房市閒聊（二）

這週開始成交量明顯降低，股票也相對難操作，很多論壇都在討論大家是不是都獲利了結準備從股市轉戰房地產了，我自己也很好奇問券調查一下。

在這邊先感謝有留言分享的朋友，留言數大概10幾則左右，有的朋友說賠很多，有人今年買房了，有人說去年疫情來獲利10倍年薪，更有人說獲利程度已經財富自由。

但我相信真正賺到大錢的應該是少數，但從去年疫情開始可以在股市中獲利應該不難，只要有正確的投資觀念、穩紮穩打，不要有想要一步登天的錯誤想法，上個月有看到一則新聞是有人在航運最高點的時候貸款歐印身家還偷拿老婆的錢融資進場，結果搞到妻離子散。

今天先不討論股票市場，我想要來探討，首購族！就是30-40歲左右還沒買房但去年已經存到頭期款大概抓250萬，去年如果5月把這筆250萬拿去買房而不是投入股市，資產增加的速度有沒有比這波股市大多頭慢？
我上一篇有分享過，我現在住的房子，如果換成今年才買，單純只靠薪水，我是完全買不起的。

這邊只是簡單分析，單純以自住的需求來看，自住宅未來有400萬免税額，所以不細算一些持有成本，或是房地合ㄧ税等等的問題

因為我住桃園，所以一樣從我自己熟悉的生活圈來看，捷運沿線一直是我認為最值得置產的地方，而且去年八德八擴重劃區是一區捷運沿線房價低於20萬的新地方。

去年就有看到很多房地產影片再說不少年輕首購族、雙北年輕人都選擇到這邊置產。
我抓了一個區域來觀察去年5月到今年5月房價的變化（我盡量找200戶以上的大社區來看，實價參考性會比較高一點）

綠光城市閱美館大廈
109/5社區平均成交價16.6萬/坪
110/5社區平均成交價21.5萬/坪

墨爾本
109/5社區平均成交價15.3萬/坪
110/5社區平均成交價22.5萬/坪

深耕九期森悅家
109/5社區平均成交價18.9萬/坪
110/5社區平均成交價23.2萬/坪

高陞
109/5社區平均成交價14.3萬/坪
110/5社區平均成交價21.2萬/坪

豐田大郡
109/5社區平均成交價18.2萬/坪
110/5社區平均成交價21.5萬/

一年內平均漲幅18%-48.2%，平均漲幅約30%
這5間社區109/5平均成交價16.6萬
假設自住以3房產品，44坪空間左右做依據
車位10坪，價值130萬。
109/5房價約（34坪*16.6萬）+130萬=694萬
110/5，漲價30%，平均成交價21.6萬
車位扣10坪，車位漲到150萬，房價價值884萬
1年後房價漲了190萬，扣掉10萬粗估持有成本（税+房貸利息），算漲了180萬，頭期款250萬。
這250萬在一年內增值72%至430萬。

所以假設存到250萬頭期款的年輕人，如果去年選擇不買房，而是把錢投入股市投資話，投報率如果低於72%，基本上就輸給通膨了，當然每個地區的狀況都不太相同，有些地方房價的漲幅可能沒這麼驚人，目的是希望大家好好思考。

我想大家看完應該會嚇到，老實說我自己算完也嚇到，但房地產其實是高槓桿的的產品，但相對易漲難跌的，這社會真的很現實，尤其是資本市場，希望大家好好思考自己的理財規劃。

如果大家有不同的看法，歡迎在下方留言，大家理性討論。

蔡穎杰觀點：重啟核四或是綠電轉型？一個國土永續發展的視角..... （02/02/2021 風傳媒 ）

作者：蔡穎杰 / 作者為政治大學第三部門研究中心研究員，德拉瓦大學能源及環境政策博士

2020年以來，農地種電的政策引發甚多爭論，甚至擁核政黨藉機怪罪到我國發展綠電的頭上，而訴求「重啟核四」。不過，從土地使用的角度來看，顯然核電廠與核廢料場址也不是蓋在空中閣樓，一樣要使用土地。歸根究柢，所有的土地原本都是自然綠地，端看社會如何分區使用。因此，主文主張，無論是農地種綠電，或是核電廠相關的土地使用，也就是要考量電力設施的興建過程是否符合憲法所認定的正當民主程序，要回歸到土地使用制度面來檢討，進而比較發展綠電與核電兩者之間，何者較能搭配民主程序的土地使用，以及當前我國土地使用的法制面有哪些可以進一步改善的地方。

以核四廠的案例，根據負責土地徵收的台電副處長林源得回憶（參見《述說龍門，我們的故事》），1980年政府核定蓋核四廠，並預定徵收370公頃的土地。多半是農地與林地，後續又追加97公頃。而林副處長則是1991年開始辦理與居民溝通協調土地徵收事宜。當然，過去在戒嚴時期，林副處長並未質疑，為何政府可以先斬後奏核定建設跟土地徵收，過了10年再去跟居民「溝通」?

在林副處長眼裡，當地農村衰敗，核電廠就像救星一樣可以提供就業，拯救在地經濟，但為何政府整天宣稱發展農業，照顧農民漁民，卻「發展」到鄉村生活衰敗到必須要仰賴核電廠來挽救經濟？而當地人是否如台電所說的想要依賴核電廠生活？以及台電是否有誠實揭露資訊給居民？可參見崔愫欣紀錄片《貢寮 你好嗎？》

林副處長也描述了跟地主討價還價的經過，這恐怕給讀者一種迷思，好像被徵收戶可以任意拉抬土地價格「刁難」公務員。多數人所不知道的是，依法，土地徵收的價格是政府單方面說了算，民眾、自救會、地主的意見只是「參考用」，尤其一般老百姓多半沒有政治聲量與資源對抗政府，除非是外來投資客，往往只能被迫吞下去政府開出的條件，而被官方宣傳為「地主同意被徵收」。而官方常用的手法就是分化被徵收戶，給予某些人特別優惠當樣板，當內應，製造自救會內部糾紛，各個擊破。（參見：南鐵協議價購開始　自救會控南市府、鐵工局「威逼誘騙」）

令人遺憾的是，直到2021年的今天，我國政府仍然沿用戒嚴時代陋習，由行政院先黑箱作業核定「興辦事業計畫」，當地居民都完全不知情，只能等有朝一日，忽然得知政府公告要來「溝通」徵收你家，然後媒體與各路公關對外宣傳大建設有利經濟，就跟當年宣傳核四一樣，至於想過著原本生活，不想被徵收的地主時常被網軍抹黑為愛錢、釘子戶（參見徐世榮《土地正義》）。或是媒體配合冷處理，社會大眾也不知道全台灣到處都是土地徵收自救會。

當然，既然行政院已經先斬後奏「核定」興辦事業計畫才讓在地居民知道，後續的都市計畫、土地徵收相關審議，也只是做做表面工夫，而不會去實質審查該建設是否有真的必要性或是公益性，內政部與各縣市由於多年來浮濫的國土規劃已於2013年遭監察院糾正，另政大賴宗裕教授研究指出，2014年全台住宅量已可供應5000萬人居住（參見《不動產學之理論與實踐》）。唯一較有「抵抗力」的可能是環評，但試問當其他單位的審查都已經定調，環評委員承受的壓力可想而知。最近台北市社子島自救會所訴求的，也就是暫緩環評，重新檢討全區徵收剷平式高密度開發的必要性與公益性。

因此，像核四案例，集結社會各界力量纏鬥數10年成功擋下建設計畫的，可以說是特例中的特例。而貢寮當地，也因為核四的施工，影響生態環境及漁場，要如何善後也未可知。行政院長蘇貞昌其實也曾嘗試以土地使用分區變更阻擋核四案，彰顯生態與農業價值，敝人衷心予以肯定。

台北縣政府昨天召開澳底都市計畫第2次通盤檢討先期會議，決定將8公頃多的核四電廠用地改劃為農業區。縣長蘇貞昌表示，核四電廠面積400多公頃，澳底都市計畫的8公頃多核四用地雖只是電廠的一部分，將使核四失去著力點，達到反核的目的。事後蘇貞昌縣長表示，依法規定，都市計畫每5年至少應通盤檢討一次，澳底已10多年未辦檢討。藉由這次檢討，縣府只是以業主身分，要求規劃單位把台北縣的好家園恢復，把貢寮最美麗的地方變更為原來的農業用地，核四廠蓋在美麗的海邊很突兀，也破壞海洋生態，是用錢堆砌的科學怪物。（1998-04-10/聯合報/06版/）

雖然當時台北縣土地分區變更被內政部否決，但其實也突顯出一個問題。也就是，在我國，土地使用分區的法定權力，都是由縣市長聘任的專家會議背書跟內政部說了算，而就算十多年沒有依法檢討土地使用，老百姓也沒轍。直到今天，一般老百姓跟市議會完全沒有任何法定程序讓他們審查跟參與土地使用決策過程的餘地，只有提供「參考意見」跟抗爭的角色，而無法比照歐美民主國家，強制舉辦行政聽證讓各方辯論，並邀請第3方公正專家來作證。以美國紐約市為例，雖然紐約市已經算是惡名昭彰的浮濫開發城市，都市計畫委員要經過市議會審核資格才能擔任，而非像台灣一樣由縣市長自行聘任即可，且紐約市要先通過環評與社會影響評估，才能申請開發案。基於憲法保障人民的基本財產權，紐約市的都市計畫土地使用跟土地徵收也都要經過市議會審核，而非像台灣一樣，由行政機關自行核定，等於是球員兼裁判，也難怪歷年來我國政府首長不斷把農地浮濫變更為建地，幾乎沒有看到如同當年蘇貞昌縣長為了保護農業生態價值，主動勇於承擔被抹黑成阻礙經濟的案例。

以土地使用來說，政府發展農地種綠電，應該算是一把雙面刃，為了四處建置再生能源分散式電力系統相關設施，勢必讓在地人參與，有別於核電廠這種大資本大工程，去徵收一塊特定大面積的土地而驅逐在地居民。政府當下也在推動地方創生，以及國土計畫法要求的「鄉村地區整體規劃」，其主要政策目的，是為了振興農村經濟、維護農地資源與增加農村人口。藉此機會，比照正常民主國家，完備土地使用與土地徵收的法制保障民主參與及私人財產，讓鄉村居民可以因地制宜規劃自己的生活場域及產業。更重要的，綠能轉型、地方創生、「鄉村地區整體規劃」3者搭配土地使用法制改革，才能開啟鄉村居民實質民主參與規劃在地發展。反之，可能導致農地資源、農業繼續不斷被壓縮，農民變成越來越需要仰賴大量興建綠能設施來補貼，變相延宕屋頂型光電發展。而未來的縣市政府首長也可能拿出一句歷史共業，又去浮濫變更種電的農地改為建地。也就是說，依現行法規，土地使用分區要不要變更，仍然是政府單方面說了算。

聽到農地變建地的光電發財夢，曾文生說，這是騙人的話術，應該揭發與制止，他要告訴不肖業者，這個承諾不是你們能給的，最後審查權還是在政府手中。（參見：經濟部次長曾文生：農地變建地是騙人話術，這承諾不是業者能給的）

而自稱永續的擁核陣營也不宜見獵心喜，把土地使用亂象的源頭怪罪到綠電設施。與其趁機考古吹捧所謂的核電經濟效益，不如回歸永續發展的正途，改革土地使用法制。由聯合國永續發展目標的定義來看，經濟效益本來就不是首要考量，而要並重土地正義、民主參與、保障私人財產、在地文化、糧食生產、宜居權與環境生態等等，這其實也跟我國許多土地徵收自救會的心聲一致，由於案例過多，僅引述部分如下。

「市府官員總是喜歡帶風向，不論在哪一場會議，總是說：社子島居民最在意的是【安置問題】！大錯特錯。社子島自救會不斷的陳情、請願，我們是【反對區段徵收】，我們是要一個適合在地居民的都市計畫，可以 讓居民修繕房屋、改善環境的計畫！在武漢肺炎疫情全球肆虐下，社子島擁有得天獨厚的環境。

#糧食供給：蔬菜除了供應自己之外，另提供大台北地區將近1/3蔬菜量。
#開放式生活空間：非密閉式大樓空間。社子島為水平式住宅，居民大都戶外活動，互助互惠的社會網絡與緊密的鄰里感情。

我們不需要剷平式開發，而是需要一個良好的都市計畫，畫出建築線，以人為本、以社子島居民生活的聚落替代方案。」（台北市社子島自救會發言人李華萍）

「機場捷運A7開發案在未完工前爆發「違法預標售」及「葉世文收賄弊案」，另在被徵收戶的抽籤配地說明會上，罔視居民的利益，居民只剩邊坡地、電塔旁、及垃圾地可選擇，實際上較具發展前景和生活機能較好的土地皆留給財團和投資客。表面上被徵收的地主可申請領回40%抵價地，但由於有最小基地面積的規定，許多被徵收戶的土地面積過小，只好又把抵價地賤賣或改領補償金。」（機場捷運A7站自救會長徐玉虹）

「補償金額大小並不是居民反對的原因，而是不想要放棄原本的生活、搬離現在居住的地方。這片土地不僅是從祖先手上傳下來的祖產，「家」的記憶都附著在這片土地之上，且當地生態豐富、環境優美、居住空間寬敞，生活品質優良。在國土計畫法公布後，原本坡度35%為土地的開發底線，現在卻變為可開發的農牧用地，以提高糧食自給率。「那為什麼水田又把它消失掉，把那邊山坡地變為農牧用地來騙老百姓，這是中央在騙老百姓。」（竹東二三重埔自救會長呂政權）

「同意徵收的2000多人都是炒作農地，政府是為人民服務還是為財團服務？台商回流，是鮭魚返鄉？還是鱷魚？他們都是來瓜分我們農民的利益及土地，官商勾結。有一次自救會農民問陳處長：「為什麼一定要我們這塊地？」陳處長表示：「因為廠商要你們這塊地！」（竹東二三重埔自救會長呂政權）

「每個人對金錢的態度和價值觀都不一樣，有些人一點點錢就覺得自己很富有，不應該把每個人都劃分為想要更多財富，更何況我們基層的民眾也沒有分沾到這些利益。一個人就會有自己喜歡的生活方式和文化，被徵收就是破壞這個人原本的生活而必須重新開始，一個人不應該被指導怎麼過生活，而是有權利自己去決定自己所過的生活，你無權干涉。但是如果被徵收就是強迫你去別的地方重新開始。」（灣寶自救會長洪箱）

「新買的透天厝才順利交屋1個月，就得知自己的房子也被納入航空城的徵收範圍，這棟屋子是為自己的家人所布置，未來要一起共同居住的地方，這樣的無奈只好開啟抗爭之路。反迫遷居民和民間團體最無法接受的部分，政府和財團假借計畫案開發名義，讓農地成為建地，以及第3跑道開發的必要性。國軍基地跑道早已足夠，在政府手段之下，造成國軍基地跑道無法使用，而藉口需要多開發百姓賴以為生的民宅農地，但對居民來說唯一的訴求只有「留下來，留在他們扎根的地方。」（桃園航空城自救會蔡美齡）

「附近經過2次的區段徵收，原本農地都是免稅，但你配回來的土地有各式各樣的稅，地價稅又一直調漲，他說你配的地還漲不夠，政府說漲價歸公，但我們是自有住宅，沒有其他房子，你把房屋稅地價稅調這麼高，合理嗎？就是逼百姓把房子賣掉去鄉下的地方住的意思，這又牽涉居住正義的問題。投資客在這裡炒這塊地，如果徵收了，配回來變成建地轉賣，屁股一拍就走了。在地人的話，有些農地會配回來，但你的家當要丟掉多少，有多少東西沒地方放，政府說會補貼你租賃的租金2年，但田沒了，這些東西也就沒用了，這些工具都是錢買的，譬如農機，都是生財器具，現在都沒有用了。新竹縣政府已經徵收了那麼多土地，但學校廠商後來都不來，前科累累，縣長又有任期限制根本不能負責。他們根本在炒土地，拿我們的土地在玩，被徵收後的地方都變成是外地人的，我們這裡是客家莊，需要保留文物。」（新竹璞玉自救會長邱鴻鈞）

綜上，農地種綠電跟重啟核電2者之間，不僅僅是電力系統轉型與碳排放的差異。核電象徵的是戒嚴時代政府高層自行決定重大建設跟國土規劃，叫在地人吞下去，而發展綠電開啟了我國土地使用法制改革以及整合當前政府地方創生政策的機會之窗，讓台灣人有機會脫離戒嚴時代奠定的土地制度，以免被政府高層自行核定強制徵收老百姓私人土地轉手財團。與其讓投資客賺完屁股拍拍離開移民，不如落實土地使用的正當民主程序，才能建立民主政治到民間地方層級（參見李登輝《新‧台灣的主張》，第3章），讓台灣人能實質對自己的家園發展有參與權，應較能符合所謂轉型正義與永續發展台灣主體性的本意。

完整內容請見：
https://www.storm.mg/article/3442325

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以首購族來說，想買房大約需要準備20%的自備款，而目前六都，以台北買房壓力最高，平均需要先準備400萬以上的自備款，新北市、台中市都要準備200萬上下的自備款，桃園、台南、高雄大約需150萬左右，才有機會買到一般需求的房子。

190531民視 北市有殼族難當 需月薪24萬才能負擔
影片網址→https://youtu.be/221mOxxYiRI

想在天龍國買一間新房子，快比登天還難！根據最新調查，台北市新建案的房子，最低門檻要2千萬元，貸款8成，每月房貸就要付8~9萬元。如果以每月收入的1/3作為買房負擔來看，月收入至少要24萬元，才能安穩、不犧牲生活品質，住進台北市的新房。

（民視新聞／李雯珂、鍾淑惠 台北報導）

在迪化街開法式餐廳的孟老闆，大嘆連自己當頭家，在台北市也很難當有殼族。

餐廳老闆孟鼎表示，「存個100萬到150萬，你跟不上那個房價，等你存到2千萬你都不到，因為其實我們真正問題點，就在於沒有自備款。」

自備款成了第一道，難以跨越的買房門檻！還有雜誌調查，在台北市買新建案，最低門檻要2千萬，貸款8成，自備款就要400萬元，另外每月本金加利息要付8萬到9萬元，以每月房貸不超過收入1/3的原則來看，月收入至少要24萬元以上才買得起，更不用說想住進信義區豪宅，只能妄想中樂透！

餐廳老闆孟鼎更說，「你想想看我們這邊管理費每個月8千，那你要我我講老實話，都會區管理費它也是這樣，因為房子都要維護，那你認為說未來性它會不會再漲，它一定會再漲啊。」

孟鼎老闆苦嘆，平時經營餐廳，扣掉店租、人事等成本，月收入約8萬元，雖然比一般上班族高，但因為是三代同堂，要養一家五口，自住的房子，月租就要4萬元，加上生活開銷3萬元，剩下1萬元當儲蓄，自認就算省吃儉用存一輩子，也買不起北市的新房！

房仲陳泰源表示，「可能是由舊換新，然後可能是由蛋白換到蛋黃，它應該是逐步慢慢地，而不是說我一開始就要一步登天，每個人都想要一開始就買帝寶，當然就不可能啦。」

房仲指出，若想要在台北市置產，減輕負擔，2千萬以下的物件，包括北投、文山，也有屋齡10年內的兩房住家，或是靠近市中心的大同、萬華，屋齡30年以上的老公寓。但新成屋則只能轉向新北市、桃園，台北居大不易，就連主管階級的薪資都買不起，青壯家庭要在天龍國購買新成屋，似乎難如登天！

新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019531F08M1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190531-24.html

台灣房市已經連續衰退四年，但是根據最近所公布的全台房價指數，似乎有回溫的可能，到底下半年的房市是不是已經起死回生，還是依然在加護病房？這次我們就請來房市專家Sway跟十年內買了三間房子的人氣網紅李秉潔(潔哥)，他們又是怎麼看待今年的房市呢？

1:46 2018下半年房市回溫？
5:51 潔哥買房心法大公開
8:56 蛋白區竟然也有地雷區
11:14 買房詐術大解密
14:46 潔哥、Sway殺價絕招不藏私
20:08 這樣還房貸省錢又輕鬆

#下班經濟學 #潔哥 #Sway #謝哲青 #路怡珍

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飲酒過量 有礙健康

【把愛傳出去，你一個分享，我幫你捐100元，一休邀請你一起把40萬元送出去】


最近因為快過年了，一休希望能出一點心力幫助一些孤苦無依的小朋友，參訪了兩家育幼院，一家是天母的體惠育幼院，一家是桃園的景仁教養院，在這兩個地方都聽到許多感動的故事

天母體惠育幼院的湯奶奶，在四十多年前，因為一個善念，想說多養一個小孩也只是多一雙碗筷吃飯，就這樣40幾年過去了 ，400多個小孩在這裡長大。

曾經在最困難時，是一個素未謀面，遠在美國的華僑，聽到湯奶奶的善行，直接把土地捐給湯奶奶照顧小孩，在房子不夠小朋友住時，一位外國的傳教士知道他們需要幫忙，到美國去募了善款幫助他們蓋現在住的房子，在他們不知道一塊山地要如何蓋房子時，一位知名設計師分文不取的幫他們解決這個難題。

就這樣，一片土地，40多年來孕育了400個生命，這是數無人的善念累積而成。　

景仁教養院的院長陳媽，也是四十多年的時間，一生都奉獻在照顧多重障礙的小朋友，甚至老朋友上，景仁教養院總共收容了280幾個多重障礙的患者，陳媽感慨的說，過年到了，這280幾個院生回家過年的只有50幾人，其他人來到這後家人再也沒來過，就像丟了一樣。

有人來到這裡，到離開人世都在教養院裡渡過，也有些是棄嬰，從小到大都生活在這裡，連父母是誰都不知道，但他們也只能用心的把他們都當自己的孩子去照顧，給他們愛，讓他們有家的感覺，聽了真的覺得她們很偉大。

在參訪過程中，看到這些小天使，純真的笑容，熱情的歡迎我們，送我們他們自己純手工做的工藝品，老師說，這一個作品他們可能要做一個禮拜，雖然慢，卻紮實，你可以在他們臉上看到他們的成就感


每一個分享一休就會幫你捐100元，分別給天母體惠育幼院跟景仁教養院，總共40萬元

因為一休能力有限，40萬元是我目前能力所及所能捐助的金額，我也知道還有很多需要被幫助的人，這是一休現階段眼睛看到，能做到的，我不會說我要改變世界，我只能在我眼前看到的地方盡力去做～

但我相信，每個人都能在身邊用自己的能力去多幫助人，累積起來就是一股很大的力量！


在參訪體惠育幼院時，湯奶奶的兒子羅牧師，現在也是體惠下一代的大家長提到，這麼多年來，體惠都是靠著善心人士的幫忙，才得己一直延續，即使只是100元，一個鍋子，一袋米，對他們來說都是懷著無比感恩跟珍惜的心使用著，所以他們的東西能用的就盡量修補，不會輕易丟棄，因為這一點一滴都是無數人的愛，聽了我也好感動～

或許這40萬自己用可以拿來買車，可以吃幾百頓大餐，可以買幾百件衣服，但我更願意把他用在更需要的人身上，物質終會消失，付出去跟得到的愛卻永遠會留在心裡

希望一休跟大家一起的這一點力量，能讓體惠育幼院跟景仁教養院的小朋友們都能夠過個好年，買幾件新衣服，好好的吃個團圓飯，之後有機會，一休也會邀請大家一起或許帶小朋友一起玩樂，運動，看場電影，踏踏青，讓他們感受到，雖然父母不在身邊，但他們的愛永遠不會匱乏～

在分享活動告一段落後，一休到時也會公佈捐款的收據在我的粉絲專頁上

你分享，我幫你捐100，一休誠摯的邀請您，一起愛把傳出去～