▊ 穎孟踏實服務．台北安心迎夢！第四會期問政報告
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春節假期咻地一下就結束了！大家是否有把握好天氣出遊走春呢？多虧大家齊心努力，落實防疫工作，我們臺灣人又平安地度過了一年，成為全球少數能夠活動、聚會的正常國家，能夠享受著假期與團聚的快樂。
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大家的平安、快樂，不只是防疫人員努力的目標，也是穎孟努力的目標。在開工的第二天，穎孟也要向大家報告過去半年的問政服務成果。在第四會期，穎孟不只會勘、協調多處公設改善，更持續監督三貓計畫、南環線工程與景美溪自行車道。穎孟希望，在新的一年，與大家繼續努力，一同打造更好的臺北、更好的大安文山！
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#市政質詢

▉ 持續把關雙城論壇
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2020年台北市持續舉辦雙城論壇，儘管台灣善意以待，但中國矮化台灣、統戰台灣的企圖卻從未止歇。柯市長對此卻毫無應對。雖然柯市長曾多次表示會採取對等尊嚴進行交流，但穎孟在施政報告質詢時，詢問柯市長是否支持九二共識，柯市長卻表示不知道九二共識定義是什麼，也沒有在施政報告中具體說明對等尊嚴交流的方式；在總質詢時，詢問柯文哲市長何謂一中原則？市長先是表示不知道，又說為什麼要這麼在意？你揮過來，我揮過去就好了。
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面對中國官媒藉雙城論壇吃臺灣防疫豆腐，柯市長也說不要太在意媒體寫的話。臺北市十二行政區都與上海簽備忘錄，中國卻藉此深入鄰里進行統戰。穎孟指出，雙城論壇交流是否確實讓台北得益，有許多值得商榷之處。而2020年視訊雙城論壇的費用，更是與2016年實體活動差不多！穎孟認為，雙城論壇在政治上、國際戰略上、在經貿文化民生上都有問題，同樣是雙城論壇，曾舉辦兩次的臺北巴黎雙城論壇更有實質效益，卻在林洲民局長離任後停辦。
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穎孟要求，市府應建立雙城論壇檢核標準、向比臺灣進步的城市學習、續辦臺北巴黎雙城論壇、評估世界城市論壇。市長除表示將研究與巴黎的進一步合作外，也允諾這四項要求。
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▉檢視無現金支付規劃
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臺北市預計在2025年達成無現金支付預計普及率90%的目標。穎孟認為，面對高齡社會，長者是否能夠適應無現金支付是個問題，需要檢視普及率目標是否過高：推動學雜費無現金支付，是否反而會令無法使用無現金支付的弱勢及隔代教養家庭受到歧視，需要關注；最後，穎孟也要求市府整合支付平台，使其更便民好用。
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▉推動都市計畫融入性別主流化
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在本會期的工務部門質詢中，穎孟指出都發局最新的108年性別平等設施成果報告中，社會住宅相關設施提及跟性別平等無關的空中跑道、屋頂農園，顯示都發局尚未將性別平等概念落實在都市計畫中。
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因此，穎孟建議都發局長應對不同性別的需求加以研究，重新規劃性別主流化的落實方案，編列實驗性或常設性的創新預算，和性別平等建築設計師共同規劃性平都市設計概念。穎孟也提出幾個國外的性別主流化都市規劃嘗試，尤其著重女性安全的夜間照明、安全廁所等，供都發局參考。
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#安心出行
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▉持續推動增設智慧公車站牌，搭公車不再枯等。
– 天恩宮、興隆公園、警專、興隆辛亥路口、景明街口、興隆國小、興隆山莊、海巡署、政大和墅社區等多處完成設置。
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▉增設停車格、停車場。
– 成功爭取辛亥生態公園周邊、木柵市場周邊增設停車格或停車場。
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▉推動設置友善視障有聲號誌。
– 成功爭取政大校門週邊設置。
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▉監督 YouBike 2.0
– 針對 YouBike 2.0 無法銜接 1.0 造成亂象，穎孟要求縮短轉換期、加強轉換期間宣導。同時也與交通委員會同仁，一同要求市府改善權利金契約。
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#安心社區
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▉推動電線、電箱、電桿清整，改善環境景觀
– 成功爭取萬寧國宅公車站、辛亥路四段101巷、景美街、木柵路二段161巷改善。
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▉改善夜間照明，讓大家夜歸也能安心。
– 羅斯福路五段97巷夜間照明不足，與萬盛里徐里長一同協調會勘改善。
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▉推動兒童街道遊戲。
– 大安區部份地區缺乏公園，穎孟協助民間於臥龍里、敦安里等地舉辦兒童街道遊戲，讓孩童就近享受暢快童趣。
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▉推動親子廁所設置。
– 台北市68座公園中有有28座沒有廁所，穎孟持續督促公園處檢討改善，並獲公園處承諾將景美運動公園納入優先施作公園。
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▉推動改善警察住宿問題。
– 台北市有800多位警察有住宿需求，卻僅有285戶警察宿舍，有高達65.4%的警察僅能自力租屋，對於外縣市調入的年輕警力帶來負擔。穎孟在質詢時要求市警局注意此問題，並協助解決，獲陳嘉昌局長允諾研議改善。
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▉推動友善人車環境。
– 部份區域商家卸貨需求大，標線型人行道淪為停車場，穎孟要求交通局確認違停熱點，並評估可行地區加設實體阻隔。
– 許多文山區公寓沒有停車場，長輩不得不在紅線上下車而被檢舉，穎孟要求交通局納入黃線評估。
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▉協助改善破損公設。
– 萬利街30巷旁綠地泥沙沖刷造成人行道泥濘，穎孟會勘協調改善，並檢查颱風過後樹木健康，避免樹倒危險。
– 捷運萬芳社區站人行道破損，協調相關單位修繕。
– 興德路傳統市場道路不平整，民眾憂慮長輩購物安全，穎孟會勘協調整平。
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#休閒迎夢
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▉振興貓空觀光
– 持續監督市府 #三貓計畫 及貓空纜車虧損問題。
– 要求市府三貓計畫做好網路、平面整合行銷宣傳、觀光巴士導覽以及串連當地茶農。
– 木柵嘻哈音樂興盛，如 MC Hotdog 、MJ116 等都出身木柵，穎孟要求市府推廣觀光時，也結合在地音樂文化進行行銷。
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▉爭取景美溪沿岸河濱自行車道
– 柯市府「十年自行車網計畫」惟有木柵景美溪岸段是沿著木柵路設置，恐造成車種混雜，也錯失水岸景緻。
– 穎孟爭取該段自行車道延河濱設置，安全分流，景緻更好！
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#交通迎夢
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▉監督捷運南環線
– 捷運南環線施工在即，穎孟持續監督施工交通維管計畫，降低交通衝擊。
– 臺北捷運發達，卻欠缺特色站點。穎孟爭取南環線站體藝術化，結合在地脈絡，打造臺北記憶節點。
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過去一年，承蒙大家的支持與鼓勵，讓穎孟能為大家完成這麼多的工作。新的一年，也希望大家繼續給予穎孟指教，一起讓台北、讓大安文山變得更好！
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問政快報電子檔： https://reurl.cc/WEDMqk
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#大安 #文山 #林穎孟
陳情與免費法律諮詢請洽 https://forms.gle/pG7YjamwHcN1735d7

【丁權司法覆核案】上訴庭判詞大點評

今日高等法院上訴庭推翻原訟法庭嘅判決，認為政府賣地同為原居民換地起丁屋同樣合憲【註一】。換句話說，丁屋政策又「打回原形」，"business as usual"，令唔少香港市民都幾詫異。喺研究判詞後，本研為大家點評上訴庭嘅判詞嘅幾個大疑點。

▍仍舊未處理歧視女性及非原居民嘅老問題
今次嘅判決依然冇正面處理到歧視女性同非原居民嘅老問題，而基本法同《香港人權法案條例》亦有保障香港人免受歧視。丁屋政策對於香港人嘅歧視係咪必要，以致是否正當(justified)，及合乎比例(proportional)，上訴庭係無處理到嘅。

若然案件上訴至終審法院，相信呢點會是焦點之一。上訴庭三位法官認為，只要狹義睇基本法第40條（而唔睇其他條文），討論究竟「合法傳統權益」包唔包丁屋政策已經足夠。

▍合法性：基本法草委無諗過丁屋政策會畀人JR？
關於丁屋政策嘅合法性（legality)，判詞第92段講到上訴庭認為，換地 (land exchange) 同私人協約批地 (private treaty grant)呢兩種丁屋批地方式，喺1990年頒佈基本法時係被香港法律認可嘅(recognized as lawful)。正因為如此，上訴庭認為草委都應該無預過丁屋作為「合法」權益會被挑戰(the drafters did not intend to leave open the question of lawfulness to be determined by the courts)。

但現時根本無文件顯示，當年草委一致認為丁屋係傳統權益（如果是的話，為何不乾脆將「丁屋」寫入條文？），到底上訴庭點樣肯定當年嘅草委一致認為丁屋係傳統權益？值得商榷。

▍傳統權益：變咗質嘅丁屋仲係咪傳統？？
就定義何謂傳統權益（tradition)而言，判詞第91段上訴庭法官認為傳統係會經歷演變(human experience shows that traditional rights and interests might evolve…)，重點係演變過程中要保留咗當中嘅「重要元素」（without losing its essential feature)，先能夠被稱爲「傳統」。

咁今日嘅丁屋政策，係咪仲保留到一百多年前嘅「重要元素」？唔好計佢哋嘅建築形態變成點（西班牙別墅、北歐簡約「豪宅」....)，淨係睇歷來至少近四分一嘅丁屋已經變成疑似套丁屋苑【註二】，大量丁屋一起好就當一手樓盤販售，已經好清楚丁屋已經被濫用，當年原居民起屋「自住」嘅「重要元素」已經消失得七七八八。上訴庭似乎無考慮到丁屋政策現實嘅運行情況。

▍Justice delayed is justice denied
另一個令人比較詫異嘅判詞（判詞第132段），就係上訴庭接納咗政府同鄉議局一方嘅講法，認為司法覆核申請人喺丁屋政策實行後近50年、《香港人權法案條例》生效近30年之際，先提出司法覆核，係屬於超乎想像嘅嚴重"delay" (a phenomenal delay)。

而丁屋政策因呢個"delay"實行多年，如果突然遭到挑戰，好多人嘅利益將會受到損害(the prejudice caused to them (villagers) would on any view huge)，例如可享用丁屋政策嘅原居民、以致政府嘅「良好管治」（！！）(good administration)都會受到影響，即係代表法官認為現在嘅丁屋政策係「行之有效」嘅。

由此可見，上訴庭採納政府及鄉議局嘅睇法，而完全冇理會新界現實上發生緊乜事，而香港人因丁屋政策遭到濫用而受到嘅傷害（損害法治、浪費土地等等），上訴庭一樣係無考慮嘅。

丁屋政策與人權法中歧視呢個潛在嘅憲法矛盾，其實早喺30年前已經有所討論，翻查英國解密檔案【註三】，90年代初時任港督衛奕信將呢個潛在嘅憲法矛盾盡量避而不談，因為未有一個權威嘅法律解釋（no authoritative interpretation yet），話需要等待日後法庭審判。但到了今日，正值處理呢個矛盾嘅當下，上訴庭竟將當日嘅推諉成為合憲嘅理據。

▍司法覆核的資格論：非原居民 have no stake？
最後最令人詫異嘅係，法庭指上訴人'no stake'。判詞第134段更提及司法覆核嘅申請人並唔係原居民，佢地冇意圖(intention)亦冇受到丁屋政策嘅優惠同利益，因此唔夠資格（no sufficient standing)對丁屋政策進行司法覆核。

原本丁屋政策不止關於原居民利益同資格，更涉及整個新界各種規劃、管治及法律問題。當判決認為換地及私人協約方式批地合憲時，會令到本來900多公頃可以拎出嚟發展嘅閒置丁地冇咗，當中更有塊成32頃嘅地係鄰近新市鎮係可直接作公共房屋供應【註四】，呢啲土地運用絕對係關乎公眾同市民嘅利益。

可見，判詞忽視丁屋政策對日後新界土地規劃、潛在房屋供應嘅潛在影響，所以非原居民都應有權向丁屋政策提出質疑同挑戰。

▍場仗未打完：或再上終審
雖然今次上訴庭判決重新合理化丁屋政策嘅存在，但判詞理據十分具爭議性，明顯見到判決有偏頗政府及鄉議局，可能案件將判決上訴至終審法院，所以丁權司法覆核案還未能下定論，本研會為你繼續狙擊丁權最新現況。

#同你鬥長命
#鄉紳唔好咁開心住

【註一】明報：丁權案上訴庭裁政府鄉議局上訴得直　私人協約、換地建丁屋合憲 https://bit.ly/3i7AUgi

【註二】本土研究社 《新丁再現：新界套丁研究報告2020》報告全文 https://bit.ly/2TmftN0

【註三】本土研究社：震驚英國外交部的丁屋問題 http://bit.ly/3qtE5SH

【註四】本土研究社《隱藏選項：香港臨時使用及閒置官地研究》http://bit.ly/2pfJr6j

▍延伸閱讀

端傳媒 深度 2019年2月19日 黃肇鴻【香港丁權案關鍵：「傳統權益」論述從何而來 ？ 】 https://bit.ly/2Q5EhaB

【丁權司法覆核上訴前瞻】
https://www.facebook.com/localresearch/posts/3295688053860578/

【申請權 vs 建屋權】法官：政府能全權決定是否批准丁屋申請
https://bit.ly/2Dtd8eZ

明報 2020年1月1日 【丁屋政策爭議「留法院定奪」 英外交部批衛督不負責任】
https://bit.ly/35EGqls

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俗話說：慎終追遠、飲水思源！
神可以不拜，要拜可以去廟裡拜，但是祖先一定要拜！

✔神代表外人
✔祖先代表親人
拜神不拜祖先，由此可見：代表只重外人不重內人！

📍拜神和拜祖先哪個比較好?
當然是拜祖先比較好！
拜神祂不一定會幫助你，因為祂要幫有緣之人！
並非有拜神就會保佑！為什麼呢?
若是作奸犯科、殺人放火都拜神，神不會幫助他，神會幫助有積德的人。
拜祖先是最好的，祖先是沒有條件的會幫助你。
祖先就如同自己的父母親一樣，就算孩兒有困難或是壞事，父母親還是會想辦法救你！
所以拜祖先比拜神好！

🙋‍♀️什麼樣的情況在家需要安祖先？
✔有結婚
✔有生孩子
✔有自己的房子
半年之內在家中一定要安祖先，
祖先能夠庇佑家中健康、事業錢財的流動！
如果沒安祖先又會有什麼樣的狀況發生呢？
就算再會賺錢，錢財依然會留不住
神代表陽、代表事業
祖先代表陰、代表錢財且會影響女主人

🙇‍♀️家中若無祖先，每當五大節日，
女主人的健康脾氣就會特別差，錢會留不住，尤其會破財！
建議大家，只要符合
『結婚、有生孩子、有自己的房子』都要安祖先。

😨如果只安神不安祖先會有什麼現象?
只幫外人不幫內人，都在打江山給別人！
代表對外人都特別好，只教人家賺錢、幫人家賺錢、自己卻看不到錢！
就算賺再多的錢也會守不住。
祖先牌位一定要安，不能只安神不安祖先。
兩者皆安，稱為神主合供。
不安神安祖先可以嗎?可以的！

💡神主合供時，神不能小於祖先牌位，神代表男主人，祖先代表女主人！
神的高度要大於祖先牌位的高度。
一般客家人的祖先牌位跟閩南人的牌位不一樣！
客家人安祖先，幾乎牌位高度、體積、面積都高於神，那會有什麼現象呢?
代表客家女人都要當家要掌權，女人也會特別辛苦特別累。
所以當神主合供時，神像大要於祖先牌位，目的是不要讓家中的女人這麼辛苦。
女人只要會享福家中就會有錢！
女人若是勞碌家中就會沒有錢！
以前我的祖母她是客家人，她說的話是全家的聖旨，大家都要聽她的話。
以上安客家人的祖先牌位會造成這特別的現象！

哥哥有安，只要有人安祖先就行，其他人就不須安，這是不正確的！
閩南人有句話：一人一家代、公媽隨人拜
兄弟爬山各自努力!!
如同你有三個兒子，大兒子孝順、其他兩個可以不孝順嗎?
當然不行，全都要孝順！所以三個都要安祖先。
以為沒安祖先，祖先就不會來我家！
那就大錯特錯！
每個人一生下來都留著世世代代祖先的血緣，沒安祖先祂也會到你家坐，只是你沒位子讓他坐！

💰舉個真實例子：
在十年前有個李姓客戶，家中有五兄弟，各自有各自的事業！
老大沒安祖先，其餘四個弟弟都有安祖先。四個弟弟都過得很好又買房買車買土地！
但是只有老大租了一間小房子住。跟子女關係也不是很好。
奇怪的事情來了！四個弟弟做的生意沒有哥哥大，但是過的都比大哥好！
以前我不懂時也沒安祖先，賺了很多錢都是一場空，等到我懂了時候，就安了祖先。後來就開始賺了很多錢！

安祖先要特別留意，有安祖先有保佑，沒安祖先會修理你！
但是又有人說，安祖先保佑的沒有，搗蛋的比較多！
事實上：真的是在冤枉祖先！！
為什麼安了祖先沒安沒事，安了更糟糕?
為什麼會有這樣的狀況呢?
責任不在祖先！
在於安的人身上！

⚠️安祖先方向不對、位置不對、擺設不對都會讓祖先修理你！
💢祖先先後面不可有廁所！
💢後面不能有廚房！
💢後面不能有樓梯間....等等
不能隨便安祖先，以為有安就好。這是不對的！

【祖先位置很重要嗎??】
如果你是租的房子，
自己也會不好意思請父母親來！
但是，如果你是自己買的房子，就會請父母親到家坐坐。就算你不請他，他也一定會來！
到家中後，往往我們都會留孝親房！有來時，可以給父母住！
沒來時可以當書房！但是如果父母親來了之後沒房間睡，那你要他睡哪?
客廳沙發?浴室?還是門口?
若是當場沒發飆，那父母親回去一定會劈哩啪啦跟左鄰右舍抱怨，說你不孝順、不肖子等等~
如同祖先一樣！祖先來了沒位子坐。那一定也會很不開心！
有人問：那祖先在哪裡？其實祖先一直跟在你身上！

💁‍♂️古書記載：
人有三魂七魄，三魂去投胎，七魄留人間。
那七魄是留在哪?
留在你的身上的血脈、骨灰、墓碑、墓地....等等
血緣代表著中國人崇尚的倫理孝道，重視慎終追遠的精神！
如同你們買了房子留了孝親房他不一定會住。
但是他來了就能開心住下！
祖先牌位也是一樣的道理~~
當你成家立業之後就務必在家中一定要安祖先的牌位！
但是切記！
安祖先時有祂該要有的格局、方向、擺設！
如果方向不對，那也沒用！
讓祖先坐了不舒服，他如何幫助你?也一樣會修理你！
所以很多人在不順遂時都會怪祖先沒幫忙，其實是你自己沒把他放好，甚至沒安！

🙅‍♂️有人又問：天主教基督教沒安祖先就沒事?
其實你錯了！天主教基督教他們安的比你好！
天主教、基督教是把祖先安在心裡，起床、睡覺、三餐前，都要禱告！
感謝上帝賜我吃賜我穿賜我借錢不用還！
一天禱告還有五次！
他們的上帝指的是『天、地、親、經、師』，包含神、父母
所以天主教基督教天天都把祂們放心裡拜五次！
我們拜祖先拿香拜拜是早晚一炷！也才兩次
甚至有人一次都沒拜！
那祖先不修理你才怪呢~~

🙅🏼有人問，老家有安！我家不用安祖先！
那是不對的！一人一家代、公媽隨人拜。以前有分家二字，現在沒有分家，因為現在賺錢也不會給兄弟花，也不會全部交給父母。
以前都是大家庭社會，現今社會的不同，都是以小家庭為主！
沒安祖先錢財賺再多也會留不住，另外會傷害女主人，會讓女主人脾氣、情緒、健康不好，是因為沒有安祖先牌位！
以後，我們每個人都會當別人的祖先，如果今天不安，以後你的孩子也會不懂安祖先了！以後老了都會被送到養老院，跟子女就會比較沒緣也比較沒感情！所以慎終追遠、飲水思源！你做個榜樣給子女看，也會有孝道的傳承！現在人，越來越現代化，也比較不重視親情。
何謂尊師重道??
叫做尊敬長輩、尊敬長上、尊敬父母，都是因為以前人都很守規矩。該安祖先就安祖先，現在大部分的人眼中沒長輩只有自己，也是因為沒安祖先的關係！

🙌何種狀況需要重新安祖先?
現在祖先牌位都是許多用玻璃盒子裝起來，比較安乾淨比較好保養。
但凡被蟲蛀、裡面東西寫錯、或是祖先牌子太大(比神大)，祖先金漆掉的嚴重、玻璃盒破損以上這些狀況都要重新安祖先！

中國文化的傳統習俗，『慎終追遠、飲水思源』，祖先都會追隨在自己的身邊庇佑我們的～

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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《十大麻雀館點做生意? 你要知》相信是香港歷史上最詳盡關於麻雀館點做生意的影片。 

第十: 香港麻雀館的歷史

第九: 麻雀館行業現況

第八: 麻雀館如何出牌?

第七: 麻雀館內設施

第六: 麻雀館規則

第五: 麻雀館員工如何分工?

第四: 麻雀館點賺錢?

第三: 麻雀館最大成本?

第二: 麻雀館如何防範老千?

第一: 麻雀館賺幾錢?

全文內容: 

(旺角卡門電影開端) 這樣的電影已過時了! 已是30年前了。我並不是鼓勵你去賭錢，不過真的希望能夠跟你一起揭開麻雀館這個神秘面紗。我走遍港九新界七間不同的麻雀館，與不同的負責人私底下了解過他們如何運作。今天就跟你分享一下《十大麻雀館如何經營? 你要知》

第十: 香港麻雀館的歷史

麻雀館每月從中抽取利潤(俗稱抽水)超過千萬，是真的! 但成本高到你不能相信，為了留住客人，什麼都會送，成本十分驚人。一旦計錯數，隨時會蝕本。但要記住，是麻雀館，並不是麻雀會! 麻雀會只是普通「會所牌照」，不能抽水，牌照並不值錢。麻雀館就不同了，並不是有錢就能夠買得到。要了解麻雀館，先跟你講解一下相關的歷史。


麻雀館的歷史一定要先提雞記，與他的始創人：麻雀業鼻祖—林坤。1933年他於廟街經營了雞記士多專門售賣零食，當時如果沒事幹，便會於門口擺放幾張麻雀枱供街坊打麻雀耍樂，每人每日收一毫子。怎料來打麻雀的街坊越來越多，麻雀生意越來越好，便索性關閉士多業務，而其他士多又效法，法例又沒有監管，從此越來越多的麻雀館相繼誕生。

後來由於太過盛行，1955年港英政府決定立法全面禁賭，頭號目標就是要打擊全港成行成市的麻雀館，令麻雀業瀕臨滅絕的危機。

人稱雞叔的林坤，就組織了一個「港九麻雀商會」跟政府理論，指出打麻雀乃中國國粹，亦是平民百姓的消遣娛樂，有錢人可以去賽馬，但窮人又可以到哪裡消閒呢?

他認為香港人打麻雀就如外國人玩啤牌一樣， 如果要禁麻雀，不如一併禁啤牌。 再者，啤牌可以安安靜靜於家中耍樂，但麻雀噪音比較大，容易影響鄰居，因此於麻雀館內有規範的情況下會更好。經過他一連四個月的游說，終於能夠說服港英政府，於1956年刊登憲報，宣佈麻雀業合法化。並以一副麻雀牌的總數144隻作上限，發出144個牌照。 油麻地雞記亦因此而成為香港第一間持牌麻雀館。

當時港英政府為免鼓吹賭博，牌照上英文名稱是以Mahjong School (麻雀學校)， 因此輸錢會被取笑為交學費。

第九: 麻雀館行業現況

麻雀館的現況? 以前麻雀用竹製造，因此麻雀館又名竹館。麻雀館一向予人感覺是江湖人物的生意—品流複雜，烏煙瘴氣，粗口橫飛，龍蛇混雜，打架霸地盤，刀光劍影，無法無天，動不動就拉去後巷拳打腳踢，沒有監管的九反之地。加上七八十年代，很多警匪/英雄/江湖電影中，麻雀館內的暴力情節為大眾洗腦，如果你未入過麻雀館的話，以上全部都可能是一個假像。

因此，2007年起業界就團結起來，全行通過不能夠再將麻雀館外借拍江湖片，免得形象再受損。

但老實說，形象已經負面便很難改善，令很多第二/三代皆不願意接手，再加上顧客群老化，最衰落的時候是2003年沙士一役令到很多間麻雀館倒閉。新牌又難以申請，舊的相繼倒閉，現在全港就只剩下大約六十間持牌的麻雀館。

沙士後鹹魚翻生，多謝 (1) 自由行，(2)新移民，(3)很多麻雀館都放棄廣東牌， 引入深圳牌的碰槓牌玩法，亦即全沖牌，俗稱「跑馬仔」以鬥快食糊為目標， 只可碰，不可上，不再浪費時間造牌及計番，除食糊能夠收錢外，開槓亦有錢收，以及 (4)自動麻雀機的盛行，縮短時間至每局三至五分鐘就完成，立刻付款。減少出千的機會。新玩法吸引了不少年青人以及大陸客，現在可以說是從返麻雀業界的黃金歲月。

第八: 黃金歲月? 麻雀館如何出牌? 現在的牌照正式稱為「麻將/天九牌照」，由民政事務總署發出。出牌條件包括:

. 不得於中午12時至午夜12時以外的時間營業

. 18歲以下人士不得內進

. 不能向客人提供任何貸款或賒帳

. 抽佣不能多於牌照列明的上限，一般是5%

. 持牌人必須親自經營管理，不能轉讓牌照等。

以上項目都比較容易執行，以下3項條件才是最難以執行：

(1) 你需要證明申請人是合適經營麻雀館；(2) 地區有確實的需要去開設多一間麻雀館(public demand)；以及(3)充分考慮區內人士可能會提出的反對。如果我家樓下突然開了一間麻雀館，我也一定會反對。

難怪行外人想申請麻將/天九牌照根本上是不可能。即使是行內人，也起碼要申請一年至一年半。期間還要納空租，所以麻雀館若非自己的物業是相當難申請的。

還有請你留意一下，中環/上環/西環/柴灣/小西灣/赤柱/ 將軍澳/九龍灣/青衣/東涌/沙田/上水等等地方，皆沒有麻雀館。 並非因為以上各區均沒有public demand，而是政府根本不願意通過申請。

第七: 麻雀館內有什麼設施呢？一進入門口，先見一見關公。記住營業期間要持續上香，避免得失意頭而導致輸錢。除了傳統祭品之外，最緊要擺放足夠的生薑，何解呢? 因為「夠薑」(夠膽)。 我錄這一條片都可以算是夠薑了。

茶水間，全場閉路電視，當然是以防有人出千，以防員工中飽私囊。牌例介紹， 若然不明白便可以問人解釋到你明白為止。牌種吊牌則顯示每張枱的注碼，當抽水後員工會拍一拍吊牌表示已經抽水。牆上面會有水兜，兜著已抽水的細額面鈔及銀幣；而水箱則用來裝金大額面鈔。

賽馬有分草地及泥地。而打麻雀亦一樣。舊式廣東牌用的是酸枝木檯面，因是啡色，故行內稱之為「泥地」。而新式的全沖牌(深圳牌)改用的電動麻雀枱，一般是綠色絨布檯面，故行內稱之為「草地」。 由於流轉量快及抽水量多，因此絕大部分都會選擇「草地」。

第六: 麻雀館規則

不要想得太複雜，比起廣東牌簡單得多。Really?! 我是麻雀門外漢，但我去了七間麻雀館打麻雀，一入去我就會選擇最細注碼的枱，通常100/200，與另外三個陌生人打牌，並說明我是初哥，會比較慢。他們都是很友善的，還會教我打牌。如果不夠4人呢? 沒關係，他們還有「檯面」，即是穿著制服的「戥腳」，方便幫人客湊夠4人開枱。

我雖然前後支付了一千多元的學費，但其實我都有食糊的。再加上其中幾間，一進去便給我利是，足足100元，對於我這個「運吉」的客人來說也算不錯。

牌例? 打法為大陸碰槓牌（即跑馬仔），以鬥快糊牌為目標。不用造牌或計番數，只準碰牌(例如三隻九萬)，不準上牌(例如一二三萬)。開槓即收錢 (例如4隻四萬)。以100/200為例，自摸明槓每位收100，自摸暗槓每位收200，打牌給對手槓，一人輸300，如槓後自摸或再槓就三家均需付款。出沖，一人輸200。自摸食糊每位收200，自摸之後再中獎馬，每位再收多200。何謂中獎馬呢? 意指你食糊後，會有一次機會，按你的位置要抽到以下的牌就可以贏雙倍錢。所有牌例要說也說不完，但基本上沒有什麼技巧可言。行內人會形容為八成靠運氣，兩成靠技巧。

試想想，我這個初哥，去了七間，也只是輸了一千多元。如果去澳門絕對不只這個數。與澳門不同的是，你是與賭場對賭。而麻雀館則純粹抽水，誰贏錢就抽水5%，可以說是沒有風險可言。

第五: 麻雀館員工如何分工?

持牌人—即是最終負責任人，任何責任均需由他來承擔。

頭排—即係店舖總管，通常會站在舖中間，一眼關七。

巡場—負責看守自己範圍內左右兩邊的麻雀枱

檯面—即是穿著制服的戥腳。麻雀館給他們的指引，一般都是「贏少少或是打和」，避免大輸大贏，以吸引客人繼續打下去。

圍場—即是穿便服的戥腳，又稱「特約客戶commissioned player」。免得讓人客有被三個制服人員包圍的感覺，好大壓力的!

後生—即是跑腿，幫人客買零食/交電費/買餸等等

茶水—即是斟茶遞水

水袋—即是拿著錢袋到處走，負責幫人客找零錢及抽水

櫃面—負責現金收支

庶務—即是打雜

賬房—即是管數

以一間三十張枱的麻雀館為例，員工足足有六十人以上。麻雀館的工作，一般都被認為是「筍工」。每一位員工都入職數十年都不願意辭職。何解呢? 雖然上班12小時，但通常都包括膳食時間及小息時間。零售業通常上班六天才放假一天，但麻雀館則是上班兩天便放假一天。

何謂資本主義? 我現在就展現一個最完美的典範給你看。麻雀館行規，如賺錢呢? 老闆分六成，員工分四成。我重複，老闆分六成，員工分四成。基本上除底薪以外，按職級分份數多少，頭排分兩至三份，後生分半份。以二線區的麻雀館為例，每月每份花紅約七千元至萬蚊，如果旺區，如旺角，一個普通女工的月入隨時高達六至八萬。 以前就會日日結帳分紅，不過由於太麻煩了，現在已改為每個星期分紅。是否好過一般上班族要等到年底才有分紅呢？為什麼我會知? 不是我編的，而是「鷄鳴報喜」這本書有寫!

　
第四: 麻雀館如何賺錢呢? 了解完行內的術語你便會明白了。

銀頭—每日開店時做生意的現金

水份—麻雀館每日抽水生意的收入，一般都是抽贏家的5%。

上數/下數—即是指員工落場戥腳，贏錢就是上數，輸錢就是下數。行內人士稱，一般都是輸錢的， 因為一家對三家，卻只玩一會，輸錢的機會率當然比較大， 平均約10-20%。

看看這張「上下數」更紙。最頂的數字就是員工圍客編號，上半紅色字是「上數」，下半藍色字就是「下數」。

還有:

大閘—就是每日固定支出，例如人工，租金，水電等

小閘—就是每日不固定的支出，例如人客的餐飲費，利是，日用品等

哪麼麻雀館如何賺錢呢? 好簡單，你就要睇「收實」。

收實—就是水份(即是5%抽水)減去大閘、小閘(即是固定支出及雜項)、再加/減上下數、即等於每天的盈利或虧蝕。

但要緊記，老闆只收六成，其餘四成會分給員工，這樣才能夠上下一心，真是良心企業。我還未做得到!

第三: 麻雀館最大的成本是什麼? 店舖通常都是自己的物業，因此並無租金可言。員工人工? 賺錢才會分多點給他們。

要吸引新客，留住舊客，最大的成本當然是顧客服務。來到麻雀館打牌，舖內固然有免費茶水及小食，想叫跑腿幫手買零食或者叫外賣都無問題，想吃得比較好?魚翅/鮑魚/燕窩，都無問題。交水費/電費/去街市買餸兼接小朋友放學呢? No problem! 最緊要是你留低打得開心。當然大家做生意，如果你打得細，便不要要求太多了。

對於大陸豪客而言，正! 專車口岸接送，包飲、包食、包住、包shopping。聽說，人客撞壞了別人的車，麻雀館都會負責維修費。成本是否很高呢? 行內人士稱，這些貼身客戶服務的成本已佔了水份的二至五成。但如果你不是這樣做，而其他行家做，你便會流失客人。真是生意難做，這也是業界最擔心的成本失控。

第二: 麻雀館如何防範老千?

這些情節，過氣了。雖然間中都有報道，稱麻雀館有人出千。但近年真的不太多。如何防範呢?

(1) 麻雀館的麻雀牌一般比較大隻一點，較難用掩眼法。現在碰槓牌的新玩法， 簡單，快，亦都比較難出千。

(2) 一般幾個朋友入去，都要分開枱坐，免得幾個串通。四周圍都是閉路電視， 加上幾十對員工的眼睛望實哪個熟口熟面的老千出現，一見到你打牌的方法出現問題，就會馬上請你走並跟你說：「外面有人找你」，你便明白了。

最後，第一，麻雀館賺多少錢呢?

現在香港最大的麻雀集團就是瑞興麻雀，包括瑞昌、瑞豐、誠興麻雀館等。由前探長石鑑輝創立，人人都知道他身家幾百億。代表麻雀館，肯定賺到錢。新玩法、新移民、新遊客、新設備，成為麻雀館近年的四大新動力，但政府現在又難發牌， 我自己親身去了好多間麻雀館，都要排隊打牌。往往旺足12小時。現在就要跟你計數。

以一間麻雀館有三十張枱為例，每局玩三至五分鐘，即是一小時就能夠玩12局，三十張枱，12小時，全場全日就有4,320局。我明白，未必由朝旺到晚，就打個七折，即是每日3,000局。

注額平則街坊100/200，貴則旺區10000/20000，開槓馬上付款，自摸三家付，中獎馬又雙倍，就當每局平均係300/600，明槓每位300，再自摸食糊每家收600，合共2,700，抽水5%即係135。