結，帶動繁榮。

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🔎 加入我的Telegram，接收春來最新訊息：
https://t.me/chuchunlai

130710東森財經 豪宅比高 天母推38樓北市最高摩天豪宅
影片網址→http://youtu.be/Gr9uUK7h3p4

感謝記者 陳文婕 的採訪，這是一則相當專業的新聞，關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子，

第一：因為市場上傳出政府可能從7月份開始要限縮當初給建商的容積獎勵約1成，所以，與其買"素地"適用「新法」，倒不如買"舊大樓"原地拆掉重建，適用當時容積獎勵2成的「舊法」，當然比較划算！簡單講，買素地，賺1成容積獎勵，單純，可是如果原地重建，牽扯到都更、整合住戶意見、人多嘴雜，政府獎勵容積給2成，就看建商願不願意多賺1成，跟地主戶耗嚕！

第二：這是一個相當成功的案例，
基地面積約1729坪，30%超低建蔽率=518坪的面積(建物的長x寬)，
原本只能蓋30層樓高=15716坪。
政府獎勵容積2成約4000坪，改成38層樓高=19716坪的「總樓地板面積」。

換言之，這是一個政府、建商、地主3贏的局面。
1政府提供政策工具，放寬容積獎勵，不僅讓建商有更多籌碼可以跟地主談，也意外成了「超越信義區，北市最高摩天輪住(豪)宅」的美名。
2而建商多了4000坪、多了8層樓的房子可以賣，獲利初估約40億，再辛苦也願意整合都更成功。
3相對的，地主分到的坪數，"主觀認知"感受到公平、甚至分得更多的利益，因此當然願意配合建商的規劃。

第三：此建案蓋好之後，有4個確定賣點。
1「超越信義區，北市最高摩天輪豪宅」。
2華固建設品質保證。(誰說後文林苑時代，都更已死？)
3基地超大，建蔽率30%超低，庭院造景、水池、花園步道、挑高會客大廳等氣派公設規劃。
4高樓層棟距無限、景觀無敵！

以下是新聞報導......↓

記者陳文婕：位在天母東路上，我旁邊的這塊將近2千坪基地計畫推出38層樓高的豪宅，將是台北市住宅產品中最高。

拆掉育兒園，建商規劃的新都更案，樓高146.4公尺，約38樓，擠下信義區30樓135公尺高的摩天住宅。

房仲業者 陳泰源 表示：38層樓高，又是新房子，無敵景觀，比旁邊一般住宅貴個2~3成以上。

建商看準摩天宅可賣高價，加上天母案是買舊屋都更，讓原本1729坪的基地，再加市府給的容積獎勵將近4000坪，如果一坪以150萬成交，總銷金額等於增加40億。

房仲業者 陳泰源 表示：多贈送了這4仟坪，變成它可以蓋到38層樓高，換言之，建商多了8層樓的籌碼，增加了4000坪的籌碼可以來跟地主戶談。

建商拼突圍，轉攻買舊樓，像是華票大樓、亞洲信託、全祿大樓，紛紛被建商買下，意圖都更蓋豪宅。

房仲業者 陳泰源 表示：政府可能從7月份開始，會限縮原本的容積獎勵，聽說會限縮一成，但是你如果用現在，你買舊大樓的話，直接拆掉原地重建，你容積獎勵還多了2成。

政府推容積獎勵，連金管會也鬆綁，開放壽險業投入都更，讓相關業者摩拳擦掌，期待從都更中，賺到財富。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65977369