【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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❌我們真的別無選擇了嗎？
❌ 截流蓄水 沒有錯，但只能臨海蓋湖？

森堡在今年五月定期會總質詢，特別針對金沙人工湖一案提出相關質詢，並要求縣府考量工程能力、地方民意（金沙鎮代會曾做出反對該案之決議），建議縣府應要暫緩「金沙人工湖」的規劃，重新思考計畫內容，可將 #本案位置調整至金沙溪中上游段，不但可截流儲水，更可補注地下水源、提供農業用水、串連生態水系等優點，讓爭取不易的預算，可以發揮真正的效用。

然而，在 #萬事莫如防疫急 的期間，縣府仍執意以3200餘萬的發包「 #金沙溪人工湖工程委託規劃設計監造案」，令人感到錯愕！森堡再次彙整相關意見，希望縣府主管機關能仔細審酌該案。

📛 #臨海蓋湖，如何避免鹽化？
金沙溪人工湖，擇址於金沙溪下游現田墩養殖區內，該區緊鄰海岸，未來如何避免鹽化？別忘了上游之金沙水庫，即曾於 104 年 9 年 29 日，發生過海水倒灌致水庫水體鹽化，何況選址於下游感潮帶之「人工湖」？勢必更難避免暴潮致水體鹽化之情事。早在107 年經濟部水利署第八河川局「金門海岸防護規劃」中，就已將「田墩至金沙溪海岸」，納入「暴潮易淹潛勢範圍」內。

103年時，森堡任職於金門日報記者時，當年10月份九降暴潮倒灌至上游的金沙水庫，森堡曾撰文報導，對海水倒灌、農地淹水的情景記憶猶新，這些都是一查可知的明顯事證，難道縣府都看不到嗎？

📛 #金湖人工湖失敗案例，猶在眼前！
本案從選址、規劃各方面，皆與「下湖人工湖」一案（現金湖水庫）狀況雷同，當年縣府亦執意推動，先後耗資6 億3千餘萬，工程一再延宕，遲至98年11月方才啟用，結果啟用後1年4個月，即因海水鹽化、積沙，喪失所有預期效益！6 億公帑就此虛擲，有任何一位縣府主管對此負責嗎？沒有！這些都有媒體相關報導，監察院調查、糾正案文可供稽查，縣府也看不到嗎？

👉下湖人工湖案監察院糾正文：🌐https://reurl.cc/ZG2LYA

📛 #帶動西園鹽場觀光？
縣府提送中央爭取預算的計畫中，稱「帶動西園鹽場觀光為本案不可量化之效益」，殊不知若「金沙人工湖」完工後，將無法再引海水至鹽場內！縣文化局歷年投入西園鹽場的預算「形同浪費」不說，八百年西園鹽場將毀於一旦，何來帶動觀光效益之說?

且基地周遭除八百年之西園鹽場外，尚有6400至5700年前之金龜山貝塚遺址，更將面臨難以挽回的破壞。

此外，除水文、文化外，這一區還是水獺進出淡水與海水的重要通道，縣府不能總是左手喊保育，右手就砍樹毀濕地！

📛 #未來營運成本誰買單？
本案中央核定全額補助5.49億元，姑且不討論後續有無追加預算問題。工務處業務報告中，指出「金沙溪人工湖計劃」初步可攔蓄200萬噸水資源，未來將採逕流沖洗方式改善既有養殖池鹽化情形，請問逕流的淡水從那裡來？如果直接使用新台幣買來的陸水灌注的話，這無形又是一筆預算浪費，不是嗎？

最後，森堡認為就全島水資源的規劃管理而言，西半島才是地下水資源枯竭的重災區，且地下水補注攸關金酒命脈，但所有重大水利建設卻設置於東半島，不僅 #頭痛醫腳、還 #重複浪費。說了這麼多，希望最後不是 #對牛彈琴 而已，誠摯地希望縣府主管單位能聽到。

躍動金門-楊鎮浯
浯島工務

👉 延伸閱讀 👈

📰金門日報：下湖人工湖動土明年底完工（2004/9/27）
🌐https://reurl.cc/R023Nz
📰金門日報：下湖人工湖開發工程波折不斷（2008/3/13）
🌐https://reurl.cc/rg0Oeb
📰金門日報：國軍搶救水庫 寫下救災動人一章（2015/9/30）
🌐https://reurl.cc/Ak9vVZ
📰金門日報：金門水資源管理失能錯誤政策比貪污還可怕（2015/3/1）
🌐https://reurl.cc/VE2Vp5
📰金門日報：田墩養殖區長期鹽化 金沙鎮代會建議改往他處做蓄水池（2019/11/16）
🌐https://reurl.cc/yEO9pq

拆除人工建物、恢復自然海岸不僅是世界趨勢，在台灣也發生過不少次。位在台東杉原海岸上的美麗灣飯店，由於近期將公布行政仲裁結論，因此未來樣貌也將逐漸清晰，爭議是否就此落幕，公部門該怎麼拆掉海岸上的大違建呢？

由 不要告別東海岸 與 反反反聯盟 舉辦的 拆漁港拆海堤，那可以拆美麗灣嗎？ 講座，邀請到景觀與建築界的前輩們，探討拆除的經驗與可能。

#拆海堤 參與拆除澎湖山水海堤的甘銘源建築師，將來說明如何拆除失能的海堤，讓濕地再次呼吸。讓人們重新拜訪這個空間時，了解人與自然和諧共生的概念。

#拆漁港 新北市老梅、中角及永興，都是低度利用、接近廢棄的漁港。如何讓政府願意編列預算拆除？甚至轉念推動起海岸工程轉型，把自然海岸找回來，讓民眾享有更優質的遊憩品質。觀察家顧問公司的黃于玻總經理會與大家分享，在此案例上如何陪伴政府走上友善環境的美好之路。

另外，由淡江大學的劉欣蓉老師帶領我們初探 #循環建築。理解「拆」不是毀棄而是重生，這些建材能夠怎麼被重複使用？未來世界的建築想像，不再是一次性，而是與環境邁向永續。

最後，想邀請你加入我們一起了解，美麗灣該怎麼拆？這不是一句口號，而是真實可以發生的。#拆除一棟海岸上的飯店，會花多少錢？又該注意哪些施工細節？脆弱的海岸生態該如何被避免干擾？曹羅羿建築師將為我們進行初步的評估與探討，再由所有講者共同與談。

這場講座談理想，也談現實。
美麗灣拆拆拆，你我準備好了嗎？

日期：10/15(四) 19:00-21:30
地點：慕哲咖啡
地址：台北市中正區鎮江街3-1號

與談人：
甘銘源（大藏建築事務所/負責人）
黃于玻（觀察家生態顧問公司/總經理）
劉欣蓉（淡江大學建築系/助理教授）
曹羅羿（曹羅羿建築師事務所/負責人）

報名由此去 https://bit.ly/3jbpXtQ