【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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【法律一分鐘】｢俄羅斯轉盤」與「德州槍戰」

作者:蘇姵蓁律師

合資公司可透過股份或出資額之持有、策略聯盟或合夥等契約安排或混和以上兩種方式，例如以閉鎖性公司搭配股東協議契約等方式安排組織架構。當股東利益不一致時則可能使表決機制失靈，又因股份缺乏流通性而無法透過轉讓加以解決，因而產生合資公司之僵局（dead-lock）。

在各種僵局解決之協議或條款中，較特殊者屬｢俄羅斯轉盤（Russian roulette）」及「德州槍戰（Texas shoot-out）」，此二者均為強制買賣協議下之條款。前者即公司一方股東向他方提出出售股份之要約，被要約人得選擇接受要約，使要約人退出公司；反之若不願接受要約，則被要約人須以原要約之內容出售其自身持股予要約人。而所謂「德州槍戰」則係指一方股東提出購買他方股份之要約，被要約人得選擇接受要約出售其持股，或以更高價格收購要約人之持股，亦得約定以「密封競標」之方式進行由雙方各自出價，而出價較低者應將其持股出售予他方。

（本文之內容不代表本所之立場或法律意見）

鄭中基及機動電視台粉絲見面會（優先堅粉報名）

【活動詳情】
日期及時間：2021年9月17日（星期五）晚上 8時正
地點：海洋公園怡慶坊
票價：費用全免（優先堅粉優惠）

【報名表格】
網上報名表格於2021年9月3日（星期五）中午12時正發布。連結可在鄭中基Facebook專頁以及機動娛樂Facebook專頁公布。

【報名程序】
1. 填妥網上表格。
2.所有報名者必須填寫正確全名（於身分證上的中文或英文姓名）以及正確的電話號碼以作聯絡。
3.每人最多只可報名兩位，重覆報名之人士只會計算一位。
4.報名者需正確回答表格中的粉絲專享問題才算報名成功。
5. 工作人員將於五個工作天內以whatsapp通知成功報名者，並於活動舉行前一日以同樣方式傳送電子門票。

【注意事項】
1.門票有限，先到先得。表格將於報名人數滿額後關閉。
2.成功報名之人士不可轉讓及出售門票，一但發現將被取消參與資格。
3.我們將以填寫的電話作記認，如有相同電話之報名將不獲處理。
4.若有任何爭議，機動娛樂有限公司保留一切最終決定權。
5. 如有查詢：電郵至info@runningteamltd.com

🖥國昌調查局 KC Investigation ep.2
「誰控制了你手中的遙控器？新的媒體巨獸隱然成形」

你可曾試想如果你所收看的電視頻道，正一步步遭受大財團宰制，由一雙看不到的手控制著你可以收看的節目？

這不是電影情節，而是正在發生的事。

目前我國約有500萬戶的有線電視系統訂戶，前四大有線電視系統業者分別為：中嘉、凱擘、台灣寬頻（TBC）及台灣固網。

本集國昌調查局的主角，即是目前訂戶約67萬戶，市占率13%的TBC有線電視系統。

TBC原為澳洲麥格理集團所有，2013年，麥格理集團在未獲得NCC事先許可的情況下，逕自在新加坡交易所以信託基金的形式上市；同時，透過信託方式，將信託基金經營權交由APTT管理公司。

令人遺憾的是，當時NCC並未善盡把關職責，於完成交易後放水通過，也埋下日後的禍端。

2017年，呂芳銘與郭台銘，從麥格理集團手中，取得APTT管理公司100%的股權，藉以控制TBC。2019年郭台銘將所持有的20%股權轉讓給呂芳銘，呂芳銘又在2020年宣布，將65%的股權出售給大豐有線電視系統的戴永輝。

在這一連串複雜的股權交易過程中，卻存在著NCC始終沒有認真監理的違法。

⛔呂芳銘的虛偽陳述與資金來源

經國昌調查局調查後發現，2017年呂芳銘入主TBC的股權交易案，事實上背後另有其他的投資人。當年，呂芳銘向NCC保證「無為他人代持股份」，「亦無其他人資金」，根本係虛偽不實。

因為，呂芳銘的資金來源，一部分係來自凱擘集團的蔡明忠，而蔡明忠對於TBC集團事實上有參與投資，也參與TBC集團之人事任免與營運決定。

⛔這件事為何重要？

目前，由蔡明忠所控制「凱擘集團」與「台固媒體集團」之總訂戶數，佔全國總訂戶數已達31.23%；再加上蔡明忠對TBC集團之投資與所掌握之控制影響力，不僅使其取得近乎壟斷市場規模之優勢地位，更已違反《有線廣播電視法》第24條第1項「不得逾全國總訂戶數三分之一」之規定。

如此嚴重違法的行為，嚴重傷害的，不僅是有線電視系統的市場秩序，更是一般視聽大眾的權益。

媒體市場不該淪為資本大亨們的金錢遊戲，NCC應善盡職責，追究違法責任，以捍衛全體視聽大眾及消費者權益。

《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
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「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
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影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com

在17年的12月21日，長江産權交易所發布了觀致汽車有限公司25%股權轉讓項目成交公告，最終成交的價格爲16.25億元，奇瑞將其擁有的觀致50%股權一半賣給了寶能，隨後觀致的外方公司QUANTUM（2007）宣布他手中持有的50%股份也將有26%出售給寶能。觀致是2007年奇瑞花費很多心血打造的高端品牌，但是在它成立的第10個年頭，奇瑞的觀致變成寶能的觀致。