200604台視 疫情燒 房市跌 趁機進場或成最大贏家？
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推開房門，房仲業者仔細介紹屋況，房間內還有已經裝潢好的木造家具，這裡是被稱做是新北市蛋白區的汐止，19年前納莉颱風帶來的淹水惡夢，曾讓這裡一坪10萬都不到，如今周邊的新建案，動輒就要40萬元，因為鄰近南港內湖，港湖的房價更是上看百萬元，讓汐止成為低價入手的好選擇。

記者 李志華 張倫昌 採訪報導……↓

不動產企研室經理/徐佳馨：「以預算的思考，我們叫做港湖汐、汐港湖生活圈，就是汐止內湖跟南港，以現在來說因為南港跟內湖房價是相對比較高，如果說預算可行當然南港跟內湖會是一個相對比較好的選擇，當然預算比較有限可能就要屈就於新北門牌。」

不過近期武漢肺炎影響全台，民眾避免群聚感染，減少出門機會，連帶出外看房的人數也變少，到底房市交易的情況又是如何？

房仲業者估計，今年受到疫情的影，看屋人潮減少一成五到兩成，反倒篩選了買屋意願不高的民眾，換句話說，出來看屋的人就是有剛性需求買屋的民眾。加上央行三月底宣布房貸降息一碼，也讓房市的交易量增加。

不動產企研室經理/徐佳馨：「其實如果是說以自用買方的話，我們認為現在是一個入市的時機，第一來說就是武漢肺炎它確實是可以當做是一個議價的籌碼，另外來說，現在的利率是比較低的。」

數字會說話，以內政部營建署統計的資料來看，全台灣今年第一季的房屋交易量，相較去年同期還上漲8個百分點，桃園市還增加28％，台北市則是上漲16％，六都的第三名台中也上漲12％。

不動產企研室經理/徐佳馨：「很多銀行在成數的放比還蠻好的，所以對於自用客戶來說，他自備款的壓力沒那麼大，那當然現在看起來房價也不會有一些所謂的大漲的空間，所以可以去做一些入市的規劃。」

回顧2003年SARS期間，房市出現恐慌性的賣壓，還造成房價狂跌，成交價硬生生的降低三成還沒人要，專家說17年前在天母的新建案，每坪開價65萬，實際成交價40～45萬就能入手，危機入市成為撿便宜的好時機，同樣是重大疫情影響，房市怎麼觀察？

不動產資深經理/陳泰源 表示：「因為大家很多人都會複製過去SARS那時候的經驗，但是SARS的經驗跟這次武漢肺炎的經驗還是有兩點不太一樣，第一點是當時的房貸利率其實是相對比較高的，大概是2～3％，所以說持有的人、賣方他的壓力會比較大一些，但是現在的房貸利率已經低到不能再低了，所以對於很多屋主而言不願意賠本賣，他的養成的成本負擔比較輕。」

房貸利率低，降低賣方的繳息壓力，導致武漢肺炎肆虐期間房價不易鬆動，除此之外，學者認為跟政府鼓勵台商回流以及大陸疫情嚴峻，讓許多業者回台有關。

根據經濟部統計，截至到四月底已經有433家台商回流，投資金額有9627億元，除了有台商回台設廠與居住需求支撐，另外建築成本相較去年也上漲20％，土地取得成本更增加30％。

不動產估價師全聯會第四號公報指出，新北市21樓以下的大樓，每坪建築成本在12萬元左右，再加上土地取得、營運管理、廣告費用等成本，大樓新建案每坪總成本恐怕就要20萬元左右，如今房價沒有受到疫情的影響撼動，加上低利房貸、建築土地成本、海外熱錢回流三大力道支撐，那現在有買屋需求的民眾能夠入手嗎？

不動產資深經理/陳泰源 表示：「只要不是太短期炒作就可以，就是自住、自用，買方入市，買一個相對總價低的，不要是短期出入、長期自用，這個時候是進場撿便宜挑好物件的一個好時機。」

房仲業者認為，現在房市已經到了盤整行情，簡單來說，就是賣方讓利空間不大，雖然削減投資空間，反倒適合自住客進場，至於要保值抗跌，應該要注意什麼？

不動產資深經理/陳泰源 表示：「現在大家都逐捷運而居，你基本上只要挑生活機能相對成熟的地方還是可以進場的。」

買蛋黃區的周邊區域來換取比較便宜的房價，不過目前就算是中古屋，三房兩廳的物件動輒也要千萬，房地合一稅實施後，部分賣方為了要保證獲利，另一方面如果在持有第一年內賣出要繳交高達45％的稅金，因此墊高售價，如此一來，雖然政府稅收增加，反倒買屋的人沒有受益，成了房價上漲的受害者。

雖然推出房地合一稅成功意志炒房，但是中古屋房價似乎沒有降價多少？反而讓政府的稅收意外暴增，學者認為要改善這樣的情況，社會住宅是關鍵。要降低房價，實施居住正義，學者呼籲政府應該廣設社會住宅，以便宜的價格出租，讓區域房價有效降低，才不用讓民眾期待，疫情可能帶來的恐慌性降價。

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1200萬預算 在台北想買新房 怎麼選
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1200萬，如果要在台北市購買新房子，其實也不是沒有。有不少新建案就是瞄準想要住在台北、好學區、捷運站旁的買家。只是這類房子未必會如你心願，能建立一個圓滿的家庭。因為這類型的建案通常很小，嚴格說起來和套房沒有甚麼差異，有些甚至連基本的廚房都沒有。當然單身一人住在這邊沒有問題，只是結婚生小孩以後，空間大小和家人隱私就會成為問題。

因此這類型的建案，自然也有其目標客群。
1.單身或小夫妻。
2.小三包養房。
3.買學區設戶籍。

若能接受房子小，我覺得這類建案也沒啥問題。只不過買房子畢竟是長期的財務規劃，若你能接受三五年後，可能就得要轉手賣房子，我覺得沒啥問題。只是若你有所經驗，就會知道這種台北小套房，若想要轉手，怕是也沒有那麼容易。

其實1200萬的預算，在台北市想買房子，確實有其困難，不過並不是沒有，只是條件通常會較為苛刻。

若你堅持想買在市中心，如大安、中正，怕是只能買在麟光、廈門街、牯嶺街、同安街，且屋齡已經將近50年，且可能還得爬上四五樓的公寓。或許現在問題不大，但將來可能會有更多問題顯現。

退而求其次，若你能接受中山、松山、信義，選擇自然能更多。若再退而其次，大同、萬華的選擇更多，只是未必能接受生活環境。若選擇不住在台北市中心，選擇內湖、南港、士林、文山、北投，那選擇更多，而且屋況更新更好更大。

真的只是取捨而已。說句不客氣的話，若你今天有五千萬的台北市買房預算，你還是會遇到相同的問題，只是問題規模格局大小的差異罷了。

雖說地點和大小都會考慮，但每個價位都有各自的難處。

1200萬的時候，屋齡、格局、通風、採光是問題。

2000萬的時候，煩惱沒有大書櫃。

4000萬的時候，煩惱廚房中島和糞管格局。

6000萬的時候，在乎安靜與否

即便預算高達五億，也還是會在乎隱私、日照、樓高等等不同因素。所以說，各種價位真的只是取捨問題罷了。

住在北投關渡次分區的民眾都可以深刻感受到，立德路、立功路、大度路和中央北路的塞車狀況是日益嚴重，隨著新建案的陸續開發，未來還會有許多企業總部進駐，帶動地方發展的同時，我們必須盡快想出辦法解決這個區域內，聯外道路過度仰賴大度路和中央北路之情形，特別是上下班的尖峰時間，車輛回堵的問題已經刻不容緩，不能讓這裡變成下一個內湖科技園區。


所以我在今年5月27日時有特別要求市長對「#關渡次分區交通改善方案」作專案報告，總質詢時也再一次向市長提出，因為在地居民和上班族出入道路就是以立德路連接大度路為主，造成立德路和大度路口壅塞和車禍頻傳，之所以會都擠往大度路這個方向走的最大原因，就是 #因為立德路底無法貫通， #造成車流無法分流至大業路。


市府原先的方案是將立德路直接以20公尺寬的道路，打通連接到大業路527巷，但因為路徑較長，總工程經費約需12.6億元，在市府的評估中被認為優先性及必要性不高，所以暫緩。


然而現況關渡次分區內以及大度路/立德路口的交通負擔，確實已經過重，等到未來其他新大樓完工啟用，引進更多人口時，再來啟動相關開闢計畫就太慢了。所以當時我提出要求這段立德路開通的開闢計畫，市長必須請 #交通局重新評估，編列預算並規劃出開闢的期程，回應當地民眾的殷殷期盼。


所幸終於在這個會期傳出了好消息，感謝交通局有聽到民眾的聲音，願意重新評估規劃，也找出了經費更低，工期更短的可行方案，來解決這個困擾當地已久，沒有替代道路可用的現象。


👉交通局已經完成相關替代方案的規劃和評估，並且在9月6日向市長報告了兩個替代方案，目前做出決議要採取替代方案二——利用立德路底左邊，比較多國有地及市有地的地方，開闢10公尺寬320公尺長的道路，來銜接立德路和大業路527巷，跟原來方案最大的差別在於，原方案工期需2.5年，經費12.6億，這個替代方案二，工期只需2年，經費只需1億250萬元。


👉不但 #工期縮短了半年，因為不需要徵收太多私人土地，經費也 #減少了10億以上。接下來的程序就是辦理都市計畫變更事宜，等都市計畫委員會審議通過後，就可以辦理道路細部設計，一切順利的話最快在2023年，#立德路就可以開通銜接大業路527巷，關渡次分區也就可以擺脫塞車的噩夢了！


如果還有其他任何的問題，也都很希望大家可以跟我反映，我會盡我最大的努力去設法解決，努力讓士林北投更好，更加分！


在這裡也要特別感謝一德里最認真的 黃玉樹 （Yu-shu Huang）里長，為了關渡交通改善問題四處奔波溝通與尋找解決途徑，不顧風吹日曬的舉辦會勘，真的很令人感佩！

📣可以到我的youtube頻道看看其他質詢影片喔!
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