為什麼這篇不給仲介費鄉民發文收入到精華區：因為在不給仲介費這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者rpg1510 (八分之三)看板home-sale標題Re: [請益] 房仲在玩哪招?時間Fri...
不給仲介費 在 文文? Instagram 的最佳貼文
2021-08-16 14:32:48
今天完成交屋手續 來分享一下之前大家敲碗的首購分享 26歲生日前，送給自己的禮物 / 認識我的都知道， 我們家沒有背景 都是一點一滴存下來的 所以一切都更可貴。 - 其實買房只是心態的轉變 由於跟家裡的生活習慣差很多（ex:長輩會抽菸..🚬） 因此選擇搬出來住 但還是會常常回去看貓咪跟阿嬤啦～ （最...
買房子進入約見面議價的階段
表示買方出的價格至少是達到 屋主實拿 or 屋主實拿+1~2%的階段
仲介懶得做白工，買方出的價格若是連屋主實拿，都沒碰到邊
仲介連讓買賣雙方碰面，都不會約出來
(但為了營造幫買方努力的形象，斡旋還是會收，
但沒達底頂多跟屋主口頭告知而已，除非屋主自己也急著賣，否則不可能約出來)
見面議價最後努力的，說穿了其實就是如何從買方榨出「賣方的服務費」
買方被仲介話術唬到，最軟的情況：
以為仲介幫自己議到便宜價格，心甘情願給買方2%
但其實還幫出了賣方4%，買2賣4，仲介6%收好收滿
仲介方願意退一步：
買方先表明，無論如何買方只付1%
仲介賣方2~3%也願意做
買1賣2~3，仲介收3%~4%
買方超級硬、買方對市場行情十分了解、屋主缺錢、仲介缺業績、店東欠這一筆就倒閉：
買方實付：推敲出屋主底價，出價=屋主實拿+0.5%~1%
買0.5~1賣0.5~1，仲介收1%~2%
※ 引述《Jasonbon ()》之銘言：
: 小弟近期簽約買房了
: 房仲約出來議價前 說屋主希望可以賣到N元 更早之前是說理想賣到N+40萬元
鋪給買方當然是假的價格啊 =賣方2%，仲介保底 =賣方4%+溢價
: 我當時是出N-20萬元
: 所以房仲才約出來議價
N-20 = 屋主實拿 + 賣方0%
: 後來當天晚上議價時
: 房仲問我 可以再增加多少
: 我說+10萬吧變N-10萬 然後對方N-10萬 各退一步
: 結果房仲離開我們的會議室之後
: 跑進來說 價格屋主是同意
N-10 > N-20，高過實拿了，屋主當然同意
: 但是賣方願意付的服務費只有1%因為價格不是當初他們理想的N+40萬
翻譯：仲介(OS)-我只能收到1%，而不是4%收到滿
賣方契變的價格：實拿=N-20，多少賣方服務費，仲介自己要想辦法從買方身上榨出來
賣方理想N+40萬 = 賣了高價付給仲介4%~OK，還有溢價多賺
: 所以問我們願不願意 將房價成交在N-20 然後一開始議價時說的+10萬併入到服務費內
翻譯：買方-好感動，仲介真的幫我議價到N-20了
好啦，前面說的N-10，10萬給仲介也沒關係，反正總價(實付)不變
原本買方只願意給仲介，買方1%服務費
跟買方多要了買方1%，變成買方收到2%
: 這樣他可以跟賣方要更多服務費 (當時只想說反正出的錢一樣就答應了)
: 他說我們出的總價是一樣 本來是(N-10)+1%服務費 現在變 (N-20)+(10+1%服務費)
: 房仲說他們公司不同意 買賣雙方只各付1%的服務費
公司開心來不及了，最後實收買2賣1，仲介收3%
: 事後想想
: 是不是其實N-20萬可以成交 只是房仲為了多賺10萬 故意跟你講屋主想要N
仲介講的N價格，叫"鋪價"，是假價格
N = 至少保底賣方2%服務費
: 這樣你就會加價到N-10萬
仲介會假裝跟買方哭說，N-20太低，屋主連出來都不太想出來談
好不容易說服屋主願意降價出來談，問買方願不願意出來，大家來喬喬看
(翻譯：出現有效買方了，接下來就看能從買方身上，榨出多少賣方服務費了)
: 甚至屋主搞不好從沒說過理想是N+40 或者是N-40就可以成交了
屋主如果夠硬，不缺錢
從頭到尾，契變的實拿都是N-20
頂多為了配合仲介吸引買方看屋+出價，調降了開價
所以 N+40 是仲介鋪的假價格無誤
N-40 < 實拿N-20，除非是屋主缺錢 or N-20本來就高於市場行情價
: 我覺得有太多無限的可能性了
: 就是被房仲耍得團團轉Orz
: 有降總價10萬來喬賣方的服務費的理由嗎?
所以永遠不要相信仲介給的價格是屋主真的價格
仲介鋪出來的價格，都是經過計算，包含了屋主的賣方服務費3~4%
買方要做的就是鬥智，寧可當天談判不成，直接走人
讓仲介自己來說賣方1~2%也願意做
流程：1.先出低於屋主實拿的芭樂價，試探出屋主實拿的價格
(找多家仲介問，看各家能接受下斡旋的出價是多少
或自己找到屋主，假裝是仲介探詢底價，多少可以帶客人去看屋)
2.先確定仲介只收買方1% (只願意買2的仲介直接丟掉)
3.出到屋主實拿
4.讓仲介願意折傭做 (買1賣1~2)
找大品牌的房仲，固然服務好，專業知識充足
但羊毛長在羊身上，服務和專業，是建立在很硬的服務費上
小品牌的房仲，仲介為了生存
服務費少收，折傭也願意做
以買方立場，買房子要買便宜，找小品牌房仲
可以先找大品牌房仲看房，得知房屋詳細的屋況
議價簽約，找小品牌房仲，讓其折傭也必須做
以賣方立場，賣房子賣理想價，一般約給多家房仲賣
房仲彼此為了競爭拚成交
1.多組買方出價，價高者得標
2.同一買方多家仲介出同樣價格，願意最多折傭者勝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 119.14.50.30
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1555634610.A.8D5.html
→ F93935: 現在這世道還要拿滿6%慢慢找盤子 04/19 08:45
推 dans: 我上房版還要算數學？不能發發廢文酸柯文哲就好嗎？ 04/19 08:47
噓 cofepupu: 都是腦補居多 04/19 09:07
→ cofepupu: 找大品牌看房 然後再找小品牌折傭?標準利用完就扔 過河 04/19 09:08
→ cofepupu: 拆橋的心態 04/19 09:08
→ cofepupu: 以後的未來 大品牌不會這麼傻了，會在你一使用服務的時 04/19 09:09
→ cofepupu: 候就收費，不管你是否成交。就是應運像原po這樣心態的澳 04/19 09:09
→ cofepupu: 客而生的。 04/19 09:09
我不是澳客，我是受不了良心譴責的房仲
以上內容，都是我們公司實際運作的流程
推 piglauhk: 樓上 看房前先收費不是不行 但消費者會不會買單? 04/19 09:14
→ cofepupu: 當市場變成這樣的時候 你不付錢就是自己去找591自售而已 04/19 09:15
很困難，房仲業只有在成交產生時收費，目的就是先把客人吸引進來 (委賣或委買)
收取前期服務費，客人會去找不收的仲介做
而且大品牌收前期服務費，小品牌不收前期服務費
客人會去找小品牌
推 gary520gary1: ㄒㄧ 04/19 09:15
→ cofepupu: 如果你是仲介出身 還打出以下這種折傭心態的文章，那你 04/19 09:16
→ cofepupu: 陣亡退出市場也只是剛好而已 04/19 09:16
買2賣4，最高總計6%是政府規定的，但比率是喬出來的
所以現實就是買1%~6%，買方就是在幫賣方付仲介費
誠意幫買賣方協調出中間價1%~3%，仲介方也賺自己的協調費
3個月只能成交一間6% vs 1個月成交1間3%(3個月9%)
好像願意折傭的仲介，活得比較滋潤？
推 gary520gary1: 現在連實拿都沒到就都嘛出來談了..*_* 04/19 09:17
屋主就算契變給仲介，寫明了實拿
但或許也有機會：屋主心中其實也還是會有真的有客人出到多少
，即使低於實拿他也會賣
屋主也是會對仲介保留底線
只是通常這種出低於屋主實拿的買方
即使成交，賣方的服務費必定不高
所以有的仲介寧可不約出來，等待能出到實拿的誠意買方再約
仲介也是在測試屋主
即使約出來談最後不成
目的是希望能藉由這組無效的買方，打擊屋主的信心
寫出更低實拿的契變
→ sagarain: 大房仲不賣要靠什麼吃飯 04/19 09:18
推 G8MO: 那麼不相信房仲嗎？ 04/19 09:45
噓 cofepupu: 你看信義願意做幾次3%或低於3%的生意吧 04/19 10:09
那就不要找信義啊 (笑
很歡迎客人來找小品牌
我們很好談 (拚成交)
※ 編輯: rpg1510 (119.14.50.30), 04/19/2019 10:11:16
噓 cofepupu: 回樓上saga 所以不遠的未來，大型房仲被原po這種跑單幫 04/19 10:11
→ cofepupu: 或小型房仲婊到忍受到極限的時候，就會開始實施使用者付 04/19 10:11
→ cofepupu: 費制度了，管你有沒有成交，一使用服務就乖乖付錢 04/19 10:11
推 RINsanity: 實話..表面上是買2賣4 但實務上都是買方全出 04/19 10:13
→ RINsanity: 畢竟在整個交易流程出錢的只有買方阿 04/19 10:14
推 iiiii: 大品牌收費就是趕小品牌更多人去 04/19 10:18
推 RINsanity: 有只信任大品牌服務的不在意服務費的客群 也有很在乎 04/19 10:19
→ RINsanity: 價格找小品牌的客戶 都各有各自的客源阿 04/19 10:20
→ cofepupu: 很多人自以為小品牌 其實講白了就永慶 信義 台灣 21四大 04/19 10:20
→ cofepupu: 品牌集團而已 反正小品牌死光了以後 大品牌就會做了 04/19 10:21
→ cofepupu: 當信義或永慶都實施了 底下次品牌像住商 有巢 大家都會 04/19 10:22
→ cofepupu: 被勒令實施同樣制度 不然你就去完全沒聽過的品牌做吧 04/19 10:22
推 kusomanfcu: 錢是買方出，房是賣方出。不買賣就沒有傷害 04/19 10:34
推 birdinucr: 推解釋 04/19 10:42
推 e22159: 推良心 04/19 10:45
→ taco13: 那大品牌就第一時間收服務費呀 笑你不敢 04/19 11:04
推 kaichuan: 說實話給推 04/19 11:17
推 peanuts24: 以我經驗，真的這篇很像我感受到的一點就是仲介寧可沒 04/19 11:43
→ peanuts24: 成交，也要儘可能的收足仲介費 04/19 11:43
推 peanuts24: 跟本版提到的仲介願意拚成交拿蜳低的仲介費，卡贏完全 04/19 11:45
→ peanuts24: 拿不到。剛好相反 04/19 11:45
→ peanuts24: 我覺得這應該是仲介的經驗法則，價高量少會比價低量多 04/19 11:46
→ peanuts24: 要賺得多 04/19 11:46
推 peanuts24: 再來就是人的惰性問題，覺得成交機會低價格不到的，懶 04/19 11:50
→ peanuts24: 得賺(談) 。所以要拚就要拚，價格確定會成交的，此時 04/19 11:50
→ peanuts24: 的努力(拉價)就完全是進自己口袋。 04/19 11:50
→ cofepupu: 因為樓上講的都是以仲介慣老闆的心態去想的才會覺得要人 04/19 12:13
→ cofepupu: 自砍服務費去成交 問題是當自己工作時候都不希望被老板 04/19 12:14
→ cofepupu: 凹加班不給加班費 或是要人無薪或減薪上班的事情 04/19 12:15
→ cofepupu: 事實上小品牌的加盟店老闆看到業務都在折服務費又沒賺到 04/19 12:15
→ cofepupu: 也會叫業務乾脆不要做 省的後續又更多麻煩事 04/19 12:16
→ cofepupu: 所以才說 什麼業務砍服務費3%去成交也願意 都是腦補居多 04/19 12:16
推 galaraga911: 削價競爭什麼行業都有，不只房仲，有很多只能拿價格 04/19 12:36
→ galaraga911: 競爭的公司，但也有把品牌建立起來，價格相對高的公 04/19 12:36
→ galaraga911: 司，完全看你要什麼服務吧。買房怕買貴，但更怕被騙 04/19 12:36
→ galaraga911: ，所以有把品牌做出來的綠色那家，市佔率才會這麼高 04/19 12:36
推 newthinker: 實用！ 04/19 13:11
→ cofepupu: 其實我覺得你比較不像房仲業務 比較像做過然後出來做投 04/19 13:48
→ cofepupu: 資客 所以講的角度 基本上都是在繼續造成產業惡性競爭 04/19 13:49
→ cofepupu: 自己開店頂一家店看看吧 看你自己成本多少 還能給業務 04/19 13:49
→ cofepupu: 給業務這樣去折服務費影響營收 職務上也是一種背信就是 04/19 13:50
推 adifdtd: 推一下 04/19 22:41
推 leesly: 滿實務的分享 基本上談價過程就是橋仲介費而已 04/19 23:19
推 overshot: 我自己處理過很多連邊都沒碰到就約出來談的阿XDDD 04/20 14:39
→ supa64: 不用看，板橋就有我公司出來自己作店東，結果見面談都不會 04/21 13:29
→ supa64: 的店頭看過沒(板橋同業應該知道我在說那位前top1 04/21 13:29