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[爆卦]代管收費標準是什麼？優點缺點精華區懶人包

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「代管收費標準」的推薦目錄
  • 張金鶚

    代管收費標準 在 張金鶚 Facebook 的最佳貼文

    2021-05-03 23:48:54
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    4/30下午受邀參加審計部「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形專案調查計畫」專家訪談，沒想到只有邀請我一個人，由副廳長主持，共有七位審計部同仁一起諮詢面談，感覺好像接受博士論文口試一般，很特別的經驗。

    審計部事前準備工作詳細，業務單位報告初步調查內容，然後提出：政策推動、法規制度及實際執行四大面向七項問題諮詢內容。相關報告內容及討論題綱如下：

    業務單位報告

    我國當前住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，難以滿足青年及弱勢家戶的基本居住需求。為解決上述問題，政府推動只租不售之社會住宅政策，結合政府興建與包租代管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，同時透過包租代管民間閒置住宅，讓租屋市場成為無力購屋者正常居住消費之選擇方式，進而發揮租屋與購屋市場相互調控的均衡機制，並健全租屋市場以制衡房價過度上漲的效果，對穩定住宅市場與安定人民居住，具有重大意義。內政部爰報經行政院於106年3月6日核定「社會住宅興辦計畫」，預計於106至113年，由住宅基金支應約307億6,000萬餘元，分2階段辦理，第1階段（106至109年）目標於109年達成直接興建4萬戶、包租代管4萬戶，合計8萬戶社會住宅；第2階段（110至113年）目標於113年達成直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，合計20萬戶社會住宅。

    據內政部不動產資訊平臺網站所載，第1階段社會住宅興辦計畫執行情形，其中社會住宅直接興建部分，截至109年10月13日止，包含既有、新完工、興建中、已決標待開工、規劃及招標中之社會住宅計4萬2,665戶，與第1階段計畫目標尚符；社會住宅包租代管部分，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，惟其執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。又為落實社會住宅第2階段目標，行政院於109年9月28日原則同意內政部所報「社會住宅興辦計畫」第1次修正草案。據載，直接興建社會住宅部分，增加中央協助辦理先期規劃、內政部營建署協助地方政府代辦工程或代為營運管理，由國家住宅及都市更新中心（下稱住都中心）直接興建及營運管理、協調國營事業參與興辦等模式，預估將由中央主導推動300處約6萬戶之社會住宅，經內政部指示由住都中心興辦。

    鑑於住宅法及行政院國家永續發展委員會108年7月「臺灣永續發展目標」、核心目標11「建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村」之第1項具體目標為「確保所有的人都可享有適當、安全及可負擔的住宅及基本生活所需的服務，並改善弱勢棲所」，已揭櫫我國住宅政策為使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，以保障國民居住權益。本部爰辦理「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形」專案調查，期發掘其問題癥結，俾提出適切建議意見，增進執行效能，發揮審計積極功能。

    一、政策推動面向：

    (一)為使國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，政府目前係透過住宅補貼（包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等）、直接興辦社會住宅、社會住宅包租代管等協助機制辦理。

    諮詢重點：鑑於目前住宅補貼、社會住宅、社會住宅包租代管之申請及補助條件均不相同，請問政府目前政策擬定或執行方向是否可以達到保障或改善經濟或社會弱勢居住權益並提升其居住環境品質之目標？有無待檢討或加強策進的地方？

    (二)99年開始之社會住宅運動，聚焦於爭取保障弱勢者之基本居住權益，挑戰政府長期傾向「市場機制」之住宅政策思維，經過10年努力，我國社會住宅存量占總住宅存量之比率，從99年之0.08％，提升至109年10月之0.19％。現政府訂定8年20萬戶社會住宅政策目標，推估其數量仍僅占全國住宅存量之2.23％。

    諮詢重點：請問我國社會住宅存量占總住宅存量之比率多少才適宜？政府應如何於保障弱勢者之基本居住權益與國家財政負擔間取得平衡？

    二、法規制度面向：

    (一)住宅法於106年1月11日修正，將原第3條社會住宅應提供至少10％以上比率出租予具特殊情形或身分者之規定，修正為第4條提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者之規定。又據「我國少子女化對策計畫」支持生養的住宅策略，將積極協調地方政府於後續完工之社會住宅，保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租。

    諮詢重點：請問就目前供需情形，前開規定提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者是否足夠？另如再保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租，是否會造成資源排擠效應？

    (二)依住宅法第11條第3項規定，中央主管機關應於105年12月23日修正之條文施行後2年內，完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立等規範。

    諮詢重點：請問政府對上開法令規範修正情形，是否能滿足或確保弱勢家戶取得減輕經濟負擔之居住機

    三、執行面向：

    (一)近來臺北市明倫社會住宅44坪三房型月租（含管理維護費，4萬500元）引發社會關注，使得各界對於社會住宅之租金計算訂定方式有諸多討論。

    諮詢重點：
    1.興建社會住宅自償率之訂定標準將連帶影響租金計收金額，合理及妥適之自償率為何？又無法自償部分之資金缺口應如何填補，才不會加重政府之財政負擔？

    2.住宅法第25條第3項規定：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之」。又據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條規定：「社會住宅之租金訂定方式如下：一、本部得評估成本效益，參酌國有財產相關規定租金計算，或委託三家以上不動產估價師事務所查估後評定市場租金水準。二、本部得參酌社會住宅所在地直轄市、縣（市）政府所定分級收費規定，及承租者所得狀況、負擔能力訂定分級收費，不得逾市場租金水準。」惟查目前各地方政府對社會住宅租金訂定原則及分級收費標準不一，是否會影響經濟或社會弱勢之居住權益？另社會住宅租金應如何計算及訂定較適當？承租者的負擔能力及市場行情應如何評估？是否應有一致性的評估標準或原則？

    (二)政府鑑於全國各市縣除臺北市以外，住宅供給率均呈現供應大於需求之情形，且部分市縣低度使用住宅數量略多，爰推動以包租代管方式興辦社會住宅，於社會住宅興辦計畫中訂定8年8萬戶之目標。106年先由6直轄市政府辦理試辦計畫，目標1萬戶；108年第2期擴大由6直轄市、14縣（市）政府及住都中心辦理，以提供弱勢租屋能有更安穩的居住環境。惟據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。

    諮詢重點：請問包租代管執行成效不佳之問題癥結為何？政府應如何因應？

    四、綜合面向：
    諮詢重點：請問您認為社會住宅要達到永續經營，須具備之條件及考量因素有那些？對於我國目前社會住宅興建及營運有何建議或應改善之事項？


    我花了一整個下午二個半小時很詳盡分享我的看法。七位同仁輪番提出問題，我則從理論研究到實務經驗分析各項諮詢重點。這是一場難得詳盡的討論對話，我能夠暢所欲言，大家相談甚歡。個人退休之後，參與這次諮詢的感覺非常不錯。

    希望透過這次審計部的諮詢意見，最後能對社會住宅的未來政策有所助益！

  • 龔成

    代管收費標準 在 龔成 Facebook 的精選貼文

    2021-05-03 18:00:00
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    【長遠有發展的雅生活】

    雅居樂雅生活服務股份有限公司
    A-LIVING SERVICES CO., LTD.

    股票代號：3319
    市盈率：26倍
    每股盈利：$1.03
    市值：$400億
    業務類別：地產相關
    集團主席：黃奉潮、陳卓雄
    主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
    集團網址：http://www.agileliving.com.cn

    5年業績
    年度：2015／2016／2017／2018／2019
    收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
    毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
    盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
    每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
    每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
    毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
    ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

    --企業簡介--

    雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

    雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

    --業務發展--

    【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

    雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

    到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

    到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

    --業務3大類別--

    【圖2】--雅生活主要業務

    雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

    物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

    雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

    外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

    社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

    --行業分析--

    在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

    近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

    當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

    過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

    行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

    --背景因素--

    雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

    這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

    另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

    2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

    --競爭優勢--

    正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

    由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

    雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

    另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

    隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

    --財務數據理想--

    從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

    由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

    毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

    另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

    現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

    --發展前景--

    中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

    雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

    另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

    --投資策略--

    綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

    整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

    由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上部，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

    （本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

  • 吳玉琴

    代管收費標準 在 吳玉琴 Facebook 的最讚貼文

    2021-04-16 14:21:38
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    #住宅法 有必要全面檢修

    今天和住盟、社福總盟等團體召開記者會，呼籲住宅法應該不只修行政院所提出的23條，僅強調包租代管的免稅加碼。

    住宅法是 #租金補貼、#包租代管 和 #社會住宅 的母法，就是因為從立法以來中央和地方及民間團體做了許多努力，才會發現法規上的不足。因此每五年都要來檢修一次。我也已經提出住宅法的修法版本。

    立法時社會住宅弱勢保障僅10%，105年提高至30%，我建議這次應該再提高到50%，解決量體仍然不足，優先照顧弱勢。

    這次除了最急迫的是 #社會住宅地價稅 及 #房屋稅 問題，這部分應該直接修22條使其免收，不要再授權地方政府決定，才能在長期財務估算中進一步降低承租者租金；也可以避免中央興辦和地方自行興辦是否免稅不同調的問題。

    社會住宅的入住條件，依據第25條不能有自有住宅，這個規定造成制度無法滿足失能老人、身心障礙者或因都更及危老重建須中繼住宅協助等有換屋需求者，建議放寬條件，並由主管機關來公告”有自有住宅者”的各種入住條件。

    目前各縣市社宅租金的計算方式不一，無法反應承租者可負擔能力，所以修改第25條授權中央，應參考民眾可負擔租金的精神予以設計定價公式，訂定分級收費基準。

    包租代管社會住宅的租金定價，第25條第三項第二款應依據第11條之負擔基準及補貼金額訂定出租金分級收費標準，避免租補和包租代管出現不一致的負擔基準。

    另外，包租代管被詬病，花的預算最多，但照顧弱勢的成效卻打折扣，我有提案修正第23條，如屋主將房屋出租給:低收或中低收入戶者、特殊境遇家庭、六十五歲以上老人及身心障礙者，則享有夠高的免稅優惠，從一萬提高至一萬五千元。

    對民眾而言，一套邏輯清楚、容易理解的、可以負擔的補貼和租金訂定制度，才是民眾有感的關鍵。

    民間版修法重點

    一、強化社宅對弱勢與未設籍就學就業青年之保障
    二、訂定全國一致性社宅租金定價基準
    三、合理減免稅賦以利社宅與包租代管推展
    四、辦理弱勢基本居住水準調查及輔導改善
    五、其他配套性議題
    （1）協助民間興辦社宅取得融資。
    （2）提升住宅性能評估機制績效。
    （3）深化住宅資訊蒐集分析作為。

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