神龍一出，暗粒9縮！Super～

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近年愈來愈多騙徒，好似早前區選咁，獻世派參選果班女仕，P圖P到各位食幾多藍莓補眼都認唔返佢地… 查實牙瘋我日日都遇到騙徒架喇！喺新豬城此等神魔之塔，蛇精女雲集，有整咗容嘅，有玩音樂濃妝嘅！但佢地十居其九都有個共同點，就係落咗妝個樣同驅魔人隻魔咁上下！塊面頹到骨灰色咁！化咗妝嘅佢地，每日都唔知呃到幾多隻狗公呀！

蛇精女就好似7-11咁梗有一個喺左近！咳咳，望咩呢？你自己咪係囉！你個面色再係咁頹落去，都真係擔心你會倒轉個人喺條樓梯度爬落嚟... 嗱咪話牙瘋見死不救，上上個post loop返嘅LOVINAH龍血樹益生菌面膜反應熱烈就梗架啦！同系列仲有支震撼十三億暗粒嘅龍血樹爽膚水，全力協助大家塊頹面由地獄上返天堂呀！

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去到極度dry燥嘅冬天，佢除咗可以為補濕助攻，亦有效舒緩乾燥天氣帶嚟嘅皮膚敏感！而且，唔少巴絲最近都因為做唔夠補濕，水份暴走式流失而黃都面埋！有咗LOVINAH龍血樹爽膚水，膚色冇之前咁灰鳩，黑頭都出少咗，你都咪話唔驚喜呀！

送多個彩蛋比大家，朝早拎佢濕敷完再化妝，再喺粉底加兩滴LOVINAH Black Rose Oil，個妝貼到冇機會浮粉之餘，亦冇咁易氧化變黃！仲洗乜化到蛇精女咁重妝甲呢！

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補一下舊文。

其實我對自己的寫作要求很簡單，就是要我自己再回去看都還笑得出來才可以💩💩

昨天分享86歲老爺爺莫名其妙被法院宣布死亡還沒發現的妙聞，很多人搞不懂梗在哪裡，在此溫馨解釋一下。（其實是爛梗不能等）

梗不在法院或遺產問題，在於這天兵政府，要宣布國民失蹤死亡，卻連最基本的查詢都沒做，要知道，老爺爺不是偷渡去委內瑞拉，人家有正當出境記錄的，西班牙在委內瑞拉也有正式大使館的。要找人明明很容易，不過西班牙法院就頭髮甩甩，大步的走開，直接宣布死亡囉。

不過西班牙工務員就是任性咩，一個朋友的長期居留更新，板上釘釘的鐵居留，居然被拒絕，原因是護照上沒有最後一次的入境紀錄？！！

要知道，馬德里機場海關是出了名的不愛在護照上蓋章呀！都已居住多年的朋友，馬上告知對方請查海關系統，絕對有刷護照的入境資料。

公務員怎麼答？林杯就是不要不要不要不要不要喔～～（甩頭髮）

於是，就這樣莫名其妙地，居留被拒絕更新惹～

西班牙！妙不可言呀！

#西班牙妙不可以言
#隨時自我超越的西班牙
#小故事療癒所有西國腦洞難民

曾經是個中文系少女的大嬸也熱愛閱讀各色中外文學，但這一切在到了西班牙之後就崩壞了，因為這個國家連新聞都超越我們全台作家加起來的想像力再爆炸十倍都比不上！！太誇張？請先看看這則今天的新聞：

下圖這位女士名為Juana Escudero Lezcano，53歲的賽維亞地方村民，過去七年來，她飽受一項困擾，叫作根據政府機關：她已經死了！

是滴，倒楣的璜娜女士有一回因為急性腎絞痛前往急診，而剛好是熟識她的家醫替她看病，家醫將她的資料輸入電腦後，愣了一下，難以啟齒的說：

這位太太，根據電腦紀錄，妳已經死了喔！

😂😂😂😂😂😂😂😂（搥地大笑ing）我無法想像在虛擬以外的真實世界，當著本人面前講這句話的感覺阿！這簡直三個達利疊在一起跳火圈都不夠荒謬阿！

不過家醫人超好，有鑑於她的病情緊急，當場還是替她進行治療，只建議她事後千萬要去把這事情處理好。

璜娜女士乖乖聽話，病癒後前往社福局了解，才知道，人生就是這麼巧，有一位與璜娜女士同名同姓同月同日出生的婦人在馬拉加過世了，顯然有社福局員工不小心按錯哪個鍵，導致被註冊死亡的人，是賽維亞的璜娜女士。

那就改正過來吧，應該也要不了幾天的。

錯錯錯錯錯錯錯！說這話代表你跟璜娜女士一樣天真！

首先，西班牙沒有啥統一連線作業，只有捅一，也就是統一捅死你的意思。璜娜女士跑了國稅局，法院，戶政事務所，發現所有的政府機關都已經把她當死人看了（此處顯然非毀謗乃事實也），而且她的死亡公告還按行政程序被登在國家公告BOE上，連公文號碼都有了。馬奎斯不過預知個死亡記事，人家璜娜女士可是親眼看自己的死亡公告喔😆😆

接下來更荒謬的是：璜娜女士找不到馬拉加這邊這位過世女性的家人，而且這家人消失就算了，竟然還積欠墳墓月費沒繳，導致最後公墓管理處透過國家機關找資料，最後打電話給璜娜女士的女兒說：ㄟ你沒給你媽墓地繳月費，這樣下去我們要請她出來住骨灰罈柳～

璜娜女士的女兒說：我那時還真不知道我該不該說，我媽明明還活著阿，而且就在我旁邊耶。這樣說肯定會被人家當瘋子吧？但是她明明說實話阿！

總之，另外一位璜娜女士最後被請出來，搬到公墓骨灰罈區安息了。但活著這位璜娜女士頭疼問題還沒完，因為政府機關明明惹出這件衰事，卻完全不幫忙璜娜女士。

事發隔年先生過世要申請寡婦津貼？不行，因為妳已經死了。要換駕照？不行，因為妳早就死了。璜娜女士每到一個政府機關，就要被當面通知一遍妳已經死了

更厲害的是西班牙國稅局，他們不但告訴璜娜女士妳死了，而且還打算因為璜娜女士＂盜用個人身份＂進行罰款！！

＂所以他們不但殺了我，還要罰我錢，而且整件事情跟我一點關係都沒有！＂璜娜女士無奈道。

（幹這超現實小說嗎？這是她媽的現實人生阿！）

總之，找不到死去的璜娜女士那家人，活著的璜娜女士無法向國家證明她就是她自己本人，不是別人。多年來，她請了律師試圖走法律途徑解決此事，七年過去了，她依舊還是過著＂死人＂的生活。

＂歐，國家說我死了，可是銀行說我活著喔＂璜娜女士笑道。在她被處處宣布死亡的人生中，唯一堅持她還活著的，是銀行，因為貸款帳單還是每個月都要繳，無論死活，錢都要到位，再次證明西國銀行果然是地獄來的惡鬼，無論死活都要把錢吐出來阿🤑🤑

要我是駱以軍，這個故事理當可以成為一篇非常好的中篇小說，可惜吾乃ㄧ介粗鄙嬸子，所以只能忠實敘述這件瘋狂新聞，給大家瞭解，腦洞威力之強，不是常人可以承受的。

原始新聞參考:
https://politica.elpais.com/…/diario…/1505898925_033339.html

#西班牙妙不可言

我常在想等我老了後不知到會變怎樣?
可能我會一直開自己已經買好的骨灰罈的地獄梗吧
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《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
..........

「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
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