樓價可以跌多少？

上年11月11日出po講樓市，認為樓價會跌，但不會跌得好誇，而且到了某個點美聯儲便需要停止加息甚至減息，到時樓價又會回升。當時有財演講到樓市會崩塌，為免火上加油，我無估樓價會跌多少。但自從美聯儲華麗轉身後，開始有意見認為樓市跌幅有限，為免大家開心太早，我唱下反調，量化樓市的可能跌幅。

我對樓市的看法相對樂觀，覺得即使經濟走下波，租金也只會微跌5%，而利率上升雖然會令投資者要求較高的租金收益率，但升幅不會太高，上升0.5%已差不多。但要反映我這兩個睇法，樓價就要下跌24%。為什麼這輕微變化會令樓價大幅下跌？那就要分享一個概念：價格敏感度。

風險管理工作經常要評估不同金融工具的價格敏感度。例如債券價格對利率變化的敏感度，會用 BPV（Basis Point Value），意思是每0.01%的利率變化，會如何影響債券價格。貼地風管不談算式，只提兩大要點：（i）年期越長，敏感度越高；（2）利率越低，敏感度越高。一份50年期債券，市場利率由2%升到3%，債券價格大約跌26%。相較之下，一份5年期債券，市場利率由5%升到6%，債券價格就只跌約4.3%。

你可能會問，邊有人咁癲，買隻50年期嘅債券？其實唔算癲，誇張啲講，好多人都買了一份年期超長的債券，現時票面息率大概是2%，這債券的名稱叫「樓」。樓牽涉的資金流，某程度上同債券有點相似：每月租金就好似債券利息，五十年後把樓賣掉就像債券到期取回本金。不同者是租金會跟通脹上升，而租金上升又會帶動樓價上升，這些分別會令到樓價對利率變化的敏感度更加高。

也可以把樓比作股票：租金似股息，有增長預期，而且長收長有。所以評論股票的人會用「股息收益率」，評論樓的人講會用「租金收益率」。但這兩種收益率之間，有一重大分別：股票是先分析經營前景，評估股息的長遠增長率，股息收益率只是算式結果；樓則較多考慮租金收入與融資成本的關係，所以租金收益率與按揭利率有明顯相關性。

綜合上述兩個角度，我選擇借債券靈魂、用股票肉身，利用分析股票的「股息貼現模型」計算樓價對利率變化的敏感度。為求簡單， 我假設租金收益率相對按揭利率或政策利率變化穩定得多，如果按揭利率上升1%，租金收益率只會慢慢爬升，最終只上升0.5%，不會跟足。有了這假設，便可以直接評估租金收益率變化對樓價的影響。另一個影響樓價的因素是租金，經濟在下行週期時，租金會下調。

下表列出（i）租金收益率和（ii）租金變化對樓價的影響。請注意，表列的只是算式結果，並非對後市的看法。都係老話，讀者應培養自己心水，估算樓價會跌多少。如果你很悲觀，認為租金收益率會由1.5%升到3%，而且租金會下調15%，樓價就應該由100跌到43，跌幅為57%。以我為例，我的心水是租金收益率可能由2%升到2.5%，租金可能要下調5%，根據表列結果，樓價會由75跌到57，約24%。但下行週期發展到後段，美聯儲可能減息並維持一段長時間，樓市又可能掉頭回升。

2018年11月11日樓價帖文
https://www.facebook.com/1032856890227670/posts/1102188649961160/

歡迎轉載，請註明出處 #貼地風管

樓價可以跌多少？

上年11月11日出po講樓市，認為樓價會跌，但不會跌得好誇，而且到了某個點美聯儲便需要停止加息甚至減息，到時樓價又會回升。當時有財演講到樓市會崩塌，為免火上加油，我無估樓價會跌多少。但自從美聯儲華麗轉身後，開始有意見認為樓市跌幅有限，為免大家開心太早，我唱下反調，量化樓市的可能跌幅。

我對樓市的看法相對樂觀，覺得即使經濟走下波，租金也只會微跌5%，而利率上升雖然會令投資者要求較高的租金收益率，但升幅不會太高，上升0.5%已差不多。但要反映我這兩個睇法，樓價就要下跌24%。為什麼這輕微變化會令樓價大幅下跌？那就要分享一個概念：價格敏感度。

風險管理工作經常要評估不同金融工具的價格敏感度。例如債券價格對利率變化的敏感度，會用 BPV（Basis Point Value），意思是每0.01%的利率變化，會如何影響債券價格。貼地風管不談算式，只提兩大要點：（i）年期越長，敏感度越高；（2）利率越低，敏感度越高。一份50年期債券，市場利率由2%升到3%，債券價格大約跌26%。相較之下，一份5年期債券，市場利率由5%升到6%，債券價格就只跌約4.3%。

你可能會問，邊有人咁癲，買隻50年期嘅債券？其實唔算癲，誇張啲講，好多人都買了一份年期超長的債券，現時票面息率大概是2%，這債券的名稱叫「樓」。樓牽涉的資金流，某程度上同債券有點相似：每月租金就好似債券利息，五十年後把樓賣掉就像債券到期取回本金。不同者是租金會跟通脹上升，而租金上升又會帶動樓價上升，這些分別會令到樓價對利率變化的敏感度更加高。

也可以把樓比作股票：租金似股息，有增長預期，而且長收長有。所以評論股票的人會用「股息收益率」，評論樓的人講會用「租金收益率」。但這兩種收益率之間，有一重大分別：股票是先分析經營前景，評估股息的長遠增長率，股息收益率只是算式結果；樓則較多考慮租金收入與融資成本的關係，所以租金收益率與按揭利率有明顯相關性。

綜合上述兩個角度，我選擇借債券靈魂、用股票肉身，利用分析股票的「股息貼現模型」計算樓價對利率變化的敏感度。為求簡單， 我假設租金收益率相對按揭利率或政策利率變化穩定得多，如果按揭利率上升1%，租金收益率只會慢慢爬升，最終只上升0.5%，不會跟足。有了這假設，便可以直接評估租金收益率變化對樓價的影響。另一個影響樓價的因素是租金，經濟在下行週期時，租金會下調。

下表列出（i）租金收益率和（ii）租金變化對樓價的影響。請注意，表列的只是算式結果，並非對後市的看法。都係老話，讀者應培養自己心水，估算樓價會跌多少。如果你很悲觀，認為租金收益率會由1.5%升到3%，而且租金會下調15%，樓價就應該由100跌到43，跌幅為57%。以我為例，我的心水是租金收益率可能由2%升到2.5%，租金可能要下調5%，根據表列結果，樓價會由75跌到57，約24%。但下行週期發展到後段，美聯儲可能減息並維持一段長時間，樓市又可能掉頭回升。

2018年11月11日樓價帖文
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哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇! 

七條策略問題 Seven Strategy Questions《第六: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?》

從前有三個工人砌磚頭:

第一個，做又36唔做又36， 梗係砌得又慢又冇心機，等收工工。

第二個同佢講，係每嚿磚頭畀多佢兩毫子， 動力梗係加倍! 

第三個同佢講砌磚頭原來係喺起間教堂，等村民可以同神溝通，令人民心靈/世界更加美好。 我估第三個砌曬自己嗰啲之後 ，都可能幫埋側邊個人砌。

以上故事帶出咩理念? 

Business is about making tough choices. 上五集就講咗 Who is your primary customer?  公司股東、顧客、員工，邊個行先? 追數，應追邊三條數? 公司應有邊「十誡」? 同埋如何令員工在適當壓力下發揮創意。

今集我會同你探討第六個策略問題: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，上面提及嘅砌磚頭， 就好似公司管理咁， 做又36，唔做又36，肯定唔啱。 無曬推動力! 

想畀員工多啲獎賞鼓勵?

有啲公司， 行 trading strategy: you eat what you kill ... 每個人係 more self-interested， 可能行 commission 佣金制度。

有啲嘅公司，行 solution-based strategy: more teamwork approach， 流程較複雜，可能行 bonus pool 花紅制， 甚至乎有埋 stock options 或 ownership plans. 

無話對與錯，最緊要搞清楚。

好似做地產經紀咁，如果你顧客唔幫襯你，好輕易可以幫襯其他人，即係客戶有 low switching costs, 餐搵餐食餐餐清，公司內部又同一時間可以有好多人以一樣產品跑數，內外競爭較激烈， 做到做到，做唔到就做唔到，好輕易用錢去量度嘅話， 你係行緊個 trading strategy，行佣金制度去鼓勵員工較適合。有得「經紀」兩隻字，基本上都係咁。 以前我係「生意經紀」， 買賣過千單生意仔， 同事們都係行佣金制。 做到 deal 就出佣。

但佣金制亦有利有弊，利嘅就係簡單直接，you eat what you kill. 弊嘅，就係同事們可能會變得較短視、自私、 同埋未必從公司/顧客利益層面著想， 總之就先袋佣金先。 因此你間地產經紀個盤好唔好，佢一定話好。 話唔好，都只係因為有另一個想介紹你買。因此 ....No offense ... 俗語有云: 「經紀靠得住、豬乸會上樹!」 

有啲公司，好似投資銀行咁， 攞咗單 deal 返嚟要成 team 人一齊做 (i.e. 一齊搞上市或收購合併)， 客戶嘅關係係較長久、 成條價值鏈 value chain 比較 複雜，唔係賣咗就算， 好難簡單地用錢去量度邊單一個人做得好或差， 反而同事們嘅 willingness to help each other 係更重要，咁就可能行一個定期嘅花紅 bonus 制度更佳。

因此有啲公司，除了有人工老底 、bonus 以外，又有其他 deferred compensation, stock grants and stock options. 集團、公司、團隊、個人表現各佔15％至35％。

呢本書話，根據MIT 教授Douglas McGregor 1960年 Paper "The Human Side of Enterprise"， 鼓勵人嘅行為有兩種理論 Theory X and Theory Y. 

Theory X 就係話人嘅本性係唔鍾意做嘢㗎，天生惰性。管理就係話要依賴上司叫下屬做乜，需要 extrinsic reward and threat of punishment 畀條蘿蔔或者用條鞭打，外來嘅獎勵或懲罰，人才會有推動力做嘢。即係出佣金或者派花紅。

Theory Y 就係話人可以從工作得到滿足感，intrinsic reward 發自內心嘅回報， 例如個人嘅出色表現，同埋自己對工作嘅認同，咁就是大推動力。

Theory X and Theory Y 並不是 mutually exclusive (互相排斥)的。如果你能夠好好運用 X 同 Y， 同事們從工作得到滿足感 (Y) ，又能夠得到外來回報 (錢 - X)，相信佢哋推動力會更大。

我自己做商舖基金，除咗純粹炒炒賣賣， 都希望為社會做啲正面嘅事。我哋公司嘅 Mission : Creating Shared Value for Shops 為商舖創造共享價值。即係即使我們買入間舖1000萬，希望沽出2000萬以外， 我都更希望投資者、租客、同事們、公司同個社會都賺到錢， 個雪球才會越滾越大。自己袋晒無意思。

Theory Y - 同事們都先要 buy in 以上信念， Take Pride in the Purpose, 工作才有更大滿足感及推動力。

但只係 Theory Y 嘅 Intrinsic Reward 唔夠，要配合 Theory X 啲 Extrinsic Reward, 例如升職、加薪、出佣、出花紅，才會推動力更大。 

因此我自己公司，獎罰都要好分明。我每季每半年都會出exactly 三成嘅商舖基金管理費收入，放落個 bonus pool，以花紅形式派發畀同事們。有派息就派，咁同事們先同投資者利益一致。但唔係分餅仔，係參考每個同事表現嘅 scorecard， 即係對公司嘅 value chain 貢獻程度: 集資、入貨、執靚間舖、招租、出貨、售後服務，按個人表現同團隊合作性分花紅。 My favorite song ... 大家坐埋同一條船，大家水漲船高。

你呢? 你嘅 Theory X and Theory Y 又點啦? 好似一開頭個故事咁，點令同事們更有動力砌磚仔同互相幫忙呢? 

有興趣聽多啲，就來我六月份最後兩場星期六嘅早餐會啦! 下一集，最後一集，同你分享下，What Strategic Uncertainties Keep You Awake At Night? 公司有冇變數令你夜晚瞓唔著呢? 

。。。。。

五／六月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons 

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la ? 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日或22日或29日或6月5日或12日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 ? Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

www.edwinlee.com.hk

聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

。。。。。。。。。。

購買李根興的【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)，或【買舖 要買得 PRO】(定價$198)，連親筆簽名，可 whatsapp Suki (+852) 5566 1335。各大書局也有售。

【股市泡沫化？價值投資沒用了？】


在今年的1月19號
我發布了一個關於我2021年投資策略的影片
當時我有作出反思
我當時覺得要根據經濟情況
調整對資產的估值
但是我這幾個月還是不斷地在思考
是不是調整了估值
我就可以獲得長期的回報了？
結果我發現並不是！
價值投資的投資方式已經飽和了
我還能用什麼投資法在股市中賺錢呢？
而且美聯儲無限量化寬鬆（QE）
美國政府不斷地印錢
很多人都在討論
市場是不是在泡沫的階段？
再加上最近我看了
橋水基金的創辦人Ray Dalio的一篇文章
讓我重新再調整我的投資策略
想知道我對市場有什麼看法嗎？
我的2021投資策略會作出什麼大改革嗎？
那就不要錯過這個影片啦！
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影片概括：
0:00 Start
0:26 為什麼我會對我的投資策略做出調整？
0:59 市場是否處以一個泡沫的階段？
2:00 我就是很保守的價值投資者
2:40 價值投資者在現在的市場遇到的一個困境
4:08 如何判斷股票價值？
6:22 現值 （Present Value）的概念
8:00 管理風險的策略：现代资产组合理论（Modern Portfolio Theory）
10:55 我的投資組合
12:08 總結
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#2021股市投资策略 #股票投資策略 #股市泡沫前兆

【 未來很難買到便宜的股票，難道是價值投資沒用了？】

最近
我收到一個很有深度的留言
非常適合在「深入聊天室」裡討論
這位網友提出了關於價值投資的問題
他認為股神巴菲特的知名度越來越高了
而他所推崇的價值投資法
也越來越多人去學習
讓大多數的投資者都懂得計算股票價值了
這是不是意味著
我們難做到低買高賣了？
未來的股票市場的波動變少了？
股票的表現也會變得平穩呢？
而這個趨勢會不會影響未來50年的股市？
這是一個很好的問題
當大家都懂得去計算資產淨值（Asset Value）
或是收益率（Earnings Yield）的時候
是不是也意味著價值投資已經過時了？
難道就如高盛所說的：「價值投資已死？」
我們是不是應該用其他的計算股票價值的方法？
例如技術分析
或是增長型投资呢？
想知道我會怎樣解答這位網友的問題嗎？
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