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[#WFH 今日又是爸胖達美食外送之越南麵包中毒]
沒錯！我爸今天買了4條越南麵包，
我們對於中永和這一帶的越南麵包多有涉略，
隨著新住民的變多，要找到越南麵包很簡單，
但是每家口味可都是有所差異，
唯一不變的是比Subway便宜的價格，
卻有更多飽足感與獨特性，所以我們很喜歡！

繼上次的小梅之後，這次是靠近永安市場站，
一間叫會安越南麵包的小攤，有三種口味，
分別是會安、咖哩雞、豬肉蛋，
味道其實也都滿好的但較無驚艷感，
上次的小梅叉燒較令人驚艷，分量更足也更便宜，
如果要選，我會選擇小梅！推薦給雙和地區朋友。
只是會安的切面很美吧！而且在香菜價格飆漲，
還可以有足量的香菜，真的比麵線老闆強多了！

今日都很忙，也沒時間想吃的，
中午吃剩的越南麵包晚上就繼續吃，
再加上那天回公司進城買回童年記憶奇福扁食，
全家也是想念一回奇福扁食的美味！
對啊！吃一餐其實滿簡單，
雖然我每次都大粒汗小粒汗的做飯，
但偶爾這樣很輕鬆就解決好像也滿好的，哈哈！

晚上看了半小時最後的翻滾吧男人，
在這個時間電影台重播真的很應景，
經過里約奧運的失敗，世大運的金牌，
現在已經是東京奧運殿堂上的翻滾吧男子漢惹！

【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

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今集和Subway合作的影片，以特式芝士美食為主題，由本地茶記、小店、五星級酒店、甚至過江龍、國際快餐店，都推出很多跟芝士相配嘅食材，一齊去片展開「滋」味之旅啦！

【今集餐廳】
＊食評乃根據我們的個人真實的經驗、觀感及口味得出，以當日出品為準。此外，食物價格及營業時間或會出現變動，敬請留意＊
＊疫情持續，大家切記戴口罩、勤洗手，防疫意識不能鬆懈＊

［影片合作］ Subway (炮台山分店)
地址：炮台山電氣道218道6號舖
營業時間：星期一至日 08:00-22:00

BHC（銅鑼灣分店）
地址：銅鑼灣謝斐道535號Tower 535地庫B03號舖
營業時間：星期一至日 11:00-21:00

新記冰室 (旺角分店）
地址：旺角砵蘭街185號地舖
營業時間：星期一至日 11:00-23:00

有得餃
地址：元朗建業街47-49號
營業時間：星期一至日 11:30-23:00

Chesa 瑞樵閣
地址：尖沙咀梳士巴利道22號香港半島酒店1樓
營業時間：星期一至日 12:00-14:30、18:00-22:00

【重温】
►《街坊食神》系列
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#潛艇堡 #蒜香芝味無得頂 #SubwayHK #極致感官享受

#北海道自由行 #札幌二條市場 #二條市場交通 #北海道観光
Hello大家好, Hello, everyone.

歡迎大家陪我一齊去旅行, 好榮幸能夠成為你們的嚮導 Welcome to travel with me.I am honored to be your tour guide

參加阿Tsar旅遊是免費的, 只要大家享坐家中, 夜晚11點 The tour is free as long as your sit tight and watch at 11pm

就可以欣賞到北海道的美景和美食, 這個團亦不需要小費 U can enjoy the scenery n food of Hokkaido without any tipping

只要睇完影片, 留個表情符號, 就已經是最大的打賞 As long as you finish the video and leave an emoji, it is already the biggest reward

今日要介紹大家就是北海道特輯第一集, 札幌二條市場 Today I will present the first episode of the Hokkaido, Sapporo Nijo Market

築地為東京廚房、大阪有黑門市場、札幌就有二條市場做代表 Tsukiji is Tokyo Kitchen, Kuromon Market in Osaka, and Nijo Market in Sapporo

http://yt1.piee.pw/LESSU

札幌廚房起源於明治初期, 起初只是一排排的魚檔, The Sapporo kitchen originated in the early Meiji period.At first it was just rows of fish stalls.

發展至今，已經有好多餐廳、乾貨和生果售賣 Until now there have been many restaurants, dried goods and fruit sales.

二條市場最大的賣點, 就是地理位置方便 The biggest selling point of the Nijo markets is the convenient location

它在札幌狸小路一丁目對面, 片尾會講交通怎樣來 It's across the 1st street from Sapporo Tanukikoji, and at the end we will talk about how the transportation comes.

札幌狸小路附近的酒店, 由三百幾港元起都有交易 Hotels near Sapporo Tanukikoji, deals starting from HK $ 300

但是我就有一晚住在狸小路四丁目入面, But I stayed one night at 4th street of Tanukikoji

一間網吧過夜, 174HKD, 遲些會為大家介紹 I will introduce an internet cafe for 174HKD/night later

記得按通知制, 就可以第一時間看到我如何窮遊北海道喇 Remember to press the notification bell in order to see how I budget traveled in Hokkaido

說回二條市場, 有大約15間水產公司和魚店，販賣當日入貨最新鮮的海鮮。 Speaking of Nijo Market, there are about 15 aquatic companies and fish shops that sell the freshest seafood that day.

除了鮮魚之外，亦有好多店舖販賣乾貨和海產加工品。In addition to fresh fish, there are also many shops selling dry goods and processed seafood.

有好多店舖提供寄送服務, 當然是要附加費用啦。 There are many shops offering delivery services, of course at an additional cost

北海道有三大名蟹, 就是帝皇蟹、松葉蟹，以及毛蟹。There are 3 famous crabs in Hokkaido, namely emperor crab, Matsuba crab and hairy crab.

帝皇蟹又細分為鱈場蟹、棘蟹、花咲蟹與油蟹4種，King crab is further subdivided into 4 types: Red King Crab, spiny crab, flower crab and oil crab.

不過通常泛指身價最高的鱈場蟹。However, it usually refers to the most valuable Red King Crab.

鱈場蟹之所以特別矜貴，產量稀少固然是原因之一，One of the reasons why Red King crabs are so expensive and their production is scarce

同時也因為需時10年才會長至3公斤重，It takes 10 years to grow to 3 kg.

蟹肉特別結實，粗壯而肉質飽滿的蟹腳更是賣點，Crab meat is particularly strong, thick and plump crab legs are a selling point

而11月至2月正是當造期。有「蟹后」美譽的松葉蟹至為鮮甜嫩滑，The period from Nov to Feb is extreamly good. Matsuba crab, known as the "Crab Queen", is sweet and tender

無論是刺身, 抑或 配野菜和昆布煮成日式火鍋也鮮甜無比，Whether it's sashimi, or boiled Japanese hot pot with vegetables and kumbu

毛蟹係北海道獨有的海產，因全身長滿金黃色的細毛而得名，Hairy crabs with golden tiny hair are a seafood unique to Hokkaido.

每年12月至2月為最佳品嘗季節，雖然體形小， The best tasting season is from Dec to Feb every year.

一般只有約600克重，蟹肉也算不上豐厚，Generally it weighs about 600 grams, and crab meat is not considered rich.

但甘香滑溜的蟹膏卻幾乎布滿全身，濃郁蟹香亦是眾蟹之首，But the sweet and creamy crab paste almost covers the whole body, and the rich crab flavor is also extraordinary.

用來炮製火鍋、熬粥或蒸熟凍食一樣鮮味無窮，Used to make hot pot, porridge or steamed cold plate also excellent

加少許清酒拌勻同吃已非常可口。Add a little sake and tastes very delicious

至於在二條市場最出名的餐廳, 就是大磯的海鮮丼是必食之選 As for the most famous restaurant in Nijo Market, the seafood restaurant in Ohiso is a must-eat

「三色丼」可以吃到滿滿的海膽、鮭魚卵和鱈場蟹， Tri-don included full sea urchin, salmon roe and cod crab

..............

二條市場是遊客區, 但地點超級方便, Nijo Market is a tourist area, but the location is super convenient

交通就是由地鐵南北線‧東西線‧東豐線的大通站34號出口步行約5分鐘。Traffic is about 5 minutes walk from Exit 34 of Odori Station on the North-South Line, East-West Line, and Tōhō sen Line of the subway

狸小路相等於大阪心齋橋, 大家可以行完街再來這裏吃東西 Tanukikoji is equivalent to Osaka Shinsaibashi, everyone can come here after shopping

下一集我會帶大家去一間最多local人幫襯的中央魚市場 In the next episode, I will take you to a central fish market with a lot of local people.

我會在一間連古天樂、姜濤等明星去打卡的餐廳開餐 I will have dinner at a restaurant where celebrities also visited

抵食不用說, 仲要好好味, 阿Tsar旅遊團, 是標榜洗好少錢去享受生活 Cheap n good taste. Joinning Tsar's tour is touting a little money to enjoy life

記得睇完片留個表情符號以示支持, 我哋下一集再見,88。 Remember to leave an emoji to show support, I'll see you in the next episode, 88
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