2020.04.28
小資族與新手村朋朋的常見問題
就是「不知道該怎麼存錢比較快」
今天介紹幾個小資聚財的簡單工具
■ 儲蓄工具
(1)定存
→最長存三年,中途解約不損失本金,只是利息少拿一點
雖然大家都靠邀定存利息超低
但不可否認的是他確實是最安全最無風險的工具
適合定存的3...
2020.04.28
小資族與新手村朋朋的常見問題
就是「不知道該怎麼存錢比較快」
今天介紹幾個小資聚財的簡單工具
■ 儲蓄工具
(1)定存
→最長存三年,中途解約不損失本金,只是利息少拿一點
雖然大家都靠邀定存利息超低
但不可否認的是他確實是最安全最無風險的工具
適合定存的3種情況:
1. 完全沒錢,無風險承擔能力:使用「零存整付」開始累積
2. 暫有一筆閒錢不知幹嘛用
3. 緊急預備金
(2)台灣儲蓄險
→期滿前解約都會損失本金
台灣的儲蓄險只剩下「強迫儲蓄」的功能
地球上我只建議這3種情況使用台幣儲蓄險:
1. 剛上大學、積極存錢的人
2. 剛上大學、有月光族基因的人
3. 錢多到沒地方花躉繳完就管他去死的人
若非這三種,我都非常不建議使用台灣的儲蓄險
就算要用也要選6年期 或是越短越好的躉繳型
這樣畢業收入穩定後很快就能贖回做更有效運用
重點是要買要快因為台灣的儲蓄險已經日薄西山
未來利率會調降至1.5%或以下,基本上沒啥鳥用了
錢卡著那邊不能動就算了利息又低到靠北
買20年期的現在通通給我去減額繳清!
(3)境外儲蓄險
→利息高,規則彈性,適合做終身儲蓄
這我好像也已經講爛了 誠摯建議職場新鮮人或上班族持有
除了利息高 主要是可以解決大部分台灣儲蓄險的問題
雖說他叫「儲蓄險」必定有些保險的限制在
但若能拿到比台灣保險多7749倍的報酬
I REALLY DON'T MIND BABY!
■ 共同基金
基金對於新手來說也是比較好上手的工具
但我個人不推股票型基金(不如買ETF)
以下推薦較安全、穩定好上手的基金商品
(1)貨幣市場基金
新手村朋朋可能對這比較不熟
貨幣市場基金的投資項目都是短期又安全的
包括附買回協議、短期公債、銀行定存單這種
因為很安全 所以獲利也不高 類似定存
不過流動性比定存好 沒有年期可隨時交易
外幣的貨基收益會比台幣高
但因為獲利不高 沒必要賠匯差
所以才說不建議頻繁換匯
除非本身就打算長期持有外幣
簡單來說就適合有一筆外幣閒錢的人啦
(2)債券型基金
債券本身就是比較穩定安全的投資商品
但是債券本人貴爆 一般我們都是買債券延伸的商品
比如債券型基金 或是債券型ETF
不太推薦新手做高收益債
以國債為主安全性較高
■ 股票市場
ETF
想做穩定的股市投資 ETF是你的入門好幫手
把大盤指數當作一支股票做長期追蹤
ETF不會是大爆衝飆股
但有紀律的操作長期下來獲利也很不錯
以上是幾樣比較適合「新手」操作的項目
若資金、技術、風險承受度有提升
就可以進攻比較進階的工具 從聚財→生財
不管哪種方法 能讓你按部就班變富的就是好方法!
#歡迎來到衝刺村
#小資聚財工具書
#投資理財 #理財
#儲蓄險 #股票 #基金
#香港儲蓄險
6年儲蓄險減額繳清 在 呂翊榮的財經讀書會 Facebook 的最佳解答
2招零損失,「跟家人借錢來付儲蓄險,受益人的名字改成出錢的人」,引起其他人附和,看要不要找父母求救,然後將這張儲蓄險的要保人變更為父母,請他們繼續繳完,未來這筆錢到期後就留給父母,降低最低損失;另一種則是建議原PO,「可與家人商量先代墊,等保險到期再把錢給幫你代墊的家人」。
6年儲蓄險減額繳清 在 Facebook 的最佳解答
210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
6年儲蓄險減額繳清 在 Facebook 的精選貼文
210609好房網 沒固定收入!銀行給8成5房貸「關鍵在這」
好房原址→https://news.housefun.com.tw/news/article/113507299941.html
去(2020)年3月因應疫情、央行宣布降息1碼,讓房貸利率持續探底,也催出不少首購買氣,但實際要獲得高成數、低利率,銀行還是會針對買方收入資產、信用狀況、房屋物件進行審核。就有去年下旬買房的屋主,為非固定收入的業務性質,一樣能貸款到8成5。
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導……↓
近期推出新書的《#省出一棟房》作者陳泰源,去年10月順利買房完成過戶,因地點在台北市林森北路,即便為小套房物件,仍貸款到8成5。由於他是無底薪的房仲,因此近年為了準備買房,也積極做好財務規劃。 沒固定收入還能有高房貸,必須先有健全財務體質。
例如擁有2張已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,不解約、也不申請保單貸款,存款部份「活存加定存」長達1年以上的時間,維持有增無減;信用卡帳單每月期限前繳清、不拖欠,維持零負債與良好的信用評比。
業務性質工作,看的是年薪,因此貸款時,陳泰源授權讓銀行直接向國稅局調閱近兩年的「年度綜合所得稅申報」紀錄。因此總價1000萬元小套房,A銀行有給寬限期,但貸款8成,B銀行無寬限期,但貸款8成5,利率僅1.31%。
不過,也有銀行承作小套房貸款業務,這也要看每家銀行的放貸規範。建國地政士事務所所長劉坤圖表示,物件地點、借款人工作性質與薪水,是銀行評估貸款時最關心的,一般來說,台北市門牌小套房,首購族8成到8成5普遍能核貸,只是即便獲得高貸款,但未來每月還款能力才是重點,應量力而為。
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