今晚15分鐘小劇場
【99%行內人才知道-樓層與價格的秘密】
多數人住了一輩子都不知道，
原來「樓層」對房價影響這～麼～大‼️

「買房子」無論自住或投資，
不同的物件種類(公寓、電梯大樓、豪宅)
買在不同的樓層(低樓層、高樓層、特殊層)
全都可能影響未來【房子價值＋增值潛力】

甚至對於「銀行估價」和「以後好不好脫手」
造成截然不同的結果！

千金難買早知道～ 趕快學起來有保佑！

今晚15分鐘小劇場，
我會完整讓你學會：
1、【自住的各種房子-買哪一樓最划算？】
2、【投資的各種物件-又該買在那一樓？】
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190702蘋果【靠房不靠兒】以房養老 滿足基本需求 獨寡老人最適宜

影片1→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190701/1588560/

影片2→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190702/38380359/search/滿足基本需求%20獨寡老人最適宜

把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老貸款」，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元；《蘋果新聞網》調查，有銀髮族以位在北市精華地段、屋齡30年以上的老屋申貸，最高月領10萬元，且屋主並非孤苦無依老人，而是在基本生活需求無虞、無須擔心子女經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

黃政嘉／台北報導......↓

目前全國有13家銀行承作以房養老貸款業務，核貸件數逾千件的，分別是合庫的1331件、土銀的1082件。土銀指出，迄今承辦額度最高的物件，總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元。
合庫承辦最高筆價的物件，市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，屋齡30年的華廈，屋主貸款6成、共3200萬元，申貸26年，月付金4萬元。

《以房養老是什麼》

「以房養老」又稱「逆向抵押貸款」，由擁有房子的老人，將居住的房子拿去向銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有一筆資金照顧生活。

最早由內政部於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的近貧老人，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久喊停。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是作公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。

莊琇媛說，因《民法》抵押權有最長30年限制，所以銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，各銀行規定略有不同。

商業型以房養老，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有。

《最高貸市價7成》

金管會統計，目前核貸件數含金額最多的前3名銀行，依序為合庫的1331件、79.26億元，土銀的1082件、52.63億，與華南銀的620件、28.39億。3家核貸金額達160.28億，在全部13家申辦銀行中，占比達8成7。

土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、「利息採全數掛帳」，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。

土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併一筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8千萬元的公寓物件，可能原因是地段很好，一樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。

土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價七成，其他區域者為六成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部份需扣除土地增值稅，建物部分需考量折舊。

《為生活品質而辦》

合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，該屋主是在基本生活需求無虞，但無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

林文理解釋，該筆擔保品總值5300萬元的物件，土地價值4936萬，扣掉土地增值稅1717萬，放款率以9成計，約2897萬，另加上折舊後的建物估值約419萬，放款率以8成計約335萬，兩者合計，即約貸款額度的3200萬元。

林文理表示，合庫開辦以房養老貸款業務至今，全國累計有1369件申請，平均每戶貸款額度為595萬，平均每月月付金達2.7萬元。其中，雙北市各約有300多件，佔全國47%，其中不乏北市精華區，如大安、信義、中正區的大樓物件。

《子女反對貸不成》

林文理說，申辦人多分2種，1種為滿足晚年生活基本需求，需有每月固定金生活養老，過有尊嚴生活，另1種為基本生活無虞下，想提升生活品質，包括有旅遊娛樂、朋友聚會、打高爾夫運動，發紅包給孫子等需求。「這2種需求皆不少，但滿足生活基本的需求比例還是較多些」，而僅有少數作投資用。

林文理表示，申請以房養老失敗的原因，一個是申辦人未跟子女溝通好，在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下，導致無法順利申請。另外是申請人因覺得每月支付金額，不如想像般高，故不想承辦。

《尊嚴活著的選項》

據金管會最新公布的「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示，以房養老最早由合庫於2015年11月開辦，到2016年3月的核貸案件僅125件，不過至2016年12月底，快速成長至1241件，近幾年也穩定成長，截至今年3月已累計3362件，13家銀行核貸金額共184億元。

推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示，以房養老需求還在慢慢成長，估計明年後，接受度就會較高，因1951年至1966年出生的嬰兒潮，現陸續已為約55至65歲的老人，和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同，嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來，且孩子少，加上年金改革因素，這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。

薛承泰說，以房養老適合僅有一個房子，存款不多，又不想將房子留給子女的老人申辦，「當子女靠不住，政府又不可信任時，這是活著有尊嚴的選項。」

《無力償還不考慮》

儘管政府利益良善，但民眾接受度不高，《蘋果》隨機詢問路人，王先生認為貸款繳那麼久，之後還要把房收回去，「我覺得有點不太ok」至於以後會不會以房養老，「退休後才能決定」。曾從事過銀行業的邱小姐覺得有風險，因為銀行會額外收利息或費用，而且若是繳不到30年就離世了，「房子歸誰？」

今年58歲的竺先生，任職保全業，住新北市樹林區，目前居住在市值約600萬元的老公寓，對以房養老看法，他表示「絕不考慮」，因顧及老婆與2個大學畢業剛出社會的孩子，房子留著對家人較有保障。如果是單身退休族，每月勞退1萬多，加上以房養老每月如拿1.6萬，他覺得這是「可過得很舒服的金額」，只是貸款到期，若無力償還貸款，該何去何從是一大問題。

房產專家Sway直言，「以房養老並不划算」，因房子會折舊，銀行估的價格，也會比起當初買房還要縮水，「有能力買房、又有退休金的人，通常都不需再把房子抵押貸款」，真正需要的，可能是真的很窮的人，所以申辦人數向來不多。

美商ERA不動產資深經理陳泰源說，申貸以房養老，須評估每月金額夠不夠生活開銷，以貸30年、600萬計算，每月可領1.6萬元，「其實只夠溫飽，不夠出國旅遊。」但即便無力償還貸款，銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息，仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人，就這點來看是划算的。陳泰源表示，以房養老是一個好的政策，個性如果守不住財、子女不孝順，或是孤獨老人，建議以房養老。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190702-1httpstw.html

好時價(House+)最新公布第四季更新資料模型，歡迎大家查詢最新房價變動！本季另外新增嘉義市提供查詢！

屆滿週年，明年1月實施會員制將免費提供更多加值服務！

好時價(HOUSE+)平台自104年12月10日正式啟用，截至105年12月15日，好時價(HOUSE+)平台查詢數量共計135,375筆，每日皆有穩定流量使用平台查詢房價，八縣市查詢比率分別是台北市35%、新北市34%、桃園市9%、新竹縣市2%、台中市9%、台南市4%、高雄市8%、基隆市0.1%。

好時價（House+）啟用時，涵蓋地區範圍僅有六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)，陸續經團隊努力研發模型，於今年一月新增新竹縣市，九月新增基隆市範圍，此次更增加嘉義市範圍，可查詢地區已擴充到九個縣市。除台南市於今年六月已新增透天類型，其餘各縣市查詢類型仍以不含一樓之公寓、大樓住宅為主。未來將持續增加可查詢縣市及類型，以回應更多民眾之需求。

本平台每三個月定期更新模型參數，以反映近期房價波動，於105年3月首度更新後，本次為第四次更新季度。目前全部九縣市模型平均誤差為13.08%；命中率誤差10%範圍內平均達到52%水準，誤差20%範圍內平均達到81%水準。

各縣市模型平均誤差分別為基隆市17.30%、台北市11.55%、新北市11.05%、桃園市13.42%、新竹縣市13.55%、台中市14.55%、台南市16.95%、高雄市12.78%、嘉義市15.96%。另一方面，各縣市房價自動估價的覆蓋率指標，基隆市覆蓋率已達97.52%、台北市達99.50%、新北市達94.28%、桃園市達97.78%、新竹縣市達86.94%、台中市達85.85%、嘉義市達99.5%、台南市達97.47%、高雄市達84.82%。

好時價近期已推出「好時價」APP，大家可以隨時透過APP方便查詢，歡迎大家下載使用。

好時價為感謝使用者長期的支持與肯定，將於2017年1月15日改為會員制度，民眾可以使用Facebook帳號免費註冊，或以個人email帳號免費註冊好時價網站。凡註冊為好時價會員，即可獲得更多元豐富的房價資訊。未來好時價（House+）將持續改進並研發有利民眾參考之房價相關訊息，提供更多服務給民眾，希望民眾及相關業者繼續使用，並將意見回饋給平台。

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130503TVBS美河市翻版 市府出地都更虧18億
影片網址→http://youtu.be/1Ftp8LX_uj4

感謝記者 陳乃瑜 的採訪，說到都更市府虧錢，其實是要看從何角度看，從市議員王鴻薇的角度，原本釋出那麼多土地，後來換回這麼少的土地，當然虧大嚕！

可是從價值來看，假使一棟4層樓公寓，共4戶，每戶土地持分都10坪，最後換回的土地、建物坪數也會不同唷！因為一樓可能有店面效應，價值當然高過二樓以上的住戶，因此一樓分得比較多，也是理所當然的事情。

總之，看用什麼角度看嚕！

以下為新聞報導......↓

記者:陳乃瑜 攝影:林亞男 台北報導

去年底台北市政府和建商聯合開發的「美河市」建案，才被監察院糾正，權益分配不符比例，讓市府損失超過100億，這可能不是個案，有議員發現市府出了76%的土地，參與都更，結果只分回一半不到，價差超過18億，議員質疑，這麼虧的都更條件，市府怎麼會同意。

TVBS記者陳乃瑜：「市府出地和建商合作的這個建案，就位在捷運站的正旁邊，不過有議員質疑，市府分回的樓地板面積，不符比例，還倒虧18億。」

屋齡才4、5年的物件，近捷運站還有運動中心，房市上相當搶手，房仲開價每坪140萬，不過當初台北市府出了76%的土地，參與都更，最後只分回37.7%，一半都還不到。

北市議員王鴻薇：「公務員的心態就是，反正這不是我家的地，如果你今天去參與都更，是你們家的地，你是地主的話，你會同意這種條件嗎？你會讓建商吃成這個樣子嗎？」

議員質疑，市府放任建商低估市府財產，如果依比例計算，短少的樓地板面積，價值18億，難道是慷市民之慨當冤大頭？

財政局長邱大展：「確實有時候可能是比較吃虧的，鑑價師是由建商去選的。」

市府解釋，都更必須經過審議委員會評估鑑價合理性，再加上分回的比例是以更新後的價值計算，而不是面積比例，市府認為分回的部分店面，價值比較高。

房仲業者陳泰源：「二樓以上你是住家，跟一樓你是店面，理所當然價值應該不同，落差可能是以好幾倍來計算。」

建商廣告：「最美的水岸住宅。」

之前市府和建商聯合開發的建案，被監委糾正，讓北府損失超過百億，官員也被彈劾，當時市府承諾未來會更慎重處理，如今市府參與都更，再度將估價權，全權交給建商，這樣的「慎重」處理，恐怕讓市民難以認同。

新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=miffy011820130503183634

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/62541513