【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

昨天網友問了一個很好的問題
成份股除息後，會不會增加0056的淨值？
#留言要你加入群組的都是詐騙
答案是要看有沒有填息。
長榮在8/18除息2.5，目前貼息，0056也就是拿到股利、賠上價差，淨值不增反減。
筆電族群才是0056的股利大戶，看看仁寶、廣達、華碩、緯創，因為去年獲利大好，今年配發很好的股利，在4月時筆電族群股價大漲一波，華碩衝上400，廣達上了100，連帶拉著0056股價站上36元高點。
但是歐美陸續解封，加上塞港、缺料，筆電銷售出現雜音，這些公司除息後都展開貼息，跌幅頗重，又拉著0056股價往下。
成份股配息不會增加ETF淨值，只有填息才會，貼息反而減少淨值的。
筆電族群走勢，才是我觀察0056的重心。其實00878一樣有很多的筆電族群，但是少了航運、面板這些拖油瓶。
00878成份股中有2成是金融，明顯受惠今年金融股的反彈；然後有一成是電信類股，提供穩定股價的力道。
00878今年已經配息三次，但是股價依然堅挺，報酬率勝過0056，就是成份股配置得宜。
成份股配息不是重點，重點是要填息，儘管某位財經記者寫到，航運、面板「預估」明年配息會很好，但是如果獲利下滑、出現貼息，其實只會拉低淨值，看看今年筆電族群的表現就知道了⋯⋯
同樣是高股息ETF，就要研究成份股的組成，才能看出差別。00878有5成是電子、2成金融、一成電信，配置較為均衡，這是我比較喜歡的，報酬率也會說話。
提醒一下，我只是分享研究心得，買賣請自行判斷。
我寫這些花我的時間，又透露我的看法，儘管是免費提供，但也不是每個人都喜歡看的。
投信不一定喜歡看，報紙記者又要護主心切，罵我「挺A批B」，我就不相信你們家報紙沒有寫過ETF的比較！只准州官放火。
這一家報紙不是工商時報，另一家喔喔⋯⋯
報紙不是記者的私器，訂戶不是花錢看你亂寫一通，連成份股的權重都寫錯。
我只是幫網友分析，免費分享知識，不知道記者在罵什麼？還罵我不專業耶！還是利用報紙這個「公器」，有本事妳天天「公器私用」來罵我！
還好我從來沒有訂過這家報紙

2021.04.21貼過的文章
其中也有試算定時定額股基與定時定額債基的差別

『網友問：如果現在入場0056定期定額可行嗎？』

0056是投資台股的高殖利率股，一來是投資台股市場，是1軍吧！二來該基金績效不差，所以定時定額無須看黃道吉日吧！

其實想買0056ETF的人與買配息基金的人很雷同，都是希望將來有息可以領，但是將來而非現在，還記得我於2021.03.23再度PO了這一篇文章「股與債怎麼投較合？」，就是說明目前定時定額買配息基金的人，你的領息需求非現在而是將來，那目前是無需急著買的，想知詳情的人可找出該篇文章細讀。

而目前定時定額買0056ETF的人我想你的目的應也是未來想領股息，且也非現在，那目前也不急著買啊！如你用下面的方法，效益應該會更大：

0056ETF既是投資台股的高殖利率股，想必波動不大，也不是要賺資本利得的，那麼此類基金定時定額累績資本的速度必然也較慢，何不先將目前想定時定額0056ETF的錢，改扣其他1軍的基金，想必花一樣的時間可以累積資本的金額會大很多，以下是拿過去數字試算的結果：

扣款期間：2010/04/01~2021/04/19(共扣132次)
每月扣款金額：5000元
在投信投顧公會網站試算

找了一支長中短期績效不差的台股一般股票型基金(不要問我哪一支，這裡不報明牌，自己按照長中短期績效不差的條件一定可以找到很多支)共得本利和：2,542,329元(報酬率282.31%)

0056ETF共得本利和：940,899元(報酬率41.49%)
唯此試算結果沒有將0056ETF每年的配息加回去，因此實際報酬率會比41.49%還要多，但我想也是比282.31%少很多吧！

你不覺得以賺資本利得為目的基金，定時定額的效益比以賺股息為目的基金大很多，所以何不改個方式投資此類基金。

另外再試算配息基金

扣款期間：2016/06/01~2021/04/16(共扣59次)
每月扣款金額：5000元
在投信投顧公會網站試算

OO美國科技基金(累計)共得本利和：701,400元(報酬率137.76%)
OO全球高收益債基金(美元累計)共得本利和：317,301元(報酬率7.56%)

結論：除非你現在就需求股息，那目前自然就會單筆買進，否則先定時定額其他

1軍的基金，在累積資本的過程(歲月)中，必會碰到類似去年3月那種大跌的情況，屆時再單筆買進，如此就可以用一樣的錢買到更多張的0056ETF，那麼未來領到的股息不是就更多了。

同樣用在配息的債券基金也是一樣的道理，一定會有人問：價錢跌到多少時就可以買進？我從沒想要買在最低點，所以次類問題煩惱很少，或許依據自己的想法可以訂淨值跌15%、20%時買進吧！

這一集的老王給你問讓老王來告訴您，月K、周K、日K跟小時K不同操作週期！技術分析與操作SOP，運用方式相同嗎？答：放諸四海皆準，但有一點差很多！短線操作一直停損，存股淨值卻穩定成長....該怎麼辦？存股跌破哪條線要停損？

Timecode：
00:44 1.請問董哥，周K與月K的運用跟日K一樣嗎？還是有不同的分析方法？

02:57 2.請問老王，我看小時線操作，是否也適用您的SOP？謝謝！

04:27 3.王董~我真的懷疑人生了...我很會停損，也很有紀律的停損，所以跌破重要均線我砍，盤整盤時跌破支撐我也砍，假突破我照砍，可是一次兩次一直停損，我發現我都淨值越來越少，身邊的朋友都一張不賣奇蹟都來~而且我的存股標的反而不賣一直買，淨值越高，都快失去信仰了.....

06:01 4.長期存股的股票，有需要再跌破哪條均線賣掉嗎？

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※王倚隆（老王）為浦惠證券投顧分析師，本影片僅為心得分享且不收費，本資料僅提供參考，投資時應審慎評估！不對非特定人推薦買賣任何指數或股票

00882自從募集上市後，超高的殖利率，引來很多散戶投資人進場，但也有人趁此高檔，順勢賣出部位套利，讓跟單的散戶套在高處不勝寒。
王老師原則上，對於未滿兩年以上的標的不予分析，但很多好友敲碗，詢問看法，基於技術面，來分享他的未來趨勢。
任何的財報都有可能粉飾，投信公司發行的ETF，雖然也是有主管機關管控，但還是有很大的機率發生誤差值，但技術面來判斷，誰買誰賣，只有成交量才是代表資金的流向，大戶流向散戶群，股價或淨值自然往下探，散戶停損價不跌又底部爆量，也暗示有大戶進場吃貨，要隱藏是很困難的。
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1:04 個股錯殺怎麼辦
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8:16 大俠 #資金配置 方法
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9:32 高股息ETF #基金 #配息 愈高愈好
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