【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

法國人幫華為向世界示警公布了醜惡的美國慣用的強盜手法

轉載《美國陷阱》
作者皮耶魯奇血淚控訴

我們是如何從全球第一
到被美國收購，今天他們又盯上了中國華為，你們千萬不要重蹈覆轍

阿爾斯通，曾經是法國工業上最璀璨的明珠。
在輝煌的時候，阿爾斯通做到了，
水電設備世界第一，
核電站常規島世界第一
環境控制系統世界第一
超高速列車和高速列車
世界第一

在能源方面我們提供了
佔世界裝機總容量15%的設備共460兆瓦為世界第二
阿爾斯通和美國的巨頭
通用電氣在全球有著激烈的競爭

2013年4月14日
在美國甘乃迪國際機場
我皮耶魯齊作為阿爾通國際銷售副總裁剛下飛機就被美國聯邦調查局逮捕

我無論如何都沒有想到
會因為一起十年前遠在
印度尼西亞的案件在美國被捕並起訴入獄

更令人震驚的是當我身陷囹圄的時候我的老東家阿爾斯通竟然慘遭「肢解」。阿爾斯通這家曾橫跨全球電力能源與軌道交通行業的商業巨頭不僅被美國司法部處以7.72億美元的巨額罰款核心業務也被主要競爭對手美國通用電氣「強制」收購
由此美國獲取了法國大多數核電站的部分控制權。

剛剛被美國逮捕的時候我也沒有搞清狀況，我的心裡依舊是抱著幻想
認為自己可以安然無恙
但是最後我卻被告知
違反了美國《反海外腐敗法》和密謀洗錢等十項罪名如果訴訟成立
我將面臨共計125年的監禁，就是在那個時候
我才忽然明白，美國的目標不是我，而是阿爾斯通

美國人這樣做就是為了
可以肢解阿爾斯通最後達到收購的目的

在被美國監禁的那段日子裡，我時刻關注著局勢的發展，心想，商業競爭應該是有底線的
無論誰也不能肆意踐踏規則，更何況美國是
世界的領導者，
但是隨後的事情
徹底打碎了我的幻想

為了迫使阿爾斯通屈服
2014年4月23日
我們公司亞洲區副總裁
勞倫斯霍金斯被美國逮捕，第二天阿爾斯通總裁柏柯龍頂不住壓力
宣佈準備將自己的「掌上明珠」能源業（70%的業務量）以130億美元出售給美國通用電氣

這場收購案雖然阿爾斯通有100多億美元入帳，但是刨去交易稅
、合資企注資、股東分紅，還債以後公司的收益幾乎為零，憑借著強勢的美元和技術力量，美國在共同關注的許多議題上已經成功的向其他同盟國以及他們的企業施加了一套美國的準則

通過司法逮捕競爭對手的高管最後迫使競爭對手高管屈服直至將對手的公司收購。

美國人將這種方法運用得爐火純青
十年內通用電氣 通過這種方法收購了至少四家企業阿爾斯通只是第五個而已

阿爾斯通是我們法國的
華為，但是慘遭美國打壓到最後被收購。

最近幾年，中國的華為公司面臨了和我們當年同樣的境遇 ，都是同樣的手段只是華為是5g領域的頂級企業。
阿爾斯通是法國工業上的明珠。

當年阿爾斯通有至少4名高管被逮捕今天華為被逮捕的是華為創始人
任正非先生的女兒華為的CFO孟晚舟女士

美國的司法部不是獨立的而是處於強大的美國跨國公司的控制之下相關美國的法律堪稱敲詐利器。

2010年以來
僅法國企業和銀行就已向美國繳納了約140億美元的罰金從通信行業的阿爾卡特石油行業的道德二到興業銀行受處罰的法國企業無ㄧ不是企業界的巨頭。

當聽到華為的孟晚舟女士在加拿大被逮捕後我覺得自己應該把我所知道的說出來告訴全世界
尤其是提醒中國的華為
希望你們不要重蹈阿爾斯通的覆轍。

2019年初我和一名法國記者合著的《美國陷阱》一書在法國出版，引起了巨大的反響，這本書是我皮耶魯齊的
親身經歷，詳細地揭露了美國政府打擊美國企業競爭對手的內幕。

我真心的希望中國的朋友們能夠看一看做好防範準備。
祝願孟晚舟女士可以早日歸國，也希望華為公司可以渡過難關。

因為「這是一場徹頭徹尾的敲詐。」

萬一能持續多久
昨天台股價量俱揚，在台積電登高一呼的狀況下，指數開高走高攻克萬一大關，當然我想很多人都知道台股一直是「不怕一萬只怕萬一」，會不會這次又是曇花一現呢?我認為這次的可能維持的時間會比大家想的長，原因很簡單，過去台灣也是萬點是天險，只要過萬點，少則幾天多則六七十天，馬上就跌破萬點，但從去年五月攻克萬點後，一直到去年十月11號才因為當日大跌660點，才跌破萬點，而且也才經過四個月整理後，就在2月11號順利光復萬點，自此之後到昨天不但延續了八個月在萬點以上，甚至還攻克萬一大關，這告訴我們甚麼，就是萬點以上已經變成常態。
台積電法說前卡位
至於為什麼變成常態，台積電當然功不可沒，昨天台積電再度創下歷史新高，我之前不斷發文跟大家說，台積電十美元的目標價指日可待，到底台積電在漲甚麼呢?台積電的好其實大家早就知道，難道是周四的法說行情提早開跑嗎?

其實我從兩個面向再幫大家分析，過去台積電的確是晶圓代工的龍頭，當然享受不錯的產業地位與本益比，但是畢竟還是跟晶圓代工產業息息相關，跟景氣的循環也有一定的連動，但從20奈米以下，甚至到最新的7奈米、5奈米，台積電是已經沒有競爭者了，別說格羅芳德都放棄先進製程了，即使唯一有先進製程的三星，良率就是無法突破，搞得過去還想琵琶別抱的客戶紛紛回籠，即使像AMD這樣的大客戶，都排不進先進製程的排程，所以台積電在先進製程已經變成孤門獨市股，而非與景氣連動，這會讓評價更往上提
第二更重要的是資金的進駐，之前我發文跟大家說過，香港事件我們絕對是受益者，因為資金離開香港，台灣絕對是選項之一，而從最近台幣的強勢，更可以看到外資匯入台灣的決心，我問大家當新的資金湧入，會買甚麼?就像如果叫我們去買日本股市，妳就是買TOYATA、HONDA，如果進入美國股市，你就會去買FAAMG，進入台股最快的解決方法，就是買台積電，因此在資金的推升下，我才一直提醒大家，三百元應該是初步的目標價，以明年普遍預估在14.5元附近，大概20倍本益比，雖然又有外資調高目標價到364元，但我認為這目標價可能需要較長的時間。

舊三主流輪流創高
之前有非常多人擔心所謂拉指數出小型股，但我認為是有點杞人憂天了，我一直強調的舊三主流搭配新三主流良性輪動，散熱模組昨天雙鴻(3324)又創了歷史新高，雖然法人有逢高調節，不過階段任務已經完成，力致(3483)在財報的利多下，股價一價鎖死，今年雖然只有三元左右，但明年普遍估計五元以上，也是散熱的新指標，散熱模組用業績打臉王牌分析師，不過短線漲幅不小，不必追高。
PA的宏捷科(8086)也是舊主流重作馮婦的指標，昨天在法人持續買超下，又創了波段新高，籌碼面似乎也出現軋空的力道，不過其他的PA族群，全新(2455)的120元關卡似乎總是過不去，而穩懋三百元的天險，也是大家要留意的部分。
而兩個舊主流都有股票竄出後，銅箔基板似乎表現得比較沉寂，因為九月營收都沒有再創新高，我認為指標就是看聯茂(6213)，昨天外資與投信都出現回補，能不能過前波170的壓力，是觀察的重點。

新三主流PCB領軍
至於新的三主流，PCB在華通(2313)領軍過高後、燿華(2367)在外資大買24569張下，也不甘示弱創了波段新高，我們在演講跟大家說的定穎(6251)，在營收創高的帶動下股價也漲停鎖死，PCB我覺得是在做本益比的調整，華通明天普遍孤三元以上，會超越前年的水準，如此一來是不是就有人想複製前年底也是一波攻上52.2元的狀況，將是PCB股的指標。曜華(2367)演講我也說了多次，明年還有處分展華廠的獲利挹注，雖然漲幅不小，但本益比並不高，是PCB的兩大指標。
但是IC設計我們上週花很大篇幅介紹的RF IC立積(4968)，昨天又漲停鎖死，我也了解目前就完全在漲去美化的想像空間，但高毛利率的IC設計就是如此，只要營收持續創高，股價就不會寂寞。不過要提醒大家龍頭聯發科(2454)，法人已經連賣兩天，在聯發科還沒回神前，IC設計就是個股發揮，去美化的想像是重點。

蘋概股在大立光(3008)法說後，有了明確的說法，第四季淡季不淡，何況明年初可能又會出SE2，可望延續蘋概股的營收與獲利，高基期的大立光(3008)、玉晶光(3406)昨天營收已經利多不漲了，我反而以低基期的鴻海(2317)當作指標，昨天外資積極回補了33528張，在所有股價都漲到天上去了以後，鴻海的股價反而具有吸引力，也許有後發先至的味道。如果連鴻海都漲了，那蘋概股才有機會借力使力往上再衝一波。

低基期的資產股真的有看頭嗎
至於最近台股還有個夯題材，就是由於台幣創高推升的資產題材，特別是幾個在南港的案子都將開花結果，更是把南港的資產股往上推升，最先發動的就是南港(2101)，在世界明珠已經有聯強集團買進部分大樓後，而公司為了提早認列獲利也計畫先出售南榮的持股，不過股價從今年開始已經大漲一倍，是南港資產股的領頭羊。
第二個接棒的是國產(2504)，股價已經連續兩天漲停，南港廠都更案，已在日前正式獲得北市府核定，基地內將興建A、B兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達26層樓、開發總樓地板面積約6萬餘坪，貢獻度預計也有八元以上，加上還出售中國水泥廠接棒南港。
那第三個可能接棒的是誰呢?我想就是大家也說了很久的大南港案，去年已經完成地目變更，扣除捐地後，可開發面積約7,600坪左右，確定對外銷售，而持有的包括國揚(2505)、工信(5521)與和桐(1714)，若以開發利益對獲利的貢獻度來看，國揚與工信都高達七元左右，昨天國揚也創了波段新高，不過外資卻賣了426張，比較起來工信的股價相對落後，股價不但落後淨值甚多，昨天外資也小幅買超275張，也可以留意這波東區門戶計畫概念股。