沈寂了一陣子的地上權住宅案最近又出來了，這幾天又有粉絲來找我們討論，老實說一千多萬可以買到市中心新房子，應該讓很多立志想當蛋黃區女孩、蛋黃區男孩的人心動。

先提醒大家，地上權住宅跟一般建案不一樣，一定要先了解清楚差異再做決定。

「地上權住宅」顧名思義就是土地是政府的，買家買到的只有房子本身。只要是地上權住宅，每年都必須繳房屋稅跟地租給政府，地租金額是申報地價1%～5%，如果公告地價調漲，地租也會跟著漲。

給個參考，文山區地上權案「華固新天地」2014年43坪戶別年地租大約是6.5萬元，2018年漲到9萬，當時住戶覺得被詐欺還氣到上法院。

地上權住宅在房子所有權的部分又分成兩種型態，一種是房子所有權屬於住戶；另一種則是房子所有權屬於建商，而住戶買的只有房子使用權利的型態。

為什麼會有這兩種類型，是一個有點長的故事。盡量長話短說，政府一開始推的地上權住宅，是住戶有建物所有權的，不過後來發現這樣一戶一戶管理很麻煩，後來就變成統一對建設公司單一窗口，由建商擁有建物所有權，再分售「使用權」給住戶。

但是買只有使用權的建案，房貸很困難成數也不高，導致購買意願低，再導致建商開發意願低，所以最近政府又走回老路，推住戶擁有建物所有權的方案。

順帶一提，只有建物使用權的購屋客是沒辦法成立管委會的，只能成立管理小組，所以不適用公寓大廈管理條例，換句話說法律上的強制效力比較低。

總之一開始政府開始推地上權住宅的立意是要實現居住正義。大家都知道房價的定價是來自土地購價+工料成本+建商管銷來換算，但是地上權案其實就是建商跟政府租地，成本當然比買地低很多，房價當然也就降下來了。聽起來是不是很美好？

不過華人社會普遍還是覺得有土斯有財，地上權案其實比較像是長租的概念，所以很多人不推。不過我一個職場女強人同學就說她不在意，反正她不婚不生，地上權案花比較少錢可以在市中心住到往生，也是一種觀點。

附帶冷知識，前副總統連戰、知名藝人哈林都住過的「台北花園」就是台北早期的地上權住宅案。

#如果是你會考慮地上權案嗎？

😊非常榮幸獲得「動物保護立法運動聯盟」（動法盟）評鑑為立法院「動保優秀立委」！

一個文明進步的社會，動物保護的觀念必須深植人心！奕華長期關心動保議題，這會期不僅在立法院推動動保相關法案，更以積極行動保護動物，包括：

💡第三會期提出「憲法增修條文」、「災害防救法」及「科技部組織法」等修正草案，把動物保護的概念列入憲法。另外，也將防救保護對象擴及「動物保護法及野生動物保育法適用之動物」，以保護動物生命權，避免野生動物和民眾所飼養的寵物，在遭受天然或人為災害時受到生命威脅，完善動物生命權利的法制面。

💡去年11月陽明山擎天岡有野放水牛因天冷和營養不良致死，奕華就此特別在內政、經濟委員會質詢內政部次長及農委會副主委；此外更邀集動保專家共同召開記者會及辦理現場會勘。

💡「頑皮世界」原擬斥資1.8億元從非洲史瓦帝尼引進18隻長頸鹿，奕華特於7月7日協同動保團體及國際專家召開線上記者會，強調史瓦帝尼原生動物並沒有長頸鹿，不應將來路不明的長頸鹿視為交易商品及展演工具；特要求農委會立即撤銷長頸鹿進口許可，最終中止了長頸鹿引進計畫。

感謝動法盟對奕華在動保立法與問政上的肯定！今天新會期報到，奕華會緊盯各項動物保護相關法案的進度，並希望「公寓大廈管理條例」中關於寵物飼養的修正草案，能在新會期排入委員會審查！

保護動物不分朝野！期許在新會期，我們能通過更多動保法案，讓更多民眾關心、支持動保議題！

聞氫哥 #也是愛毛小孩的人吧💕

📣高雄市民建置防水閘門（板）補助計畫 陸續受理中📣

高雄市民建置防水閘門（板）補助計畫，水利局即日起開放第三階段，並同時放寬資格，只要民眾有需求，且是開放式合法房屋（透天厝、大樓、商店與工廠...等），就能申請市府補助，歡迎鄉親踴躍申請📝

⏰申請期限：
第三階段：即日起至8月31日止。
第四階段：110年9月1日至9月30日止。

✅補助對象：
1.建築物所有權人設籍高雄市市民。
2.依公寓大廈管理條例向本府報備大樓管理委員會或管理負責人。
3.未向本府報備管理委員會或管理負責人之大樓，取得二分之一以上區分所有權人同意書。

💰補助金額：
1.地下室車道出入口為單車道者：每處最高補助新臺幣2萬5千。
2.地下室車道出入口為雙車道以上者：每處最高補助新臺幣4萬2千。
3.1樓出入口寬度1公尺以下者：每處最高補助新臺幣1萬2千。
4.1樓出入口寬度逾1公尺者：每處最高補助新臺幣2萬元。

🗺受理單位：
建築物所在地區公所。

☎服務單位及洽詢電話：
水利局水利養護科07-7995678轉2515。
楠梓區公所：(07)351-7121。
左營區公所：(07)583-1111。

【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】

＃都市更新

延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。

但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。

都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。

所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。

＃容積移轉實施代金制度

容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？

都發局則回應，目前有29件申請估價中。

另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？

都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。

最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。

＃綠能屋頂全民參與

桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。

如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。

讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。

陽台外推雖然能夠大大增加室內使用空間
但是帶來的缺點也是不勝枚舉
不但影響逃生動線
更有可能破壞結構，造成漏水現象

#陽台外推
#二次施工
#老舊公寓

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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

161226東森 地下室成一樓 可透光稱陽光屋
影片網址→https://youtu.be/KwlIioOfOf4

看看房間，上方有一整排對外窗，即使關了燈，還是有一些光透進來，但換個角度來到窗戶外，原來剛剛這房間的地點在地下室，但因為還能透光，因此被稱做陽光屋。不過你知道嗎？還有一種陽光屋像這樣，視覺上的一樓其實是地下室。

記者許舒銘、李樺仙採訪報導……↓

記者李樺仙：「以同樣內湖路一段這條巷子裡面來看，剛剛您看的門牌是一樓，不過再往這邊看，這裡的門牌寫著卻是地下樓，到底它的一樓在哪裡？跟著我帶你去！…..你可以看到實際走上樓梯以後，這邊才會是一樓。」

這樣看更清楚，因為是山坡地形關係，樓梯上方才是一樓，至於和樓梯高度平行的則是地下樓層，不過說是地下室，旁邊卻有車道，還有住戶停車。

儘管對民眾來說影響不大，但是比較潮濕、採光也沒那麼好，但其實依照公寓大廈管理條例，從民國84年6月28日以後，地下室登記為「防空避難室」屬於公共產權，不能登記單獨使用，也不可以當作住宅或買賣，民眾購屋前要小心這些話術。

房仲業者陳泰源表示：「類似一樓，類似這樣，光線一樣進得來，你可以把它當作一樓來使用，我們會用這樣的說法去吸引可能預算比較有限的買方來買B1的產品，但還是會明白告知。」

最好分辨的方法就是透過門牌認定，只要是地下樓都有特別標註，或是看看建物登記，除了一樓以外，也會特別註記屬於地下樓層，當然最重要的是價錢合理，一旦低於行情價，可能也有問題，畢竟有透光的陽光屋，人人都想住，但一個不注意，小心陽光屋變成兩光屋。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/194468317