債務人脫產│債權人該如何處理？

📝債務人積欠債務未清償，債權人好不容易取得勝訴判決，卻發現債務人已先將名下財產移轉給別人，債權人該怎麼辦？

債權人取得對債務人的勝訴確定判決後，可依法院判決書及確定證明向國稅局查調債務人的財產，查調後發現債務人名下沒有財產，但明明債務人住在豪宅內，開著豪車啊？再查調豪宅的謄本及異動索引，才發現債務人已將豪宅移轉給了太太、子女或是別人。

其實，債務人如果以贈與的方式，將原有名下不動產移轉他人，債權人就可以直接提起訴訟，請求撤銷債務人贈與他人之不動產所有權移轉登記，回復債務人名下。

債務人如果以買賣的方式，將原有名下不動產移轉他人，債權人雖然一樣可以起訴，請求撤銷債務人贈與他人之不動產所有權移轉登記，回復債務人名下。但依民法規定，必須債務人明知有害債權，且受讓人也知悉有損害債權，才可以撤銷。

律師會從幾個方向來判斷，債務人是不是為了損害債權才處分不動產：

1⃣受讓人是不是債務人的親友？
如果是子女、配偶或兄弟姐妹受讓債務人的不動產，提起訴訟勝訴的機會就高了許多。因為子女、配偶或兄弟姐妹與債務人間的親屬關係，比較不容易讓法院相信受讓人完全不知悉債務人的債務狀況（當然還是有可能是真的不知悉）。

2⃣債務人有無住居在不動產內？
如果債務人出賣不動產後仍然住在不動產內，提起訴訟勝訴的機會也高多了。因為出賣不動產後，通常即由買受人居住，債務人出賣不動產後，仍然住居在不動產內，多半也不容易讓法院相信債務人是真實處分不動產（雖然，債務人還是可以表示是沒地方住，回租房屋）。

3⃣其他處分上的細節：
例如債務人處分不動產的時點？有沒有給付價金？有沒有透過仲介出售？貸款金額是否符合市場行情等，都可以作為判斷的依據。

但要知道的是，債權人雖然可以向法院起訴，撤銷債務人已移轉之不動產所有權，回復債務人名下。

但債務人現在都會很認真的規劃好處分不動產（脫產），所以，債權人起訴後能不能撤銷，還是須要個案判斷。

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#撤銷權
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【買賣不破租賃，新屋主須和房客換約才有效嗎？】　

房屋出售後，房客未與新屋主訂立租賃契約，新屋主可以向房客收取租金嗎？如新屋主拒絕承受租賃契約，房客可以向原屋主請求賠償嗎？...⬇️⬇️⬇️

📍民法第425條規定『買賣不破租賃』，因此
1️⃣不動產出售時有承租人占有使用。
2️⃣不動產所有權移轉登記給新屋主。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主即繼續存在。

📍所以，須注意...
1️⃣不動產出售時，僅簽訂租約，未交付承租人使用。
2️⃣不動產出售時，承租人並未占有。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主並不會繼續存在。

📍 因『買賣不破租賃』的規定，原租賃契約對新屋主當然繼續存在，且租賃契約本就不以書面為必要，從而，不論有無換約，新屋主均得依租賃契約請求承租人給付租金✅。倘原承租人拒絕給付租金給新屋主，即屬違約❎，新屋主可因承租人積欠租金為由，終止租賃契約。

📍另因『買賣不破租賃』規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，並不適用，所以
1️⃣不動產租賃契約未公證且未定期。
2️⃣不動產租賃契約未公證且租期逾五年。
..➡️新屋主即得向承租人主張租賃契約對新屋主不生效　 力，而請承租人遷讓房屋。
..⏩而原承租人因新屋主不繼受租賃契約，須遷離不動
產，因原屋主未能履行租賃契約使承租人使用不動產至
租賃期限屆滿，承租人可請求原屋主給付違約金✅或主張原屋主應賠償所受損害及所失利益✅，例如因裝修不動產所支出的費用或未能使用不動產所未獲取的利益。

📍📍 從而，承租人如有意簽訂超過五年的長約，建議屋主須公證㊙️，以免日後處分不動產時，倘新買方不繼受租約，原屋主將有可能蒙受承租人另行請求賠償的損失。

⭐裁判短訊
【最高法院106年2月14日第3次民事庭會議(借名登記案)】
　
　　借名登記在台灣的土地實務上並不少見，在實務上向來有對於出名人違反借名登記契約所為之物權處分行為是否為有權處分之爭論，以下為您整理最新之最高法院民事庭見解，以及反對說論述。
　
🔹法律問題🔹
　　借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？
　
🔹民事庭會議決議🔹
💡採甲說（有權處分說）：
　　不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。　
　
🔹關鍵字🔹
借名登記　 http://qr.angle.tw/hkr
債權契約 http://qr.angle.tw/h8z
物權處分 http://qr.angle.tw/zkl
　
🔹延伸實務見解🔹
💡最高法院98年台上字第76號判決(無權處分說)：
　　按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。
　
　
🔹延伸閱讀🔹
▪我國不動產借名登記契約之發展現狀－－特別著重觀察內部效力與外部效力演變之互動／吳從周
　http://lawdata.com.tw/tw/detail.aspx?no=229346
▪2013年民事法發展回顧／吳從周
　http://lawdata.com.tw/tw/detail.aspx?no=210687
▪論不動產借名登記契約——以所有權歸屬為中心／卓心雅
　http://lawdata.com.tw/tw/detail.aspx?no=72784
▪借名登記契約之意義與效力／月旦法學教室編輯部
　http://lawdata.com.tw/tw/detail.aspx?no=67447
▪登記生效與登記對抗之間／陳自強
　http://lawdata.com.tw/tw/doi/…
▪誰叫你要登記在我名下！怪我囉？／月旦法學教室編輯部
　http://lawdata.com.tw/tw/detail.aspx?no=407350
▪民法入門／李淑明
　http://www.angle.com.tw/book.asp?BKID=8272
　
🔹延伸影音🔹
▪
▪再訪兩個實務難題：借名登記與違章建築／吳從周
　http://www.angle.com.tw/media/ListDetail.aspx…

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

120402中天神明不能當地主6月前不更正將標售
影片網址→http://youtu.be/Bc0YlnVkYM4

感謝記者黃琡雯的報導，我真的覺得中天新聞台的高層長官好操唷，琡雯真辛苦，因為啊！這一則新聞的採訪，是當天晚上9點左右耶！而且是趕在晚上11點的新聞播出！超趕超拼的！給中天新聞台一個讚！

大家一定很好奇，原來台北市有那麼多筆的土地所有權人竟然是神明，我也是充滿好奇，後來我仔細想想，我自己「瞎猜」的啦！應該是「真正的」所有權「人」之所以把土地建物移轉給神明，最主要是為了「避稅」！特別是像我們每一年要繳交的地價稅、房屋稅，這樣，政府就不知道要找誰收稅啦！還是......大家有別的想法？

以下是新聞報導......↓

房仲業者陳泰源OS：觀音佛祖耶！所有權人「觀音佛祖」耶！

點開網頁，土地所有權人登記的還真的是觀音佛祖，甚至還有紫微大帝，以神明名義登記，台北市政府清查卻多達150筆權利主體不明。

房仲業者陳泰源表示：剛剛一點下去一看到「紫微大帝」，我嚇了一跳，那奇怪，那如果我要跟這個人買房子，我到底是跟誰買啊？就真的是很好奇。

沒看還真不知道，神明保佑民眾，在信徒心中地位神聖，不過台北市神明身價很高，坐擁44億元土地，不過清查後發現，土地權利主體不明，像是北投區多達50筆，土地數量最多，中正區土地3.7億元價值最高，另外登記在土地公、福星爺名下的也有多達42筆全台北市一共有150筆土地含一棟建築物，查不出真正的所有權人。

地政處就有公告，神明不能當地主，為期3個月內沒有人辦理更正，就會將土地標售，否則就會登記國有。

房仲業者陳泰源表示：你想要把它(土地)改建成住宅，或者是辦公室之類的，可是問題是......「神明的土地」耶！他們的信徒會怎麼看待這件事情？

一旦拿出來公開標售，勢必引起土地開發商興趣，但想在神明頭上動土，還是得考量廟方和信徒，能接受嗎？

北市政府晚間公告，有多達150筆土地，登記在神明的名下，依照地籍清理條例規定，神明不能當地主，因此從公告後三個月內，權利人一旦沒有將土地辦理更正，台北市政府將會辦理標售，甚至登記為國有土地。


網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/48792590