疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
　
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
　
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
　
ℹ️ 重點說在前面：
　
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
　
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
　
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
　
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。

*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
　
——正文開始——
　
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
　
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
　
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
　
一、請求酌減違約金 💰
　
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
　
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
　
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
　
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
　
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
　
二、依據情事變更調整契約
　
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
　
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
　
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
　
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
　
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
　
👉 接下來，就是修法的事了。
　
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
　
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
　
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
　
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
　
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
　
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
　
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
　
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
　
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
　
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
　
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
　
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
　
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
　
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
　
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
　
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
　
——參考資料——
　
⚖️ 民法規定

情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
　
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
　
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
　
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
　
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」

5703 亞都

亞緻酒店股份有限公司成立於93.12.07，走過15個年頭的風風雨雨，但挺不過武漢肺炎…

亞緻酒店股份有限公司近年來因固定成本相關費用及沉重租金壓力年年增高，且新飯店陸續投入台中餐旅市場，營收無法隨固定成本逐年增加導致持續虧損；農曆春節前夕爆發武漢肺炎疫情,全面重創飯店市場,導致營收大幅銳減,虧損擴大，考量疫情影響仍持續延燒，亞緻酒店公司管理階層經審慎評估，為避免虧損持續擴大，決定自109年3月9日起停止營運。

另亞緻酒店係向外承租大樓作為旅館營運使用，因提前終止租約乃受武漢肺炎疫情影響,本公司依租賃契約明訂之『除本租約另有約定外無法控制之事件』條款主張終止租約，依約雙方均不得依此請求任何損害賠償或違約金，若出租人就此有爭議而雙方無法協商解決時，另依租賃契約約定，應交付仲裁解決之，本公司將持續與出租方協商相關事宜。

亞緻酒店(股)公司民國108年前三季個體營收為246,622仟元，占合併營收589,017仟元為41.87%。
亞緻酒店(股)公司民國108年前三季稅後淨損43,610仟元，占合併合併108年前三季合併稅後淨損54,014仟元為80.74%，考量有關停業將減少本集團合併營收並減少虧損。

亞緻酒店公司將依勞動基準法、大量解僱勞工保護法等相關法令規定辦理所屬同仁之資遣程序，並盡力協助同仁轉業至相關產業；亞都麗緻大飯店（股）公司或所屬子公司未來若有職缺也將優先錄用，善盡社會責任。

【房客想退租，除了約出來幹架之外沒有別的方法了嗎？】

▌故事是這樣的

座標定位桃園，男子小陳「覺得」他的房東有夠壞，都不幫他處理房子有關的事務，小編猜測是跟修繕有關的，畢竟我們都是北棲青年！他的痛苦我懂！房東永遠都是修繕通知裝沒看見，房租匯款通知即時回覆一個貼圖Thank you。有沒有地方有好房東的卦？
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但火爆小陳可不是約房東出來談判，小陳還事先買了武士刀，開自己的汽車衝向房東以及房東老婆，也拿刀要砍人，硬生生把談判變火拼。房東跟房東婆大難不死卻有嚇爆，決定告他殺人未遂。
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走法律途徑，94文明社會處理問題的最高指導原則！我們不血腥！
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來！無數的小陳們！房客們！看看這邊！

▌不修東西的房東，怎麼處理？

民法規定在第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」也就是說，通常這條沒什麼用，目前多半都會在契約裡面約定誰負修繕責任，如果恰巧是房東要負責的部分，承租人可以催房東修，再不修？還有這種老不修？沒關係，你可以自己先修再從之後的房租扣，大不了不租，就終止契約。
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但為了減少糾紛，貼心的內政部根據 #租賃住宅市場發展及管理條例 第5條第1項 訂了 「#住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，在第八點也有關於修繕責任應如何分配的規定，基本上跟民法大同小異，不過在附件三就有附上範圍明細表，把各種設施都羅列出來，供大家在交屋的那一刻點交！
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小編追隨內政部的貼心，這邊附上住宅租賃契約應約定及不得約定事項的內容：https://buff.ly/321iztb

▌想提前退租的房客，怎麼辦？

首先，提前退租的房客確實是一種 #債務不履行，確定了這件事後，我們再來看看契約怎麼約定。
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在應約定及不得約定事項第12點有讓雙方當事人可以協商，是不是可以提前終止租約。這兩種約定方式會決定違約金的高低。
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如果約定可以提前終止租約，但是卻沒有在雙方約定的期限內先通知對方就終止的話，要賠償對方至多一個月租金額的違約金。
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但如果你們是約定不能終止租約的呢？那麼就會回到契約自由原則，由當事人自行去約定違約金數額，這時候通常就會從當初繳交的押金去扣，押金是擔保承租人租賃期間可能會負擔的賠償責任，多退少補，如果有違約金過高的情形，可以再請法院酌減！沒有約定違約金的也不要害怕，一般來說，違約金就是當債務不履行的情事發生時，當事人雙方約定的損害賠償總額，所以沒有約定的話，也只是你們就損害賠償的金額沒有事先約定，不代表不能求償，實務上是用「相當之損害」處理，只是當事人之間就怎麼樣才叫「相當」可能就會喬更久！
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BTW，因為錢不會有給付不能（指大家都撿角都不能，比如摘天上的星星，只有你撿角就不是法律認為的不能）的情況發生，所以這邊應該是給付遲延，而用第229條跟231條處理！

▌全台租屋攻略報吼哩災！

💡劉時宇｜好房東的「惡房客」反擊手帳
https://buff.ly/2HLPXM4

💡劉時宇｜與「惡房東」的教戰手則
https://buff.ly/2HKwJ9y

💡賴川｜「單身及婚育租屋補貼」開辦，身為租屋客必須知道的兩件事！
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💡陳玠宇｜居住正義呼聲下，「 囤房稅 」可能面臨的現實問題
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附上截圖新聞連結：https://buff.ly/2u42B54