共享廚房│管理委員會因應

　外送平台興起，國外盛行的共享廚房經營模式也進入市場，屋主可以將房屋出租，集中多家餐廳共用一個空間作廚房使用？住戶或管理委員會如何因應？...⬇️⬇️⬇️
　📍倘共享廚房位置是於公寓大廈中，不論位於哪個樓層，因屬於專有部分，為區分所有權人得自由使用及收益，屋主得自由決定出租予任何人🆗，住戶不能干預或限制屋主不得將房屋出租給誰或作何使用❎。
　然因住戶須依使用執照所載用途及規約使用專有部分或約定專用部分，不得擅自變更✅，從而，倘房客有意承租房屋作共享廚房使用，須先考量所承租房屋是否依使用執照可作為餐廳或廚房使用🤔。
　📍縱然承租房屋可作為餐廳或廚房使用，但因區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為❌，公寓大廈管理條例第五條有明文規定，倘如新聞報導，房客將承租地下層經營共享廚房，於地下層同一空間有一百多個瓦斯或電力爐火煮食，顯然非建築物之正常使用，應可認有違反區分所有權人共同利益之行為✅，主管機關得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，還得連續處罰。
　📍📍從而，住戶可請管理委員會先制止住戶之違法使用情事，如未能停止違法使用，再報請主管機關依法通知限期改善或處罰✅。
　但家中以瓦斯或電力爐火煮食，當然是合乎建築物之正常使用，在何種標準下可認定共享廚房違反建築物之正常使用？🤔為免爭議，在各式新型態的經營模式興起時，仍有賴主管機關因應制定更明確的相關規範，始得在保障住戶使用專有部份之權利及住戶共同利益中取得平衡。

#陳明宗律師
#共享廚房
#管理委員會

台灣才剛出一個電競的世界冠軍，就馬上報出這種新聞，真是一大盆冷水潑在臉上…

🎸管委會有沒有權拒絕別人入住？
　
所有權人可以自由處分、使用、收益其財產，因此，管委會無權去阻止房東賣給誰、出租給誰，房東想賣給電競公司鼓勵產業發展，那也是他的自由。
　
其次，規約是區分所有權人會議決議的，而且是嚴格的多數決（原則上是3分之2出席，4分之3同意），管委會只是執行單位，不能擅自妄為。
　
管委會想要趕走住戶，只有在符合公寓大廈管理條例第22條時，才有可能。
想要符合這條規定，必須構成法定事由（例如，於防火巷、避難空間堆放雜物、設置障礙妨礙出入。或是積欠應繳費用過高，或是違反法令、規約情節重大等），以及法定程序（區分所有權人會議決議＋訴請法院判決）。
在符合這些要件以前，管委會無法趕走這些人。
　
🎸原住戶群能不能訂下具有歧視性的規約，說電競選手都是壞人、嚴禁他們搬入？
　
規約在社區中的效力很強，基本上任何大小事包含停車位的使用到寵物的飼養，都有可能用規約來限制其他住戶。
但規約仍屬於私人的契約行為，仍有其底線存在，那就是不能違法（民法71條），也不能違背善良風俗（民法72條）。
　
限制別人財產權的行使（買賣房屋）或是人身自由產權、使用權人遷入），已經踩在在違反善良風俗的大紅線上，更別說拒絕的理由若確實是「電競選手是會吸毒、打架生事和令大廈治安轉壞的社會渣滓。」這類基礎，那毋寧是一種歧視。
　
想要限制原房東、電競選手對於自己產權的使用，也應以公寓大廈管理條例第4條、第5條為限。只要沒有妨害建物的正常使用以及其他所有權人的共同利益，那原房東、電競選手就可以自由的使用其專有部分。
如果電競選手確實有吸毒、打架生事，也應發現具體事實時依法報警來處理，而不是以貼標籤的形式預設「這些人都有毒」，這樣具有歧視性的規約，我只能說，在法律上很危險。
　
🎸據報載，原住戶群另一個拒絕理由是電競公司把住宅當宿舍用，而該社區大多是家庭為主，所以住戶通過決議反對，不希望新來的住戶人數超過4、5人。
　
若是覺得公司把住宅當旅館用，那也應該是走發展觀光條例向主管機關檢舉「喂！有人違法經營旅館業、日租套房啊！」，而不是透過規約來濾掉住戶。
如果允許用這種方式過濾住戶，那以後社區能不能訂定「限年收xx萬才能入住」、「律師業不得入住」、「粉絲人數未超過5萬不得入住」這樣的規約？我都不能住啦QQ
這種規約不僅有違法可能，更只是在加劇社會階級的凝固，還有族群對立的加劇而已。

我們可以不用當聖人拯救世界，但也不要當惡人欺凌他人。法律給予規約一個強大的效力，是希望能夠共創住戶間的最大福利，而不是製造族群或階級的對立。玩遊戲並不是件壞事，電競產業更不糟，只要抱持正確的心態，不要玩物喪志，那有什麼壞處呢？
　
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房屋漏水責任歸屬是？
進入梅雨季節，有些年限較長的房子，一旦下雨，可能就會發生屋內也要撐傘的冏境，而近日也不斷收到粉絲詢問關於房屋漏水的提問
常見的幾個問題，一起來看看吧！
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1房屋漏水了，我可以向誰求償？
A：首先要先判斷，是誰的責任！！
>>>漏水的起點是屬於房屋的哪個部分？而這部分的所有權是誰？

√根據公寓大廈管理條例第十條規定
一、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
→費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。)

√公寓大廈管理條例第十二條規定
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

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2.我不知道房屋漏水是來自我家還是樓上的住戶，要請師傅勘查，但樓上住戶不願配合，怎辦？
A：向主管機關罰鍰或請法院強制執行
√根據公寓大廈管理條例第六條規定
一、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
二、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

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3.主管機關已經通知該用戶了，但他還是不配合怎辦？（是有多討厭鄰居…）
A：那該住戶就會被開罰單罰錢，而且可以一直罰一直罰…

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4.我家房屋漏水是因為水管被故意破壞或其他
A：請蒐集證據，證明造成房屋漏水是他引起的，那則是此人需負責。

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5.我買的中古屋，入住第三年，才發生房屋漏水，可以向前屋主求償嗎？
A：一般來說，如果賣方賣屋時隱瞞漏水的問題，而你可以舉證漏水問題早已存在，在交屋後5年內發現房屋漏水都可以向前屋主要求價金償還，或要求修復
→但要在發現後的六個月內舉證主張要求賣方修繕，超過時間賣方就可以不理會買方的要求

√《民法》第359條規定：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少價金；但若是上述狀況，解除契約若有失公平者，買受人僅得請求減少價金。

另外要注意的是，若你買房簽約時，有些屋主會特別註明，「售屋後不負責漏水等瑕疵問題，也就是俗稱的「拋棄瑕疵擔保」，若你簽了，那可就沒有辦法向前屋主求償了喔！

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6.房屋漏水的問題已經找出來了，但共同住戶不理會怎辦？
A：如果談不好，就只好用告的了~~~
但要提醒大家因為法官沒有受過這部分的專業訓練，所以會請專業進行鑑定(例：瑪利兄弟XD)，但專業人士通常都很貴；實務上曾發生過，原告只要2萬多的房屋漏水修復費用，但因被告不願給付，結果敗訴時，連同鑑定費被要了十多萬，所以如果房屋漏水與你有關，建議與對方協調，別為了不想付錢，而因小失大，非常不划算！

謎之音：其實市面上「防水漆」很好買，也可買來自己DIY~這樣又可以再省點，也不用打官司勞民又傷財，是吧！

覺得很重要，分享出去吧！
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#房屋漏水