【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
​
想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
​
​
▌公寓、大樓怎麼選 ​
​
我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
​
​
▌屋齡與居安考量​
​
不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
​
​
▌公寓優缺評比​
​
低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
/​
二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
/
三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
/
四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
/
五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
​
◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
​
對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
​
故事太長，買房人生 to be continued...​
​
◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​
想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？​
◎ 歡迎找懶媽聊聊 http://bit.ly/LazyMom-LINE​
———​
我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。​
#文青懶媽 ​
#高雄整理師​
◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​
歡迎​
#按讚-讓懶媽知道自己的文章對你有幫助​
#留言-歡迎跟懶媽聊天或分享自己的觀點​
#分享-希望更多人能一起享受生活的餘裕

又有電梯、公設又低 是不是把所有優點都囊括了呢🤔
#電梯公寓 #公設

171107房子除了漂亮安全，還要做到立體綠化◎文/陳泰源

前陣子和朋友聊天提到，倘若松山機場未來真的遷走了，那一大片空地可以用來做什麼？

我說：「當然是要做比大安森林公園還要大的萬坪森林公園啊！這樣就能成為名副其實的“台北之肺”，多棒啊！」

她說：「只做公園就太浪費了！如果覺得城市空氣品質不良，深受霾害困擾，眼前台北市一大堆老舊公寓的房子正在推動都更，只要這些房子都朝向“第四代住宅”去規劃，未來台北市何需再要第二座森林公園？」......↓

我後來上網搜尋“第四代住宅”，得知這樣的概念源自於清華大學建築研究院的專家所設計出的「未來宅」，而第一至第三代，分別是原始的茅草房（第一代），到後來演變成早期的磚瓦房（第二代），最後是現在普遍的電梯大樓（第三代），而第四代宅，注重的是「立體綠化」。

這樣的概念，從號稱最新的台北市四大超級豪宅當中也可看出端倪，除了《富邦D1》主打特色是飯店式管理、酒店式公寓外，另外三個建案《元利信義聯勤》（綠建築、環保科技）、《冠德信義》（立體別墅）、《陶朱隱園》（空中森林花園）等，在在強調的都是將「立體綠化」的元素放進建築裡。

當然，整合都更不易，眼前退而求其次能做的，就是從「綠屋頂」著手。

許多民眾買房都偏愛高樓層，因為景觀佳、視野遼闊，也不用擔心樓上住戶是否有人平常會蹦蹦跳跳製造噪音，可是又不太會選擇頂樓，不外乎就是怕太熱及漏水問題。

過去，民眾常在自家屋頂搭建隔熱棚，只是這樣形同違建且不美觀，近年，民間業者推出了隔熱漆，號稱可以讓室內降溫5~8度，同時具備防水功能，只是這樣做還不夠，現在還有更好的處理方式─「綠屋頂」。

目前，高雄已經遙遙領先全台各地方政府，高雄新市鎮的橋頭地方法院檢察署就完成屋頂綠化，也是全台司法機關綠屋頂的示範首例，而高雄市政府每年都編列「立體綠化」及「綠屋頂」（綠建築自治條例、高雄厝設計及鼓勵回饋辦法）補助預算，大幅提升「建築物立體綠化量」，也改善高雄的都市熱島效應，官方樂觀估計，每年可以新增1萬坪以上的綠屋頂。

目前台北市屋齡超過40年的房子已突破三成，在等待整合都更的這條漫漫長路中，「綠屋頂」是個暫時解決都市熱島效應的方法之一，而未來這些房子，都該一起加入「第四代住宅」規劃的行列，政府也應積極推動相關立法。

試想像：台北市三成老舊房子都更後，若都做到立體綠化，再加上既有的公園、行道樹，建物與綠覆蓋率的比例就有機會呈現5比5，科技都市也可以是座氧氣森林！

台北市政府號稱2016年是「公辦都更元年」，現在不過才剛開始而已，一切都來得及，未來的房子不再只是外觀設計的美感以及建築結構的安全性，而是要更進一步做到讓每一棟新房子就等於是一顆“神木級”大樹，如此一來，這樣將改變目前鳥籠式的居住環境，也能實現「家園」和「回歸大自然」的夢想！

筆者為 美商ERA不動產 大安營業處副理

參考資料1→高雄大推綠屋頂，公部門帶頭做。→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171104/1234712/rtn/高雄大推綠屋頂　公部門帶頭做

參考資料2→什麼是第四代住宅？→https://read01.com/zh-tw/JgaajP.html#.Wf2uTtCWbIU