【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

0116 #開盤 #重點
#美中協議 #關稅
美國總統川普和中國國務院副總理劉鶴，稍早在白宮簽署，美中第一階段貿易協議，川普在劉鶴面前直說，目前對中國貨品加徵的關稅仍會維持，因為之後還要打「關稅牌」，待達成第二階段協議才會撤銷所有關稅。

#華為 #5G #英國政府
就在英國政府本月要決定，是否將中國電信大廠華為納入5G網路建設之際，英國文化大臣摩根最新指出，英國「很清楚」華為最終，不會獲准進入重要的國家基礎設施。
摩根表示，網路安全是英國政府考量的「重中之重」，而美國方面其實也正在向英國施加強大壓力，希望英國完全禁止華為，甚至有外媒報導指出，美方已祭出可能不與英國分享情報，作為要脅。另外，日經新聞報導，傳出美國華府也正升高對台積電的壓力，要求台積電赴美設廠，生產軍用晶片，來確保美國供應鏈，不會受到中國干擾，台積電也回應，表示從未排除赴美設廠的可能性，只是目前並無具體計畫。

#台積電 #股息 #施壓
台股逢封關賣壓出籠，台積電的法說自然成為市場關注焦點，同時今天也是台積電去年第2季現金股利的領息日，每股配發2.5元，換算股息金額共648億元，逾36萬股民領到大紅包，法人研判，大筆現金股利落袋，可望成為再度加碼台積的資金活水。而針對法說議題，外界關注台積電在先進製程3奈米、5奈米進度與規劃，而今年第一季財測、半導體景氣展望與供貨華為比重調整將會是三大重點。
外界認為可能受美國再度限縮華為有關，而今天又傳出，華府正升高對台積電的壓力，要台積電在美國總統大選前，針對赴美生產做出明確決定，以確保在不受中國干擾下，在美國生產軍用晶片，對此，台積電昨日晚間回應表示，從未排除在美國建廠或併購的可能性，相對劉德音去年10月時受訪時表示，短期內不會考慮在美設廠，相比有些許出入，也讓外界質疑。不過再法說會前夕，外資圈仍力挺台積電，紛紛提升目標價。除了花旗的396元之外，麥格理及野村目標價都是395元，匯豐今天更強調台積電可能開啟多年的高成長趨勢，今年將只是第一年，因此將目標價從原先的338元直接大幅調高到397元，成為外資圈最高。

#三星 #TV #面板
去年電視面板價格崩跌，韓國面板廠去年下半年開始大動作減產，而今年關廠效應持續，繼LGD(樂金)之後，三星也傳出有意再關閉一座7代廠，過去三星曾在2016年關閉一座7代廠，當年引發43吋面板大缺貨，面板價大漲，如果今年再關一座7代廠，三星旗下將沒有任何7代廠產能。由於三星、LGD大幅縮減韓國境內的電視面板產能，再加上新機拉貨需求啟動，1月份電視面板價格全面調漲1～3美元，市場更看好面板漲勢延續到4、5月，面板廠上半年的損益壓力將大幅改善。

#康舒 #新廠
康舒昨天舉辦集團旺年會尾牙，去年業績亮眼，年營收站上200億元大關，前三季獲利年增55%，每股純益2.85元，全年獲利確定創至少15年新高，總經理高青山昨天(15)指出，今年電源產品、系統、綠能源三大業務均有望較去年顯著提升，估計獲利、營收皆可大幅成長，後市展望樂觀。

#敦泰 #營收
IC設計廠敦泰在4G智慧手機需求續強，使整合觸控暨驅動IC(IDC)出貨表現更上一層樓，加上產能無虞、推動市占率再度成長。法人指出，敦泰第一季IDC出貨量將可望優於去年第四季水準，單季合併營收將可望繳出年成長雙位數的成績單。展望今年，敦泰在新產能全力支援之下，加上4G智慧手機訂單訂單轉強需求，推動第一季IDC出貨量將可望優於去年第四季水準。

#南港 #輪胎 #SUV #電動車
輪胎大廠南港輪胎本業搭上休旅車、電動車新風潮，接單能見度已看到明年，公司評估增產計畫；而世界明珠舊廠開發案，名譽董事長林學圃形容是老天爺賞賜的土地，包括商辦和住宅的總銷金額也已衝上170億元，優於預期。另外長期目標，南港考慮以減資方式，把錢還給股東，目標股本要減資一半，瘦身到40億元左右，拉高每股獲利。但減資計畫目前尚未確認時間。

#神基 #行動裝置 #BMW
強固型工規筆電品牌業者神基昨日宣布，德系車廠BMW集團選擇自有品牌強固型行動裝置和解決方案，應用於BMW集團全球研發、生產線、倉庫物流管理以及汽車維修中心汽車電腦診斷等應用。神基科技董事長黃明漢說，很榮幸BMW再次選擇Getac的解決方案，透過神基設備的幫助，持續在優化全球流程方面躍進。
#財經 #新聞 #非凡新聞 #ustvnews #news

「世界為我開啟，讓你帶我遊歷」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

世界上的語言有兩種——「無聲與有聲」。
無聲的語言，需要開啟心眼，用心感受傳遞，
有聲的語言，需要開啟想像，大膽努力練習。

做為一位外景主持人，我相信除了流暢的口條，更重要的是，用心去閱讀體會那藏在深邃眼裡、銀白髮髻、交織掌紋間的無聲語言。八年，兩千九百多個日子裡，我搜集了如繁星點點的故事與感動，閃閃亮晶晶地在我心中的小宇宙。默願著有那麼一天，我一定要站上世界的舞台，與大家分享這些亮光，分享台灣的美好。

我很感恩雖然沒有大紅大紫，但一路上滿滿是貴人與奇蹟。今年我接下了一個新節目，我將帶著五大洲12位外國朋友來認識台灣與客家文化，此時，有聲語言變得十二萬分重要，曾經短暫擔任過國小英文老師的我，用英語來表達並不陌生，但是要更精進絕對需要更有系統的學習，謝謝 TutorABC 為我開啟了新的學習大門，透過線上課程，我可以隨時隨地進入學習的情境中。

於是這天我來到美麗的北海岸邊，開始我的第一堂英文課，熱愛大自然的我，也能藉此忙裡偷閒，更重要的是，終於有這機會我能帶外國朋友看看台灣的美了！

Teacher Madison住在英國劍橋，透過螢幕鏡頭，我看見她教學的熱情與喜悅，我也藉著簡單的英文語句，跟她說此時我在這太平洋的寶島上，那海有多藍，那陽光的味緒多和煦，那礫石的觸感有多親膚，那男女老少有多熱情。

我選擇戶外活動的課程單元，課前TutorABC會先提供課程內容，讓我可以提早預習。上課過程中，Madison先帶我認識每個單字的解釋，再藉由生活經驗的分享，引導我自在地用英語來表達，最後的學習評鑑也順利地將我的學習進度完整紀錄！

我們說說笑笑，也用英文交換彼此眼前的美好景物，有幾度我眼眶紅紅，也許是橘紅夕陽映眼的關係吧，當她說起受教育的過程中，她一直都知道太平洋上有一個美麗的寶島，叫作「Formosa Taiwan」，而她也一直期待著有天能夠來台灣旅行，我們靜默了幾秒，同聲說——
So glad to meet you here today through
TutorABC！

﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍

學習新的語言可以是一件很快樂的事，只要我們願意將多餘的思慮放一旁，找到童年時跟著大人牙牙學語的純真與熱情。TutorABC幫我們找回那份對於語言學習的動力，但是首先要打開你的心，用心感受，大膽學習吧！

特別幫大家爭取到一堂 TutorABC 免費課程，明珠粉絲獨享喔→ https://pse.is/K5RQ2

想知道自己適合的學習模式，有個線上小測驗，可以快速找出學習方法→ https://pse.is/LUD52

#TutorABC因材施教立即見效 #AI打造量身定製課程

//////////////////MING////////CHU///////CHEN///////////////////////////////

“You opened my door to the world, and accompanied me on this global journey”


There are two kinds of languages; one is conveyed by sound while the other one is utterly silent. The “silent” language is perceived by an observant and open heart. On the other hand, a language with sound requires a wild imagination and relentless training.

As an outdoor TV host, I believe that what matters, besides speaking eloquently, is to read between the lines and to be aware of the stories in our elder’s eyes, silver hair buns, and intertwined fingerprints. During the past 8 years of my career, I collected a plethora of anecdotes, and they are just like sparkling stars in my little universe. I hope someday I can stand in front of a big crowd and show everyone these stars, which represent the gifts of Taiwan.

I am eternally grateful for those heroes and miracles along the way, even if I didn’t make it big. This year, I am hosting a new TV program. I will introduce Taiwanese and Hakka culture to twelve foreign friends from five continents. Because of this, my language skills are crucial to the success of the program. I am familiar with communicating in English since I have been an elementary school English teacher. However, in order to reach a higher level of proficiency, I need to learn in a more systematic and organized way. Thanks to TutorABC, I found a new gateway to learning, and through their online courses, I can always start learning regardless of time and space.

So, one day I came to the gorgeous northern coast, and started my first English class. As a nature lover, I can also release my stress from work. Not to mention, I finally had the chance to introduce my foreign friends to the beauty of Taiwan and its natural scenery.

Ms. Madison, my teacher, lives in Cambridge, United Kingdom. Via the camera of her computer screen, I saw her joy and enthusiasm in teaching English. With a few simple English sentences and phrases, I described the sight of this gifted island on the Pacific Ocean: the azure sea, the blazing sun, the textured rocks, and the elated people.

I chose the course related to outdoor activities. Before class, TutorABC will provide me with course material for previewing. During class, Ms. Madison will introduce the definition of the words, and encourage me to use those words to share my stories and experiences. Before the class ends, a learning assessment will be conducted to record my current progress.

We chatted, laughed, and used English to share the breathtaking view in front of us. Occasionally, my eyes were slightly red, probably due to the orange sunset that projected onto my eyes. Ms. Madison talked about her school years, and how she always knew that there is a beautiful island named “Formosa Taiwan” on the Pacific Ocean. She always looked forward to visiting Taiwan. After a few seconds of silence, we said to each other simultaneously, “So glad to meet you here today through TutorABC!”

Learning a new language can be very joyful and rewarding, if we are willing to forget all the excessive concerns and recollect the pure enthusiasm of learning our mother tongue from adults when we were still children. TutorABC can help us find back that motivation for learning language, but first, we ask you to open your mind, observe with your heart, and learn without fear!

Photo Joseph Cheng Photography - Shape, no other

故宮文創商品於4/1重新上網招標，招標資格包括承攬契約1年有效期，以及要求廠商以每月8萬薪資接收既有消合社經理人員，鄭麗君間接指出，民國100年故宮消合社有38人申請退休，每人領100多萬元退休金，但在101年居然有33人再回聘，其中一位甚至高升總經理，等於是領了退休金又再回聘領薪水，加上要求招標廠商以八萬元聘雇經理人員，鄭麗君嚴格批評馮院長根本是在養肥貓，要求今日內將那33人名單公布給立法院。
鄭麗君於2012年10月，揭發故宮員工宿舍區所有建築物都未依法領有使用執照，依據台北市建管條例第35條，因年代久遠，都市計畫發布前就興建而無使用執照之建築物，可加附資料向市府請領合法建築證明，但院長一直在拖延並置之不理，鄭麗君表示會將相關資料移交台北市政府，讓柯市長去拆；另外，鄭麗君指出，故宮附近還有一項違建，就是故宮後山的羽球場與高爾夫球場，且該球場未對外開放，只提供故宮員工使用，鄭麗君說，一直希望能好好研討一個台灣世界級博物館的發展，但故宮始終無法好好管理行政事務，甚至違法，違建之案件，故宮應在兩周內設置網站專頁報告進度，讓全民監督要求故宮守法。