「內政部不要再演戲打假球了」
　
今天早上，內政部終於回應了預售屋轉售紅單炒作的民怨，在臉書發文表示，如果建案廣告上如果有引導消費者誤以為該建案已取得建造執照，就有涉及違反公平交易法第21條規定，最重可處2,500萬元。
　
我就直接講了，內政部不要再裝傻打假球啦。你知道你一發文，各地的房市討論群都在笑你嗎？以為做做樣子演演戲沒人知道？
　
我來告訴大家為什麼。
　
內政部援引的條文公平交易法第21、42條：事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，#處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。
　　
假的！你打去任何一個「潛銷」中的建案，銷售人員都會跟你說：「目前本案還未公開推出，請您留下姓名電話，會有專人與您聯絡」。過沒多久，專人就打電話來了，告訴你建案尚未正式公開，先付訂金保留喜歡的樓層戶號，等建照下來再正式簽約。
　
徐國勇部長，花敬群次長，建商根本不會隱瞞「尚未取得建照」的資訊，是要怎麼用 #公平交易法第21條「虛偽不實或引人錯誤之表示」？
　
真正可以罰的是哪一條呢，答案是公寓大廈管理條例第49、58條：公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，處 #新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
　
看清楚，重罰4~20萬，內政部為什麼只講公平交易法最高可罰2500萬，而不敢提 #公寓大廈管理條例 的4~20萬呢？
　
更不要說，這一年來，到底抓到幾件？開罰了多少？要不要公布出來給大家看看？
　
下個禮拜，時力黨團就會提出 #公寓大廈管理條例第49條修法，拉高未取得建照銷售的罰鍰。
　
最後再給內政部一個台中的神秘清單。知不知道「不可」、「可」代表什麼意思？這些案子，有沒有在建照核發前潛銷偷跑收訂金？
　
內政部好好去查吧，別再演戲打假球了。
　
1.文心大慶，不可
2.勝美有禮，不可
3.和宜極美，不可
4.和築好好窩，可
5.長虹天擎，可
6.富宇凡爾賽，可
7.遠雄之星8，可
8.鼎泰中城，可
9.誠邑築，可
10.惠宇G0系列，可
11.達麗，綁約（一年）
12.藏富滿滿，可
13.聯悦聚，說不可但合約沒寫
14.微笑之心，可
15.豐謙蜜之地，可
16.惠宇千曦，可
17.總太洲際W，可
18.鉅虹水岸岩，可
19.精銳萌未來，可
20.昂峰謙若樹，可
21.碧根21，可
22.國泰plus, MEGA，可
23.精銳fun未來，可
24.黎明觀邸，？
25.沅林築青 ，可
26.昂峰鉑麗 ，可
27.順天謙華，可
28.順天豐華，可
29.富宇峰景/松禾苑，可
30.新業築願景，可
31.浩瀚森之道，可
32.總太陞霖太美，可
33.鴻邑晴川硯，可
34.泓瑞水美捷堡，可
35.新業自由居，可
36.大鑫大心，？
37.惠田森聆苑，？
38.元城文學苑，？
39.寶睿新湛，可
40.達麗居山 ，可
41.大城樂好事 ，可
42.東方博舍，可
43.小時代2，可
44.大毅人人幸福，不可
45.順天景美，？
46.勝美新東區，不可
47.麗寶微笑世界，可
48.鉅虹森CASA 可
49.大毅家幸福 可
50. 崛世回興大，可
51.富宇海德公園 可
52. 富宇中央公園，可
53. 總太覓蜜，可 但綁一年
54.佳鋐科藝，不可

「千金買房，萬金買鄰」
話說「千金買房，萬金買鄰」，現今都會區的公寓大廈房屋賣買價額甚高，大家買房時，對於房屋的賣買價金、格局、地段的考量，莫不精打細算，但是房價(X)和鄰居的生活態度(Y)，X與Y之間卻不一定成正比，常常變成我們購買房地時一個難解的習題。
但是，問題遇到了，總是要想辦法解決，告狀俠來和大家分享一個案例：

甲男向堂哥承租『一定吉』社區A棟5樓之1居住，長期在居住之屋內養狗多隻，不僅吠聲產生噪音，又不注意清潔衛生，造成嚴重惡臭；又會將狗狗拴綁在社區中庭，除了不妥善清理其排泄物及餵食之骨頭等廚餘廢棄物造成髒亂外，其中更有大型犬隻見人即吠且作撲人狀，使得同社區其餘住戶心生畏懼，不敢從中庭進出，經管理委員會以甲男違反社區規約中竉物管理規定，多次促請改善，仍拒絶不予改善。唉…這要如何是好？

Q：甲男有義務遵守『一定吉』社區規約嗎？
A：要哦！承租人（即甲男）或使用人雖非區分所有權人（指A棟5樓之1之所
有權人），仍有遵守規約的義務。

【公寓大廈管理條例第3條第8款：住戶是指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。公寓大廈管理條例第3條第12款：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。】

Q：有發生這樣的情形時，可以怎麼做？
A：住戶可依據公寓大廈管理條例第16條第4、5項的規定，要求『一定吉』社
區管理委員會管理委員會或管理負責人應予以制止或按規約處理，必要時亦
得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
又依公寓大廈管理條例第47條規定，住戶違反第16條第4項規定者，由直
轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其
限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

【公寓大廈管理條例第16條第4、5項：住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。】

Q：甲男這傢伙經管理委員會多次促請其改善，依舊頑冥不靈、我行我素時，『一定吉』社區其他住戶有無大絶可以施放？
A：有的，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，透過管理委員會對於
甲男訴請法院強制遷離！
立法者考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對住戶居住自由及財產權之限
制甚鉅，這是為維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，同時
為了兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，所以要具備三個要件：
1. 須住戶有違反法令或規約之行為且情節重大。
2. 由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於三個月內仍未改善。
3. 並經區分所有權人會議決議強制其遷離。
甲男之行為顯然違反規約規定，破壞社區環境衛生，影響住戶之安寧，嚴重
妨礙社區之公共衛生、公共安寧及公共安全，所以在具備前面三個要件時，
可以對於甲男訴請法院強制遷離。

【公寓大廈管理條例第22條第1項第3款：住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。。】

【20190417《工務部門_地政局、都市發展局》工作報告與詢答】
　　
市府各部門業務詢答的最後一天，也是第二天的工務部門的業務詢答，進行的是地政局與都市發展局（都發局）的部分。其中針對都發局的業務，特別在包租代管等社會住宅政策，因為是Ingay在入陣時的重點主張，所以從一就任開始，就在各臨時會、委員會等公開場合或者私下與都發局的交流請益中，針對住房補貼（包含優惠房貸）與包租代管的社會住宅政策，一直密切關心進度（參 https://tinyurl.com/y55hc85l ）。這次在部門業務詢答裡，也特別針對都發局來做質詢。在報告今天（4/17）的詢答內容前，有幾個前提要先向大家報告：
　
一、
所謂「社會住宅」政策，包含可售的「國民住宅」與只租不售（或限期內不得出售）的青年住宅、合宜住宅、社會住宅、包（代）租代管與房租補貼或房貸優惠。各項細部有所不同，千萬不要只看到「社會住宅」就把所有租售混在一起。
　
二、
中央政策提的8年20萬戶是前述「社會住宅政策」，也就是各種類型的社會住宅型態。而實際到各縣市落實的政策有所不同（採用哪一種社會住宅方式），這部分也千萬不要混為一談。因為各地方的財政、房價所得比、空屋率、市場需求各有不同。
　
三、
居住正義最直白的理解是「戶戶有房住」，但不必然是人人「買」房住，也可能是人人有房「租」。並且，請一定要理解房租與房貸的差別，特別是遲延給付的法律效果。
　
四、
思考各種「社會住宅」政策必須理性的思考包含經費財源的現實與完成推動的可能性。比方「免費的集合式XX專用住宅」這種好聽的口號，用地如何取得、建築經費如何籌措、建成的入住分配率與依照《公寓大廈管理條例》組成的管委會是否可能「讓你按照你想要的方式」遂行所主張的文化居住模式？這都是必須負責任的配套思考。
　
＃包租代管
　
在中央社會住宅的總綱下，特別在臺南這個六都中空屋率（11%）最高、房價所得比最低的城市，臺南市的政策配額是「包（代）租代管」政策，包租600戶、代管600戶，共1200戶。而根據包租代管的政策，除了一般戶的需求外，特別是希望能針對低/中低收入戶、特殊境遇家庭、65歲以上長者、原住民、特殊社會需求家戶、身心障礙者等不同社群來提供租居需求。在臺南是委外給一家來進行。由受託公司中介（代表市府），房屋出租方（房東）可以享有優惠房屋稅與地價稅、每年10,000元修繕補助、每年3,500元保險補助；承租方（房客）除了前述的修繕與保險補助外，還可以用市場價租金8折承租（社會或經濟弱勢戶可以7折～5折）（差額由政府補助給房東），並且，租金可以報所得稅扣除。
　
但截至詢答當日為止，臺南目標的1,200戶僅有275戶物件（包租48 代管227）、148媒合物件。並且，這些物件（出租房）在全市37區中，僅分佈在其中16區。
　
Ingay請團隊整理了包租代管的目標群分布區，以及目前包租代管物件的分布點，很顯然可以看到還有非常大的努力空間。也把資料提供給都發局，希望能讓都發局與委外的業者參考，看看怎麼來增加需求區域的耕耘，包含更多更有效益的宣傳，拉高參與的房東數（物件量），甚至提供更便利的查閱平台（可以直接看物件位置、物件坪數資訊等）。這部分都發局莊德樑局長也同意會加強來提高物件數以及宣傳力度！
　
＃租金補貼
　
除了包租代管的政策推展外，另一個實際的居住政策就是租金補貼。Ingay直接列舉租金補貼的政策執行數據（包含中央原民會依據《都市原住民中低收入戶家庭租屋補助作業要點》以及內政部《整合住宅補貼資源實施方案》）的數字，以六都來說，臺南市是（市府）提出戶數需求計畫最少（4,606戶）且最終申請數與核准數落差率最大（申請者4,767戶/最終核准數4,405戶），但實際見聞卻有大量市民與族人表示：想申請有申請但沒核准、說已經沒名額。到底哪個環節出現落差？坊間甚至傳出申請者有申請資料不實的狀況？而，這個申與核的數字差，竟在另一份官方報告中「導出」『臺南市租屋需求較少』的奇妙結論？
　
經辦的都市更新科長表示，沒有核過的主要是因為家戶所得超過百分二十位點（白話就是申請的經濟資格不符、或者因評分的順位在後）以及申請的時限。這部分Ingay除了希望在經濟困難的現實需求與《補貼方案》的條件限制下盡可能增加向中央的戶數分配數額外，也會跟都發局一起注意宣傳補貼申請的時間（每年大概在七/八月份）資訊，讓需要的市民與族人盡可能的得到相應的協助。
　　
完整詢答影片：https://youtu.be/vzZzzyZFLR8
　　　　
Youtube問政記錄頻道：https://tinyurl.com/ingayyoutube
　　　　　
＃工務部門
＃地政局 ＃都市發展局
＃代租代管 ＃包租代管 ＃租金補貼