林口&龜山區的冰友鳯梨家來開團啦
9/16(四) 林口&龜山區面交 無編號:麻煩留言品名+數量
不想出門人擠人嗎?不想等待開團日再取貨嗎?
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是的，鳯梨家&昇隆團購是您最佳的選擇
#訂購滿 600元送冷凍義大利麵1包
#訂購滿1200元送滿福堡10入 1包
#訂購滿1500元送椒塩雞軟骨 1包(伴手禮活動不列入滿額禮計算)
#板橋區大觀路三段158號

中秋節伴手禮活動開跑
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#蛋黃酥70g*12入禮盒 (烏豆沙)口味450元/盒
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椒鹽雞軟骨 500g/包。150元
鮮奶饅頭 20入/包。99元
黑糖饅頭 20入/包。99元

炸物點心-冷凍
爆漿雞肉捲 260g/包。 80元
黃金脆薯 470g/包。 80元
黃金細薯 500g/包。 80元
地瓜薯條 500g/包。 80元

福茂原味大貢丸 250g/包 90元
福茂芋頭貢丸(大甲芋) 250g/包 100元
福茂鱈魚丸 250g/包 100元

德式香腸 1000g/包(20支) 399元
德式帶骨香腸 750g/包(10支) 288元

超美味大滿足冷凍即食調理包
紅燒牛肉 300g/包。65元
沙茶羊肉 300g/包。65元
宮保雞丁 300g/包。65元
黑胡椒牛肉 300g/包。65元
黑胡椒豬肉 300g/包。65元
三杯雞 300g/包。65元
沙茶滑蛋牛肉 300g/包。65元
咖哩雞 300g/包。65元
梅干扣肉 300g/包。65元
泰式綠咖哩(約2人份) 260g/包。65元
泰式打拋豬(約2人份) 280g/包。65元
月亮蝦餅附醬包 230g/包。110元
薄塩可口毛豆莢 1000g/包。100元

滿福堡(瑪芬堡) 10顆/袋。 125元
英式瑪芬是種英國麵包，通常會切開兩半煎烤當成早餐吃。麥當勞會用瑪芬堡做成滿福堡。簡單煎個蛋，加片起司，自己動手做，一份只要不到30元

L號無刺虱目魚肚 140g-160g/包 (之前是120g-140g)，270元/ 3包

老四川新式麻辣湯底 ( 2-4人份)，160元/包

黃金燒賣30粒/包，160元/包

印尼營多泡麵(原味) 40包/箱 300元/箱(平均7.5/包) 神之炒泡麵，一吃就上癮

泰式香檸二節翅 500g/包。150元

卜蜂紐奧良惡魔雞腿排 12支/袋(1kg) 240元/袋

卜蜂雞米花 1kg/袋 220元/袋

卜蜂懷舊雞腿酥 1kg/包 220元/袋
嚴選國產雞腿肉，多汁鹹香，金黃酥脆口感，去皮無骨好口味，美味好吃到讓妳一口接一口，不用解凍，油溫180度C油炸4-6分鐘

法式戰斧豬排330g(4-5隻/盒) 199元/盒

台灣鯛魚片450g/5片/包。 179元/包
已去刺(食用仍須小心) 嚴選極鮮，肉質細嫩好鮮甜! HACCP認證合格工廠製造 商品詳情 規格: 450g±3%/ 5片/包 保存期限: 冷凍保存2年 成分:鯛魚

紅燒豬腳 500g/包。 150元/包
鮮嫩的紅燒豬腳讓人三不五時就想吃~ 紅燒豬腳甜美肉汁在口中爆發，香氣十足！ ❤️鮮嫩多汁，煎、煮、都美味.無比厚實口感，給你健康飽足感.料理超方便 保存方法-18度c冷凍保存

香燻雞肉片 1kg/包。 275元/包
獨門的煙燻製法，美味再升級，讓每片雞肉都香濃好吃，不管是做早餐、飯糰、冷盤、沙拉都超適合，打開即可享用，美味不用等，是忙碌的上班族、外宿族的好夥伴! 保存方式：冷凍-18度C

鮮凍草蝦14P/盒 149元/盒
喜愛吃蝦的朋友們有福啦，嚴選蝦奈兒草蝦，急速冷凍，品質嚴選，鮮度百分百，每一尾草蝦都活力十足！蝦體飽滿結實、肉質鮮嫩彈牙，怎麼料理都美味😋！超級讚！ 重量：280g±10%/包，保存期限：1年

鮮凍草蝦20P/盒 210元/盒
保存期限：1年

起司乳酪燒餅10片/盒 145元/盒
真的超好吃😋很大盒‼️ 快來試試這款人氣乳酪燒餅‼️ 看似平凡卻隱藏著獨特風味 大口咬下 淡淡乳酪香慢慢散發👉確又不搶過燒餅原有的風味‼️ 傳統的食材融入點小巧思！意外成功的蹦出了新滋味。

奇美奶油餐包 10入/包。140元 (8月工廠調漲價格)
高級牛排館指定專用的餐包 嚴選製作原料提昇出貨品質 先進冷凍技術可以保存6個月。1包10入 純手工揉製的麵糰，獨家調配的奶油內餡。 幸福滿足的滋味，讓您一次就吃上癮

手工鹹奶油餐包 20顆/包。180元 香濃好滋味，早餐下午茶點心最好的選擇

初鹿鮮奶饅頭 (9顆/袋)。 149元。 初鹿鮮奶製作，散發淡淡牛奶香氣，大人小孩都喜歡的早餐及午後小點心

初鹿小饅頭 250g/袋(10入/袋)。 89元
香濃綿密，淡淡的甜，與綿密的雞蛋奶香，是一股清流般的香濃，融在嘴裡，完全不膩口，隨手一小包，隨時想吃就啟動

奇美巧克力雙色捲 20顆入/包 250元。 (8月工廠調漲價格)
來自荷蘭與馬來西亞的獨特配方可可粉，將濃郁可可加入麵衣壓延成絲狀，再與白麵帶交疊輕捲，可可微香入口，滋潤香甜

奇美小銀絲捲 40g*25粒/包。 199元 。(8月工廠調漲價格)
小朋友的最愛，新產品起司味，蒸過後口感Q軟，也可以使用油炸料理，香酥美味，全家大小都愛吃

香酥魷米花 1000g/包。320元
嚴選中南美洲海域的中型魷魚，經過特別秘製調味，預炸定型，除了單炸當零食吃，更是朋友來訪小酌必備好物

香酥魷米花 500g/包。188元 (覺得大包吃不完嗎?這裡有小包裝的)

日式唐揚雞塊 1kg/包。188元
日式統傳風味，精選雞腿肉製作，解凍後直接油炸即可食用，可當正餐，下酒好菜，便當菜色也很適合。

安佳起司片84片入。 288元/條
紐西蘭進口，搭配麵包土司蛋餅良伴，方便即食口感滑順，富含鈣質、蛋白質、維他命A和D

安佳雙色乳酪絲 1kg/包。288元/包 焗烤在家自己輕鬆做，享受拉絲的樂趣

港式鍋貼 50顆/包。119元
不用退冰直接用一點點油煎就可以，超好吃，超方便，大獲好評，吃過都說讚

雞汁湯包40顆/包。 120元 (工廠七月調漲價格)
早餐點心宵夜免解凍只要電鍋加熱一下美味馬上上桌

青花菜(冷凍) 1000g/包。100元
馬鈴薯丁(冷凍) 1000g/包。100元

綜合炒蔬菜 1kg/包。 180元
採用來自比利時的高品質鮮採蔬菜，內含青花菜，甜豌豆，四季豆，胡蘿蔔，黃蘿蔔，紅甜椒，茡薺，洋蔥丁。冰箱常備菜不可少，泡麵，炒飯，炒麵，便當怎能少了這一味

葡萄牙花椰菜米 1000g/包。185元
花椰米替代白飯成為零澱粉新選擇，熱量及含醣量只有白飯的1/9，營養價值又高，很適合當主食食用喔!可以分裝到分裝盒，放進微波爐就可以吃了。

黑胡椒里肌豬排 1kg/盒(20片)。 239元
嚴選新鮮豬里肌，長時間浸漬及按摩再精心調理，使整塊肉排完整呈現懷舊古早味，肉質紮實可口，香煎後做為便當主菜，或早餐夾土司都很適合。

碳烤里肌豬排10片/包 135元。非重組肉，不鹹 不油 非常嫩

金園排骨厚切手打排骨 200g/片/包。 95元
獨家醃製醬料，搭配親手敲打，讓肉質鮮嫩多汁，搭配沙拉清爽有味，一上桌立馬秒殺。

香酥無骨雞排(原味)10片/包 165元。小資族的最愛，一片雞排不用20元

爆濃牽絲芝士條250g/包。 120元
網路團購美食新寵，超濃起司香味，外酥內嫩，多層次口感，絲絲相連到天邊

優質NG干貝1000g/包(包冰40%家庭號) 288元 一級棒的鮮甜滋味

紅東地瓜(栗子地瓜) 1kg/包。199元
栗子地瓜外皮是紫紅色，經加熱調理後果肉會轉變為金黃色，皮薄肉質細緻，其最大的特色是具栗子的口感及天然甜味，含有豐富的纖維質及高度維他命C，能幫助腸胃蠕動，富含營養價值

呱呱園冰烤地瓜 台農57號(微波，烤箱，電鍋加熱，冰食) 500g/包75元
地瓜高溫烘烤完經急速冷凍後，表面會有白色物質，為地瓜本身葡萄糖結晶體，是正常現象，請安心食用，介意者請勿下單

府城蝦捲 10條/盒 108元。
嚴選蝦仁加入新鮮魚漿，搭配鮮嫩青蔥，完美比例調製，特製豆皮包覆外層，用料超實在，不想吃太油，用氣炸鍋就可以簡單上桌

嚴選花枝丸 600g/包 105元。
澎湖名產花枝丸真材實料咬勁十足，不論煮湯或油炸都好吃 (不漂白，不添加硼砂)

Max Tea印尼拉茶30包/袋(25g/包)。168元
世界公認好喝的奶茶之一，有奶泡喔!低脂，味道濃醇，冰冰熱熱喝都獨具風味!

山野鹹豬肉300g/份 88元

上禾味 韭菜盒子 810g/6入170元。
嚴選在地非菜搭配Q彈冬粉，麵皮麥
香濃厚，口感香Q帶勁饀料飽滿超實在，加點胡椒最對味，午後時光小點心

小肉豆 1000g/包 180元
不用退冰直接油炸，當然氣炸鍋也可以料理，直接吃或炒飯炒麵都是小朋友大朋友的最愛喔

台式厚切香腸漢堡排 60g*10片/袋 168元
厚實多汁，香氣濃郁，有別於一般的傳統漢堡肉，喜歡吃香腸的朋友一定要來嚐嚐看喔。不須解凍，直接下油鍋炸約1分半即可食用

特級大火腿500g/包120元/包。知名咖啡連鎖使用

漢堡肉20粒/盒130元(冷凍)

台畜小熱狗50支/包(900g) 120元(冷凍)

培根 600g/包 188元(冷凍)。 工廠調漲價格

5吋小圓pizza四種口味(夏威夷，總匯，煄雞，海鮮) 25元/片。

金品義大利麵2種口味(蕃茄紅醬，奶油白醬) 35/包
金品義大利麵 (鮭魚青醬) 40/包

阿在伯(原味)蔥抓餅10片/包100元(冷凍)

手工蛋餅皮10入/包 35元(冷凍)

紅龍紅燒牛肉湯450g/包70元(冷凍)

港式蘿蔔糕10片/包65元

紅龍小巧雞球 1kg/包 150元 大朋友小朋友都愛吃的紅龍小巧雞球

紅龍雞塊 1kg/包 165元。與麥當當同款口味的紅龍雞塊又來囉

正點雞塊 1kg/包 150元。含肉率爆表的雞塊

紅龍香檸雞柳條 1kg/包 165元

鐵板麵(黑胡椒) 5組/袋 75元
鐵板麵(蘑菇) 5組/袋 75元
鐵皮麵(宮保雞丁) 5組/袋 130元

📢請在文章底下留言 無編號:麻煩留言品名+數量及取貨點📢
如果要訂購菜單上没有的品項，麻煩一樣留言品名+數量即可
例如: 鳯凰酥+1，雞軟骨+1，A點取
或手寫於紙上拍照上傳也可以 無法確認當日可自取者請勿下單！
防疫優先，幫小編自備零錢取貨，取貨時保持安全社交距離，
保護自己也保障他人，省時又安全
9/14(二)21:00結單
9/16(四)下列各區面交
🛵A 區17:30-18:00
(林口國小) ❤️ 🚚車子停在👉竹林路
新北市林口區竹林路上的(學校大門)

🛵B區 18:20-18:50
(頭湖國小)新北市林口區民權路101號

🛵C區 19:10-19:40
(文華國小 )桃園市龜山區文化七路116號

🛵D區 20:00-20:30
(文欣國小)桃園市龜山區文昌五街95號

🛵E 區20:50-21:20
(麗林國小)新北市林口區公園路46號

幫小編自備零錢取貨省時又安全…. 感謝配合

#刑法司律一試考題分析：EP6
#讀享周易刑事法

【103司法官一試刑法第62題（複選）】
甲殺死A。案經檢察官偵訊時，甲謊稱兇案當天與乙至海邊夜釣，與該案無涉，並事先要求乙為有利於己之陳述。經乙為有利於甲之證言，並為具結。下列敘述，何者錯誤？
（A）乙成立偽證罪
（B）乙成立偽證罪之幫助犯
（C）甲、乙均不成立偽證罪
（D）甲成立偽證罪之教唆犯
（E）甲、乙成立偽證罪之共同正犯

【108司律一試刑法第17題】
為求脫免A的罪，律師甲與被告A共同唆使證人B在審判中，就案情有重要關係之事項為虛偽陳述，以便配合A的虛偽供述。下列的論罪，何者錯誤？
（A）A受訊問時所為的虛偽陳述，不會構成刑法第168條偽證罪
（B）B具結後的虛偽陳述證言，構成刑法第168條偽證罪
（C）被告A教唆證人B所為虛偽陳述，構成刑法第168條偽證罪之教唆犯
（D）甲律師教唆B係正當業務行使，不構成刑法第168條偽證罪之教唆犯

【109司律一試刑法第19題】
關於刑法第168條偽證罪，下列敘述何者正確？
（A）確有犯案之被告甲在偵查時虛偽陳述自己並未犯罪，甲成立刑法第168條偽證罪
（B）證人甲在法院作證時為虛偽證言，但未經法官告知其有拒絕證言權即為具結，依實務見解，甲不成立刑法第168條之罪
（C）刑法第168條之罪為結果犯，以判決結果確因偽證而受影響為必要
（D）證人甲偽證時並未具結，如涉及於案情有重要關係之事項，甲仍構成刑法第168條之罪

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【103司法官一試刑法第62題（複選）答案】（B）、（C）、（E）
【108司律一試刑法第17題答案】（D）
【109司律一試刑法第19題答案】（B）

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【綜合分析】

今天我們來看一試命題度很高的偽證罪吧！

首先，就偽證罪行為主體的認定上，由於本罪為身分犯，只有證人、鑑定人、通譯能具備主體資格，能成立偽證罪的正犯，本案的「被告」是無法成立正犯的，最多考慮共犯（詳後述）。

其次，偽證罪亦屬「己手犯」，因此實務認為，就正犯的類型上，只有「直接正犯」這種情形，無法成立間接正犯或共同正犯。最高法院107年度台上字第4227號刑事判決即指出：偽證罪係屬學說上所謂之「#己手犯」，「己手犯」之特徵在於正犯以外之人，雖可對之加功而成立該罪之幫助犯或教唆犯，但不得為該罪之間接正犯或共同正犯，亦即 #該罪之正犯行為，#唯有藉由正犯一己親手實行之，#他人不可能參與其間，#縱有犯意聯絡，#仍非可論以共同正犯。此因證人於法院審判或檢察官偵查時，於案情有重要關係，供前或供後具結，而為虛偽陳述者，構成刑法之偽證罪。數證人於同一案件各別具結而為證述，其具結之效力，僅及於具結之各該證人，所為之證述是否於案情有重要關係，是否虛偽陳述，應依各該證人之陳述事項內容而定，各自負責，不及其他證人，#無由成立共同正犯。

再者，實務認為，偽證罪亦屬「形式犯」、「抽象危險犯」，不以判決結果確實受到偽證影響為必要，可參考最高法院107年度台上字第2114號刑事判決：偽證罪為 #形式犯，以 #抽象危險 為已足，不以結果之發生為要件，其已有偽證行為，無論當事人是否因而受有利或不利之判決，均不影響偽證罪之成立。

另外，關於證人未獲告知拒絕證言權，是否會影響偽證罪之成立？實務認為，如果法官或檢察官不當剝奪證人的拒絕證言權，該證人於此情況下所為之具結程序即有瑕疵，此時應認其具結不生合法之效力，縱其陳述不實，亦不能遽依偽證罪責論擬。最高法院99年度台上字第7297號刑事判決即有明示：刑事訴訟法第一百八十一條規定：「證人恐因陳述致自己或與其有前條第一項關係之人受刑事追訴或處罰者，得拒絕證言」。九十二年二月六日修正公布、同年九月一日施行前之同法第一百八十六條第三款規定：「證人有第一百八十一條情形而不拒絕證言者，不得令其具結。」。修正後第一百八十六條第二項規定：「證人有第一百八十一條之情形者，應告以得拒絕證言」。上開規定旨在免除證人陷於抉擇控訴自己或與其有一定身分關係之人犯罪，或因陳述不實而受偽證之處罰，或不陳述而受罰鍰處罰等困境。證人此項拒絕證言權與被告之緘默權同屬不自證己罪之權，為確保證人此項權利，法官或檢察官有告知證人得拒絕證言之義務；#如法官或檢察官未踐行此項告知義務，#而逕行告以具結之義務及偽證之處罰，#並命朗讀結文後具結，#將使證人陷於上述抉擇困境，#無異侵奪證人此項拒絕證言權，#有違證人不自證己罪之原則。#該證人於此情況下所為之具結程序即有瑕疵，#為貫徹上述保障證人權益規定之旨意，#自應認其具結不生合法之效力，#縱其陳述不實，#亦不能遽依偽證罪責論擬。

最後，關於教唆偽證罪的成立與否，考試很愛命題的是：犯人（被告）教唆他人於自己案件中有重要關係事項具結並虛偽陳述，該犯人是否構成教唆偽證罪？實務採肯定見解，如最高法院101年度台上字第865號刑事判決所示：被告在訴訟上固有緘默權，且受無罪推定之保障，不須舉證證明自己無罪，#惟此均屬消極之不作為，#如被告積極教唆他人偽證，#為自己有利之供述，#已逾越法律對被告保障範圍，本院二十四年上字第四九七四號判例謂「犯人自行隱避，在刑法上既非處罰之行為，則教唆他人頂替自己，以便隱避，當然亦在不罰之列」，乃針對刑法第一百六十四條第二項頂替罪所作之解釋，尚不得比附援引，藉為教唆偽證罪之免責事由之理由等情。

同學們瞭解以上見解，偽證罪在一試的考點大致就能掌握囉👏🏻👏🏻

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8/6(五) 林口&龜山區面交 無編號:麻煩留言品名+數量
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#現金回饋+滿額禮+免運活動，還不快找同事朋友團一波

炸物點心-冷凍
爆漿雞肉捲 260g/包。 80元
黃金脆薯 470g/包。 80元
黃金細薯 500g/包。 80元

福茂原味大貢丸 250g/包 90元
福茂芋頭貢丸(大甲芋) 250g/包 100元
福茂鱈魚丸 250g/包 100元

德式香腸 1000g/包(20支) 399元
德式帶骨香腸 750g/包(10支) 288元
德式乳酪腸 600g/包(10支) 148元

青花菜(冷凍) 1000g/包。100元
馬鈴薯丁(冷凍) 1000g/包。100元

超美味大滿足冷凍即食調理包
紅燒牛肉 300g/包。65元
沙茶羊肉 300g/包。65元
宮保雞丁 300g/包。65元
黑胡椒牛肉 300g/包。65元
黑胡椒豬肉 300g/包。65元
三杯雞 300g/包。65元
沙茶滑蛋牛肉 300g/包。65元
咖哩雞 300g/包。65元
梅干扣肉 300g/包。65元
泰式綠咖哩(約2人份) 260g/包。65元
泰式打拋豬(約2人份) 280g/包。65元
月亮蝦餅附醬包 230g/包。110元
薄塩可口毛豆莢 1000g/包。100元

鳯梨家鳯凰酥裸裝簡易盒200元/盒。
鳯梨家鳯梨酥裸裝簡易盒200元/盒。

鳯梨家(鳯梨+鳯凰)20入禮盒420元，特價360元/盒

滿福堡(瑪芬堡) 6顆/袋。 75元
英式瑪芬是種英國麵包，通常會切開兩半煎烤當成早餐吃。麥當勞會用瑪芬堡做成滿福堡。簡單煎個蛋，加片起司，自己動手做，一份只要不到30元

西班牙進口伊比利松阪豬 1200g/包980元(Cebo 等級)，特價950元/包
號稱豬肉界的勞斯萊斯。父親節快到了，趕快慰勞一下辛苦的父親，好吃到讓爸爸不要不要的

無刺虱目魚肚 120-140g/包，250元/ 3包

老四川新式麻辣湯底 ( 2-4人份)160元/包

黃金燒賣30粒/包/160元

印尼營多泡麵(原味) 40包/箱 300元/箱(平均7.5/包) 神之炒泡麵，一吃就上癮

香檸二節翅 500g/包。150元

紐奧良二節翅 600g/包。200元

卜蜂紐奧良惡魔雞腿排 12支/袋(1kg) 240元/袋

卜蜂雞米花 1kg/袋 220元/袋 (8月調漲價格)

卜蜂懷舊雞腿酥 1kg/包 220元/袋 (8月調漲價格)
嚴選國產雞腿肉，多汁鹹香，金黃酥脆口感，去皮無骨好口味，美味好吃到讓妳一口接一口，不用解凍，油溫180度C油炸4-6分鐘

法式戰斧豬排330g(4-5隻/盒) 199元/盒

台灣鯛魚片450g/5片/包。 179元/包
已去刺(食用仍須小心) 嚴選極鮮，肉質細嫩好鮮甜! HACCP認證合格工廠製造 商品詳情 規格: 450g±3%/ 5片/包 保存期限: 冷凍保存2年 成分:鯛魚

紅燒豬腳 500g/包。 150元/包
鮮嫩的紅燒豬腳讓人三不五時就想吃~ 紅燒豬腳甜美肉汁在口中爆發，香氣十足！ ❤️鮮嫩多汁，煎、煮、都美味.無比厚實口感，給你健康飽足感.料理超方便 保存方法-18度c冷凍保存

香燻雞肉片 1kg/包。 275元/包
獨門的煙燻製法，美味再升級，讓每片雞肉都香濃好吃，不管是做早餐、飯糰、冷盤、沙拉都超適合，打開即可享用，美味不用等，是忙碌的上班族、外宿族的好夥伴! 保存方式：冷凍-18度C

鮮凍草蝦14P/盒 149元/盒
喜愛吃蝦的朋友們有福啦，嚴選蝦奈兒草蝦，急速冷凍，品質嚴選，鮮度百分百，每一尾草蝦都活力十足！蝦體飽滿結實、肉質鮮嫩彈牙，怎麼料理都美味😋！超級讚！ 重量：280g±10%/包，保存期限：1年

鮮凍草蝦20P/盒 210元/盒
保存期限：1年

起司乳酪燒餅10片/盒 145元/盒
真的超好吃😋很大盒‼️ 快來試試這款人氣乳酪燒餅‼️ 看似平凡卻隱藏著獨特風味 大口咬下 淡淡乳酪香慢慢散發👉確又不搶過燒餅原有的風味‼️ 傳統的食材融入點小巧思！意外成功的蹦出了新滋味。

義美牛乳(保久乳原味口味) 125ml。24瓶/箱。 280元

奇美奶油餐包 10入/包。120元 (8月中後週漲價格)
高級牛排館指定專用的餐包 嚴選製作原料提昇出貨品質 先進冷凍技術可以保存6個月。1包10入 純手工揉製的麵糰，獨家調配的奶油內餡。 幸福滿足的滋味，讓您一次就吃上癮

手工鹹奶油餐包 20顆/包。180元 安佳奶油內餡製作，香香濃濃好滋味
早餐下午茶點心最好的選擇

初鹿鮮奶饅頭 (9顆/袋)。 149元。 初鹿鮮奶製作，散發淡淡牛奶香氣，大人小孩都喜歡的早餐及午後小點心

初鹿小饅頭 250g/袋(10入/袋)。 89元
香濃綿密，淡淡的甜，與綿密的雞蛋奶香，是一股清流般的香濃，融在嘴裡，完全不膩口，隨手一小包，隨時想吃就啟動

奇美巧克力雙色捲 20顆入/包 230元。
來自荷蘭與馬來西亞的獨特配方可可粉，將濃郁可可加入麵衣壓延成絲狀，再與白麵帶交疊輕捲，可可微香入口，滋潤香甜

奇美小銀絲捲 40g*25粒/包。 188元 。
小朋友的最愛，新產品起司味，蒸過後口感Q軟，也可以使用油炸料理，香酥美味，全家大小都愛吃

香酥魷米花 1000g/包。320元
嚴選中南美洲海域的中型魷魚，經過特別秘製調味，預炸定型，除了單炸當零食吃，更是朋友來訪小酌必備好物

香酥魷米花 500g/包。188元 (覺得大包吃不完嗎?這裡有小包裝的)

日式唐揚雞塊 1kg/包。188元
日式統傳風味，精選雞腿肉製作，解凍後直接油炸即可食用，可當正餐，下酒好菜，便當菜色也很適合。

安佳起司片84片入。 288元/條
紐西蘭進口，搭配麵包土司蛋餅良伴，方便即食口感滑順，富含鈣質、蛋白質、維他命A和D

安佳雙色乳酪絲 1kg/包。288元/包 焗烤在家自己輕鬆做，享受拉絲的樂趣

港式鍋貼 50顆/包。119元
不用退冰直接用一點點油煎就可以，超好吃，超方便，大獲好評，吃過都說讚

雞汁湯包40顆/包。 120元 (工廠七月調漲價格)
早餐點心宵夜免解凍只要電鍋加熱一下美味馬上上桌

綜合炒蔬菜 1kg/包。180元
採用來自比利時的高品質鮮採蔬菜，內含青花菜，甜豌豆，四季豆，胡蘿蔔，黃蘿蔔，紅甜椒，茡薺，洋蔥丁。冰箱常備菜不可少，泡麵，炒飯，炒麵，便當怎能少了這一味

葡萄牙花椰菜米 1000g/包。185元
花椰米替代白飯成為零澱粉新選擇，熱量及含醣量只有白飯的1/9，營養價值又高，很適合當主食食用喔!可以分裝到分裝盒，放進微波爐就可以吃了。

黑胡椒里肌豬排 1kg/盒(20片)。 239元
嚴選新鮮豬里肌，長時間浸漬及按摩再精心調理，使整塊肉排完整呈現懷舊古早味，肉質紮實可口，香煎後做為便當主菜，或早餐夾土司都很適合。

金園排骨厚切手打排骨 200g/片/包。 95元 (價格己微調)
獨家醃製醬料，搭配親手敲打，讓肉質鮮嫩多汁，搭配沙拉清爽有味，一上桌立馬秒殺。

阿拉斯加鱈魚條600g/包。188元
速凍阿拉斯加鱈魚直達餐桌，酥炸香烤最方便，氣炸也超好吃，在家就可以輕易完成

香酥無骨雞排(原味)10片/包 165元。小資族的最愛，一片雞排不用20元

爆濃牽絲芝士條250g/包。 120元
網路團購美食新寵，超濃起司香味，外酥內嫩，多層次口感，絲絲相連到天邊

優質NG干貝1000g/包(包冰40%家庭號) 288元 一級棒的鮮甜滋味

碳烤里肌豬排10片/包 135元。非重組肉，不鹹 不油 非常嫩

紅東地瓜(栗子地瓜) 1kg/包。199元
栗子地瓜外皮是紫紅色，經加熱調理後果肉會轉變為金黃色，皮薄肉質細緻，其最大的特色是具栗子的口感及天然甜味，含有豐富的纖維質及高度維他命C，能幫助腸胃蠕動，富含營養價值

呱呱園冰烤地瓜 台農57號(微波，烤箱，電鍋加熱，冰食) 500g/包75元
地瓜高溫烘烤完經急速冷凍後，表面會有白色物質，為地瓜本身葡萄糖結晶體，是正常現象，請安心食用，介意者請勿下單

地瓜薯條 1kg/包 145元
小時候的回憶，頂X呱爆人氣專賣店專用的地瓜薯條，想吃嗎 ? 來來來，不必出門買，小小一包就50元

府城蝦捲 10條/盒 108元。
嚴選蝦仁加入新鮮魚漿，搭配鮮嫩青蔥，完美比例調製，特製豆皮包覆外層，用料超實在，不想吃太油，用氣炸鍋就可以簡單上桌

嚴選花枝丸 600g/包 105元。
澎湖名產花枝丸真材實料咬勁十足，不論煮湯或油炸都好吃 (不漂白，不添加硼砂)

Max Tea印尼拉茶30包/袋(25g/包)。168元
世界公認好喝的奶茶之一，有奶泡喔!低脂，味道濃醇，冰冰熱熱喝都獨具風味!

山野鹹豬肉300g/份 88元

上禾味 韭菜盒子 810g/6入170元。(價格己微調)
嚴選在地非菜搭配Q彈冬粉，麵皮麥
香濃厚，口感香Q帶勁饀料飽滿超實在，加點胡椒最對味，午後時光小點心

小肉豆 1000g/包 180元
不用退冰直接油炸，當然氣炸鍋也可以料理，直接吃或炒飯炒麵都是小朋友大朋友的最愛喔

台式厚切香腸漢堡排 60g*10片/袋 168元
厚實多汁，香氣濃郁，有別於一般的傳統漢堡肉，喜歡吃香腸的朋友一定要來嚐嚐看喔。不須解凍，直接下油鍋炸約1分半即可食用

特級大火腿500g/包120元/包。知名咖啡連鎖使用

漢堡肉20粒/盒130元(冷凍)價格微調

台畜小熱狗50支/包(900g)120元(冷凍)

培根 600g/包 180元(冷凍)。 份量剛剛好，不多也不少，適合小家庭

5吋小圓pizza四種口味(夏威夷，總匯，煄雞，海鮮) 25元/片。
金品義大利麵2種口味(蕃茄紅醬，奶油白醬) 35/包

阿在伯(原味)蔥抓餅10片/包100元(冷凍)

手工蛋餅皮10入/包 35元(冷凍)

紅龍紅燒牛肉湯450g/包70元(冷凍)

港式蘿蔔糕10片/包65元

紅龍小巧雞球 1kg/包 150元 大朋友小朋友都愛吃的紅龍小巧雞球

紅龍雞塊 1kg/包 165元。與麥當當同款口味的紅龍雞塊又來囉

紅龍香檸雞柳條 1kg/包 165元

鐵板麵(黑胡椒) 5組/袋 75元
鐵板麵(蘑菇) 5組/袋 75元
鐵皮麵(宮保雞丁) 5組/袋 130元

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新北市林口區竹林路上的(學校大門)

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🛵C區 19:10-19:40
(文華國小 )桃園市龜山區文化七路116號

🛵D區 20:00-20:30
(文欣國小)桃園市龜山區文昌五街95號

🛵E 區20:50-21:20
(麗林國小)新北市林口區公園路46號

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識

我承認接到這個美甲店消息我真的很錯愕
觀眾直接找到我的粉絲團來詢問= =
所以這支影片就是來告訴大家解決的方法
我也是做了一下功課不讓大家失望

剛開始我真的有疑惑一下
但後面沒有想到就這樣關門了= =
除了韓國朋友的幫忙
也得到了美甲店旁電影院工作人員的證實

這個是影片裡提到的兩間店面網址
➽http://m.store.naver.com/nailshops/detail?id=1431093455

➽http://m.store.naver.com/nailshops/detail?id=1161073081

有興趣的朋友不要忘記去之前先打個電話
這兩間店的店員我不清楚能不能用英文溝通唷

之後如果店家還有變數就不再拍片告知了
就要麻煩大家到網路上去搜尋了~

(新貨陸續上架)我的蝦皮賣場：
https://shopee.tw/joutv_with_me

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