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2021-08-03 08:24:20
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※ 引述《hornydragun (好色龍砲)》之銘言：
: 最近在和朋友討論，每天都這麼努力賺錢
: 到退休前該有什麼規劃，讓自己未來衣食無憂
: 如果有一筆錢（假設2000萬現金）
: 拿來買房，槓桿可以開很大，自備款不用多，買來可以出租，租金拿來繳房貸
: 但缺點是沒辦法馬上脫手（房地合一稅），還有房屋要維護、稅費，都是支出
: 拿來投資穩健的股票或基金，每年股息基本上都蠻穩定，要調整部位也都很容易，但缺點
: 是波動大，風險也比房地產高
: 各位如果各位有2000萬現金，會選擇哪一種呢
剛好這兩塊我都蠻熟的,
週末閒聊一下,
先說結論,
炒股算機率, 炒房算現金流,
炒股買具有壟斷地位的成長型公司,
炒房是在現金流可負擔範圍內最大槓桿化房貸,
所以打從一開始標的物就全錯,
不應該為了股息買股甚至買高殖利率股票,
也不應該全現金買房
以美股為例, dividen stocks 這五到十年非常慘,
就以這幾個油電瓦斯電信業為例:
T, VZ, XOM, MMM, DUK,
很多五年股價都跌快一半,
當然有漲的像是XOM,
以分散投資平均而言,
這五到十年內平均股價幾乎不動或是漲小於2-3%每年,
也就是說, 除了拿股息, 就什麼都沒有,
相反的, 如果你這五到十年內持續買入有壟斷地位的成長型公司MAGA,
AAPL, GOOG, MSFT, AMZN 等,
先不要提飆股NVDA, AMD, TSLA,
這種股票是要有眼光也要有命才能在低點買起來,
就說最穩的MAGA就好,
這五到十年至少賺了五到十倍,
炒房的話, 就是跟銀行借便宜的錢,
買房後出租, 用租金賺房貸利息的差價,
比方說如果我可以拿到房貸利息3.5%,
房租可以賺到房價的7%,
這中間就有每年3.5%的利息差價, 等於是free money,
所以當然是多多益善, 能借多少就盡量借錢,
但是這又跟現金流與你的承擔能力有關,
借太多會導致每月房貸金額大於房租,
因為房貸要每月攤還本金,
所以如果現金流是負的就要看你的個人收入是否有辦法負擔,
好處是隨著通膨租金也會跟著增加,
幾年後租金會遠高於房貸,
每個月的free money 會越來越多,
當然台灣玩法不一樣,
台灣不算現金流也不算租金房價比,
台灣玩的是抓交替, 大升息就會爆
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.4.131.164 (美國)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656280785.A.195.html
噓 a000000000 : MAGA是十年五到十倍 不是五到十年八 06/27 06:17
→ a000000000 : 可是尼故意不講F公司4捨摸意思 人家也差不多壟斷R 06/27 06:17
不是故意不講, 而是MAGA本來就沒有F公司,我也不好評論這些公司,
上次多說一下Intel就被罵爆,
我這種中年失業的魯蛇不能評論人家,
所以我就只能提MAGA
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 06:21:37
推 ppony : 感恩大大分享 06/27 06:58
推 feng77 : 幫推 06/27 06:59
推 meRscliche : 推！教主欸~ 06/27 08:18
推 yay0909 : 幾年後房租遠高於房貸這件事情並不是什麼好事，這 06/27 09:33
→ yay0909 : 是房貸特性隨著時間去槓桿，會降低你的ROE (retur 06/27 09:33
→ yay0909 : n on equity)，這時候正確的操作應該是cash out r 06/27 09:33
→ yay0909 : efi把淨值拿出來繼續再投入，維持住房地產的高槓桿 06/27 09:33
→ yay0909 : 長期才能跑贏股市 06/27 09:33
推 maypcc : T XOM我都有 T前陣子分拆WBD有小補一下(若有賣的話) 06/27 09:42
→ maypcc : 我是賣在24.X 06/27 09:42
→ maypcc : 房貸利息為何抓3.5%? 台灣都不到2% 06/27 09:43
推 ppony : 美國利率3.5投資房 06/27 10:28
推 yay0909 : 美國前兩年低利期間出租的利率就差不多3.5%，現在 06/27 11:06
→ yay0909 : 基本上是6%以上，另外美國這波房價大漲之前，很多 06/27 11:06
→ yay0909 : 地方月租金是房價的1%左右，也就是一年房租12%回報 06/27 11:06
→ yay0909 : 扣掉房貸利息之後差不多是8%，再扣掉一些花費淨利 06/27 11:06
→ yay0909 : 潤大概有6-7%，套上4倍槓桿年化報酬20-30%，房價升 06/27 11:06
→ yay0909 : 值另計 06/27 11:06
→ IBIZA : 美國資金成本本來就跟台灣不一樣 台灣已經很久沒有 06/27 11:27
→ IBIZA : 定存利率超過2%, 甚至長期在1%出頭 06/27 11:27
→ IBIZA : 美國利率水準波動大 房貸當然也跟著抓更高 06/27 11:28
→ IBIZA : 而且固定利率更是得多抓一點利差 06/27 11:30
推 maypcc : 單純好奇為何要拿美當例子 板上在美買房出租很少吧 06/27 11:51
→ maypcc : 美國持有稅也重、還有街道草皮外觀維護成本 06/27 11:52
→ maypcc : 不像台灣你不整理草皮，別人也不會來檢舉你罰你 06/27 11:53
推 yay0909 : 因為這個版上很多人住在美國啊，就用美國舉例 06/27 12:20
對, 我住美國,我在台灣沒有任何資產也沒有房產股票,
我是用我在美國賺的錢炒作美股跟美國房地產,
所以只能分享我熟悉的部分
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 12:34:15
推 lovekisswf : 推一下yay，本身做房產基金，數字算給得略高-中肯 06/27 13:12
→ lovekisswf : 跟我們公司處理起來的record相差不多 06/27 13:13
推 piliwu : 台灣也一樣啊哪裡不同 06/27 13:38
→ piliwu : 美國買房現金流比台灣重非常多好嗎 06/27 13:38
→ piliwu : 我朋友最近買的邁阿密房1.2%持有稅1.2%HOA還有4%利 06/27 13:39
→ piliwu : 息 06/27 13:39
→ piliwu : 台灣HOA跟稅都很低利率也低你乍看租金報酬不高但算 06/27 13:40
→ piliwu : 過才知道 06/27 13:40
推 piliwu : 以美國現金流出的部位看房地產負擔是比台灣高非常大 06/27 13:42
→ piliwu : 的 06/27 13:42
推 piliwu : HOA相當於台灣管理費1000元/坪，台灣非豪宅基本在10 06/27 13:44
→ piliwu : 0元/坪以下 06/27 13:44
我手上都是SFH出租,我就分享一下我的例子,
數字比yay差一點, 但是比piliwu說得好,
主要還是看房價看地點,
不是每一間都能夠高房租報酬比,
一般而言, 便宜的房價得到的房租報酬比較好, 但是不太會漲,
貴的房價房租報酬比較差, 但是房價房租很會漲,
先說一個例子在外州(非加州),
買18萬鎂, 當時出租1100$, 7.333% 房租報酬,
現在出租1600$, 10.667% 房租報酬,
HOA一個月60$ 而已,
但是持有稅已經漲到一年3700$,
好區的房屋稅比較重,
要供養好學校跟好大學,
另一間在加州,
買28萬鎂, 當時出租1000$, 4.29% 房租報酬,
現在出租3000$, 12.86% 房租報酬,
沒有HOA, 房屋稅4000$左右,
另一間在加州,
買80萬鎂, 當時租金大略2400$, 3.6% 房租報酬,
現在出租大概可以4200$, 6.3% 房租報酬
沒有HOA, 房屋稅12000$左右
但是當包租公很辛苦,
賺的也沒有MAGA股票多
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 14:43:36
推 yay0909 : 其實現金流跟升值同時拿也不是不可能，有時候也需 06/28 01:53
→ yay0909 : 要運氣，我2019在德州奧斯汀買的投資房，2022賣掉 06/28 01:53
→ yay0909 : 淨賺360%，房租大約10-12%就忽略不算了 06/28 01:53
→ yay0909 : 遠離東西兩岸的出租房很有機會達到1%房價的房租， 06/28 01:53
→ yay0909 : 尤其後疫情大居家辦公時代，南部陽光帶的房租價漲 06/28 01:53
→ yay0909 : 幅超過東西岸大城市 06/28 01:53
推 yay0909 : 現在我已經出清SFH轉投資大型公寓了，這兩年房價大 06/28 01:57
→ yay0909 : 漲吃掉不少投資房的利潤空間，利率上漲price out很 06/28 01:58
→ yay0909 : 多買家，感覺接下來幾年租房的需求會高於買房，租 06/28 01:58
→ yay0909 : 金還有上漲空間 06/28 01:58
目前租房的需求已經遠高於買房，很多人不看好房市所以賣自住房轉成租房，
有些是原本要買自住房的也停住，繼續租房，
所以房租最近漲得很誇張，
但是我對房客是都不漲房租的，
只有搬走才會調房租，
雖然房租最近暴漲，
但是感覺房市沒賺頭了，
漲的房租都被利息吃掉，甚至還不夠,
目前持有的房子也不好賣，
只能拿目前持有的房子refinance玩出租房
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/28/2022 02:17:18
推 yay0909 : 不漲房租太佛心啦，w大大是好人，不過我最近 06/28 02:41
→ yay0909 : 幾年比較在意ROE，所以不漲房租就是對不起自 06/28 02:41
→ yay0909 : 己投進去的錢啊，房地產要跑贏股市長期一定 06/28 02:41
→ yay0909 : 要把槓桿維持住 06/28 02:41