#阿明小教室 #產權篇 #大公 #小公
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燒腦ㄚ，買房子要連公設一起買，
但，公設為啥又分大公跟小公？　

一般而言，
「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，
包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，
地下室的蓄水池、配電室、機械房；
「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，
例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，
都屬於小公的範圍。

很多民眾會關心，
公設看得到吃不到的「虛坪」問題，
這部份阿明覺得，
要看它是不是必要公共設施而定。

以下我們用「必要」與「非必要」來說明：

「必要公設」指的是，依照建築法規在安全、
民生、防災的基本要件下，
必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、
消防設備、防空避難室等。

「非必要公設」則是，
建商為了提高建築物精緻或銷售度，
額外增加的部分，
例如健身房、室內游泳池、交誼廳等，
以及建商可免計入容積的部分，

例如；雨遮、一樓開放空間、
獎勵停車空間等，
這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。

再來就是大公與小公的部分...

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房屋所有權的約定
依照建築法規「區分所有建物」規定，公寓大廈建物可分為「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」四種類型。

1.室內空間就屬於「專有部分」，
2.屋頂多屬於「共用部分」，
3.一樓騎樓、警衛室屬於「約定共用」，

約定專用
露臺、花臺、一樓庭院等就經常是「約定專用」給特定戶別使用。

以購買「約定專用」露臺戶來說；
1.簽約時必須同時簽定「分管契約」（其他全體住戶也要簽署）
2.平面圖須註明約定專用區域屬於哪一戶專用
3.約定專用的空間並不算進權狀面積內
4.露臺坪數價格一般是市價1／2到1／3

由於約定專用的部分只有使用權，沒有所有權，所以住戶若是想加蓋遮雨棚或是花架，都必須經過管委會同意呦。

#阿明小教室 #一圖秒懂 #房屋所有權的約定
依照建築法規「區分所有建物」規定，
公寓大廈建物可分為「專有部分」、
「共用部分」、「約定專用」、
「約定共用」四種類型。

1.室內空間就屬於「專有部分」，
2.屋頂多屬於「共用部分」，
3.一樓騎樓、警衛室屬於「約定共用」，

4.而露臺、花臺、一樓庭院等就經常是
「約定專用」給特定戶別使用。
以購買「約定專用」露臺戶來說；
A簽約時必須同時簽定「分管契約」
（其他全體住戶也要簽署）
B平面圖須註明約定專用區域屬於哪一戶專用
C約定專用的空間並不算進權狀面積內
D露臺坪數價格一般是市價1／2到1／3

由於約定專用的部分只有使用權，
沒有所有權，
所以住戶若是想加蓋遮雨棚或是花架，
都必須經過管委會同意呦。

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感謝住商不動產淡水團隊 林翰聰 專案副理
協助校正圖卡內容

感謝 @大麥克 提供資訊
約定專用區域的修繕、維護、管理是由約定專用人負責，所以如果該區域水管漏水了，是要由約定專用人負責修繕，不是由所有區分所有權人共同負担。

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