■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

#您可以是拯救7600年藻礁的關鍵少數 #珍愛藻礁公投
一間房子超過100年，我們稱她為古宅，具有文化傳統價值，應該被保留下來。
一間宮廟超過300年，我們稱她為古蹟，見證地方人文歷史，應該被保存下來。
一棵樹超過1000年，我們稱她為神木，她守護山林護土固碳，應該被保護下來。
超過7600年的 #大潭藻礁，我們稱她為 #海洋生物的育嬰房、#天然護岸的防波堤、是全球最獨特的大型淺海現生藻礁地景及生態系，是一級保育類珊瑚「#柴山多杯孔珊瑚」的最大棲地，#蟹類豐富度高於墾丁國家公園，更是全世界僅存50幾隻的 #台灣白海豚 出沒的覓食區，她更具有 #世界遺產價值，那我們應該怎麼對待她？

文： 劉峻儒＜氣候變遷教育委員會，自然名：飛魚＞
圖：珍愛藻礁公投工作小組
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延伸閱讀:荒野台南 為什麼要搶救大潭藻礁？
https://si.taiwan.gov.tw/Home/Activity/88

【民進黨鼓勵地方創生 遊玩式導覽號召青年瘋家鄉】
　
民進黨副秘書長徐佳青今(6)日偕同立委余宛如召開「青年帶路‧玩轉雙城」宣傳記者會，民進黨青年部與桃園、新竹在地青年團隊合作，於11月推出兩場創新小旅行，結合在地歷史與文化，量身打造以尋寶、實境解謎等創新活潑的遊玩式導覽，號召青年傾巢而出，一起瘋家鄉！民進黨副秘書長徐佳青表示，這次是透過年輕人的創意所發想出的活動，希望透過深度旅遊方式，在旅行當中發現台灣、體驗文化、了解歷史，帶動台灣的青創事業及觀光產業。
　
　
徐佳青進一步說明，新竹不只是老城市，也有非常多的新元素，大家只記得城隍廟在新竹，卻不知道新竹現在的地景地貌，已經起了文化性的革命。新竹市與桃園市是台灣平均人口年齡最年輕的都市，這樣的狀況，固然有就業契機的存在，更重要的是這兩個城市對年輕人的包容度，及歡迎年輕人的政策也是最多，所以首先挑選了新竹、桃園這兩個城市，做為遊戲實驗方式的起點。
　
關心青年創業、返鄉議題的立委余宛如則表示，日前立法院通過產創條例中的天使投資，鼓勵個人投資年輕人或兩年之內的新創產業，投資額度從最低100萬到600萬，最高可享300萬稅負抵減，希望可以幫助返鄉、沒有富爸爸的年輕人，找到第一桶金。她也提到，年輕人創意地改善舊的房子，發展民宿或在地觀光小旅行，但這些往往都是觸法的，她積極協助返鄉青年，解決發展觀光條例法規限制問題，並爭取民宿管理法更新、在地小旅行的合法性。余宛如認為，地方創生和青年返鄉議題應該結合，以國家高度來解決台灣城鄉發展不均，並鬆綁法規給予年輕人更公平的舞台。
　
青年部副主任何孟樺表示，今年適逢中壢事件四十週年，因此與桃園藝文陣線合作，發想出以中壢事件為背景的解謎導覽，活動兩天，更同時推出城市座談及名人講座，邀請《燦爛時光》金牌編劇等與談者豐富內容，運用貼近青年、較活潑的方式紀念中壢事件。更額外加碼贈送「我只是個計程車司機」電影票，除了吸引青年參與之外，也希望從韓國的案例，進一步思考歷史、故事等元素，如何為地方創生投入新契機。新竹場則與見域工作室合作，以街區尋寶活動帶領青年發現生活中容易忽略的小細節，蒐集屬於自己的新竹城市圖鑑。
　
桃園藝文陣線理事長劉醇遠表示，桃園一直以來都被認為是工商都市、文化沙漠，雖然桃園與新竹現在是平均年齡最低的縣市，但其實有很多創意在這裡都沒有辦法累積，青年也沒有辦法在這裡從事藝文或相關的工作。他說，從事藝文推廣的這些年來，他們開了一間角礫咖啡館，以這個咖啡館為據點，透過舉辦活動，例如：小旅行、藝術節，或是發行刊物、辦展覽等各種方式來讓在地人及外地人知道桃園不是大家所想的文化沙漠，桃園也有自己的故事。這次在青年部的邀請下，利用實境解謎的方式，讓大家在遊戲過程當中，了解中壢事件的發展脈絡，同時可以對中壢、桃園有更多認識，也觀迎大家到桃園來玩。
　
何孟樺最後表示，本次「青年帶路‧玩轉雙城」城市之旅，期盼透過創新式的導覽，吸引更多的青年走進城市、聽見故事，進而發生新鮮事。11月17日至18日桃園場─青新桃城季(https://goo.gl/EA8g2K)；11月25日新竹場－舊城新發現(https://goo.gl/sNQC3D)，報名詳情請上民進黨青年部粉絲專頁(https://www.facebook.com/DPP.Youth)。
　
新聞稿全文連結：https://goo.gl/NrvzJp