【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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《文茜的世界周報》
【全球首座"漂浮農場"荷蘭誕生! 新農業經濟對抗氣候變遷，年輕世代投入永續經營】

當2018年 諾貝爾經濟學獎，頒給了氣候變遷與成長理論領域時，氣候 創新科技 與經濟，注定成為人類最迫切的顯學，漂浮農(牧)場(Floating Farm)也因此成為焦點。

在荷蘭鹿特丹港口，這是全球第一座位於海上的"智慧漂浮農(牧)場"(Smart Floating Farms)。所謂漂浮農場的定義是，打破農場在陸地的限制，它在離岸的海中操作，利用佔地表近71%的海洋，於是能大量節省珍貴土地和資源，且大為縮短，產出食物和消費者間的距離。

(溫格登\荷蘭"海上農場"創辦人 & Beladon執行長)
(農場在海上)能多保留陸地的原貌，人類創新的利用不同的空間，才是解決未來人口增長的方法

剖析這座荷蘭的"智慧漂浮農場"，是科技和永續能源系統的結晶，它由三層輕量型模組打造，每一層都是可透視的落地玻璃幕牆，地下層是海水淡化和處理奶源的水資源管理，地面層是畜牧場飼養40隻乳牛，牛隻可以自由漫步在地板鋪設特殊尿液處理膜的牛廄和擠奶區，還可以通過漂浮農場和陸地間的斜坡通道，在陸地休息。

(溫格登\荷蘭"海上農場"創辦人 & Beladon執行長)
在這個海上平台 養殖40隻乳牛以高自動化運作，擠奶機器人加上運送帶機器人

頂層則舖滿太陽能板和種植各樣牧草，這裡所有產生的有機廢棄物利用沼氣池，再轉換成可再生的肥料，增加自給自足的能力。這種"來自海上的農場和牛奶"，預計今年底正式營運後，每天將生產800公升奶源，就地供應鄰近都市的需求。

(溫格登\荷蘭"海上農場"創辦人 & Beladon執行長)
將食物運往全球各地，是非常汙染的過程，不但有損食物品質，更造成食物耗損，所以我們必須發明不同的運送模式，以最短距離運送給民眾，這就是海上農場的目的，前所未有完全創新的模式

突破性的"海上漂浮農場"，背後是與海爭地，解決人口急增糧食短缺，減少碳排，再加上對抗氣候變遷的四大概念。因為整座農場用錨固定於海底，房屋沉在水中約有1.5米多，即使颶風侵襲，農場最大擺動範圍也不超過幾毫米，保護動植物不受摧毀。

創辦人溫格登透露，2012年他就在紐約目睹颶風桑迪來襲，當時災難性洪水和大面積破壞，造成物流運輸和食物生產受阻，兩天內，紐約幾乎沒有新鮮食物，在荷蘭鹿特丹港務局的批准下，不受颶風或乾旱影響的"海上漂浮農場"，於是應運而生。

英國BBC觀察，全球各國近五年來的創新農業型態不斷推陳出新，"海上漂浮農場"，即是從"垂直農場"的創新農業型態而來。強調農勞人力能少50%，同等面積的農地 農獲卻高出120倍的"垂直農場"，在全球各大城市掀起風潮。

(Spread影片片段)
座落在日本京都，這家企業歷經超過10年的研發，通過水耕法 和人工照明科技，創造出大規模"垂直農場"來栽培青蔬，每一天，21000份新鮮 水選 安全的萵苣，從"垂直農場"直送到全日本的超市

(CBS記者)
這裡就是"垂直農場"的樣貌，芝麻菜 甘藍 西洋菜全以室內種植，整個種植平台高七層樓 成果非凡，Aerofarm說，這裡每年能種出170萬磅的綠色蔬菜

(CGTN記者)
這種小規模的農業類型，專家說已經越發引起政府和地方團隊的興趣，中國大陸也躍躍欲試，中國地形上多低窪濕地三角洲，很多地理特質與荷蘭類色

據聯合國報告，全球人口在2050年，將從目前的73億人成長3成達97億人，為了餵養近百億人口，食物生產將必須比2007年增加70%，這將是面對頻繁極端氣候下的人類社會極大的壓力。日經新聞評論，未來的新農業經濟，一.必須對抗氣候變遷，二.皆能在各地複製，三.獲利和營運能吸引年輕人投入，四.能對環境友善永續經營。從垂直農場到漂浮農場從歐洲到亞洲，未來人類的農業經營，恐怕也將更創新更趨一致性了。

鳥松溼地公園 真的會建停車場嗎？
　
陳情書下載：https://goo.gl/MTs95e
　
請大家於 9/10 前寄到內政部，聲援 高雄鳥會粉絲團 及 高雄市政府『維持鳥松地方級重要濕地』及『維持原範圍』之立場。
　
濕地保育需要你我的聲援💪🏼
　
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■ 鳥松溼地最近發生了什麼事呢？
　
在還沒有濕地保育法以前，2006 年內政部便先開始辦理國家重要濕地評選，2007 年評選完成後，鳥松濕地被評選為地方級濕地。
　
根據濕地法第 40 條，被劃為『地方級濕地』的鳥松濕地，就被視同為濕地法中的『地方暫定濕地』，經公告，今年需重新評估。而今年也由高雄市政府提案『鳥松暫定重要濕地分析報告書』。
　
內政部營建署本月起進行濕地評定作業，在評定過程中，會在當地舉行說明會，任何人民或團體也都可以在公告期間用書面表達意見。
　
　『用書面表達意見』

　　『用書面表達意見』

　　　『用書面表達意見』
　
因為很重要所以說三次
　
本次評定過程中，由於水公司過去曾經提案闢建大型停車場，加上這次雖表達並未要興建停車場，但又確定提案反對劃入濕地，這樣的態度引發在地諸多疑慮。因此鳥松濕地的催生者高雄市野鳥學會，以及台南拍鳥俱樂部匯集二十個團體上百份陳情書，爭取續留濕地。
　
水公司在意見書中表示：濕地緊鄰澄清湖水庫，若列入重要濕地，可能對水庫運作及集水區多有限制，進而影響高雄地區供水。
　
這樣的意見，明顯缺乏實際依據，一來目前水庫運作並無特定迫切需要得開發濕地，也沒有抽取調度水源的必要性，二來考量濕地的水源涵養，淨化，滯洪等功能，濕地對於平地水庫澄清湖反而有利無害。水公司意見可說讓人滿臉問號。而對於取消濕地地位後，可能的開發衝擊以及生態破壞等，水公司的意見書顯然無法解釋。
　
■ 為什麼要保育濕地？
　
濕地是什麼呢？ 不同地區對濕地的定義略有差異，這裏先採用國際拉姆薩濕地公約對濕地的定義：「濕地是指沼澤（marsh）、泥沼地（fen）、泥煤地（peatland）或水域所構成之地區，無論是天然或人為、永久或暫時、靜止或流動的、淡水、鹹水或兩者混和，其水深在低潮位時不超過6公尺者。」
　
台灣國土四面環海，沿海具有泥灘、珊瑚礁、潟湖、潮間帶、鹽場等濕地，這些環境生物多樣性非常高，更是多種保育動物的棲地。
　
實際一點講，沿海濕地也有護岸，生態觀光等用途；而在國土內陸，不論是河口，農田，埤塘等天然或人工濕地，除了生物棲地外，更有固碳、水源調節、區域降溫等作用。
　
然而，在過去缺乏遠見的開發過程中，這些濕地多半被當做荒野來填埋，除了破壞生態，也破壞了自然的自我修復與緩衝功能。
　
自 1980 年代開始，自然保育意識抬頭，在農委會公告指定的自然保留區，野生動物保留區和野生動物重要棲息環境中，便包含了非常多的濕地環境。進入 21 世紀後，濕地的重要性更進一步被完整凸顯出來，2006 年內政部開始辦理國家重要濕地評選，環保署，水利署也著力於推動人工濕地和水岸環境建置，以達到除污，休憩，排水整治等功能。
　
2015 年，濕地保育法正式上路，提供了確切的法源。濕地法的立法目標，是『在開發行為開始進行前，確保濕地功能與濕地面積的零損失』在第一條，其實就提到保育濕地重要性，乃要『確保濕地天然滯洪等功能，維護生物多樣性』。
　
有法源後，主管機關核定公告的濕地就可以銜接到對應的濕地類型。
　
要注意的是，濕地並非完全不能有人工活動或開發，而是要透過「明智利用」的概念，在濕地生態承載範圍內，以兼容並蓄方式使用濕地資源，對生物，水，土地資源適時，適地，適性，適量的永續利用。
　
■ 鳥松濕地怎麼來的？
　
鳥松濕地原本是自來水公司澄清湖淨水場的沈沙池，在淨水廠提升設備後，不再需要沈沙池，因而自來水公司想改建成污泥脫水廠。
　
1995 年初，野鳥學會工作人員看見這塊場域的生態價值，討論後開始組織催生鳥松濕地教育公園的運動，獲得各級民意代表的支持，包含時任省議員的曹啟鴻，楊秋興，余政道均公開支持，因而雖然自來水公司頑抗，余政憲縣長仍裁示闢建濕地公園，最後自來水公司不再反對，承諾設立公園，於1999年動工，2000年啟用，成為台灣第一座濕地生態教育公園，爭取過程可說難得可貴。
　
或許高雄人還有印象，在大貝湖（澄清湖）旁，過去還有一座小貝湖，位置說就在鳥松濕地的更東側。但在城市發展過程中，大約1980年代前後，被陸續填平，先是長庚醫院向農田水利會購買十多公頃興建高雄長庚，接著勞工育樂中心和澄清湖棒球場等設施讓小貝湖完全消失，導致水域滯洪功能大幅縮減。在小貝湖消失後，周邊區域遭遇大豪雨時，淹水風險也隨之上升。
　
在謝長廷市長任內，高雄率全台之先，改變治水理念，推動海綿城市，以滯洪取代圍堵，開始一系列滯洪池建設。當然，高雄也體認到濕地重要性，因而也多次強調要建立「生態城市」，積極推動人工濕地復育，包含援中港濕地，半屏湖濕地，洲仔濕地，內惟埤濕地，本和里生態滯洪池，愛河中都濕地，愛河之心，鹽水港濕地等，串連起「濕地廊道」。
　
在這樣的脈絡下，我們就不禁會對「小貝湖」消失惋惜，而更珍惜領先時代的「鳥松濕地」創建之可貴了。
　
■ 鳥松濕地未來會怎樣呢？
　
若依目前情勢，濕地的管理權責單位是高雄市政府，而在市府撰寫的『鳥松暫定重要濕地分析報告書』，明確表示要繼續維持濕地地位。

依照現行法令與評定標準客觀來看，鳥松濕地應有絕大的機率會被中央主管機構繼續被列為濕地。就算以政治算計來看，不論中央地方，也沒人敢取消位在市中心，有大量市民休憩，存在近20年的濕地公園。這和台灣其他濕地的爭端不同，近乎是政治自殺的舉動。
　
儘管濕地保留問題應該不大，但我們還是要提醒，鳥松濕地之創立得來不易，值得市民的關注與守護！同時，我們也認為，自來水公司作為國營事業，其管理階層對於濕地保育之認識，顯然需要再教育。
　
#高雄 #濕地 #好過日 #Taiwan #Kaohsiung

鳥松濕地粉絲團
　
■ 延伸閱讀

台灣濕地網：http://wetland.e-info.org.tw

內政部營建署：為「鳥松暫定重要濕地」再評定作業辦理公開展覽及說明會 https://goo.gl/B9Aqv1
　
（圖片提供： Sean Lee Photography 李西恩攝影工作室）