今天工務部門質詢，我在大巨蛋施工日誌質詢上面花比較長時間，沒能好好把經濟弱勢的居住正義說清楚，在這裡大家談談。
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【#租金補貼與經濟弱勢的距離】
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租金補貼最主要的目標，就是要協助經濟弱勢減輕居住的壓力，而其中已經被台北市政府認定為符合中低收入戶、低收入戶資格的人，應該就是我們首要幫助的對象。但是從數據上來看，不同行政區的中低收入戶和低收入戶獲得租金補貼的比例有相當大的落差，12區裡頭有8區的比例根本還不到50%。
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為什麼經濟弱勢的家戶，沒有獲得租金補貼呢？
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從社會局的訪查中，先排除掉資格不符及租屋處不合法的狀況，中低收入戶及低收入戶沒有獲得租金補貼的主要三大原因是：
1. 房東不願意報稅 32%
2. 民眾認為申請流程繁複 17%
3. 不知道有租金補貼 12%
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其中流程繁複、不知道租金補貼，這兩點完完全全就是政府單位應該負起的責任。都發局必須簡化行政程序、加強宣傳，也可以藉由社會局的定期訪視，提供租金補貼的相關資訊給經濟弱勢家戶。
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而沒有獲得租金補貼的最大宗的原因：#房東不願意報稅。
這不是只有經濟弱勢戶有感，更是廣大租屋族的痛。也因如此，租屋市場價格亂象叢生。
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我向地政局調資料後發現，截至去年底為止，台北市租金實價登錄有掌握的戶數總共有9,878筆資料，對照市府主計處統計北市租賃戶數有109,672戶，也就是實價登錄的比例不到10%，有超過九成的租屋市場處於不透明之中。
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此外，在實價登錄的9,878筆資料中，全部都是仲介業者依照「不動產經紀業管理條例」第24-1條在租屋成交後將契約送交地方主管機關登錄。然而，房東自主實價登錄申報的資料數是0。
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台北市租屋市場可以說完全是黑市。
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回到本市的經濟弱勢族群，這些人在資訊取得成本相對高、管道較少的狀況下，再加上怕房東因為要報稅而漲房租，因此放棄申請租金補貼的權利。好的政策，要有好的宣導、便民的程序，加上政府的魄力。
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也透過這篇，幫忙宣傳租金補貼政策，提醒符合資格的朋友，可以到租金補貼網站查詢申請程序，一般戶也有租金補貼，相關的收入條件也可以在該網站查詢，我把連結放在留言。
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我不是市府員工，我喊得再大聲也只有網路上的朋友們看到租金補貼資訊。擁有行政資源的主管機關都發局、社會局都應該要積極動起來，研議策進作為，讓租金補貼與經濟弱勢沒有距離。

#政策文聽說比較少人看
#看完按個讚有機會的話留個言我會很感動
#認同的話再麻煩分享一下🥺

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

【龔成問答信箱】（Q16541-Q16560）

Q16541：

龔成老師，好多謝你！我供左幾年388，而家賺好多，比我過往所有的股票都賺得多，我好明白你叫我月供同長線投資點解。但眼見現在0388升到歷史高位，所以有問題。

最近388升到咁高，我應否停供388，等佢跌先再供？定還是賣左佢？ (當然你應該唔會贊成咁做)

咁如果0388一路升，升到停唔到呢？咁又應唔應該套現？定繼續供？

龔成老師：

當我地在月供時，會以長線為原則，若中間見到股價已貴，都可以停一停。

港交所（0388）近期的確升了唔少，你可以減金額或停，這是可以的，但你都要明白，無人知佢會唔會跌翻落去。而我會建議你原有的貨，可一直持有，這刻唔好心急賣出。

如果佢再升，去到好貴的水平，你可以賣出部分的。

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Q16542：

Hello 龔Sir，我今年29歲 職業係sales係我問我想問既問題之前 我想講講我既背景 其實今個月係我比較值得記錄既時間

因為我終於到達100萬呢個目標 所以想借呢個機會好好多謝你同埋問小小問題

我係18歲中五畢業之後姐係09年 第一份工係做telesales 月入平均大約3萬左右 當時做左大約4年

雖然收入還可以 但工時太長同埋工作類別太大壓力加上未出過去 所以好想試下創業

雖然當時收入幾好 但理財觀念麻麻地 所以4年加埋都只係儲左30萬左右 之後就試過開小食店 但好快就做唔住 大約一年左右就已經又要重頭黎過 之後又試過走水貨 但都搵朝唔得晚

後來想穩定落黎 唔想再走黎走去 就搵左份馬會cs 當時大約係16年 人工大約只有13000左右

雖然人工小 但佢有樣好 就係假期多 因為錢唔多
所以多數時間都係留係屋企睇下書咁 就係當時遇到你既財務自由行 呢本書令我好似打通左任督二脈 令我對財務知識既追求 前所未有咁強

雖然我後來都睇左好多理財書 但財務自由行絕對係打開呢道門既鎖鑰 後來我再將呢本書推介左比當時兩位馬會同事

之後我地三個仲一齊不斷向呢條路研究 我地三個都叫你本財務自由行做聖經 呢段時間都足足維持左兩年 後來
我地三個約定左係財務自由既終點見面 跟住就一齊辭職 因為我地所擅長既野唔同 所以我地要暫時分開 再係終點見面

之後我就做返我擅長既sales 但今次返去 我覺得自己同以前好有分別 以前唔明白公司點解要咁做 但因為個兩三年有學睇年報等等

會明白公司既出發點 雖然過程都係好辛苦 但比起以前多左份體諒 所以股票賺唔賺錢 賺幾多錢 對我黎講未必係最重要 重要既係佢改變左我對事物既睇法

龔Sir 因為我記得你曾經講過100萬唔係好多

但係係最重要既第一步 呢一步我到達左 我純粹體驗到唔係好多呢句野 但你話係最重要既第一步 就唔係好明 因為黎緊我都煩惱緊 點做好

當然會keep住依加既步伐 但係投資方面有冇咩建議 我依加比例上 70%股票 20%現金 5%黃金 5%保險
買樓又未必夠錢

持有14、175、388、823、939、1448、1800、1928、3175

所以好想請教下龔sir 感謝

龔成老師：

你已經行在正確的道路上，成功累積到第一個$100萬這一步好重要！

第一，證明你之前的努力有成績，同時方法正確，你要保持進方向行。第二，你已經有一定的本金，你之後憑「錢搵錢」令財富增長的力度會更加強，你要進一步加強投資能力。

因為第1個$100萬，儲蓄的成份較高，而第2、3個及之後的，就更要睇你的投資能力。

現時你持有的，基本上都是有質素的股票，可以長期持有。下一步你要做的，是保持現金累積，以及更進一步提高投資知識，可以加大潛力股比例的投資。

現時你現金的比例都算合適，但就唔好心急增加股票，應該在這段時間，尋找一些有潛力的股票，等跌市時進行投資。

建行（0939）、中交建（1800）增長力不強。而Ｆ三星原油期（3175）風險較高，小注好了。

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Q16543：

請問你教這麼多人投資，會擔心太多人懂得投資的橋妙，令到你在投資市場的競爭優勢減低嗎？

龔成老師：

唔會，因為我用的是「價值投資法」，巴菲特用左這方法賺大錢好多年，這是公開的。

但一般散戶就是貪賺快錢，而不用這方法，因此，令到一般散戶仍是輸多贏少，我們仍是賺大錢的一群。

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Q16544：

你好.我是一個初學者
連股票戶口都味有～
想問幾個問題

1-戶口是不是任何銀行都得？邊間會好D

2-我下月中會有$10萬元的定期存款可以作為投資.你認為我月供好定一次過放落幾隻股票？（短期內不用的資金）

3-不懂選擇股票
謝謝你

龔成老師：

1）不一定，要該銀行有提供證券服務先得，你可以上網找找，大部分銀行有。你要先開一個「證券戶口」，先可以進行股票買賣。

你可以考慮匯豐、中銀、南洋商業銀行等等。

2）如果你投資知識不多，月供會比較好，因為月供分散在多個月去買入，買入價會平均，你可以減少一次過在高位買入的風險。

如果你不想月供，都可以自行分注入，即是不要將資金一次過入，而是慢慢入貨。

3）你可以投資盈富基金（2800），這是一個50隻股票的組合，當中就是恆指成份股，質素不差的，對不懂選股的人來說是很方便的投資。

另外，建議你睇《股票勝經》，打好基本的投資知識。

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Q16545：

你好，龔Sir，我最近留意你推薦1972,我之前有買823, 如果現價两隻比較，我只供一隻，你建議那一隻會較好？

另外我的月供組合;2800($2000),2388,1211,1928(各$1000) +以上1972/823其中一隻，這組合可以嗎？ 還是太多？

龔成老師：

你現時月供的，都是有質素的股票，可以長期進行。沒有過多，總之保持長期月供就得。

如果想加一隻，加入太古地產（1972）或領展（0823）去月供都可以，兩隻都是好有質素的股票，現價都處合理區中下部，都可以進行月供投資，這刻太古地產值博率會略高。

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Q16546：

龔sir , 你好。首先，感謝龔sir指教，我已經睇完股票勝經，百萬富翁，50倍潛力股，同巴菲特的9個忠告，我發現龔sir個個投資理念同股神一樣，就係長期持有優質企業。

其實我受家人影響，從小已經對股票有少少認識，但睇完Ｄ書發現佢地就係世界個9成人...反而我大約都明白你所講既概念，係心態上有個完全吾同既睇法！不過其實又Ｄ野都吾係太理解到，希望請教龔sir 。

龔sir 應該理解現今青年睇法，一出社會要型要威，又覺得既然買樓係不可能，不如「活在當下」更好。可幸自己家教還好

自少已經學習到學校冇教既理財觀念，睇完你既書我更加吾會為外在而浪費子彈，但其實本人鍾意去旅行，原先希望30歲前走遍7大洲，但你提到今日去一次旅行，係日後去幾次，所以我係咪吾應該完成呢個目標先？

其次，我近日努力閱讀投資書籍(包括你Ｄ書😂)引來母親大人注意，更直接借出金錢比我投資，令我可投資金額達到10萬

我Ｅ家留意開REITS 823(想62入) , 778(6.5入)想問應該同時持有兩隻定2揀1？

除左REITS ，銀行股我留意開11(125入)同2388(21.5入)，龔sir 最愛1928,1211我都有留意，不過Ｅ家大市仲未大跌，所以上述只是計劃，我仲等佢大跌，因為我覺得個市仲未反映疫情所帶黎既影響。

最後，龔sir 開個個班請原諒我短期內都未能參加，但未來一定會參與！現在只能先睇住你Ｄ書先...今次寫得有Ｄ多字，但再次感謝龔sir！

龔成老師：

在你的目標與財富方面，你可以取一個平衡點。

「先投資，後享受」是最重要的，但你都有你自己想做的事，因此可以好好「利用」，例如，當你財富去到$20萬時，就比自己去一次旅行，設定一個列表比自己，等自己有效追求。

至於投資方面，你已行在正確的方向，「價值投資法」是全球最賺錢的方法，你之後向這方向繼續行就得。

而你上述所講的幾隻股，都有投資價值，但要留意，同一行業唔好過份集中，你要建立一個平衡的組合。

另外要留意，由於部分資金是你家人借來，所以運用時要小心。

你保持進步，暫時睇書先，希望日後課堂見到你！

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Q16547：

老師 你經常分享股票心得，唔知對黃金熟唔熟呢？
2012我買左第一粒金粒，至到上年我就放左了，都賺左，依家個價好貴，現在買係咪太貴？ thanks

龔成老師：

黃金有佢的價值，但我地唔會認為，黃金是完全的資產項，因為無現金流，但黃金千年來都是貨幣，所以，我地會認為黃金時「終極貨幣」。

黃金可以對沖大型不利事件的風險，但由於不是真資產，因此，唔建議佔財富組合比例較多。你應該賣出部分，令黃金只佔你組合小部分已夠。

現時的金價，唔算平。

不過，我唔太建議以買賣差價概念去投資黃金，只建議用「財富配置」，將小部分資金分配成黃金。

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Q16548：

成老師，我有朋友叫我去理財顧問，但我的性格比較怕醜，不會主動sell產品給人，因為怕被人拒絕

自己在自信方面比較低，反而如果做地產經紀會有點興趣，感覺上不用主動sell野，龔成老師你覺得點睇啊？

龔成老師：

地產經紀都要求你好主動的，我過往都有短時間做過。

你要主動同客溝通，幫佢找盤，主動去做好多野，先有機會開到單，行內競爭都好大。

佢同理財顧問較大的分別，就是理財顧問的客，以你身邊人為主，而地產，則是一些陌生的客。

地產要好有積極性，同時好主動，先得。

但我又覺得，你地可以一試，但你要有心理準備收入在初期未必好。不過我認為這反而可幫到你成長。

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Q16549：

你好，龔老師。本人32歲，月入46k左右，有300k現金，每月可儲20k.

本人沒有投資經驗。有幾個見標想達成：
1. 想儲首期$600k在適當時機入市買樓自住。

2.想財富平穩增值。

現時持有股票00189 1萬股，於$6.5購入。現時應繼續持有嗎？

另於中銀3月10開始月供股票計劃。
暫打算月供10k
2800 $5000
0003 $2000
0066 $2000
1211 $1000

剩餘10000現金，是留下現金作儲首期，還是加入去供月供股票好呢？

本人並沒有相關投資知識，可以如何善用手上的現金和投資方法呢？十分感謝

龔成老師：

東岳集團（0189）質素一般，但現時賣出又不太好，因為估值較低，而這股又不是全無質素，可以守住先，但當有較大反彈後，就要先賣出部分。

至於你的月供計劃，只要保持進行就得，當中都是有質素的股票，可長線。至於$10000，就留現金，不要全部都投資股票。

以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

你可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q16550：

老師你好，我大約有2萬元既澳元，幾年前working holiday儲落既，但係佢高位到無賣到。

宜家好唔好轉返做港元投資落股票
還是再等佢升多d先

龔成老師：

外幣始終只是「貨幣」，長期都會貶值，你最好轉翻做港幣，然後投資優質股。

因為我地好難等佢升翻先，無人知之後升跌，所以，你已經可以轉。如果你想平衡風險，就分2次轉，現在轉一半，過幾個月再轉餘下一半，將價格平均。

你可以將資金，投資盈富（2800）或其他優質股。

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Q16551：

龔sir你好，最近買了你的新書50優質潛力股，但是否代表幾年前出的優質潛力股的那本書可放下，可著重這次的新書，因內容及資料已更新。

最近有10萬現金想投資股票，想入維他奶25蚊以下一手，及港交所222以下一手，是否合理？ 因已有其他盈富6000月供及一些優質股在手，已分散風險。

龔成老師：

《50優質潛力股》（2020年版），是全面更新的，你可以理解這已取代了之前的版。

盈富（2800）你可保持月供，港交所（0388）如果在$222以下是合理區中下部，可投資。

維他奶（0345）在$25仍是合理區頂，所以就算投資，也只能小注。

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Q16552：

成哥 點睇6060
你賣出66後現在有冇增持番??如冇點解仲建議人地分注入,

地產月供建議點解見到多數12?唔見16/其他?

成哥成日教我地月供要同時要保持現金..用大跌市入貨..先不說大跌市..正常月..

會感覺賺小左/草小左貨..點可以保持心態???我知賺小左個理念係唔岩.唔係賺差價..同埋草小左貨...

如果加入6060
我組合就是

12 66 788 2388 1928 1810 +6060
組合可以嗎?

龔成老師：

眾安（6060），業務不是無潛力，但並不易分析的，到目前為止，佢的實質盈利都十分少，這刻的實質業務價值不大。但佢做這類互聯網保險公司，的確有潛力，同時背後有支持，所以有發展，這部分產生了「概念價值」。

佢無乜盈利，但市值可以去到百億，當中大部分都是概念價值，而這個價值值多少錢，其實無人知，市場對這價值的看法不一，同時經常改變，所以令股價大上大落。

所以，之後的股價，仍存有相當的不確定。但以穩健的投資角度分析，這股一直都不便宜。

我多年前賣出港鐵（0066）後並無再入翻，因為一直都見唔到平的價位。

新地（0016）恆基（0012）較優質及平衡，因此建議月供。

一邊月供，一邊持有現金，是最好的做法，因為無人知大跌市可時出現，無人知出現時，會跌幾多，如果你有現金，可以在低位買平貨，之後整個組合的回報會好高。

至於上述的7隻股，都是有質素的，可以長線持有。

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Q16553：

老師你好 請問435和778未來有影響嗎？

龔成老師：

香港的零售市道弱，對佢地有一定的影響，相信中短期股價與股息都會弱，不過長遠而言，持有物業收租是不死的。

因此，長遠基本上仍是有質素的房託，投資價值絕對有。只是回勇時間快與慢的問題。

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Q16554：

老師
如何知道港鐵在便宜區？

龔成老師：

要得知港鐵（0066）的平貴，就要計算佢的企業價值。

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

你預現時在合理區，要跌多15%以上，先有機會進入便宜區。

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Q16555：

龔成老師，首先講一講我背景先。我29歲，之前冇咩儲錢習慣，現時只有10萬股票，8萬現金等大市跌再入手。我工作都算穩定，每月可儲大約$18000-$20000。

我現時主要投資美股ETF同少量國債，未來預計都會以美股為主。我知道非美國公民買美國高配息股同REITS會先被扣30%交稅，感覺好唔抵

因此我計劃繼續投資ETF（將來或會買個股），待財富增值到幾百萬嘅時侯再買香港嘅高配息股同REITS（如匯豐、領展）去收息，請問呢個方向正確/可行嗎？

如果將來先買收息股，咁個價咪貴好多，會唔會趁低吸納放住先會好啲？

我有諗過投資埋港股，如果現時開始投資港股，假設我真係儲到$20000，請問您會建議我點樣去分配買港股、美股同留現金？

謝謝老師解答！

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

因此，你29歲，應該以增長為主。這刻宜投資一些平穩增長股+潛力股。

至於美股與港股，你都可以投資，這只是一個財富配置的問題，同時持有你可以平衡組合的風險，同時可捉到兩個市場的機遇。

其實，只要是優質股，美股或港股，都可以投資的。你這刻的現金部分，可以保留，同時，每月可以將其中$10000-$15000，投資在美股與港股，各佔一半就得。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q16556：

龔成老師! 本人已計劃報讀貴公司課程， 但由於疫情關係所以計畫有所推遲!

有事請教 ，本人鍾情房託類股份，778,405,2778,808,435 我都計劃全部買進! 股價上落我並不太在意 ，因為主要都係長遠收租， 用嚟對沖量化寬鬆銀紙貶值!

眼見目前租金回報率大概有七厘左右， 預計未來大概30％租金下跌， 還有5％感覺還算可以!

有趣一問，除咗房託類股份之外本人亦都有計劃買舖或者買寫字樓收租!

但感覺房託類股份較為方便唔使煩，大包圍式所有類型可以買曬! 唔需要管理唔需要報稅! 但本人發現 現在市價買入商舖或寫字樓收租回報大概只得3.5%左右!

以上述邏輯理解，為什麼房託可以派到七厘息? 是否房託已經有做槓桿? 房託股份是否槓桿後的利息?

房託股份，邏輯上係買入商舖或寫字樓，再把租金當為股息分派畀股東！但如果市場上租金是3.5％，為什麼可以派到7%出嚟？

以我理解原因只有三個

1. 股價跌到物超所值
2. 派息係槓桿之後的利息
3. 以股價本身派息出嚟，割肉派息，賺息蝕價!

希望可以指點迷津，助我攻城!

龔成老師：

上述的房託，你都可以投資，你可以建立一個房託的組合，房託就是持有收租物業，雖然香港中短期市道會較弱，但長遠計，收租仍是不死的，因此，你上述講法基本正確。

不過，我地進行理財，是一個配置的過程，你要建立平衡的組合，如果你資產太過集中在地產收租類別，會出現單一的集中風險，你要留意這點。

至於房託可以派高息的原因，你說的（1）（2）正確。

佢當中有借貸的，所以會產生更高的回報，另外，市場認為股價波動性比物業波動性為大，因此風險較高，所以要求回報都會較高，這點令佢的股息率較高。

加上股市下跌令佢處較吸引水平，這都令房託的回報率較高。

希望遲D股票班見到你！

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Q16557：

請問阿里健康241市盈率是虧損狀態 是不適合長線投資嗎？

另外想問一下
想開始月供 盈富基金 領展地產 和港燈
現在適合嗎？

龔成老師：

阿里健康（0241）是潛力股，亦是有危有機的類別，雖然業務增長好快，但這刻仍處於燒銀紙的狀態中，同時由於無盈利，估值困難。

因此現時的股價，都是是大家以前景作基礎去「估」，這一定令股價上落大，不是話佢無投資價值，但注碼就一定不能多。長線投資不是不可，但要明白風險。

盈富（2800）、領展（0823）都可以月供，長線持有無問題。港燈（2638）則在合理區頂，小注月供都可以，但這只是純收息股，股價無增長力。

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Q16558：

請問現在手持美金現金應該點樣運用？換港幣收息？買保險？開外幣戶口存入銀行？

龔成老師：

美元是貨幣，長期只會貶值，你最好換成港幣，然後投資一些真財富。

如果不懂投資，最簡單可以買入盈富（2800），這是追蹤恆指50隻成份股的基金，風險平衡，同時有基本增長力，長遠不差的。

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Q16559：

你好：我想問下2777可以買入？

龔成老師：

富力地產（2777）業務都算不差，生意保持理想的增長，但負債問題令人擔心。

中國樓市過往向好，利用高負債去賺錢無問題，但當出現樓市逆轉，對佢就有較大的打擊。

因此，當外圍因素、中國經濟、樓市較為波動，就會令佢的股價出現較大的上落，因此買入這股要分注，同時不宜太大注，就可以有效平衡風險。

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Q16560：

3988買入時$4.91現在已洩了二元，係咪繼續持有，還是放咗去

龔成老師：

中行（3988）不是無質素，但這只是收息股，要股價上翻去不是易事。當時價位處貴水平，佢現時股息率合理，要中國經濟明顯比好，佢盈利與派息增加，加上股市造好，先有機會上翻當時價值。

如果你可以集中收息，明白佢股價增長較慢，就可以持有這股。如果你想財富增長，宜等這股上翻D，轉部分到其他較有增長力的股票裡。

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