一直以來我都很喜歡老屋再造計畫，例如先前去過的台北機廠、鐵道部園區都是好棒的重生景點。所以當我發現陽明山上也有個廢棄的房舍再造計畫之後，就立刻上網預約了參觀。
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先說結論，陽明山的廢棄房舍確實重生了，從原本閒置廢棄的狀態變成可以參觀、還能喝杯咖啡，不過重生的方式有點可惜，雖然說位處陽明山，不過少了「陽明山味」，變得很像一般市區的咖啡店兼山野裝備展示中心的感覺。
▶ 看全文：https://immian.com/yangming-mt-lab/
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在查資料之前，我一直以為陽明實驗山屋會是我想像中的「山屋」，就是座落在群山之間，一間木造或是磚造的老房，因為某種原因荒廢之後現在重新整理重建，然後重新開放。

不過實際上不是木造也不是磚造，而是水泥建築。陽明實驗山屋的前身是「小觀音房舍」，外觀長得和現在陽明山上常見到的遊客中心差不多，前身是建於 1970 年代的警察駐在所，應該就是現在的派出所的感覺。

在文化部主辦、陽明山國家公園管理處合辦、台灣設計研究院執行，然後由「格式設計展策」總策劃下，原為警察駐在所的「小觀音房舍」，現在搖身一變成為「陽明實驗山屋」。

按照進駐團隊的說法，他們會將陽明實驗山屋打造為結合大眾休閒、生態教育和品牌設計的山中小屋，目前剛開放的第一展覽主題為「實驗山屋 X 火山咖啡 X 森系選書 X 微型展」。
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#陽明山上的火山咖啡

陽明實驗山屋的內裝和原本的水泥外型是截然不同的調性，內裝採用深色的木頭搭配黑色鐵件，很有近期在市區流行的咖啡廳的感覺。

內裝設計是好看的，不過大老遠開著車從市區跑來陽明山，以我這樣的遊客來說我更想體驗的是陽明山的在地感，而不是只是把市區咖啡廳裝潢搬到山上來呀～

現階段實驗山屋有一部分規劃為火山咖啡（Volcanicafe），以陽明山的火山群為概念，挑選出了三款咖啡風味「霧氣」、「熔岩」、「火山礫」，分別對應到淺焙、中焙、深焙的咖啡豆，乍聽之下，「耶！好像跟陽明山很有連結耶！」

但實際上陽明山跟咖啡沒什麼關係呀，這裡又不是咖啡的主要產區，反倒是大屯山在以前還有產茶，如果是改用「茶」作為主題，會更有和在地連結的感覺。

如果說真的要用咖啡也不是不行，畢竟陽明山現在還是有少量的咖啡種植，但這裡選的咖啡豆也和陽明山沒什麼關係，即使陽明山種植的咖啡不足以提供多樣性的選擇，那至少也選用阿里山咖啡、南投咖啡、雲林古坑咖啡、花蓮或台東的咖啡，這也比較有台灣的感覺吧。

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#是山屋還是山野裝備展示中心？

火山咖啡的區域參觀完後，背面有一面牆掛著山野裝備，乍看之下我還以為我來到墾趣還是什麼山野裝備展示中心。

陽明實驗山屋對這塊規劃的說法是，是希望將豐沛的設計能量帶到國家公園裡，所以打造出以戶外為主題的陽明山品牌商品，包含戶外機能服、登山揹包、保溫瓶等等，概念感覺滿好的，確實陽明山很適合成為一個 icon 打造出相關產品，但目前的展示看不太出來真正是「陽明山」的感覺，有點可惜。

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#森系選書x微型展
#不是你想像的那個微型展

接著走上二樓的小閣樓之後，目前規劃為「森系選書」空間，以及「微型展」空間，所謂森系選書指的是找來了山界專家挑出了和「山」有關的一系列書籍，希望大家可以停留在這裡閱讀或是能成為一個讓參觀者想找「山」相關的書的契子。

如果未來沒有限時開放的話，這個概念還滿不錯的，只不過在目前限時開放的狀態下，實在是滿難在 80 分鐘內讀完書，而且二樓還沒有冷氣，夏天來又悶又熱（加上還要脫鞋子...）。

而所謂的「微型展」，我本來還以為是微縮模型展咧，結果不是，只是比小型展更小的展覽所以自創了名詞叫「微型展」，真心希望不要這樣使用新名詞，很讓人誤會呀。

展覽目前展示了陽明山特有的一些植物照片、昆蟲標本、以及陽明山的測量員會用到的一些量測工具，可以讓大家更認識陽明山一些，不過展覽提供的說明太少，看過去有時候不見得能知道那是什麼，如果可以附上個 QRcode 讓大家掃描聽一下說明，或是附上內容多一些的說明字卡會更好（目前只有少部分展示品有字卡）。

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#覺得好可惜想要真正是陽明山的實驗山屋

現階段或許是因為防疫的關係，每個場次只開放 80 分鐘參觀，而且一週只開放三天、四個時段共 12 場，如果想要來參觀的話，記得每週一下午五點要上陽明實驗山屋的官方粉絲團搶著報名。

至於值不值得來參觀呢？嗯～就像我文章裡說的，確實看得到承辦團隊對這裡做了一些改變，但就是改變不到位我覺得很可惜。

如果說是把這裡定義為「陽明實驗山屋」，那麼，應該要展示的更多的是讓來訪的人更了解「陽明山」這的地方，或是更知道「山屋」這個地點的前身和歷史變化，但這兩點在目前的展覽中雖然有，不過卻規劃的很淺。

搬進了咖啡、搬進了山野設備，佔去山屋大部分的空間這點我覺得好可惜，如果這個概念出現在市區的展覽空間裡，或許還很不錯，畢竟很適合網美打卡，很適合 IG 貼文，但在陽明山上，就是沒有想要再看跟市區一樣的東西，再體驗跟市區一樣的體驗呀（要體驗這些我留在市區裡就好了，來山上做什麼？）。

《8/1今晚九點至十一點TVBS文茜的世界周報預告》

*3度的世界。英國經濟學人雜誌封面以2100年全球升溫3度為封面，想像八十年後的地球。南極州的企鵝，在冰融的海水中，看到一個漂浮的沙發，沙發上的電視還在播放新聞，全球各地森林野火。目前地球比起工業革命前，已經升溫攝氏1.2度，預計14年後，即使所有的排碳承諾皆落實，仍將升溫至1.5度。南太平洋島國淹沒，低於海平面的地區如台灣屏東沿海低窪地區及彰化以南低窪地區，佛羅里達海邊：及紐約、倫敦⋯⋯都將面臨危機。洪災、旱災交錯，比現在更乾旱，每個城市都可能成為河南鄭州，每條河流岸邊社區都可能成為西萊因河災區。加州年年野火燎原，面積約現在數倍。

聯合國第26屆氣候變遷高峰會，11月1日在英國格拉斯哥召開。G20環境部長會議7月22、23日在義大利拿坡里召開，會後公報同意努力全球氣溫和工業革命前相比，上升限制在攝氏1.5度以內，會加速行動達到目標，是首度G20承認增溫1.5度的緊急性，但就逐步淘汰燃煤發電，或刪除補助化石燃料上，因為中國、印度、俄羅斯和沙烏地阿拉伯反動，未能達成共識。7月24、25日51國在倫敦召開的氣候會議，同樣未能在淘汰燃煤上達成共識。

*歐氣候政情：綠黨可能首次執政。曾經是丘吉爾撰寫二次世界大戰回憶錄的地點，著名景區義大利北邊度假勝地科莫湖，歐洲最富裕的地區，依山而建的都是最漂亮的別墅，但是在7月27日的暴雨與山崩之後，阿爾卑斯山腳下美麗的湖光山色不再，滿目瘡痍 ，慘不忍睹。

同一天在米蘭卻突如其來下起了冰雹，摧毀了高速公路上數百輛的汽車窗戶。

法國發展研究所所長氣候專家 Françoise Vimeux：大氣層的溫度只要增加（攝氏）一度，它就會增加7%的水蒸氣儲量，於是水蒸氣儲量就上升到另一個階段，這個時候如果這個潮濕的熱氣團碰到了低溫的冷氣團，就像我們在德國看到的情況一樣
，熱氣團碰上了高海拔的冷氣團，冷熱氣團的碰撞使得大氣層中原有大量的水蒸氣儲量，即會一瀉而下。三天下一年的雨量。

根據歐洲氣象專家的分析德國冷熱氣團交鋒的危險帶，還會持續南下朝克羅西亞推進，但是這些毀滅性的暴雨洪水並沒有為歐洲帶來充分的雨水。

義大利北邊發生暴雨洪災的同一時間，義大利在地中海上的薩丁島卻面臨著夏日乾旱與強風煽動引起的山林大火。

德國總理即將換手，德國綠黨總理候選人貝爾伯克，她是德國綠黨角逐總理大位的候選人，貝爾博克首次在的洪災後發表演說：呼籲開展歐洲跨境合作，並設立一個中央機構來應對氣候災難，她還表示綠黨將公佈他們一旦勝選組閣上任的100天之內的：氣候保護即時行動計劃，我們不僅承諾氣候保護政策，而且要實際執行落實。

*美國撒軍伊拉克。中東政策上拜登選擇延續川普遠離中東戰事，本無心戀棧伊拉克戰場。去年統計報告出爐，這場美國打了18年的海外戰事，已令美國納稅人支付了
共兩兆美元的開支費用。事實上拜登任內
駐紮伊拉克的美軍人數早已從川普時代的五千人，再進一步下滑到僅剩下2500人左右。一場美伊華府巨頭會宣告，時代的告終

美國知名政治評論網站Politico道破華府算盤，想用稱不上撤軍的紙上談兵，替現任伊拉克總統哈德米「重塑品牌」，以協助親美伊拉克政府贏得三個月後國會大選。

*美國會山莊聽証。53名共和黨眾議員支持民主黨提案，對1/6國會山莊暴動事件舉行聽証會：幾位警察出席，內容震驚美國政壇。

*梅克爾最後夏季記者會。十六年以來
她的暑假總是從這個夏日記者會之後
才正式開始，16年以來她也從來沒有對任何問題感到厭倦「每一個問題都是一個值得驚喜的新問題」。

今年夏季梅克爾的最後一場夏日記者會，一個16年以來從來沒有出現過的新問題：未來她要做什麼？當被問及9月26日大選結束卸任後會做什麼？梅克爾說她還沒有時間思考這個問題。即使她說了兩次「關係密切」，卻始終不願意提及基民盟的名字：因為以她認為聯邦總理的身分高於一切的前提。她是德國總理，不是某個黨派的領袖。

*布林肯訪印。在印太地區，美國眼中的假想敵，就是中國。美國白宮從上一任的川普開始，就開始積極推動所謂的「四邊安全對話」機制，也就是由美澳日印，四個印太地區的主要大國，來協調和主導此區議題和政策的一個對話機制，雖然現階段，這個機制並不是常態性的機構，美方也從未明說他們的目的，就是要對抗北京，但華府的外交官現在很顯然就是在慢慢地朝這個方向，在籌備和醞釀當中，事實上，今年初，拜登上台之後召開的第一個領袖級峰會，就是這個「四邊安全對話」機制的虛擬遠端會議，而美國國務卿布林上周的印度訪問，則是更進一步要為這個概念性的聯盟，投石問路，因為在美日印澳四國當中，印度很明顯是與華府往來最少，關係也最疏遠的一個，要如何化解新德里現在可能還存有的剩下的疑慮，是這個太平洋抗中聯盟，目前最需要排除的障礙，和最重要的工作，而在印度這邊，新德里之所以會選擇緩步靠向美國，最大的動機，就是中印邊界衝突。

*杜特蒂臨別演説。
當傳統政客勢微，靠著提倡正義、平等與自稱會為人民帶來更好生活獲取支持的民粹興起，在2016年選出了美國川普總統，在亞洲，則有菲律賓的杜特蒂。這個菲律賓有史以來第一位出身於南方民答那峨地區的總統，挾著「轉型正義」的訴求，並善用熱情粉絲組成網軍，滿嘴髒話，鼓勵私刑殺人，卻能在菲律賓享有高人氣。

而菲律賓總統6年一任，本週，杜特蒂發表他任內最後一份國情咨文，洋洋灑灑講了兩小時又45分鐘，創菲律賓史上最長的記錄。

據統計，菲律賓在過去5年間，至少6000人死於涉毒案件，但其中不少是冤假錯案的槍下亡魂。國際刑事法院(ICC)已就杜特蒂的掃毒政策，以涉嫌危害人類罪，正尋求授權展開調查。但杜特蒂在國情咨文中，為自己辯護，堅持要殺光所有毒販，並訴諸民粹，強調這是愛國行為。

菲律賓憲法不允許總統連任，杜特蒂明年將卸任，但他害怕任內的私刑遭到追訴，因此宣布要競選副總統（菲律賓正副總統並非搭擋參選，而是分開投票），並推出他的女兒，現任民答那峨首府納卯市市長莎拉杜特蒂參選總統。

最新的民調也顯示在有意參選2022年菲律賓總統大選的人選中，莎拉杜特蒂以28%遙遙領先，杜特蒂在副總統人選中，也以18%暫居首位。曾經，杜特蒂以清理家族政治的群帶關係獲得選民的認同，但如今的菲律賓一個更大的政治家族可能正在成形。

*巴西疫情，群眾連續抗議四週，要求彈劾總統。巴西反對黨指控輝瑞公司已經批准出售數千萬劑疫苗予巴西，巴西總統卻因涉嫌拿印度藥廠回扣，買入印度僅做二期疫苗COVAXIN：導致疫情失控。巴西目前為全球確診病例及死亡人數排行第三的國家。巴西總統大選明年十月才舉行，目前民調前總統魯拉遙遙領先現任總統波索納洛。

—-7/30日（星期六）TVBS文茜的世界周報YouTube

https://m.youtube.com/watch?v=oky3ATLgDJ4

【當個靈魂有香氣的人，散漫居家度時光】

與其窮極庸碌，不如選合適香氣，悠然簡單過生活。-雪兒Cher

中年從職場跳出，開始獨行世界的流浪生涯，
曾躺在印度車站的椅子度黑夜到黎明，
也坐上北極列車跪拜在綠光女神衣裙下，
萬里風塵輾轉反側，只為留下生命精彩的歷程。

原以為，日子，就這樣過了，
沒想到，日子，就鎖在了這，
記憶裡總傳來遠方的味道，那是靈魂裡蠢蠢欲動的香氣。

過去，背包、攝影、搭訕、機票是我的全部，
如今，追劇、寫作、閱讀、發呆是我的人生，
過去，走著、跳著、跑著、追逐著各種風景，
如今，坐著、躺著、吃著、養著肚子的孩子，

你怎麼看待日子，日子就怎麼回報你，不想日子過的平淡無味，就需要一點與眾不同的香氣。

第一次接觸到NOBLE ISLE的茶玫瑰，香氣不似純玫瑰精油嗆濃，前調是佛手柑加綠葉，中調是紅茶、玫瑰跟茉莉，基調則是鼠尾草與麝香，整個味道彷彿置身在歐洲浪漫的古堡花園，簇擁著百花盛開的景象，而庭園中則擺放了午茶甜食，三五閨蜜群悠哉的品嚐來自錫蘭的紅茶香。

醒醒吧！你只有一個人，
不過茶玫瑰味道真的好聞，
而且對於久坐著泡泡腿跟肥肚腩，
透過NOBLE ISLE身體霜按摩後，
有助於線條變的緊實，
洗完澡後躺在床上，
就彷彿可以一秒到英國鄉村，
就算現在飛不出去，作夢也要有味道的實境。

NOBLE ISLE茶玫瑰的玫瑰品種是英國才有的特有種，純粹詩歌玫瑰來以永續方式栽種，是世界上頂級玫瑰品種之一。

NOBLE ISLE全系列產品都是英國生產製造，同時也是英國五星四季酒店、維珍航空頭等艙指定使用的品牌，也進駐了英國 HARRODS 貴婦百貨，道地的英國貴族香氛。

靈魂有了香氣，即使無法遠行，也能感受大不列顛來的味道，推薦兩款NOBLE ISLE茶玫瑰系列，帶你身體去旅行：

#茶玫瑰身體緊緻精華霜

擁著玫瑰香氣的乳霜，因為獨特 #瓊崖海棠油的關係，吸收快不油膩，讓肌膚讓呈現絲綢般細緻觸感。塗抹在身體表面很快吸收，香氣伴隨著按摩，肌膚會感受到舒緩放鬆。而紅茶萃取的茶多酚可以幫助代謝循環，有效改善泡泡腿，一大罐250ML，真的很划算。 (旅人必要展現的精明

使用一週後，肌膚變的滑潤，剛好對抗室內冷氣造成的乾燥。

#茶玫瑰泡泡保濕沐浴膠

專屬的花香調，在沐浴時光中能有獨特的好心情，讓居家時光也可以沉浸在大不列顛的悠然氛圍中，除了能溫柔潔淨肌膚每一吋，同時也留下英式的靈魂香氣。

從 好日子裡面挑選妳的身體禮物吧！
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現在，單品有85折優惠，輸入 【CHER】，最高可再折150元。

說說你喜歡的香味，雪兒與好日子將送你75ML的NOBLE ISLE茶玫瑰茶玫瑰泡泡保濕沐浴膠兩罐，即使身體不能出國，靈魂也不能放棄當個有香氣的旅者。

週六直播也會送出喔!!! 7/20號抽出。

#茶玫瑰身體霜 #好日子 #NOBLEISLE
*折價券折抵上限15%，訂單金額未滿千依照金額折抵15%。

新在哪裡?
●維持單一車型設定，售價為新台幣 105.9 萬元，相較於舊款車型，售價微幅提升 4 萬元。
●導入全新外觀，車頭換上立體式格紋鍍鉻水箱罩。
●頭燈與尾燈導入新式的 LED 日行燈組。
●輪圈加大至 17 吋的配置(舊款為 15 吋)。
●搭載 Hyundai SmartSense 智能安全科技，提升至 Level 2 半自動駕駛等級。
●內裝方面，加入新式三幅式平把方向盤，中控台整體進行大幅度更新。
●新增 8 吋多媒體主機支援 Android Auto、Apple CarPlay 智慧手機連結功能。
●新增觸控式空調介面以及新式冷氣出風口造型。
●新增 EPB 電子式手煞車及 Auto Hold 自動駐車系統。
●動力系統保持不變，但平均油耗從 23.1km/L 提升至 24.7km/L。

#Hyundai
#IONIQ
#hybrid
#節能與駕馭樂趣都兼具

Hyundai 在 2016 年分別於南韓、歐洲、北美等市場推出了以相同底盤打造同時擁有三種不同動力形式 (EV、Hybrid、Plug-In Hybrid) 的 IONIQ 新世代節能車，以「環保節能車也應該要有純粹駕馭樂趣」的思維挑戰主要對手 Toyota Prius。總代理南陽實業於 2017 年正式導入國內市場，雖然銷售量無奈於品牌形象沒有重大的突破，但也讓國內消費者了解到這款來自韓國綠能車的獨特魅力。

延伸閱讀：https://www.7car.tw/articles/read/70447
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#VR主題樂園 #無印良品旗艦店 #NERF槍戰樂園

新莊宏匯廣場終於開幕❗️
雖然已經開幕一段時間，但到週末假日還是人潮滿滿，聽說進駐400家的品牌，各種美食集聚，茜茜一家趁著平日下午來走一趟，看看新莊最大間的百貨公司到底有多厲害？

百貨公司可以玩、可以吃、可以逛街又可以消費，最重要的是有冷氣可以吹💨
絕對是許多爸媽週末假日帶著小孩出門的首選，這次茜茜一家四口一起出動，在服務區借了嬰兒推車就開始逛街，逛累了就把小孩放在5樓的遊戲區，自己休息片刻，但小心旁邊的玩具天堂，一不小心就讓小孩欲罷不能，肚子餓了也可以在7樓美食街裡尋找食物，9樓還有專屬的VR主題樂園。（可惜7歲以下以及孕婦不能玩）

這次茜茜一逛起來也在裡面了快8個小時，實在是非常好消耗時間跟小孩體力的地方啊❗️
還吃了米其林推薦的泰國餐廳「NARA Thai Cuisine 泰式料理」下集再來跟大家分享到底好不好吃❗️

#親子旅遊好去處
#標準消耗小孩體力行程
#許願誠品來開一間書店吧

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#新莊 #宏匯廣場 #親子旅遊 #NERF #VRZONE #新北百貨公司 #百貨公司

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《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
..........

「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com