【投資值博率正增加的置富】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.7%
每股股息：$0.51
市值：$170億
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（27.6%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2014 ／2015 ／2016／2017／2018
收益（億） ：15.9 ／18.0 ／18.8 ／19.4／19.4
可分派收入（億） ：7.81 ／8.85／ 9.35／ 9.71／9.86
每股盈利：2.10／ 1.32／ 0.66／ 1.68／3.12
每股股息：0.42 ／0.47／ 0.49 ／0.51／0.51
分派比率：100／ 100 ／100 ／100／100

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--香港社會運動影響--

近期的香港社會運動，對很多行業都有影響，特別對零售，這就會間接影響了相關的租務市場，因此，近期不少房託、收租地產股，都有一定的下跌。

但這類社會運動，一般都只是中短期的影響，雖然會影響1年，或2年的租金收入，但長遠計，只要本身房託地點不差，有人流，仍是一個很好的資產項。

當股價出現一定的下跌時，只要投資者不理中短期股價波動，集中長線投資，這反而是一個不錯的機會。

加上置富持有的，都是屋苑商場，對旅遊業的直接影響相對較細，同時亦不是這次社會運動最大的影響地區，因此，資產的質素沒有太大的改變。

--投資策略--

從上述分析，可見這股有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及中短期風險前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已有吸引力。因此，現時處合理區範圍，可以投資。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

引文:

郭鶴年並不是唯一一個。很多香港最富有的家族正準備向下一代交棒。對於以前是英國殖民地、現在是中國「特別行政區」的香港而言，不幸的是，將繼承香港最多財富的這些後代們，將繼續主宰一個以尋租壟斷為主要特色的經濟體。

據報導，全球意識最強的香港大亨李嘉誠準備在今年7月年滿90歲時，卸任長江和記實業(CK Hutchison Holdings)董事長一職。

最近幾年，96歲的何鴻燊(Stanley Ho)的健康狀況一直不佳。參與他旗下的澳門博彩控股(SJM Holdings)股權分配的有一直與他不和的妹妹何婉琪(Winnie Ho)；17位子女，其中最知名的是55歲的何超瓊(Pansy Ho)；以及第四任太太、56歲的梁安琪(Angela Leong)。澳門博彩控股是一家交通、房地產和澳門博彩集團。

在香港最大房地產開發商新鴻基(Sun Hung Kai)和恆基兆業(Henderson Land)，88歲的鄺肖卿(Kwong Siu-hing)和89歲的李兆基(Lee Shau-kee)繼續掌舵。

與何鴻燊相比，鄺肖卿的商業帝國的代際交棒甚至更像一部肥皂劇。鄺肖卿的3個兒子中的一個被不客氣地晾在一邊，另一個因行賄政府高官被判5年監禁，目前正在服刑。

正如老話所說，人生中的第一桶金是最難賺的。香港的下一代大亨從來不需要賺取他們的第一桶金，更別提他們的第十桶金了。舉幾個例子，該市的房地產、港口、電力和超市行業已被8個家族控制。

香港的壟斷瘋狂延伸至經濟食物鏈的底層，連出租車和公共小巴的牌照體系也不放過。自1994年以來，香港出租車牌照數量一直沒有增加，公共小型巴士的牌照從1976年起一直被凍結。因此，當美國傳統基金會(Heritage Foundation)年復一年地宣告香港是全球「最自由經濟」時，它在更大程度上說明了這個保守的美國機構對香港低稅率的讚許，而不是競爭狀況。

郭鶴年在自傳中後悔自己沒有抓住機會，在第一次到香港時以每平方英尺5港元的價格買下香港市中心的地皮。他沒有再次犯錯。上世紀70年代末，在他決定落戶香港之後，他的首批決定之一是成立一家房地產開發公司，不過他承認，他當時沒有完全意識到，「隨着中國內地的發展……（香港）租金將持續飆升」。

40年前，確實很難想象中國內地經濟發展如此之快。就在不那麼久之前的2012年，中國內地只有一人比郭鶴年更富有。如今，比他富有的中國內地富豪達到了14位，首當其衝的是全球一些最大也最具創新性的互聯網和電商公司的創始人。

不幸的是，這說明了香港的很多問題。從創業活力來看，香港過去40年的變化都趕不上中國內地過去5年的變化。

[Away We Go]工作室報告日

＊＊＊12月5日更新＊＊＊

12月8日 3-5pm 聖誕花圈手作聚會 workshop + social gathering

運用郊野撿拾的素材，親手作一個聖誕花圈。熱紅酒、乾果餡餅、現磨咖啡、手作點心作伴，嘻哈閒聊聖誕節的小典故，體驗手作的療癒力，以及在地生活的聖誕習俗。我們教您一步一步做出花圈，最後您可以將這個充滿森林氣息的花圈帶回家。

>地點在Chalk Farm 地鐵站附近走路10分鐘的溫馨居家小廚房
>小團活動最多六人
>不需要任何花藝或園藝背景與經驗，只要帶著微笑來（或是不要笑也沒關係，保證不去逗你笑，ㄎㄎ）。
>材料都幫您準備好了，也歡迎帶自己收集/撿拾的素材來妝點您的花圈。
>熱飲茶點都包含在費用中，還有機會拿到手作蘋果醬或是蛋糕食譜（我們的host還沒決定這一天做什麼點心...）

費用：£45/人，雙人同行預約特價£75/2人

到2019年1月前沒有大眾團活動，2019年一日遊活動近日公布。

＊＊＊

歡迎私訊討論\報名(未註明時數為10小時, 所有活動費用不含餐飲與入場費，除非特別聲明）
如果以上行程沒有適合您的日期，也歡迎詢問，有些團的時間可以調動。

簡介：
以上深度旅遊活動由《觀光客不知道的倫敦》作者（AwayWeGo 工作室）設計規劃、帶領、中文導覽。大眾旅遊滿六人可出小巴士團，一名、兩名都能報名，再為您揪團招募其它成員。

特色是先透過私訊討論，根據您的興趣或日期，修改成更個人化的行程，讓您用團體遊的價格達成私人團的風格旅行。因此也可以設計成搭火車旅遊，像在地人一樣玩。由於每個團的路線與行程略為不同，請來信詢問細節。其它時間、路線與主題的團體活動歡迎提議。

也歡迎您與親朋好友自組ㄧ團由我為您私人導覽，私人團會根據人數、天數、交通、行程內容與解說深度等條件另外提供報價。也可以參考團體行程改做您的私人團。也可提供地陪服務（市區導覽，或您自行安排出城交通）。

常見問題答案看這裡:
1.一日遊由倫敦ㄧ區內出發。
2.出發時間在8:00-9:00之間，視季節、行程與團員喜好事先討論決定。如果當天由外地前來倫敦參加請事先告知，夏季可能安排於9:00am出發。
3.基本行程10小時，含巴斯或史特拉福行程的一日遊為11小時。
4.費用含租用專業司機的車資、我的規劃諮詢與解說，不含餐飲。巨石陣、溫莎堡、利茲堡入場需要先預訂並代收門票費。
5.中文團，我親自帶領（博物館學/歷史學/社會學背景），使用合法出租車與專業司機，司機有空休息不過勞。
6.一人也可報名、提議揪團（請多留幾個日期供選擇，只指定ㄧ個日期比較不易湊到人）。
7.幼兒也需一個座位，且需要汽車安全椅座，可代您準備，可能酌收費用。當一團有六名以上全額成人參加時，兒童優待10鎊。
8.大眾團（揪團）之外可以私人包團、不需包車的徒步導覽、或不需解說的地陪服務，另行報價。
9.接機服務可幫你代訂，免費給參活動者的服務，或酌收代辦的時間成本費。
10.來信詢問/報名請說明希望報名人數、在倫敦的日期，多幾個日期比較容易湊團。
11.報名或揪團時還不需付費，確認出團才付款。
12. 因為過夜團成本高，大眾團揪團不易且需要提早四個月以上規劃討論，如果您期望出遊日期不是台灣連續假期、或您的團體人數在四人以下，較難肯定何時可以宣布成團。