ก้าวย่างที่ท้าท้ายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากปี 63 สู่ปี 64
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ x ลงทุนแมน

ตั้งแต่ต้นปี 2563 นี้ ดูเหมือนว่าแทบจะไม่มีข่าวสารหรือปัจจัยใดที่เป็นผลบวกต่อวงการอสังหาริมทรัพย์เลย โดยหากไล่ timeline ดูจะเห็นว่ามีแต่สถานการณ์ที่เป็นอุปสรรคเสียมากกว่าโอกาสให้กับผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเป็น ปรากฏการณ์ของฝุ่น PM2.5, การเกิดโรคระบาดโควิด 19, สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา, การบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, การชุมนุมทางการเมืองของกลุ่มนักเรียนนักศึกษา ในขณะที่ผลกระทบจากมาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ยังคงอยู่

จากสถานการณ์ต่างๆ ที่ได้กล่าวถึงนี้ ล้วนแต่ร่วมกันส่งผลกระทบที่สำคัญในทางลบต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับธุรกิจทั่วไปที่สามารถเพิ่มหรือรักษายอดขายได้จากการส่งออกหรือการหาช่องทางอื่น ๆ อย่างธุรกิจออนไลน์ แต่อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ไม่สามารถส่งออกได้ และต้องพึ่งพากำลังซื้อที่มีจำกัดอยู่เฉพาะภายในประเทศเท่านั้น ก็ยิ่งทำให้ความเชื่อมั่นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ลดน้อยถอยลงเป็นอย่างมาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential Real Estate) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (Industrial Real Estate) ล้วนแล้วแต่ได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย ทำให้กลุ่มความต้องการ (Demand) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มนักลงทุน (Investor) กลุ่มเก็งกำไร (Speculator) กลุ่มความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ตลอดจน กลุ่มชาวต่างชาติ ที่มีกำลังซื้อ ต่างหายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อย่างคอนโดมิเนียมที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่นิยมของนักลงทุนไทยมาตลอด รวมถึงนักลงทุนชาวจีนที่มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก็ได้รับผลกระทบในเชิงลบ ทำให้หลายโครงการมียอดขายลดลงทั้งในเชิงจำนวนและมูลค่า หรือแม้ว่ายอดขายเท่าเดิมหรือเพิ่มมากขึ้นแต่ก็จะมีสัดส่วนของกำไรที่ลดลง

สืบเนื่องจากวิกฤตโควิด 19 ได้ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่เรียกว่า new normal ซึ่งส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นไปอย่างชั่วคราวหรือถาวร ก็อาจจะเป็นการสร้างหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ให้กับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่ผู้ที่เกี่ยวข้องกับวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องวิเคราะห์และเตรียมแผนการรองรับกับสถานการณ์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นแล้วและกำลังจะเกิดขึ้น เช่น ปริมาณและอัตราผลตอบแทนในการเช่าของชาวต่างชาติ ที่อาจจะต่ำลงอย่างถาวรจากการหดตัวอย่างรุนแรง อันเนื่องจากการจำกัดการเดินทาง, ความต้องการเช่าที่น้อยลงของกลุ่ม Expat เพราะสามารถใช้เทคโนโลยีหรือรูปแบบใหม่ในการจัดการที่จะช่วยประหยัดต้นทุนในการเดินทางพักอาศัยให้กับองค์กรได้, การที่ก่อนช่วงโควิด 19 จะระบาด แนวคิดของการใช้พื้นที่ร่วมกันได้มีความแพร่หลายเป็นอย่างมาก ทั้ง Co Working Space, Co Kitchen Space, Co Learning Space ก็อาจจะต้องเปลี่ยนแปลงมาสู่การจัดสรรพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น ก็เป็นได้, หรือแม้แต่การที่ผู้บริโภคได้ถูกเร่งให้เข้าสู่การใช้เทคโนโลยีในการซื้อของออนไลน์ก็ย่อมเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้พฤติกรรมต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน

สำหรับปี 2564 นั้นอุปสรรคที่ทำให้เศรษฐกิจไทยตกต่ำลงอันสืบเนื่องจากวิกฤตโรคระบาดโควิด 19 คือ การรอคอยการพัฒนาวัคซีนว่าจะสำเร็จเมื่อไร และผลกระทบจากการบอบช้ำที่เกิดขึ้นในปี 2563 ตลอดจนสถานการณ์ของประเทศต่าง ๆ ที่ยังไม่สามารถควบคุมโรคระบาดได้ ดังนั้นเศรษฐกิจไทยที่ขึ้นอยู่กับ การท่องเที่ยวและการส่งออกเป็นสำคัญ ก็ย่อมจะส่งผลต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ยากที่จะกลับมาฟื้นตัวได้โดยเร็วเช่นกัน

ด้วยองค์ประกอบทั้งหมดที่กล่าวมานี้ทำให้ ในปี 2564 ดูจะยังไม่ใช่ปีแห่งโอกาสของชาวอสังหาริมทรัพย์ หากแต่ยังคงเป็นปีแห่งการประคับประคองธุรกิจต่อไป ซึ่งแนวทางในการรักษาชีวิตขององค์กรในยามนี้ ดูเหมือนว่าจะต้องให้ความสำคัญกับการจัดการระบบภายในของแต่ละองค์กร ด้วยการรักษาสภาพคล่อง/ การจัดการต้นทุน ขององค์กรไม่ว่าจะใหญ่ กลางหรือเล็ก เพื่อที่จะรักษาชีวิตขององค์กรออกไปให้นานที่สุดจนถึงยามที่สถานการณ์ต่าง ๆ กลับมาดีขึ้น ซึ่งอาจจะกินเวลาออกไปหลายปี

ในขณะเดียวกัน ก็ต้องพยายามหาลูกค้าหรือธุรกิจอื่นเพื่อประคับประคองรายรับให้กับองค์กรด้วยไม่ว่าจะเป็นกลุ่มความต้องการที่แท้จริง กลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด 19 กลุ่มที่ได้รับโอกาสจากวิกฤต กลุ่มผู้มีรายได้สูง หรือกระทั่งการผันตัวเองไปทำธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องหรือฉีกออกนอกกรอบไปเลยก็ตาม

โดยพื้นฐานที่สำคัญในการปรับตัวในยามนี้คือ “การคิดนอกกรอบ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถานการณ์โรคระบาดในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ไม่เคยบรรจุในตำราใด ไม่เคยมีอยู่ในแผนประเมินความเสี่ยงขององค์กรใด ดังนั้น วิธีการที่จะนำไปสู่เป้าหมายและสิ่งที่คาดหวังในรูปแบบใหม่ก็ย่อมต้องการ การปฏิวัติความคิดและการลงมือทำอย่างรวดเร็วที่สุดเช่นกัน

ดังเช่นที่หลายองค์กรอสังหาริมทรัพย์ได้ออกกลยุทธ์ใหม่ในแบบที่แทบจะไม่เคยมีมาก่อน ไม่ว่าจะเป็น การออกหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ (Perpetual Bond), การตั้งกองทุนของกลุ่มทุนใหญ่เพื่อใช้โอกาสในการซื้อสะสมพอร์ตโรงแรมที่ไม่สามารถไปต่อได้, การชะลอการซื้อ ขายหรือพัฒนาที่ดินออกไป เพื่อการรักษาสภาพคล่องทางการเงินของตน, การปรับเปลี่ยนสัดส่วนของผลิตภัณฑ์ระหว่างโครงการแนวสูง-แนวราบ โครงการเพื่อการเช่าหรือซื้อ, การออกแคมเปญอยู่ฟรี 2 ปี หรือแม้แต่การเรียกร้องต่อภาครัฐให้เปิดโอกาสในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสัดส่วนที่มากขึ้นกว่าเดิม เป็นต้น

ทั้งนี้ทางการบริหารจัดการถือว่าวิกฤตที่เกิดขึ้นนั้น จะเป็นตัวเร่งเร้าให้แต่ละองค์กรผลักดันให้เกิดนวัตกรรมและผลิตภาพอย่างรวดเร็ว และถือได้ว่า “วิกฤต” คือสถานการณ์ที่สะท้อนให้เห็นถึง ความแข็งแรงที่แตกต่างกันไปในแต่ละองค์กรและบุคคล ดังคำกล่าวที่คุ้นหูกันดีว่า “วิกฤตอาจเป็นบ่อเกิดของผู้กล้า สถานการณ์สร้างวีรบุรุษ” และ “ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส”

โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ จัดตั้งขึ้นโดยความร่วมมือจากธนาคารโลก กรมที่ดิน และ University of South Australia ตลอดจน ด้วยความเชี่ยวชาญของคณาจารย์ ความร่วมมือจากองค์กรทั้งภาครัฐและภาคเอกชนทำให้หลักสูตรเป็นที่ยอมรับและได้การรับรองมาตรฐานจากองค์กรทางด้านมาตรฐานการศึกษาระดับโลกอย่าง Association to Advance Collegiate Schools of Business (AACSB), European Quality Improvement System (EQUIS) นอกจากนี้ ยังได้รับการจัดอันดับให้อยู่ใน Top 100 ของโลกมาโดยตลอดจาก Eduniversal/ Best Masters Ranking

โดยหลักสูตรปริญญาโท Master of Science in Real Estate Business (MRE) รุ่นที่ 21(MRE #21) เริ่มเปิดรับสมัครนักศึกษาใหม่ตั้งแต่วันนี้ ถึง 3 พฤษภาคม 2564

ผู้ที่สนใจสามารถศึกษาหรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 0-2613-2260, 0-2613-2297
หรือ www.re.tbs.tu.ac.th
และอีเมล์ property@tbs.tu.ac.th

緬甸的佛教徒相信所有男性都需要削髮進入寺廟學習一次，並以此為榮。因此，很多父母（包括我們的司機）都在為自己的兒子入寺而籌備。入寺前有很多儀式，包括環繞村莊行走、邀請所有人來吃飯等，需要花很多錢，所以他們需要花上很長的時間去籌備，有些資金不足的家庭，可能要花上數年才可以把兒子送到寺廟學習佛學。Thu Ra說富裕的家庭，亦可能會租一隻象來代步環繞村莊。
.
到達曼德勒看千名僧人進場領飯已經變成大家遊覽緬甸的其中一個行程。觀看千名僧人領飯的地方其實是一所大型修道院，古時的僧人會日出化緣，然後回來用膳。到了今天，整個修道院雖然變成拍照的遊客，但仍會看到不少當地人會給予僧人食物。因為，當地人相這樣會給他們帶來功德。
.
In Myanmar's Buddhism mind, all men need to shave their hair and enter into the monastery to learn Buddhism at least once and they are proud of being there. Thereby, many parents (including our driver) would prepare this tradition for their son. Before entering the monastery, the family would have go through a series of ceremonies, including walking around the village, inviting people to their home to have meal, etc. This would require a lot of money and, hence, all parents needs to save for years so that their child could go to the monastery. While poorer families may take several years to save the money, wealthy families may rent an elephant/horse for their son to walk around the village.
.
In Mandalay, it is common for vistors to come to see the speculator scene which thousands of monks gathered and came out to have their meal. This is actually from the tradition that monk would go out in the early morning to ask for people's donation of food and come back to enjoy and share the meal. Nowadays, although the monk would just come out from the monastary and it is crowded with tourists taking photo, you could still see faithful Buddhists donating food to the monks with the faith that it would create merit to nourish their souls.

【每日國際選讀】
#文末挑戰多益選擇題📝
Airbnb 可憐啊！鈔票變空氣？
開啟「接收通知」和「搶先看」每天吸收雙語時事新知
來讀華爾街日報獨家
🔥 ‘A Bargain With the Devil’—Bill Comes Due for Overextended Airbnb Hosts
「我和魔鬼做了交易」：Airbnb高槓桿房東損失慘重

💰For years, Cheryl Dopp considered the ding on her phone from a new Airbnb Inc. booking to be the sound of what she called “magical money.” A property she rented out in Jersey City, N.J., on Airbnb could gross more than $8,000 a month, she said, double what long-term tenants would pay.
很多年來，Cheryl Dopp每當聽到手機發出Airbnb新訂單的提示音，都會覺得那一聲「叮」代表著錢幣入袋。她把紐澤西州澤西城的一處房產掛在Airbnb上出租，她說每月總收入在8000美元（約23.9萬元）以上，是長租的兩倍。

-consider: 認為；視為
-property: 財產，資產；房地產
-gross: 獲得總收入（或毛利）
-tenant: 房客；承租人

🏠Now, Ms. Dopp associates the dings with cancellations and financial misery. The 54-year-old information-technology contractor said she had about $10,000 in bookings evaporate overnight in March. She has $22,000 in monthly expenses for a largely Airbnb portfolio, she said, that included another Jersey City home and a house in Miami.
而如今，這聲「叮」在Dopp小姐耳中卻意味著訂單取消和財務危機。這位54歲的資訊技術承包商表示，她整個3月有大約1萬美元的訂單一夜之間蒸發。她每個月在以Airbnb為主的投資組合上約投入2.2萬美元，其中包括澤西城的另一處房產與邁阿密的一棟住宅。

-associate: 聯想，把……聯想在一起(+with)
-evaporate: 蒸發；揮發
-expense: 費用；支出；開支

👿In her mind, the promise of more rental income offset the growing debt, she said. “I made a bargain with the devil.”
在她看來，不斷增長的債務抵消了租金收入增加的盼頭。她說：「我和魔鬼做了一筆交易。」

-offset: 補償；抵銷
-bargain: 買賣，交易
✍ to bargain with sb. (over or for sth.) （就某事物）與某人商談
✍ to make or strike a bargain 達成協議

🏰Ms. Dopp is part of an upper-crust dimension of the gig economy: property owners and speculators who bought or leased real estate in pursuit of Airbnb profits. Airbnb spawned a cottage industry of homeowners running their own property empires, turning the startup into a hotelier without any hotels.
Dopp小姐是零工經濟中上階級的一份子，這類業主和投資者為了通過Airbnb獲利購買或租賃房產。Airbnb催生出一個短租產業，業主們經營著各自的「房產帝國」，將這家創業公司變為一家不擁有任何飯店資產的飯店經營方。

-upper-crust: [口語]上流社會；麵包表層的皮
-gig: [口語](爵士樂、搖滾樂) 演奏，公演
✍ gig economy: 零工經濟
-speculator: 投機者；投機商人
-spawn: 產（卵）；產生；造成

未完待續...
房地產帝國就此崩毀？
加入文末每日國際選讀計畫，解鎖完整語音導讀版

——
原文連結請看留言
——
❓❓多益模擬題❓:
In Ms. Dopp’s mind, the promise of more rental income _____ the growing debt, she said. “I made a _____ with the devil.”
🙋🏻‍♀️🙋🏼‍♀️
A. compensate / adjustment
B. balance / agreement
C. offset / bargain

【每日商業英文計畫，熱烈招生中！】
華爾街日報訂閱超值方案 📰
專屬 #臉書社團，浩爾 #每日語音導讀
「留言+1」，就送你 #優惠碼 及 #導讀試聽！

#'93年にADKが稼働させた、AC用対戦格闘作品であり、シリーズ2作目。前作が格ゲーの流れに上手く乗り、龍虎の拳や餓狼2等のネオジオ格闘作品も大ヒットし、アルファ電子自体もワーヒー1のヒットにより社名を変え会社も大きくなったという経緯から生まれた作品。

主な特徴としては、新キャラ6人追加、攻撃判定の外でCボタンを押すと可能な挑発が追加、一部のキャラに接近して立ち弱Pを連打すると発動する連続技が追加、投げ返しの追加、飛び道具をぎりぎりでガードすると跳ね返して相手に当てる事が可、同キャラ対戦が可、ハンゾウとフウマが別性能化等が挙げられる。

BGMは前作から引き続き清水氏、山本氏、渡辺さんといった、ADK SOUND FACTORYからの3名による共同作曲。

ドライバ作成： 千葉真木夫氏
作曲: ADK SOUND FACTORY(清水浩昭氏, 山本秀樹氏, 渡辺夕香さん)

Manufacturer: 1993.04.28(mvs),1993.06.04(ng) ADK
computer: MVS,NEO GEO
Hardware: YM2610
Sound Programmer: Makio Chiba
Composer: Hiroaki Shimizu, Hideki Yamamoto, Yuka Watanabe
---------------------------------------------
00:00 01.ネオジオロゴ
00:09 02.HELL'S GODDESSの囁き / タイトル
00:32 03.プレイヤーセレクト
01:06 04.マップ
02:11 05.VS
02:16 06.白夜のフィヨルド / エリックのテーマ *'94年～'00年迄、ニュースJAPANのOPにてアレンジ版が使用されていた
04:58 07.風舞うや花散るが如く / リョウコのテーマ
08:14 08.TIGER NAIL / シュラのテーマ
11:21 09.七つの海のナイスガイ / キッドのテーマ
13:40 10.JONNY LET'S DANCE / マキシマムのテーマ
15:52 11.M'MADMEEEEN! / マッドマンのテーマ
17:26 12.先に手が出る足が出る / フウマのテーマ
21:22 13.異寇の女剣士 / ジャンヌのテーマ
24:06 14.MIGHTY STROKE / ドラゴンのテーマ
26:42 15.RUSSIAN SPECULATOR －ロシアの山師－ / ラスプーチンのテーマ
29:05 16.ドイツ機甲師団鎮魂歌 #9 / ブロッケンのテーマ
31:26 17.モンゴリアンダイナマイト / J・カーンのテーマ
33:42 18.BLACK OUT #1 / マッスルのテーマ
35:34 19.INTUITION / ハンゾウのテーマ
37:46 20.A WAY OF ESCAPE / デスマッチモード、スクラップステージ
39:46 21.THE LAND OF HOLY /　デスマッチモード、戦場ステージ
41:44 22.NOT NEW YORK /　デスマッチモード、酒場ステージ
45:25 23.FORESIGHT SONGS / デスマッチモード、リングステージ
46:55 24.ステージクリア
47:02 25.ガンガン行くべー / ボーナスステージ
48:40 26.THE INCARNATION OF A DEVIL / ネオ ギガスのテーマ
51:07 27.MURDER -D- / DIOのテーマ
53:19 28.DADY'S WONDER STORIES / エリックエンディング
54:21 29.表に出ようよ / リョウコエンディング
56:57 30.美しき兄弟愛 ～ SHURACHAN ONDO DE B?RABURA / シュラエンディング1
57:22 31.美しき兄弟愛 ～ SHURACHAN ONDO DE B?RABURA / シュラエンディング2
58:39 32.'ANA'-THE-WORLD / キッドエンディング1
59:18 33.'ANA'-THE-WORLD / キッドエンディング2
59:23 34.戻れない時を抱いて / マキシマムエンディング1
01:00:38 35.戻れない時を抱いて / マキシマムエンディング2
01:00:40 36.RUDDY DRAMING / マッドマンエンディング
01:01:54 37.SHAKE THE COKE / フウマエンディング
01:03:18 38.LADY ON THE SHINING HEIGHTS / ジャンヌエンディング
01:05:10 39.TURN RIGHT THE KNOB! / ドラゴンエンディング
01:06:04 40.OH! VANITY MOON / ラスプーチンエンディング
01:06:32 41.BROCKEN, UPSIDE-DOWN / ブロッケンエンディング1
01:06:58 42.BROCKEN, UPSIDE-DOWN / ブロッケンエンディング2
01:07:07 43.星は南中 / J・カーンエンディング
01:07:33 44.もう1発NO.1 / マッスルエンディング
01:08:20 45.必○でござる / ハンゾウエンディング
01:09:25 46.SYMPHONY OF EVIL -邪悪の交響曲- / スタッフロール
01:11:58 47.ゲームオーバー
01:12:05 48.風舞うや花散るが如く / リョウコのテーマ *別ver.
01:16:26 49.NOT NEW YORK / デスマッチモード,酒場ステージ *別ver.
01:20:01 50.先に手が出る足が出る / フウマのテーマ *別ver.
01:24:18 51.MURDER -D- / DIOのテーマ *別ver.
01:27:22 52.もう１発NO.1 / マッスルエンディング *別ver.
01:29:21 53.bgm 01
01:30:29 54.bgm 02
01:31:03 55.bgm 03
---------------------------------------------