一直以來我都很喜歡老屋再造計畫，例如先前去過的台北機廠、鐵道部園區都是好棒的重生景點。所以當我發現陽明山上也有個廢棄的房舍再造計畫之後，就立刻上網預約了參觀。
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先說結論，陽明山的廢棄房舍確實重生了，從原本閒置廢棄的狀態變成可以參觀、還能喝杯咖啡，不過重生的方式有點可惜，雖然說位處陽明山，不過少了「陽明山味」，變得很像一般市區的咖啡店兼山野裝備展示中心的感覺。
▶ 看全文：https://immian.com/yangming-mt-lab/
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在查資料之前，我一直以為陽明實驗山屋會是我想像中的「山屋」，就是座落在群山之間，一間木造或是磚造的老房，因為某種原因荒廢之後現在重新整理重建，然後重新開放。

不過實際上不是木造也不是磚造，而是水泥建築。陽明實驗山屋的前身是「小觀音房舍」，外觀長得和現在陽明山上常見到的遊客中心差不多，前身是建於 1970 年代的警察駐在所，應該就是現在的派出所的感覺。

在文化部主辦、陽明山國家公園管理處合辦、台灣設計研究院執行，然後由「格式設計展策」總策劃下，原為警察駐在所的「小觀音房舍」，現在搖身一變成為「陽明實驗山屋」。

按照進駐團隊的說法，他們會將陽明實驗山屋打造為結合大眾休閒、生態教育和品牌設計的山中小屋，目前剛開放的第一展覽主題為「實驗山屋 X 火山咖啡 X 森系選書 X 微型展」。
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#陽明山上的火山咖啡

陽明實驗山屋的內裝和原本的水泥外型是截然不同的調性，內裝採用深色的木頭搭配黑色鐵件，很有近期在市區流行的咖啡廳的感覺。

內裝設計是好看的，不過大老遠開著車從市區跑來陽明山，以我這樣的遊客來說我更想體驗的是陽明山的在地感，而不是只是把市區咖啡廳裝潢搬到山上來呀～

現階段實驗山屋有一部分規劃為火山咖啡（Volcanicafe），以陽明山的火山群為概念，挑選出了三款咖啡風味「霧氣」、「熔岩」、「火山礫」，分別對應到淺焙、中焙、深焙的咖啡豆，乍聽之下，「耶！好像跟陽明山很有連結耶！」

但實際上陽明山跟咖啡沒什麼關係呀，這裡又不是咖啡的主要產區，反倒是大屯山在以前還有產茶，如果是改用「茶」作為主題，會更有和在地連結的感覺。

如果說真的要用咖啡也不是不行，畢竟陽明山現在還是有少量的咖啡種植，但這裡選的咖啡豆也和陽明山沒什麼關係，即使陽明山種植的咖啡不足以提供多樣性的選擇，那至少也選用阿里山咖啡、南投咖啡、雲林古坑咖啡、花蓮或台東的咖啡，這也比較有台灣的感覺吧。

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#是山屋還是山野裝備展示中心？

火山咖啡的區域參觀完後，背面有一面牆掛著山野裝備，乍看之下我還以為我來到墾趣還是什麼山野裝備展示中心。

陽明實驗山屋對這塊規劃的說法是，是希望將豐沛的設計能量帶到國家公園裡，所以打造出以戶外為主題的陽明山品牌商品，包含戶外機能服、登山揹包、保溫瓶等等，概念感覺滿好的，確實陽明山很適合成為一個 icon 打造出相關產品，但目前的展示看不太出來真正是「陽明山」的感覺，有點可惜。

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#森系選書x微型展
#不是你想像的那個微型展

接著走上二樓的小閣樓之後，目前規劃為「森系選書」空間，以及「微型展」空間，所謂森系選書指的是找來了山界專家挑出了和「山」有關的一系列書籍，希望大家可以停留在這裡閱讀或是能成為一個讓參觀者想找「山」相關的書的契子。

如果未來沒有限時開放的話，這個概念還滿不錯的，只不過在目前限時開放的狀態下，實在是滿難在 80 分鐘內讀完書，而且二樓還沒有冷氣，夏天來又悶又熱（加上還要脫鞋子...）。

而所謂的「微型展」，我本來還以為是微縮模型展咧，結果不是，只是比小型展更小的展覽所以自創了名詞叫「微型展」，真心希望不要這樣使用新名詞，很讓人誤會呀。

展覽目前展示了陽明山特有的一些植物照片、昆蟲標本、以及陽明山的測量員會用到的一些量測工具，可以讓大家更認識陽明山一些，不過展覽提供的說明太少，看過去有時候不見得能知道那是什麼，如果可以附上個 QRcode 讓大家掃描聽一下說明，或是附上內容多一些的說明字卡會更好（目前只有少部分展示品有字卡）。

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#覺得好可惜想要真正是陽明山的實驗山屋

現階段或許是因為防疫的關係，每個場次只開放 80 分鐘參觀，而且一週只開放三天、四個時段共 12 場，如果想要來參觀的話，記得每週一下午五點要上陽明實驗山屋的官方粉絲團搶著報名。

至於值不值得來參觀呢？嗯～就像我文章裡說的，確實看得到承辦團隊對這裡做了一些改變，但就是改變不到位我覺得很可惜。

如果說是把這裡定義為「陽明實驗山屋」，那麼，應該要展示的更多的是讓來訪的人更了解「陽明山」這的地方，或是更知道「山屋」這個地點的前身和歷史變化，但這兩點在目前的展覽中雖然有，不過卻規劃的很淺。

搬進了咖啡、搬進了山野設備，佔去山屋大部分的空間這點我覺得好可惜，如果這個概念出現在市區的展覽空間裡，或許還很不錯，畢竟很適合網美打卡，很適合 IG 貼文，但在陽明山上，就是沒有想要再看跟市區一樣的東西，再體驗跟市區一樣的體驗呀（要體驗這些我留在市區裡就好了，來山上做什麼？）。

「Please help my friends.」

這兩天，我收到了很多求援的訊息，有來自被隔離的移工、幫移工轉述狀況的同事、小型單位的移工雇主、認為移工禁令執行有疑慮的朋友、當然還有更多是對縣府無法妥善處理現況，而滿心憂慮疫情失控的頭份竹南鄉親。

對於移工的處置和禁令，本篇將列點提出問題與建議：

1. 京元電移工隔離狀況

依照指揮中心的說法，京元電全數移工隔離14天，採一人一室獨立衛浴，確保快篩偽陰性與潛伏期不會造成再度交叉感染，全廠近兩千名移工分為高風險與低風險處理，高風險群移至各縣市集中簡易所，低風險群移至各宿舍與防疫旅館。

但我們卻陸續收到現場回報的照片，低風險族群被移至曾有確診者的造橋宿舍，現場環境雜亂，有丟在地上的防護衣、掛在冷氣口的口罩、吃剩的便當、滿走廊的垃圾，和各式各樣髒亂的房間，在仲介公司人力不足、尚未做好清潔消毒的狀況，卻要把快篩陰性的低風險群，移進這樣讓人充滿疑慮的宿舍，且根本非一人一室，多為2-4人一間共用衛浴。

還有房間沒有尚未配水及衛生紙，甚至只有床板，沒有床墊、沒有枕頭、沒有棉被，且有的房間甚至是兩個人要一起睡在這樣的木板上。移工們隔離不是要多高級舒適的環境，只求是確實清消的環境，這樣隔離才有意義。只求生活最低的標準，能夠有水和衛生紙使用，睡覺可以有棉被枕頭。

甚至還有消息傳出，管理人通知住在防疫旅館的移工，每日需自費2500元，並從薪資夠扣除，住14天便是35000元，扣掉勞動部在昨日記者會說明每日會對防疫旅館補貼的1000元，仍須負擔21000元，都是為數不小的金額。

今日詢問苗栗縣防疫旅館主責單位，其回應防疫旅館本就須收費，但此次係配合政府要求，應由仲介或雇主負擔，由移工薪資扣除並不合理。因隔離尚未結束，此狀況仍未發生，只是有收到消息，一旦有移工因配合隔離而被扣薪，會責成勞青處對仲介或雇主進行處置，並已告知上述宿舍情況請求儘快改善。

補充1：後續確認，向縣府反應後，仲介已於接近午夜時配發一人1罐水、1包面紙、枕頭與涼被，但仍兩人睡在一個木板上，並於隔日一早將進行二次快篩。謝謝縣府同仁協助處理。

補充2：後續仲介公司有跟移工們道歉沒處理好這些事，也會加派人手幫忙，未來的生活需求會妥善處理。

2. 苗栗移工禁令法源依據

本次苗栗的確診個案，有七八成為外籍移工，主要因為移工們的住宿環境及工作樣態，導致一旦有人染疫，便會在宿舍群與工作場域中密集傳散，因此當徐耀昌縣長發出強力的移工禁令時，雖然我覺得有些疑慮，但仍在等縣府的完整說明。

「全縣移工自即日起，除上下班期間停止外出。」

昨天公佈禁令時，縣府遭質疑法源依據，有看到有多名律師說明，地方政府可依傳染病防治法第37條，視實際需求管制特定場所之出入及容納人數，或是中央主管機關可依48條及嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例第3條，要求人民居家隔離，並配合指揮中心三級防疫警戒，命令移工禁止外出、警方加強稽查等。

昨天詢問我的朋友，我都以這幾條先回應。但其實「因應嚴重特殊傳染性肺炎雇主聘僱移工指引：移工工作、生活及外出管理注意事項」中，也沒有禁止移工外出的相關規定，仍在等苗栗縣政府的說明。

而今天縣政府的記者會上說明移工禁令處罰的法源依據，非傳染病防治法，而是「就業服務法」。

這是什麼意思？意思就是說，苗栗縣政府不是直接要求移工禁止外出，而是要求雇主與仲介管理好移工，別讓他們出門。所以生活必需品和移動才是由雇主與仲介負責，一旦沒管理好自己的移工，雇主與仲介便會遭就業服務法被開罰，昨天一天警局已查獲21起移工外出案例。

若要完整解釋，可說限制外出的來源為苗栗縣政府依傳染病防治法及特別條例提出，而移工沒遵守將會依就業服務法對雇主及仲介開罰。

若依傳染病防治法且取得中央指揮中心同意，雖仍有疑慮但可以理解。但徐耀昌縣長以就業服務法要求雇主與仲介去限制移工們的人身自由，且今天指揮中心副指揮官在記者會上被詢問時，顯然不知道苗栗的狀況，這使得目前的移工禁令讓人難以接受。

沒有想到，縣政府對於防疫的清零作戰，不是將病毒的傳遞清零，而是要將移工從苗栗縣的街道上清零。

補充：6/9記者會指揮中心表示，此政策為苗栗縣政府口頭片面宣布，建議全國不分國籍皆維持三級警戒。

3. 眼不見為淨，恐引發社會對立

移工禁令政策徐耀昌縣長要的只有一件事，就是不要在苗栗的路上看到任何移工。

因為縣政府的失能，導致疫情控制不下來，直到指揮中心進駐才逐漸穩住，但狀況持續緊繃且民眾恐慌及焦慮情緒高漲下，縣府好像做什麼被罵什麼，徐耀昌縣長竟然操作本國人民與外籍移工的對立，借此轉移焦點。

我們可以看到其他移工數量很多縣市首長，像新竹的林智堅市長第一時間請國軍入駐，提供企業移工篩檢協助穩定軍心，桃園的鄭文燦市長明確的對不同數量的移工宿舍與公司提出對應策略，甚至連新北市的侯友宜市長都說鼓勵比限制好，鼓勵業者以獎勵代替限制。

我們的敵人是病毒、不是移工。為了防疫，我們都很樂意配合政府執行各項政策，移工們也是，台灣人害怕染疫，但隻身在外國的移工更加害怕，所以因應本次事件性質多為移工群聚所致，只要有被框列或同宿舍、同公司，他們也很願意配合停工、隔離等政策。

沒想到接下來要面對的是「移工＝病毒」的標籤化政策，好像只要看不見、接觸不到移工，苗栗就能恢復平靜。

「這些遠渡重洋、飄洋過海來到苗栗地區，認真辛苦工作移工們，亦是我們縣內推動各項產業的重要人力來源之一，他們支撐台灣基層勞務與照顧長輩的看護工作，在面對不熟悉的服務環境及語言，內心難免感到恐懼與不安。」

這是去年九月縣府舉辦的移工嘉年華新聞稿之內容，現在每一句話看起來都分外諷刺。

4. 不只種族對立，還有階級對立

根據《就業服務法第46條》以及《雇主聘僱外國人許可及管理辦法》，台灣將外籍勞工分為兩類，一類從事專門型與技術性質的工作，像是高階主管、專門或技術人員、外籍教師等白領移工；而另一類主要從事勞動性質的工作，包括製造業、營造業、農林魚牧等產業移工，及看護工及家庭幫傭等社福移工，所謂的藍領外勞。

若所有移工除上下班皆不得外出，那麼照定義除了藍領移工外，白領移工也不得外出。外籍教師、高階經理人、甚至風電廠商的技術人員都不能外出。

但有個案例是菲籍高階幹部，自行在外租屋，我們詢問勞青處這是否要管制，得到的答案是不用。我想這很清楚的說明了，本次的移工禁令就是僅針對藍領移工。

5. 實務上的困難

詢問此禁令是否有時間規劃，答案既然不是隔離14天，也不是直到三級警戒解除，而是目前沒有解禁時程。僅能單點的從宿舍到產線工作，給最基本的生活物資，這樣來回的搬運人力儼然形同奴工。這時程一旦拉久了，是否有可能產生反彈甚至逃跑，反而會發生更大問題。

而大型的仲介公司或是雇主，可能尚有辦法負擔生活採買跟交通移動，但小型的雇主根本沒辦法應付，小型雇主可能就四五個移工，只能通通擠在一台車上載去上班，這不是反而增加接觸？縣府也沒有任何配套措施或補貼，通通要雇主自己想辦法。

再來問題更大的是家庭看護工，縣政府知道有多少家庭看護工跟長輩住在一起相依為命嗎？現在如果不能出去買菜，不能出門倒垃圾、不能至藥局拿藥等，一旦時間久了，家中長輩飲食健康出現問題、環境髒亂滋生細菌、慢性病用藥沒了，長輩的身體狀況出現問題時，有誰能負責？

總不可能叫仲介或親人回來照顧，這一樣違反減少區域移動跟接觸的原則，且實務上根本窒礙難行。

且買菜、倒垃圾、拿藥、幫家裡添購生活日用品難道不是工作的一部分嗎？雖說工作可以外出，但若他們現在出現在市場，請問縣民們會怎麼想？會不會立刻報警？今天晚上倒垃圾時段，就有朋友跟我說平常會看到的移工們通通都沒出門了。

甚至有基層警察擔憂，移工外出確實配戴口罩、未群聚，落實實聯制，警方要依據哪條法令「加強稽查」？也有人指出，「這跟苗栗縣爆發疫情，所以全台客家人都不得出門一樣的邏輯」、「移工外出有群聚危險，上班就沒有群聚危險 ？」

台灣社會各處都仍面對疫情風險，並非隔離了移工就會恢復平穩，且並非身為移工就一定有高度傳染風險，應針對事件處理，例如京元電本次的全數移工隔離，就屬台灣社會可接受的處置。

因此這樣一個沒有時間期程、沒有配套措施、沒有合理法源依據的政策，我認為非常不妥，建議縣府調整政策。

要守護苗栗鄉親的健康安全，也要照顧移工們。

6. 呼籲政府積極協助雇主改善環境，而非要求限制

目前全縣大大小小的移工宿舍，縣府都將陸續清點完成或發出公文通知了，但實務上仍是由仲介公司做處理改善，才會發生前面第一點的狀況。

根據勞動部新修正的移工指引，雇主應強化生活管理及協助就醫，包含協助移工保持社交距離，建議雇主妥善運用現有閒置宿舍空間，增加每人居住面積，或利用隔板減低飛沫傳染，降低群聚感染風險。另外，基於風險管控，雇主也必須預先規劃1人1室居住地點，在移工工作或居住地點發生群聚感染時做好提前因應準備。

地方政府應輔導雇主落實該指引，無法完成的部份積極給予協助，而非不合理限制。我同意本次事件有特別的族群性質在，因其住所環境的密集導致群聚感染嚴重，完全一視同仁很困難。

但並非移工本身易染病，解除隔離後其仍有可能受他人傳染，若再有移工染疫，難道要再一次全縣移工禁令嗎？應該針對事件在合理的範圍內給予積極的協助，如指揮中心本次對京元電公司的處置才對，而非直接匡列特殊族群限制。

7. 提出移工群聚感染之防疫處理原則

具體建議如下：

一、督導各雇用移工之企業與機構單位落實分艙分流管理，給予必要協助並督導落實。

二、全面盤點移工宿舍進行空間改善，降低居住空間導致的高感染風險。

三、產業移工：縣府應安排所有產業移工進行至少兩次快篩安排，並協助雇主讓快篩陰性移工進行必要時間之隔離，避免偽陰性再次交叉感染。

四、社福移工：縣府應安排所有社福移工進行快篩+pcr，等待報告時間之隔離時間，縣府應提供必要措施補足照護缺口。

五、一旦機構或企業發生移工確診案例，確實框列密切接觸者與同宿舍成員，全面進行篩檢與隔離，並針對企業場域確實清消。

最後，我一直很擔心因為這次事件的特殊性，會有嚴重的對立產生，移工提供了台灣社會許多不可或缺的勞動力，你我的家人照顧和公司企業運作，可能都有非常仰賴這群外國朋友的地方，沒有人希望染疫，也沒有人希望變成危害社區的因子，既然事情發生了，希望我們可以不分彼此，團結努力渡過，讓台灣是一個充滿各種族群、共榮共好的島國。

同島一命，苗栗加油！

《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜